거꾸로 알아보는 아파트 청약법
집 없는 사람이면 누구가 지니고 있는 소박한 내 집 마련의 꿈, 꿈은 소박해도 이루기는 정말 소박하지 않은 어려움이 많죠? 이번에는 그 꿈에 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 아파트 청약을 쉽게 이해하는 방법을 알아보겠습니다.
아파트 청약, 어떻게 해야 돼요?
새 집을 가장 저렴하게 구입할 수 있는 방법이 재건축 조합원이 되거나, 조합원 중에서 재건축사업에 동의하지 않는 사람이 내놓은 집을 사서 입주권을 얻는 방법입니다.
그다음으로 싸게 구입하는 방법이 바로 청약에 의한 일반분양을 받는 방법일 것입니다.
아파트 청약이란 쉽게 말하면 '아파트 분양계약을 신청합니다'라는 뜻입니다. 그러면 이 아파트를 분양받기 위해 청약할 때는 아무나 할 수 있을까요? 당연히 아니죠. 조건이 있는데, 조건부터 보고 그 조건을 맞추기 위해 '거꾸로' 거슬러 올라가면서 준비해야 할 것이 무엇인지 알아보겠습니다. 이렇게 접근하는 것이 이해가 더 쉬울 것 같기 때문입니다.
아파트 청약자격
아파트 청약자격을 알아봐야 하는데, 아파트 종류가 두 가지가 있네요. 국민주택과 민영주택 이렇게 말입니다. 국민주택은 국가나 지방단체에서 건설하는 주택인데요, LH나 지방 주택공사가 짓는 주택입니다. 민영주택은 말 그대로 민간 건설업체가 짓는 주택을 말합니다.
우리나라 사람들은 내 집에 대한 애착이 큽니다. 특히 제반시설이 잘 갖추어져 있는 새 아파트라면 눈에 불을 켜고 달려들어 아파트 분양공고가 나면 늘 인산인해(人山人海)를 이룹니다. 새로운 아파트에 입주하기 위해서는 청약을 해야 하는데, 아파트 청약은 국민주택 청약과 민영주택 청약 두 유형이 있습니다.
<< 청약 신청자격 >>
1. 청약통장이 있어야 합니다. 예전에는 국민, 민영 두 통장이 서로 달랐는데, 요즘은 주택청약종합저축 통장 하나로 통합되었고, 이 한 통장으로 2 가지 유형 모두 청약할 수 있습니다. 청약을 할 수 있는 자격은 청약통장만 있으면 청약은 누구나 할 수 있지만, 당첨은 통장만 갖고는 거의 힘들다고 봐야 합니다. 그래서 청약통장 만들기가 끝났으면 그다음은 1순위 조건을 눈여겨봐야 합니다.
2. 주택청약 가점제 1순위 조건(2021년 기준)
| 국민주택 | 민영주택 | |
| 조건 | 가입 후 6개월, 1년이 지날 때까지 연체없이 예금을 납입할 것 | 매월 약정된 날짜에 연체없이 납입하고, 예금잔액이 지역별 청약예치금 이상일 것 |
| 수도권 (과열, 조정지구) | - 가입기간 2년, 납입횟수 24회 이상 - 청약지역 거주 2년이상 - 무주택 세대주 | - 가입기간 2년, 납입횟수 제한 없음. - 청약지역 거주 1년이상, 단, 수도권은 2년이상 - 무주택 또는 1주택 세대주 |
| 그 외 지역 | 가입기간 1년, 납입횟수 6회 이상 | 가입기간 1년, 납입횟수 제한 없음. |
어느 정도 당첨확률을 높이기 위해서는 위의 조건은 일단 만들어 놓아야 가능성을 볼 수 있습니다. 더 나아가 만점을 받기 위해서는 무주택 15년 이상, 부양가족 6명 이상, 청약통장 가입기간 15년 이상인데, 이것을 충족하기는 쉽지 않을 것입니다.
당첨만 되면 되는 것이지, 굳이 만점 받을 필요는 없지요. 최근 뉴스 발표에 의하면 당첨자의 90% 이상이 1순위 조건을 맞춘 사람들이라고 하네요. 아직은 1순위 조건을 갖춘다면 거의 당첨이 되긴 하겠지만, 그래도 불안하다면 가입기간을 좀 늘리는 것이 유리하지 않나 싶습니다. 가입기간을 늘린다면 납입 횟수 및 금액도 커지니까 가점이 더 높아져 안정권에 들 수 있겠지요.
청약통장의 월 납입금은 최소 2만 원에서 최대 50만 원입니다. 매 달 한 번씩만 한 번씩만 인정해 주며, 1회 납 입당 최대 10만 원까지만 인정해 줍니다. 따라서, 굳이 10만 원을 초과하여 더 큰돈을 무리해서 납입할 필요는 없습니다.
또한, 청약과 관련한 부정행위가 적발되면 10년 간이나 자격제한의 벌칙을 받기 때문에 유의해야 합니다.
가점 1순위 조건 만드는 구체적 방법
위와 같은 조건만 열거해 놓으면 좀 어렵게 느껴져 그다음에 어떻게 해야 할지 쉽게 와 닿지 않을 겁니다. 그래서 지금부터 1순위 조건을 맞추기 위한 구체적인 방법을 이야기해 볼까 합니다.
대부분의 가정에서는 아이들도 크고 있고 해서 미래를 위해 청약저축은 하나씩 갖고 계신 분들이 많으리라 생각됩니다. 그래서, 그런 분들이 이해하기 쉬운 예를 들어 이야기를 풀어 나가겠습니다.
편의상 지역은 서울로 하겠습니다. 현재 서울에 1 주택(거주하고 있는 집)을 보유하고 있는 김주택 씨의 아들이 20세로 현재 취업 준비생이라고 하겠습니다. 김주택 씨는 아들 김세대 씨를 위해 청약저축을 들어서 매달 10만 원씩 납입한 지 2년 5개월이 되었답니다. 총납입액을 보니 벌써 290만 원이 되었네요. 계산식은 10만 원 x 29개월 = 290만 원, 맞죠?
김주택 씨는 최근 같은 서울 지역에 서울 주공아파트에서 분양공고를 접하고 아들 김새대 씨에게 청약을 해 보라고 했답니다. 이 경우 아들 김새대 씨는 현재까지 준비된 상황으로 가점 1순위 자격을 얻을 수 있을까요?
예, 1순위 자격이 아직 충족되지 않았습니다. 위의 가점제 1순위 조건을 보면 청약통장 가입기간, 납입 횟수는 모두 문제없이 충족했고, 청약지역에 거주한 것도 2년 이상으로 역시 충족했습니다. 그럼, 뭐가 문제일까요? 예, 맞습니다. 바로 무주택 세대주의 자격을 아직 갖추지 못하였네요.
아마, 여기까지 준비해 놓은 가정이 많을 줄 압니다. 그럼, 김세대김새대 씨는 남은 조건을 맞추기 위해 어떻게 해야 할까요? 예, 그렇습니다. 세대분리를 먼저 해야 합니다. 그러면 세대주가 되고 동시에 김새대 세대주는 무주택자가 되는 것입니다. 김새대 씨가 세대분리를 안 하고 아버지 김주택 씨와 함께 살고 있는 지금 상황은 1 주택 가구 구성원으로 있는 것입니다.
그래서, 김세대씨가 무주택 세대주가 되려면 세대분리를 하면 그 자격을 얻습니다. 그런데 세대분리만 하면 바로 세대주가 될까요? 이게 또 아니라는 것입니다. 주민등록상으로는 무주택 세대주가 되었지만, 청약 시 인정기준은 또 다르다는 것이지요.
청약 시, 인정기준은 1년 동안 김세대 씨의 세대주로서의 경제적 능력을 봐서 인정을 해 주는 것입니다. 즉, 1년 동안 꾸준한 수입이 있어야 하고, 월평균 소득이 중위권 표준소득의 40%를 벌어야 하는데, 중위 소득액의 40%는 2021년 기준 732,000원입니다. 김새대 씨가 세대분리를 한 후 매월 약 75만 원을 번다면 그로부터 1년 이후에 인정을 받으면 비로소 가점제 1순위 자격을 취득하게 되는 것입니다.
세대분리는 주민센터에 김주택씨 도장, 신분증, 김세대 씨의 도장, 신분증을 가지고 김세대 씨만 가면 됩니다. 세대분리는 아주 간단하지만 세대분리 후 인정기간이 반드시 1년 이상 걸리고 인정금액이 돼야 1년 후에 무주택 세대주로 인정됩니다. 만약 월평균 수입이 732,000원에 못 미치면 1년 더 연장해서 2년 총소득을 월평균으로 계산해서 재산정한다고 하니 1년을 아끼기 위해 착오 없으셔야겠네요.
아, 김주택 씨 난 김새대 씨는 조건이 됐는지 알고 최근 공고 난 아파트에 청약하려고 했는데, 무주택 세대주 조건을 맞추려면 또 1년 이상을 기다려야 하네~ㅠ. 진작 알았더라면 미리 준비할 것을 이제야 알다니, ㅉ.ㅉ.
요즘 이 무주택 세대주의 자격을 얻기 위해 네이버 지식인이나 인터넷 온라인을 통해 상담을 요청하는 사람이 많은 것은 최근 청약대상 아파트들이 증가하고 있다는 단서이기도 한 것 같습니다.
가점 1순위 자격의 가장 중요한 핵심은 바로 미리미리 세대분리를 통해 무주택 세대주를 만들어 놓으셔야 당초 계획했던 아파트에 투자하는데 문제가 없겠습니다.
무주택자 혹은 현재 1 주택을 소유하고 있으나, 자라나는 자녀들의 새로운 보금자리를 위해 제2의 주택 구입을 염두에 두고 계신 분들께 이글이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.
Mansur