경기에 따라 각기 다른 부동산투자 하는 법
부동산 투자, 경기가 나빠도 투자수익을 올리는 방법이 있다? 네, 있습니다. 그래서, 이번엔 경기순환, 즉 침체기, 회복기, 상승기, 급등기 각 단계별로 어떤 투자를 해야 수익을 거둘 수 있을지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 시장에도 시장이 좋을 때와 나쁠 때가 있습니다. 이것을 우리는 부동산경기가 좋다, 아니면 부동산 경기가 나쁘다고 표현하기도 하죠. 이 부동산 경기순환과정(경기 사이클)은 아래 그림과 같이 호경기와 불경기, 그리고 경기의 최고점(활황기)과 최저점(침체기)이 있을 것입니다.
비즈니스든 상품이든 회복기나 호황기에 주로 시장이 좋다 혹은 경기가 좋다고 합니다. 또, 이럴 때에는 대부분 잘 팔리고, 잘 사면서 시장이 활발하게 돌아갑니다. 따라서, 투자를 해도 대부분이 좋은 수익을 거두는 윈윈 시장이라고나 할까요, 아무튼 모든 시장 참여자에게 좋은 시장이 됩니다.
하지만, 경기가 나빠지게 되면 잘 되는 사람보다 잘 안되는 사람들이 많아집니다. 사업을 하는 사람도 '요즘 경기가 안 좋아 사업이 힘드네', 주식하는 사람도 '요즘 시장이 너무 안 좋아 손실이 너무 많이 났어', 부동산 투자자도 '경기가 얼어붙었으니, 지금은 투자할 때가 아니야 경기가 살아나거든 해야지', 등등... 이야기들을 하면서 어려움을 하소연합니다. 여기에 각종 언론 매체에서도 경기가 안 좋다는 보도를 연일 이어 갑니다. 이런 때에는 대부분이 몸을 사리고 사업 확장이나 투자를 꺼리게 되는 게 대부분입니다.
그럼에도 불구하고 부동산투자에는 시장 사이클에 맞는 투자방법이 있어, 소개하고자 합니다. 먼저 부동산의 네 단계 중 가장 안 좋다는 침체기에 과연 어떤 투자를 해야 하는지 먼저 알아보겠습니다.
침체기(1단계)에 해야 할 투자: 수익형 투자
이 시장에서는 모든 상품들의 가격이 떨어지는 상황이죠. 물론, 부동산이란 상품의 가격 또한 떨어질 수 밖에 없답니다. 그래서 이 시기에는 부동산 상승기나 급등기와는 달리 부동산의 시세상승을 노리고 투자하는 것은 어려워지게 됩니다.
그럼, 이시기에는 손 놓고 있어야 할까요? 아닙니다. 이 시기에 맞는 투자방법이 있습니다. 바로 수익형 투자입니다. 이 수익형 투자는 부동산을 사서 임대를 놓아 임대수익을 취하는 투자입니다.
이런 투자가 좋은 이유는 시장이 좋지 않으니 부동산 가격이 많이 하락하니 저렴한 가격에 부동산을 살 수 있어, 투자비용이 많이 들지 않는 장점이 있습니다. 여기에 세입자의 보증금과 월세가 보장된다면 더욱 싸게 구입할 수 있는 것이죠. 예를 들어, 1억 원짜리 빌라가 있는데, 보증금 2000만 원에 월세 50만 원을 받고 임대를 할 경우, 자기 자본을 8000만 원 들여 연 600만 원의 수익을 거두니, 자기 자본 수익률(ROE)은 7.5%입니다. 그런데, 만약 빌라가 시장의 영향으로 가격이 8천만 원으로 떨어지게 되면 자기 자본을 6천만 원만 가지고도 투자할 수 있어 6천만 원으로 연 600만 원을 버는 셈이니 자기 자본 수익률이 10%나 되는 것이지요.
그래서, 시장 침체기에는 부동산자체의 시세가 아닌 세를 줌으로써 나름대로 높은 수익률을 올릴 수 있는 것입니다.
시장이 매우 안좋아 부동산 가격의 하락폭이 깊어진다면 더 많은 수익률도 가능합니다. 또한 은행 대출이라는 레버리지까지 활용하게 되면 자기 자본이 거의 안 들어갈 수도 있어, 심지어 무피 투자도 가능한 것입니다. 또 이 시기에 경매물건까지 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받게 된다면 훨씬 더 많은 투자 수익도 기대할 수 있습니다.
회복기(제2단계)에 투자하는 방법: 갭투자 및 분양권 투자
부동산 침체기에는 집을 사는 사람도 없고, 집을 사는 사람도 없으니, 건설업자들이 집을 짓지도 않습니다. 그야말로 경제성장을 견인했던 건설경기마저 얼어붙으니 경제 전반이 안 좋은 상황이죠. 이때 정부는 부동산을 활성화시키기 위해 적극적으로 노력하게 되고 각종 부동산 부양대책을 내놓게 됩니다. 이후 부동산은 정부의 대책들에 힘입어 더 이상 하락하지 않고 서서히 회복하기 시작하게 됩니다.
이때 시장의 특징은 부동산은 주택을 더이상 짓지 않아서 살집은 줄어드는 반면에, 세대수는 꾸준히 증가합니다. 따라서, 부동산의 실수요라고 할 수 있는 전세수요는 계속 증가하는 것이죠. 결국, 늘어나는 전세수요와 물량 공급의 정체로 말미암아 전셋값은 자연스레 상승하게 됩니다.
그래서, 회복기에서는 전세값이 오르고, 머지않아 전세가가 집값까지 밀어 올리는 상황이 오리라 예상할 수 있는 단계입니다. 따라서, 이 시기에는 집값은 싼데, 전세가만 상승하니까, 전세를 끼고 집을 사면 싸게 사서 높은 전세를 받으면 매우 효율적인 이른바 '갭 투자'가 유행하게 됩니다.
전세가 비율이 높아지면 주택 매매가와 전세가의 갭이 줄어들어 전세를 끼고 집을 사면 돈이 거의 안 듭니다. 더욱이 은행에서 대출을 받아 대부분이 투자를 하므로 자기 자본 없이 무피 투자도 가능한 상황이 되는 것이지요. 정말로 이 때는 경험만 조금 있는 사람이라면 '땅 짚고 헤엄치기'라고도 할 수 있을 만큼 투자에 비용이 안 드는 저비용 혹은 무비용 고효율의 투자를 할 수 있는 시기입니다. 또, 조만간에 전세가가 매매가를 밀어 올리게 되면 시세차익마저 얻게 되는 '꽁먹고 알 먹고'하는 이중의 효과를 누리는 투자'가 되는 셈이지요.
이 시기에 정부는 부동산 정상화 대책의 일환으로 경기가 과열했던 때 시행했던 '분양가 상한제'를 폐지하고, '분양가 전매제한'을 완화하는 정책들을 마구 쏟아 내기 시작합니다. 결국, 미분양됐던 아파트 분양권 매매도 급물사을 타고 활성화되기 시작합니다. 이때에는 분양권을 10% 계약금만 있으면 분양을 받은 후 프리미엄을 받고 매매하는 식의 단타매매도 가능하게 됩니다.
호황기(제3단계)에 투자하는 법: A급 부동산에 투자
이 시기에는 정부의 각종 부동산활성화 정책에 힘입어 그동안 침체되었던 부동산 시장이 확연히 살아나는 시기입니다. 따라서 미분양도 없어지고 사람들이 부동산에 대한 관심을 많이 가지기 시작하며 입지가 좋은 지역부터 프리미엄이 형성되기 시작합니다. 분양시장도 활발해져 경쟁률이 점점 더 높아지게 되는 시기이죠.
이 시기에는 주로 입지가 좋은 A급 지역에 사람들이 많이 몰리며 좋은 투자처로 각광을 받게 됩니다. 예컨데, 부동산이 오를 때는 강남이 먼저 오른 후에 점차 주변으로 확산돼서 올라 강남권에서 먼 지역은 가장 늦게 오르는 시기인 것이죠. 그래서, 부동산 경기가 막 좋아지기 시작하면 먼저 제일 좋은 입지의 부동산부터 투자해야 메리트가 있는 것입니다.
급등기(제4단계)에 투자하는 법: B급 부동산에 투자
호황기에 A급 지역이 한바탕 오른 후면 이제 시장은 가격상승의 균형을 맞추기에 돌입하게 되죠. 부동산 상승기에도 못 올랐던 지역의 부동산이 저평가돼 있기 때문에 서서히 외곽의 소외됐던 부동산들이 오르는 시기입니다. 주식이 주도주가 먼저 오르고, 나중에 후발주가 오르는 원리와 똑같습니다.
이 시기에는 역시 A급 지역을 제외한 그다음 좋은 지역의 부동산 중에 호황기에 오르지 못했던 부동산을 선취매하는 투자방법이 좋을 것입니다.
맺는말
지금까지 경기사이클 단계별 부동산 시장의 특징을 살펴보고, 각 단계별로 그 특성에 따라 효과적인 투자방법에 대해 이야기해 봤습니다. 우리에게 부동산 하면, 모두가 뛰어드는 호황기의 부동산 시장이 가장 인상적이기는 하나, 투자자의 관점에서 볼 때, 경기가 나쁘다고 해서 투자를 멈추는 것은 이상적이라고 볼 수만은 없을 것입니다.
그러면, 지금의 부동산시장은 과연 몇 단계에 해당할까는 각 단계별 부동산시장의 특성을 따져 보면 알 수 있을 것입니다. 해당하는 단계를 파악한 후에 상황에 맞는 투자를 하신다면 좋은 결과 있지 않겠나싶습니다.
부동산의 경기가 좋든, 나쁘던, 각각의 상황에 맞는 투자방법을 지속적으로 개발해 나간다면 투자효익을 배가시킬 수 있는 더 성공적인 투자가 되지 않을 까, 생각해 보면서 오늘 포스팅을 여기서 마치겠습니다. 여러분 모두의 성공투자를 기원합니다. 감사합니다.
Mansur
참고자료: 부동산투자 이렇게 쉬웠어? - 신현강 저