가로주택정비사업 하는 방법
내가 살고 있는 동네는 길가에 있는데, 너무 오래된 주택들이라 지저분해서 너무 보기가 안 좋아요. 그렇다고 재개발이나 재건축 계획도 없고... 뭐, 좋은 방법이 없나요? 예, 가로주택정비사업이란 것이 있습니다. 어떻게 진행하냐고요? 자, 지금부터 알아보겠습니다.
= 목 차 =
1. 도로변 재개발 안되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?
2. 해답은 가로주택정비사업에 있다
- 건축용적률 심의기준 완화
- 조합설립요건
- 사업허가요건
- 진행절차
- 장단점
- 분담금 계산방법
3. 맺음말
■ 도로변 재개발 안 되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?
동네의 도로 옆에 낡은 주택들이 늘어져 있으면 보기가 매우 안 좋죠? 그래서 정부에서 도시재생사업의 일환으로 가로주택정비사업이란 것을 만들었죠. 동네 집들이 너무 허름해서 도시환경에도 미관상 너무 보기 싫은데 재개발, 재건축도 계획이 없다면 너무 답답하겠죠? 바로 이런 경우 정부가 일정요건을 충족하면 소규모 건축사업을 할 수 있도록 허가 및 지원하는 사업이 있는데, 그것이 바로 가로주택정비사업인 것입니다.
이 가로주택정비사업은 생긴지는 오래되었습니다. 이 사업은 2012년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 만들어진 소규모 주택정비사업 중의 하나입니다. 만들어진 것은 오래되었지만 가로주택정비사업이 실제로 활용되기 시작한 것은 2017년부터였습니다. 왜냐하면 2012년도부터 2017년 이전까지는 한창 부동산 가격이 하락하면서 아파트를 지어놔도 미분양이 많이 있던 시절이었으므로 가로주택정비사업도 실효성이 별로 없었기 때문이었죠. 한편, 새 정부가 들어서면서 2017년과 2018년도 기준으로 볼 때, 전국적으로 주택공급물량이 충분하다고 봐서 부동산 가격, 특히 집값을 잡기 위해 재개발, 재건축 등을 억제해 왔습니다.
그러다가 최근 주택공급이 수요보다 적어지므로 인해 정부가 대출규제 등 다양한 억제정책도 부동산 가격 상승을 잡을 수 없게 되자 공급 부족이 그 근원임을 인식하기 시작합니다. 따라서 정부는 대대적인 주택공급을 바로 시행하기보다는 소규모 공공사업이나 주택정비사업부터 단계적으로 진행하며 주택공급을 늘리려는 움직임을 보이고 있습니다.
가로주택정비사업은 기존의 기반시설은 그대로 둔 채 가로변의 낡은 빌라 및 주택이 사업요건을 충족하여 사업신청을 하게 되면 허가를 내주어 새 아파트를 짓도록 하는 것입니다. 이 가로주택정비사업은 2018년 천호동의 다이즈빌과 2020년 준공된 방배동의 서리풀 프라젠이 있는데, 이때 조합들은 사업성이 좋아 분담금이 거의 없거나 오히려 환급을 받은 경우도 있는 것으로 알려지고 있습니다.
가로주택정비사업은 최근에 정부가 장려하고 지원까지 하면서 서울의 다른 지역에서도 꾸준히 사업신청이 들어오는 등 사업이 활성화되는 것 같습니다. 그런데, 사업성을 보려면 용적률이 관건이겠죠? 용적률은 층수를 높여야 하는 것이고요. 서울시는 2021년에 새롭게 완화된 가로주택정비사업 용적률을 발표했습니다. 그럼, 2021년 현재 가로주택정비사업은 과연 몇 층까지 올릴 수 있는지 용적률 부여에 대한 심의기준을 먼저 알아보겠습니다.
■ 해답은 가로주택정비사업에 있다
가로주택정비사업의 용적률 심의 기준 완화
< 기 존 >
2종 일반주거지역의 경우 : 임대주택 분도 함께 건설할 시 최고 15층, 용적률 250%까지 완화받을 수 있었습니다.
2종 일반주거지역 7층 이하인 경우 : 최고층수를 7층 이하로 제한해 왔으므로 용적률을 250%까지 주택을 지을 수 없었습니다.
※ 2종 일반주거지역의 구분: 층수제한이 없는 경우와 층수제한이 7층으로 묶인 지역이 있음. 층수제한이 있는 곳은 구릉지로서 산과 밀접해 있으며, 비행 항로에 근접해 있어 층수를 원칙적으로 제한하고 있는 지역임.
< 변 경 >
가로주택정비사업 시 층수를 최고 10층 이내의 범위로 완화했습니다. 또, 부지면적이 3000㎡ 블록단위개발 사업자인 경우에는 추가 공공기여(기부채납)를 한다면 주변여건 등을 감안해 최고 15층 이내까지로 완화했습니다. 층수제한이 없는 2종 일반주거지역은 임대주택을 포함한다면 기부채납 없이도 15층까지 지을 수 있도록 완화했습니다.
▶ 관련 법규: 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법
가로주택정비사업 조합설립요건
가로주택정비사업의 토지 등소유자가 조합을 설립하기 하기 위한 요건은 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항의 규정에 나와 있습니다. 규정에 따르면 토지 등 소유자의 80% 및 전체 토지면적의 2/3 이상의 동의를 얻으면 설립할 수 있습니다. 이때 구역 내 공동주택은 각 동(복리시설의 경우 복리시설 전체를 하나의 동으로 간주함) 별 구분소유자의 동의가 과반수여야 하고, 개인주택인 경우에는 개인주택 전체 면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.
가로주택정비사업의 허가요건
1. 일단, 길 가, 즉, 가로에 있는 주택들이어야 합니다. 도시계획도로나 도로의 폭이 6m 이상되는 건축법상 도로로 둘러싸인 주택들이어야 합니다. 또, 4m 이상되는 도시계획도로가 해당 주택 지역을 통과하지 않아야 합니다. 해당 지역의 일부가 공원, 녹지, 광장, 하천, 공용주차장, 공공용지, 또는 예정 도로 등에 접해 있다면 이러한 시설들도 도로로 간주합니다.
2. 해당 정비사업을 할 구역의 면적이 1만㎡ 미만이어야 하고, 총 주택들 중에서 노후. 불량 주택 수가 2/3 이상이어야 합니다.
3. 주택구성이 모두 단독주택일 경우는 10호, 공동주택일 경우는 20세대, 단독주택과 공동주택이 함께 있을 경우는 20채(단독주택호수와 공동주택 세대수를 합산) 이상이어야 합니다.
진행 절차
가로주택정비사업은 재개발이나 재건축사업에 비해 규모(1만㎡이하)가 적어 진행 절차가 간소합니다. 즉, 일반 재개발이나 재건축사업에 있는 정비구역지정과 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되므로 사업기간이 그만큼 단축됩니다.
진행과정을 살펴보면, 조합설립인가 > 사업시행인가(관리처분계획 포함) > 이주 및 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산으로 약 3~4년 정도 소요됩니다. 조금 더 디테일한 진행과정을 보실려면 제가 이후에 작성한 블로그 '부동산, 정책을 알면 수익이 보인다'를 참고하시면 되겠습니다.
장점과 단점
가로주택정비사업을 좀 더 쉽게 말한다면 도로변에 있는 낡은 빌라 몇 개를 허물고 한두 동의 더 큰 아파트를 만든다라고 생각하시면 됩니다. 아마 도로변으로 제한한 것은 길을 가다 보면 길옆의 낡은 주택가들이 미관상 좋지 않아 주거환경 개선법의 취지에 맞게 우선적으로 가로변의 정비를 계획한 듯합니다. 이 사업은 소규모 건축사업이기에 갖는 장단점이 여러 가지 있을 수 있는데 크게 보면 다음과 같습니다.
< 장점 >
1. 사업 추진기간이 짧다.
단계가 생략되므로 진행기간이 단축됩니다. 가로주택정비사업은 기본계획 수립, 정비구역지정의 단계를 생략하고 바로 조합설립인가> 사업시행인가 > 이주 및 공사 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산 등으로 간략화되므로 평균 3~4년이면 끝이 납니다. 기존 정비사업이 8년 이상 걸리는 것에 비하면 사업기간이 아주 짧은 것이 가장 큰 장점입니다.
2. 소규모이므로 조합원 간의 의견 조율이 쉽고 정부의 장려로 허가가 쉽게 난다.
일반 재개발이나 재건축사업에서 조합원들 간의 의견 조율이 쉽지 않은 관계로 정비사업이 장기화되는 경우가 많은데, 가로주택정비사업의 경우는 조합원수가 많지 않아 사업이 일사천리로 진행되기 쉬운 점이 장점입니다.
3. 각종 규제에서 자유롭다.
일반 재건축에서 규제를 받는 재건축 분양상한제, 초과이익환수제, 조합원 거래 금지 등의 규제에서 자유로울 수 있습니다.
< 단점 >
1. 사업성이 크지 않다.
역시 소규모 건축사업이므로 일반분양이 많지 않아서 큰 사업성을 기대할 수 없는 것이 단점입니다.
2. 추후 재개발이 되지 않을 가능성이 많다.
정비사업이 끝나게 되면 향후 재개발이 될 가능성은 당연히 적어지게 됩니다.
3. 준공 후 자산가치가 크지 않다.
일반 재개발이나 재건축과는 달리 규모가 적고 주택 수가 제한적이므로 지어놓은 후에도 일반 재건축처럼 부동산 가치가 크게 증가하기는 어렵습니다.
분담금 계산방법
분담금 계산은 크게 두 가지로 할 수 있습니다. 건물 자체의 가치 변화로 계산하는 방법과 사업비용을 가지고 계산하는 방법이 그것입니다.
1) 건물 가치 변화로 따지는 방법
분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액 x 비례율)
2) 사업비용으로 따지는 방법
분담금 = 조합원 세대당 총 사업비 - 조합원 일반분양 기여 금액
위 계산의 좀 더 구체적인 방법에 대해서는 필자가 쓴 블로그 '조합원 건축원가로 분담금 계산하기' 편을 참고하여 주시기 바랍니다.
■ 맺는말
가로주택정비사업은 그야말로 도시재생사업의 관점에서 바라봐야 한다고 생각합니다. 주변의 부대시설이나 환경이 새로이 조성되는 사업이 아니므로 건물이 완공된 후에도 실질적인 부동산 가치는 새 아파트라는 메리트 외에는 일반정비사업에 비해 크지 않습니다. 따라서 일반 정비사업(재개발. 재건축)처럼 큰 투자수익을 기대하기는 어렵다고 판단됩니다. 다만, 뒤에 산이 있다거나 주거환경으로는 위치가 좋은 곳에 가로주택정비사업이 진행된다면 새 집에 자연환경까지 더해져 주거가치는 확실히 높아질 수 있을 것으로 생각됩니다.
이 글을 쓰면서 독자들이 궁금할 것 같은 내용을 최대한 포함시키기 위해 규정, 기사, 여타 블로그 등 다양한 자료들을 참고했음을 밝혀 둡니다. 그럼 독자 여러분들의 성공투자와 건강을 기원합니다. 감사합니다.
Mansur
* 가치있는 정보를 제공할 수 있도록 항상 노력하겠습니다.