땅투자, 잘하는 방법
땅 투자 너무 어렵다고요? 어떤 땅을 사야 할지 확신이 안 선다고요? 땅 투자는 도로가 생명입니다. 1차적으로 도로가 있는 땅을 사야 되겠죠? 혹시 사다 보니 도로가 없는 땅을 샀다고요? 지금부터 그 해결방법을 찾아가 보도록 하겠습니다.
= 목 차 =
1. 토지투자 하기 전에 알아두어야 할 기초사항
2. 땅의 생명은 도로다
3. 도로 확보는 이렇게 하자
4. 좋은 땅이 되는 조건
5. 맺는말
토지투자를 하기 전에 알아두어야 할 기초사항
땅 투자를 하기에 앞서 기본적으로 알아둬야 할 사항들이 있어요.
기초서류를 알아야 해요
1. 지적도와 축척
땅 투자를 하기 위해선 먼저 지번과 지도만으로 땅을 찾는 능력을 갖추어야 해요. 또, 지적도를 보고 실제 토지와 서류상 토지(축척된 지적도)를 비교해낼 수 있어야 하죠.
2. 토지(임야)대장
토지는 토지대장에, 임야는 임야대장에 토지의 내용이 기재되죠. 토지나임 야대장을 보고 확인할 수 있는 것은 면적입니다. 주의할 점은 면적은 등기부등본에도 기재되지만, 두 개의 서류가 서로 다를 경우엔 토지대장 상의 면적을 우선시한다는 것이죠. 또, 등기부등본상에 잘못 기재된 원인에 대해 해당 공무원에게 반드시 확인해야 해요. 우리나라 부동산 관련 서류는 공신력이 없기 때문이죠.
※ 부동산 서류 중 개별공시지가 확인서라는 것이 있는데, 이것은 발급받을 필요가 없어요. 왜냐하면 토지대장에 필지의 공시지가가 나와 있는 것을 참조하면 된답니다.
3. 토지등기부등본
해당 토지의 권리관계에 대한 내용이 담겨 있어요. 즉, 지번과 면적, 소유권, 근저당권, 지상권, 가등기, 각종 가처분, 가압류 등의 상항이 기재되죠.
4. 토지이용계획 확인원
토지이용계획 확인서 상의 내용과 관련된 공법상의 행위제한을 이해할 수 있도록 노력하면 좋아요. 이것만 이해해도 토지에 대한 이론은 어느 정도 갖추었다고 할 정도로 부동산 분야에서 중요한 서류입니다.
※ 임야의 경우, 산지관리법 상 보전산지와 준보전산지가 혼재되어 있어 그 경계를 정확히 알기 위해서는 산지 이용구 분도를 보충해서 발급받아야 돼요.
면적의 단위, 평의 개념을 이해해야 해요.
지적도에는 면적을 나타내는 단위로 제곱미터(㎡)를 사용하고 있지만, 우리는 주로 '평'이라는 말을 더 즐겨 쓰죠. 그래서, 제곱미터를 평으로 환산하는 방법을 알아야 편해요. ㎡를 평으로 환산하려면 0.3025를 곱해주면 된다는 것을 기억하면 되죠.
지번, 필지, 지번 앞에 붙은 산은 '토임'
지번은 토지의 주소를 말하고요. 필지는 한 개의 지번이 붙어있는 토지의 단위이죠. 그런데, 지번 앞에 '산'이라고 붙어 있는 지번을 보셨을 텐데. 이것은 원래 임야인데, 임야대장에 등재되지 않고 토지대장에 등재되어 있는 필지가 있는데, 이것을 '토지임'이라고 하죠. 이것을 한번 더 줄여서 '토임'이라고 부른답니다.
땅의 용도별 지목 28가지
지목은 토지의 종류를 구분하기 위해 지적공부에 등록해 놓은 것이죠. 그 종류가 28가지가 된답니다. 우리가 많이 들어본 것으로는 '대'라고 해서 대지를 뜻하고요, '전'이라고 하면 밭을 뜻합니다. 건축을 할 때 '대'라고 쓰여 있는 지적공부가 있다면 땅의 형질을 변경하지 않고도 바로 건축할 수 있는 땅이고요, '전'이라고 쓰여 있으면 개발행위허가(형질변경)라는 과정을 더 거쳐야 건축할 수 있어요.
용도별 건축물의 종류 28가지
용도별 건축물의 종류에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등이 있어요.
단독주택은 모두 아실 테고요. 다중주택은 이런 겁니다. 학생, 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 것, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것, 즉, 각 방마다 욕실은 따로 있지만 식사하는 곳은 한군데인 경우, 고시원이나 뭐 그런데를 말하는 거네요. 이 다중주택은 연면적이 330㎡ 이하이고, 층수도 3층 이하인 경우라 하네요.
그다음에 다가구주택은 층수는 3층(지하층 제외) 이하, 단, 1층을 필로티 구조로 바닥면적의 1/2 이상을 주차장과 거주 이외의 용도로 쓸 경우엔 1층은 층수에 넣지 않아요. 그리고, 바닥면적이 660㎡이하, 19세대 이하 거주의 경우 다가구주택에 해당된답니다.
법, 령, 규칙, 조례 등의 이해
보통 법률이라고 하는 법은 포괄적인 내용을 담고 있죠. 령은 시행령을 의미하는 것으로 법률로 정해 놓은 것을 구체적으로 시행하는 방법이 담겨 있죠. 토지의 용도지역과 관련된 세부적인 내용이 시행령에 모두 들어 있답니다. 규칙은 정부 각처의 장이 규정하는 거고요. 조례는 지자체에서 규정하는 자치입법이라고 볼 수 있죠.
땅의 생명은 도로다
땅의 가격은 도로가 있어야 그때부터 매겨진다고 할 정도로 도로의 중요성이 크죠. 아니, 거의 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 여기서, 도로라고 하면 진입로를 말하는 거죠. 따라서 진입로가 없다면 그 땅은 절반은 죽은 토지나 마찬가지이기 때문입니다. 도로는 건축법상 인정받는 도로여야 하는데, 보통 4m 이상의 도로면 인정된다고 하네요. 2m나 3m의 도로도 개발행위의 용도에 따라 법적 효력이 있기도 하다고 하네요. 하지만, 이런 경우는 조금 특수한 경우고요, 4m 이상의 도로라고 생각하면 쉽겠네요. 하지만, 가끔 4m가 안 되는 현황도로도 법적 효력을 갖는 경우도 있으니 염두에 두면 좋겠죠.
- 현황도로가 법적효력을 인정받기 위해선 어떤 조건이 있아야 하는지 알아봤어요. 지적도상에는 없는 현황도로가 법적효력을 인정받기 위해선 통과도로(현황도로)가 있고 최소한 건축물이 2호~5호 이상은 있어야 된다네요. 2호~5호라고 한 것은 지자체에 따라 다르기 때문이죠.
- 건축법상 대지가 접해야 되는 도로의 조건을 알아봤어요. 1) 건축물의 대지는 2m 이상의 도로와 접해야 한다. 2) 연면적의 합계가 2000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 한다.라고 되어 있네요.
도로 확보는 이렇게 하자
토지사용승낙서를 활용하자
토지사용승낙서는 토지의 매매가 아니라 말 그대로 사용을 승낙하는 것입니다. 이것은 사실상 토지소유권외의 권한을 승낙받는 사람에게 일임하는 거라고 봐도 됩니다. 승낙을 받은 자는 이 서류를 근거로 대지에 건물을 지을 수 있게 되죠.
이 사용승낙서에 대한 대가는 상호 협의에 의해 정해지는데, 때에 따라선 시세보다 높게 거래가 되기도 한답니다.
토지사용승낙서는 주로 다음과 같은 경우에 매도인이 매수인에게 교부해 줍니다.
- 진입도로가 필요한 경우
- 토지매수계약을 체결하지 않고 지주와의 토지 임대차 계약을 체결한 후 토지상 건축물을 짓거나 어떤 행위를 하는 경우
- 매매계약과 동시에 인허가를 진행해야 할 때, 계약금 또는 중도금을 지급하고 인허가를 받은 후에 잔금을 지급한다는 내용의 계약을 한 경우 등
좋은 땅이 되기 위한 조건
좋은 땅이 되기 위한 조건을 알아보기 전에 우선 좋은 부동산의 조건에 대해 한 번 생각해 보죠. 그 이유는 후술 하도록 할게요. 일단, 한번 보시죠.
좋은 부동산의 조건은 사실 우리가 마르고 닳도록 들어온 것이 있습니다. 이를테면, 도심과 가까워야 한다. 접근성이 좋아야 한다. 생활편의성이 좋아야 한다. 학군이 좋아야 한다. 조망권이 좋아야 한다. 생활환경이 좋아야 한다. 등등...... 그런데, 땅 투자에 대해 이야기할 때는 또 많이 다르다는 것을 알 수 있어요. 그래서, 생각을 해 봤습니다. 뭐가 다를까.
땅도 부동산인데 이야기할 때는 따로 떼어 놓고 이야기하는 경우가 많습니다. 그 이유를 생각해 보니 우리가 흔히 하는 부동산 투자는 아파트, 상가, 빌라, 주택 등 주로 건물을 위주로 한 투자이기 때문이지 않나 라는 생각이 들었죠. 토지 투자가 포함된다고 해도 어느 건물에 붙은 대지를 의미하는 경우가 많습니다. 그런데, 건물이 안 지어진 토지에 투자를 할 때 별도로 '땅 투자'라고 하며 전혀 다른 투자종목인 것으로 흔히들 생각하죠.
하지만, 토지만 있는 땅 투자도 근본 개념을 가지고 생각해 본다면 좋은 부동산의 조건과 별반 다르지 않다는 것을 알 수가 있습니다. 그래서, 좋은 부동산의 조건과 땅이 어떻게 다르지 않는지 비교해 볼까요.
먼저, 좋은 부동산의 조건을 기본 개념을 중심으로 이야기하면, 다음과 같을 수 있어요. 모두 사람과 연관이 돼 있다는 것을 알 수 있죠. 또 부동산이 순간적으로 저평가될 수는 있지만, 장기적으로 볼 때 역시 비싼 것이 항상 더 비싸지고 계속 비싼 것을 알 수 있습니다. 그것은 사람이 많이 모이는 환경조건이 쉽게 바뀌지 않기 때문이죠.
1. 사람이 많이 모이는 곳이 비싸다. 예를 들면, 서울의 명동, 강남 등등에 사람이 많이 모이죠. 역시 대한민국에서 가장 비싸죠. 또 지방 대도시로는 부산, 대구, 광주, 대전 등을 비롯한 각 도청 소재 지역이 비교적 비쌉니다.
2. 사람이 많이 모이는 곳 주변이 비싸다. 예를 들면 서울 주변의 분당, 판교, 일산, 평촌 등 서울 근교 신도시나 산업시설이 있는 곳이 비쌉니다.
3. 사람이 많이 모이는 곳으로 가기 쉬운 곳이 비싸다. 접근성이 좋아야 한다고 흔히 이야기하는 것으로 지금은 전철역이 가까우면 비싸죠. 또, 조금 넓게 보면 서울과 지방으로 연결해 주는 주요도로, 즉 경부고속도로, 중부고속도로 등으로 연결되거나, KTX로 연결이 되기 쉬운 곳들이 비쌉니다.
4. 사람들이 생활하기 좋은 곳, 즉 편의시설이 잘 돼 있는 곳이 비싸다. 대부분 사람이 많은 대도시들이 편의시설이 잘돼 있죠. 학교, 병원, 백화점, 대형마트, 등등.....
5. 좋은 학군이 있는 곳이 비싸다. 이 항목은 사실 4번의 학교라는 편의시설이지만, 굳이 좋은 학군을 따로 떼어 이야기 하는 것은 좋은 교육을 받고 싶어 하는 인간의 욕구에 기인한 것이라 볼 수 있어요. 따라서, 같은 학교라도 더 좋은 학교를 선호하기 때문에 좋은 보통의 학교가 아닌 특출 난 학교가 있는 지역이 비싸지는 경향이 있죠.
6. 생활환경이 좋은 곳이 비싸다. 이 항목은 부동산 가격과 100% 연동되지는 않는다고 봅니다. 생활환경이 좋다는 것은 각자의 주관에 따라 도심 속의 한강조망권이 있는 곳을 생활환경이 좋다고 할수도 있고, 지방의 한적한 곳을 생활환경 또는 자연환경이 좋다고 볼 수도 있으니까요. 또, 생활환경을 자연환경 위주로 본다면 더더욱 부동산 가격이 비싼 것과는 달라질 수 있죠. 도심속의 자연환경일 때에 한해 부동산 가격과 함께 간다고 보면 적절하겠네요.
아무튼 위의 6가지 정도가 부동산의 가치를 올려주는 주요 요인이라고 볼 수 있어요.
그러면, 여기에 땅을 한번 대입해 보면서 이야기해보죠.
땅의 가치는 한마디로 정의한다면 용도의 가치가 결정해 주는 겁니다. 좋은 땅은 땅의 위치, 땅의 모양, 땅의 토질 등 여러 가지 요소들이 있겠으나, 어떤 땅이든지 용도가 있다면, 그리고 그 용도가 가치 있을수록 가격은 올라가게 되는 것이죠. 예를 들어 아무리 척박한 땅이라도 그 땅에 공장이 들어선다면 가치는 급상승하죠. 또, 형질은 아무리 좋은 땅도 그 지역이 그린벨트 등 정책에 의해 개발이 규제되고 있다면 투자의 관점에서는 아주 가치 없는 땅이 돼 버립니다. 이런 개념을 가지고 위 부동산의 가치 상승 요건과 비교해 볼게요.
1. 사람이 많이 모이는 곳이 비싸다. 땅도 사람이 많이 모이는 서울이나 지방 대도시 인근이 비쌉니다. 건물이 없는 땅이라도 말이죠. 위에서 땅의 가치는 용도 가치가 결정해 준다고 했죠. 땅의 용도 가치 중 최고의 가치는 역시 집을 지을 수 있는 땅이죠. 그중에서도 가장 돈이 많이 생기는 건물, 상업시설, 산업시설 등이 생기는 토지가 가장 비쌉니다. 그래서 용도지구가 주거지구에서 준주거 지구, 준주거 지구에서 상업지구 등으로 사람이 많이 모이는 순서로 용도가 변경될 때 가치가 올라가는 걸 알 수 있죠. 지방의 전원주택지도 마찬가지입니다. 도심과 멀리 떨어진 한적한 곳보다 도심의 근교에 있는 토지가 비쌉니다. 용도가 밭이나 논인 경우는 어떨까요? 이것 역시 용도는 확실해 가치는 있지만 사람이 더 많이 모이는 대도시와는 가격이 비교가 안되죠. 결국, 땅도 다른 부동산과 마찬가지로 이 원칙에 부합된다는 결론을 얻게 됩니다.
2. 사람이 많이 모이는 곳 주변이 비싸다. 이것은 이미 항목 1에서도 언급이 되었다시피 사람이 가장 많이 모이는 도심이 아니라면 그다음 가치가 높은 곳은 그 부근에 있는 것이 비쌉니다. 땅도 마찬가지죠.
3. 사람이 많이 모이는 곳으로 가기 쉬운 곳이 비싸다. 접근성에 대한 얘긴데요, 아무리 지방에 있는 땅이라도 KTX나 고속도로에서 가까운 곳에 있는 땅은 용도 가치가 높겠죠. 전원주택도 마찬가지입니다. 사람들이 많이 안 사는 한적한 곳보다 시내로 나갈 수 있는 교통이 편리한 곳이 훨씬 가치가 높겠죠. 전원생활을 한다 해서 사회 편의시설이 있는 곳을 사용 못한다면 너무 불편하겠죠. 따라서, 자연환경이 아무리 좋아도 사회와 고립될수록, 교통이 불편할수록 가격이 떨어지는 것은 당연한 이치입니다.
4. 편의시설이 잘 돼 있는 곳이 비싸다. 이것도 땅의 경우에도 해당이 되죠. 편의시설이 잘돼 있는 도심에 있거나, 아니면 지방이라도 최소한의 생활에 불편함이 없도록 기반시설이 있는 곳이 가치가 더 나갑니다. 예를 들어 주변에 대형병원이나 백화점, 대형마트, 관공서 등이 들어온다고 하면 그 지역 땅값이 올라가는 경우를 보죠. 결국 땅도 사람이 이용하는 것이므로, 이용을 최고 효율로 할수록 가치가 높아지고, 편의시설 좋은 곳에 위치하고 있다면 그 가치도 같이 올라가게 될 것입니다.
5. 학군이 있는 곳이 비싸다. 학군은 주로 대도시에 있으므로 도시에 있는 땅에 국한된 얘기라 할 수 있겠네요. 하지만, 땅의 경우도 적용된다는 데엔 이견이 없습니다.
6. 생활환경 또는 자연환경이 좋은 곳이 비싸다. 지방의 땅도 생활 관점에서 본다면 가능하면 편의시설을 이용기 쉬운 도시와 근접한 곳이 좋죠. 가능하면 도시와 근접하면서도 자연환경도 좋다면 금상첨화겠죠. 대부분의 도심은 교통 및 편의시설은 좋아도 환경까지 좋기가 쉽지 않은 것과 비교하면 지방으로 갈수록 환경까지 좋은 곳이 더 많아집니다.
땅의 가치를 일반적으로 얘기하는 부동산의 가치와 비교해 보았습니다. 결국, 땅의 가치도 일반 부동산의 가치와 맥을 같이 한다는 것을 알 수 있죠. 하지만, 집을 짓기 전의 경우 토지는 세부적으로 들어가면 집을 짓기 좋은 모양적인 측면, 건축법상 집을 지을 수 있는 땅(도로가 확보된), 규제가 없는 땅 등인지 더 따져봐야 하는 것은 있겠죠.
좋은 부동산의 조건과 함께, 좋은 땅의 조건을 종합해 보겠습니다.
1. 도시(사람이 많이 모이는 곳)와 가까운 땅
2. 편의시설을 활용할 수 있는 땅
3. 교통이 좋은 땅
4. 집을 지을 수 있는 땅(모양, 도로, 환경, 규제 등의 측면 분석)
5. 용도의 가치가 높아질 땅(개발 등으로 용도가 상향 조정되는 가 여부)
이 정도가 좋은 땅을 고르는 조건이 되겠네요. 물론 세부적인 사항들이 많이 있지만, 우리가 땅을 고를 때 기본적으로 가지고 있어야 할 기준이 된다고 할 수 있지요.
맺는말
일반 부동산 투자도 사실 어렵게 느껴지지만, 땅 투자하면 너무 어렵게 느껴지는 것이 사실입니다. 그래서, 필자도 이 글을 쓰면서 어떻게 해야 쉬우면서도 와닿는 글을 쓸 수 있을까 고민을 많이 했어요. 토지투자 잘하는 법, 좋은 땅 고르는 법등이 기존에 많이 나와 있는 이론이나 서적이 있지만, 쉽게 와닿지가 않더라고요.
그래도 발견한 큰 수확이 있다면 근본적인 개념은 대부분 통한다는 것이었죠. 사람이 살아가는 데 꼭 필요한 3가지가 의.·식.·주 중에서 '주'가 차지하는 부분이 결국 부동산이잖아요. 그러니까, 결국 사람이 연관이 많이 될수록 부동산이 가치가 높아지는 거는 당연하겠죠. 그래서 사람이 많은 곳이(도심), 사람의 이동을 쉽게 하는 곳이(교통), 사람 살기 편리한 곳이(편의시설), 사람이 더 발전할 수 있는 곳이(학군), 사람의 정서와 건강에 좋은 곳이(환경), 더 발전할 수 있는 곳이(개발되거나 용도 상향조정) 좋은 부동산이자 좋은 땅이 있는 곳이 되겠네요.
아무쪼록 제 글이 부동산, 특히 어렵다는 땅 투자의 관점에 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 오늘 포스팅을 마무리합니다. 감사합니다.
Mansur