경기를 타지 않는 부동산 투자법
우리는 주변에서 다른 아파트는 몇 억원씩이나 올랐는데, 왜 우리 집은 안 오르지? 라는 이야기를 종종 듣습니다. 이는 오르는 아파트는 따로 있다는 얘긴데요, 그러면, 이 참에 경기를 타지 않고 꾸준히 오르는 아파트는 없는 것인지 알아보겠습니다.
모든 부동산이 함께 움직이지 않습니다. 설령, 부동산시장이 활황기라고 해도 오르던 아파트가 더 오르고, 잘 안오르던 아파트의 오름세는 그에 비해 미미한 수준임을 많이 보아 왔습니다. 또, 심지어 부동산 시장이 안 좋을 때도 어떤 곳의 아파트는 상승세를 보이기도 합니다. 이렇게 아파트에 따라서 지역에 따라서 그 오르고 내림이 전부 다릅니다.
입지가 좋은 부동산을 사라.
그 차이는 무엇일까요? 바로 입지입니다. 입지가 좋은 부동산은 경기의 흐름을 별로 타지 않습니다. 혹시 부동산 투자는 첫째도 입지, 둘째도, 입지, 셋째도 입지라고 하는 말을 들어 보셨습니까? 이런 말을 하는 이유는 입지가 부동산 투자의 전부라고 할만큼 중요하다는 말이지요. 이 입지가 좋은 부동산은 경기가 안 좋을 때는 적게 내리고, 경기가 좋아지면 더 많이 오르는 특징을 가지고 있습니다.
경기가 안좋을 때 먼저 하락하는 부동산은 입지가 안 좋은 부동산부터 떨어진다고 합니다. 주거가 아닌 투자의 목적으로 부동산을 매수할 땐 입지의 중요성이 더 크다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 주거용으로는 가격의 오름과 상관없이 주거하는데 공기 좋고 물좋고 살기 편하면 그것만으로도 만족할 수 있습니다. 하지만, 투자수익을 목적으로 살 때는 입지의 중요성이 투자손익에 직접적인 영향을 미치기 때문에 절대로 간과할 수 없을 것입니다.
제가 아는 지인 중 한사람은 1억 4천만원을 투자해서 경기도 남양주의 쾌적한 신축아파트를 샀고, 한편 다른 지인 한사람은 똑같은 1억4천만원을 투자해 서울 옥수동에 있는 아파트를 샀었습니다. 그런데, 이 옥수동 아파트는 1년만에 4억9천만원에 팔렸는데 반해, 남양주 아파트는 1억 8천만원에 팔렸지요. 똑같은 자금을 투자했는데, 누군 3억5천만원을 , 누군 3000만원을 번것입니다. 무려 10배 이상의 투자수익이 차이가 난것입니다.
어떤 입지의 아파트를 투자하느냐에 따라 투자수익이 이처럼 큰 차이가 나는 것입니다. 따라서 입지의 중요성은 아무리 강조해도 결코 지나치지 않다고 봅니다.
산이 있어 공기가 맑은 곳은 입지가 아니다.
주택이 산과 가까이 있어 공기도 좋고 환경이 쾌적한 곳을 우리는 입지가 좋지 않느냐고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만, 절대로 그렇지 않습니다. 산수가 화려하고 경치가 좋은 것은 그냥 주거환경만 좋은 것일 뿐 부동산가치를 높여주는 투자관점의 입지하고는 전혀 상관없음을 알아야 합니다.
제가 아는 어느 지인은 방배동아파트를 팔아 은평 뉴타운 아파트를 공기도 좋고, 교통도 괜찮다고 생각하여 53평의 큰 아파트에 청약했는데, 당첨되었습니다. 그런데, 은평 뉴타운 아파트는 거의 가격이 오르지 않고 있는데 반해, 방배동 아파트는 판지 1년도 안돼 1억5천만원이나 올랐습니다.
물론 은평 뉴타운 아파트도 입지가 아주 나쁜 것은 아닙니다. 하지만 지역 특성상 작은 평수가 더 수요가 많아서 작은평수는 올랐는데, 큰평수의 수요는 별로 없어 당시에 거의 오르지 않았습니다.
부동산의 가치는 역시 좋은 환경과는 무관하며, 땅값이 비싸고 입지가 좋은 곳이 더 가치가 있으므로 오를 때도 더 빨리 오른다는 것을 극명하게 보여 주고 있네요.
입지만 좋으면 낡은 집도 오른다.
한 지인은 안양에 조그만 상가주택을 가지고 있었는데, 건물도 노후화 됐고, 임대료 수익도 줄어들어 팔고 서울지역에 건물을 한 채 사기로 마음먹고 알아보러 다녔습니다. 그러던 중 두곳을 놓고 고민하기 시작했는데, 한 곳은 강서구 내발산동에 있는 건물이고, 다른 한 곳은 사당동에 있는 건물이였지요. 그런데, 사당동 아파트는 낡았고 내발산동 건물은 신축 건물이라서 내발산동 건물에 더 마음이 갔었답니다. 결국은 권유에 의해 사당동 아파트를 샀는데, 약 2억원 이상의 투자수익을 냈습니다.
이처럼, 부동산은 건물 자체의 상태만 보고 입지를 등한시 한다면 성공투자를 할 수 없다는 것을 경험으로도 알수 있었습니다. 당장은 건물이 번듯하고 새로 지어서 좋아 보이겠지만 입지가 좋지 않다면 오르는 부동산이 될 수 없는 것이죠. 좋은 입지란 사람들이 많이 모이고 선호하는 지역입니다. 결국, 건물의 상태를 보기 전에 가장 먼저 입지부터 생각한 후에 투자결정을 하는 것이 가장 중요하다고 하겠습니다.
부동산 종류에 따라 입지조건도 다르다.
입지는 교통, 학군, 환경 세가지 요소로 결정됩니다. 이 세가지가 충족되는 곳이라면 가장 입지가 좋은 곳이라고 합니다. 그런데, 교통과 환경은 서로 상충되는 부분이 있지요. 환경이 좋으면 교통이 썩 좋지 않을 가능성이 있고, 교통이 좋으면 각종 소음이나 나쁜 공기로 인해 환경이 안 좋은 경우가 많습니다. 그래서 위의 세 가지가 모두 좋을 경우엔 '절대입지'라고 부른답니다.
또 부동산은 종류에 따라 상가의 경우는 교통이 좋아 사람이 많이 모이는 대로변 상권이 발달해 있는 곳이 입지가 좋고, 아파트이면 대중교통과는 약간 떨어진 곳이 입지가 좋습니다. 즉 아파트는 교통도 좋으면서도 대로변과는 약간 떨어져 있어 소음도 적고 공기도 대로변에 비해 쾌적한 곳이 대로변에 있는 것보다 입지가 더 좋다는 것입니다.
주택이 공기가 좋은 곳이 중요하다고 해도 너무 떨어져 있는 것을 말하는 것이 아님에 유의해야 할 것입니다. 예를 들어 전원주택은 환경만 좋을 것같아도 그렇지가 않습니다. 교통이 안좋은 전원주택이 잘 안팔리는 것이 그것을 말해주고 있는 것이죠.
임대용 건물에 투자시에는 입지를 더 신경써야 한다.
비싼 임대료를 받기 위해서는 입지요건이 잘 구비되어 있어야 합니다. 우선 교통이 좋아야 하고, 엘리베이터가 있어야 하며 주차장 이용이 넉넉해야 합니다. 집이 아무리 넓고 좋아도 지하철역에서 내려 15분 이상 걸어가야 한다면 입지가 안 좋은 것입니다. 반면에 집이 시세에 비해 좁더라도 역과 거리가 아주 가깝거나 큰길가에 있다면 임대가 더 빨리 나간다는 사실을 알아야 합니다.
따라서 임대를 하기 위한 건물에 투자할 때에는 입지에 더 세심하게 신경써야 할 것입니다. 즉, 교통뿐만아니라, 주차공간과 엘리베이터까지 편의시설을 잘 갖춘 곳에 투자를 해야 할 것입니다.
맺는말
부동산투자에는 여러가지 조건이 많지만, 그 중 가장 중요한 것이 입지라는 사실을 알았습니다. 그리고, 입지의 3 요소는 교통, 학군, 환경이라고 했습니다. 또, 이 세가지를 모두 충족한다면 절대입지라고 했습니다.
입지의 요소를 세가지로 들었지만, 사실 이 세가지 입지가 갖는 공통점은 환경을 제외하면 한마디로, 땅값이 비싼 지역으로 귀결된다는 사실을 알 수 있습니다. 환경은 위에서도 언급했지만 교통과는 상충되는 면이 많습니다. 따라서 교통과 환경을 동시에 충족시키는 경우는 상당히 드물기 때문에 환경만을 떼어 놓고 생각한다면 교통과 학군입니다.
교통과 학군이 좋으면 사람이 많이 모이고, 사람들이 많이 모이 곳은 땅값이 오릅니다. 땅값이 오르면 건물값과 아파트값은 따라서 오르게 되구요. 결국 교통과 학군이 좋고 땅값이 지속적으로 오르는 지역이 부동산 투자할 때 최우선으로 검토해야 할 대상으로 여기고 투자하는 것이 성공투자로 이끄는 길인 것같습니다. 여러분 모두 성공투자 하기길 기원합니다. 감사합니다.
Mansur
참고자료: 이기는 부동산투자/월전쉽 저