부자되는 법, 냉모 따라하기
느닷없이 웬 맹모냐고요? 맹모는 중국의 3대 성인이라 일컫는 공자, 맹자, 순자 중에 맹자의 어머니를 가리키는 말입니다. 맹모가 맹자가 공부하는 데 좋은 환경을 만들어 주기 위해 이사를 세 번이나 했다는 '맹모삼천지교' 의 이야기를 아시죠? 한국에서 맹모를 닮으면 부자가 될 수 있습니다. 그 이유를 지금부터 이야기해 보겠습니다.
한국은 교육열 하나만큼은 세계 어디에 내놔도 뒤지지 않는다고 합니다. 특히, 한국의 어머니들은 자식이 공부하기 좋은 환경이 있다면 마다하지 않고 이사를 다니는 사람도 예전에 많이 봐왔습니다. 필자 역시 시골에서 자라다가 어머니가 아들 공부를 시키기 위해 도시로 이사를 갔던 기억이 있습니다.
제가 왜 오늘 불현듯 맹모 이야기며 한국사람들의 교육열 이야기를 하는가 하면요, 바로 좋은 학교가 많은 지역, 이른바 학군이 부동산 가격에 미치는 영향이 어마어마하다는 사실을 이야기하고 싶어서였습니다.
부동산의 가치를 높이는 주요 요인을 들라면, 교통, 학군, 환경 이 세가지를 들 수 있습니다. 대부분 부동산은 사람과 연관이 많은 곳, 다시 말해 사람이 많이 모이는 곳과, 사람을 많이 모이게 할 수 있는 곳이 가치가 있습니다. 사람이 많이 모이는 곳은 시골보다는 도시이겠죠. 또 사람이 많이 모일 수 있게 해 주는 것은 교통이겠죠. 교통 중에서도 한꺼번에 가장 많이 안전하면서 비교적 정확한 시간에 사람들을 이동시킬 수 있는 전철이 가장 좋은 교통수단이겠죠. 전철은 안전과 속도 면에서 버스를 능가합니다. 결국 사람이 많거나, 많은 사람을 이동시킬 수 있는 곳이 가격이 높습니다. 이것이 부동산 가치를 알아보는 아주 간단한 방법이면서 변치 않는 방법입니다.
그런데, 부동산가치를 결정짓는 요소중 교통 못지않게 크게 영향을 주는 것이 있다면, 바로 학군입니다. 좋은 학군이 있는 곳의 부동산은 모두 비싸다는 사실은 지금 바로 확인해 봐도 금방 알 수 있습니다.
그리고, 아들 딸들을 좋은 학교에 보내기 위해 좋은 학군을 찾아 집을 사서 이사를 다니는 한국 부모님들은 지금쯤 생활이 많이 나아졌을 겁니다. 왜냐하면 사는 동네 땅값과 집값이 꾸준히 올랐으며, 지금도 계속해서 오르고 있기 때문이죠. 결국 자녀들을 좋은 학교 보내기 위해 이사를 마다하지 않았던 가정들은 그렇지 않은 가정보다 자산가치가 많이 상승해 있을 겁니다.
그럼, 지금부터 대표적인 학군들을 한번 들어 이야기해 보겠습니다.
서울의 유명 학군
우선, 서울의 최고학군은 강남 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동 이 세 곳입니다. 학군은 부동산 상승기에는 다른 지역보다 많이 상승하고, 부동산 하락기에도 다른 지역에 비해 가격이 잘 떨어지지 않는 경향을 보입니다. 그것은 주변 학교들 뿐만 아니라 학원들이 함께 있어 수요를 탄탄하게 받쳐 주고 있기 때문이죠.
강남 8 학군
강남 대치동 아파트 상승률의 경우, 전국으로 따져 볼 때 가장 많이 오르고 아파트 가격이 비싼것은 맞습니다. 그런데, 대치동의 아파트 가격이 같은 강남구 중에서는 제일 낮지만 전셋값은 최고 높다고 합니다. 이것은 자녀를 좋은 학교에 보내기 위해 이사는 왔지만 집을 사는 사람보다는 전세로 들어가는 경우가 많음을 뜻합니다. 하지만, 전세로 사는 것은 자산 증식하고는 무관하겠죠.
어쨌거나, 대치동의 이런 풍부한 전세수요는 다시 집값을 올리는 촉매제가 돼 대치동 주변 아파트 가격을 꾸준히 상승시킬 것입니다.
학군 이야기를 좀 더 하자면, 본래 강남 학군을 이름하여 강남 8 학군이라고 했는데 유래를 보면 다음과 같습니다. 이 강남8학군이란 이름은 1977년도 강남구 지역 개발이 어느 정도 되자, 강남구 대부분 지역을 따로 분리해서 고등학교 배정학 군을 만들 때 번호를 붙였는데, 그것이 8 학군이었는데 사람들은 그 뒤로 계속해서 이 명칭으로 강남구 학권을 불렀다고 하네요. 지금의 송파구, 강남구, 서초구가 여기에 포함되었었는데, 송파구는 그 후 6 학군으로 분리되었다고 합니다.
송파구가 여전히 서울대 합격률이 상위권을 달리는 것만 봐도 역시 강남8학군 소속이었기 때문에 그런 게 아닌가 싶네요. 또한, 송파구의 집값도 그동안 꾸준히 상승한 것도 학군의 영향과 무관하지 않은 듯합니다.
당시 정부차원에서 신흥 개발지역인 강남을 띄우기 위해 강북의 명문학교들을 강남으로 내 보냈었는데, 이때부터 강남의 지가가 천정부지로 뛰었다고 합니다. 그 후 시설면에서도 기존의 강북 학교들은 점점 노후화되었고, 강남의 학교들에 투자를 많이 하다 보니 강북과 강남의 차이가 벌어지게 되었다는 것이지요.
또 모여드는 학생들과 엄청난 교육열과 함께 학원들도 많이 생겨 나면서 지금의 강남 대치동 학군이 형성되었다고 합니다.
아무튼 좋은 학군이 있는 곳은 이렇게 부동산 가격이 상승하는 것이고, 좋은 학군이 있는 곳에는 사람 또한 많이 모이는 곳에도 해당되므로 결론은 사람이 많이 모이는 곳이란 공통점이 있습니다. 참고로, 수년간 강남권, 즉 동남권의 집값 사승 추이를 한번 그래프로 보겠습니다.
목동 학군
강남에 이어 사교육 2번지라고도 불리는 목동의 경우도 개발 초기 강남과 비슷하게 학군을 형성하기 위해 강북의 진명여고와 양정고를 목동으로 이전시켰었죠. 하지만 강남보다는 학군 규모는 작았습니다.
그러나, 목동은 인근 신정동, 신월동을 포함해 강서구와 양천구의 고등학교를 같은 학군으로 묶어 배정했기 때문에 강서구 주요 학군을 모두 커버하기에 이르렀습니다. 특히 강서구에는 서울 4대 외국어고등학교(대원, 한영, 명덕, 대일)중 하나인 명덕외고가 있는데, 목동에서 통학이 가능한 것도 목동 학군 발전의 촉매가 되었다고 볼 수 있습니다.
학군의 평가기준은 명문대 입학실적입니다. 그런데, 이 목동 학군에서 우수한 대입실적을 내는 학교는 전통의 명문 명덕외고를 비롯해, 일반고인 강서고, 중동고, 세화고, 상산고 등이 있습니다. 이밖에도 전국 100위권 내에 들어가는 고등학교들이 즐비합니다.
노원 학군
예전에는 부동산을 논할 때 흔히 주택 가격이 가장 안 오르는 지역으로 소위 '노도강'을 꼽았지요. 그중의 하나인 노원구가 강남구, 목동에 이어 좋은 학군으로 거듭나고 있습니다. 이 지역이 새로운 학군으로 발전하게 된 배경은 강북권역은 물론 의정부까지 아우르는 폭넓은 지역의 최종 집결지로서의 역할을 해내면서부터라고 보입니다. 이제는 강남에 맞서 강북을 대표하는 학군이라 해도 손색없을 정도로 성장했습니다.
특히 중계동 학원가로 유명한 노원 학군은 강남 못지않게 좋은데 집값은 강남에 비해 너무 저평가돼 있었죠. 노원구는 신흥 학군의 힘으로 부동산 가격도 꾸준히 상승하다가 2020년에는 집값이 무려 36.3% 오르며 서울 자치구 중 최고의 상승률을 보이기도 했습니다.
최근 오세훈 서울시장이 당선되자 기대감으로 아파트 가격이 상승하는 지역에도 강남구, 노원구와 함께 양천구가 포함돼 있습니다. 각종 규제로 눌려 있던 아파트 가격이 가장 먼저 들썩이는 곳 역시 좋은 학군이 있는 지역이죠.
최근 꾸준한 집값 상승을 보인 노원구는 전용 85㎡ 기준으로 1년 사이 약 2억 2000만 원 이상이나 올랐다고 합니다. 마치 그동안 저평가돼 있던 주택 가격을 만회라도 하는 듯 보이네요. 노원구는 특히 최근년도에 가파르게 상승하고 있습니다. 특이한 점은 노원구가 오르니 인접해 있으며 비교적 환경이 좋은 도봉구와 강북구도 함께 오르고 있는 추세입니다.
지방의 유명 학군
지방의 유명 학군으로는 대구 수성구 학군입니다. 소위 '대구의 강남'이라고 불리는 수성구 학군은 범어동에 있습니다. 필자는 대구에 갈 때 가끔 대구의 수성구 아파트들의 가격이 놀랍도록 치솟고 있다는 이야기를 가끔 듣습니다. 이 지역의 아파트 상승 요인을 보면 역시 우수한 학군에 그 원인이 있었습니다.
그럼, 수성구 학군이 생긴 배경과 주변 아파트 시세의 변화 추이를 살펴보겠습니다.
대구는 수성구와 비수성구로 얘기할 만큼 수성구와 비수성구 간 학력 차이는 심하게 벌어지고 있다고 하네요. 그래서 대구에 사시는 부모님들은 앞을 다투어 수성구로 진입을 하기 위해 안간힘을 쓰고 있다고 합니다. 따라서, 수성구의 인구도 점점 폭발적으로 증가하고 있는 추세입니다.
대구 수성구가 유명 학군으로 자리를 잡은 배경은 2014년도에 수능 만점을 받은 사람이 4명이나 되는 경신고등학교, 대구 전통 명문 경동초등학교, 경북고등학교 등이 있기 때문이죠. 또한 2015년 대구에서 유일하게 수능 만점자를 낸 정화여고와 그밖에 동도중학교, 경신중학교, 정화중학교, 오성중학교 등 대구의 명문 학교들이 수성구에 집중돼 있는 것도 한 이유입니다.
수성구의 아파트 가격은 주로 최고의 학군이 근거리에 있고 지하철역(범어역)까지 도보로 1분 거리에 있는 초역세권 지역을 의 아파트들이 가격 상승을 이끌었습니다. 여기서 우리는 부동산 가치 향상의 3요소라고 할 수 있는 교통, 학군, 환경 세 가지 중에 교통과 학군이 함께 하는 곳이 최고의 가치라는 것을 확인할 수 있습니다.
수성구의 한 아파트는 지은 지 32년이나 된 전용면적 131㎡의 낡은 아파트 실거래가가 15억 원까지 올랐다고 합니다. 이 가격은 2019년에 비해 2020년도에 무려 42%나 올라 서울의 아파트 가격 상승률과는 비교가 되지 않을 정도였습니다. 결국, 대구 수성구는 지방이면서도 투기과열지구로 지정되기에 이르렀습니다.
그밖에 지방 각소에 유명한 학군들이 많이 있겠지만, 이 글에서는 몇가지 학군만 소개해 드렸고, 그러한 학군이 부동산 가격 상승에 어느 정도 영향을 발휘했는지를 대략적이나마 관찰해 보는 기회를 마련해 봤습니다.
맺는말
결론은 지방도시도 서울과 마찬가지로 사람이 많이 모이고, 유명 학군이 있고(유명 학군도 결국 사람이 많이 모이는 곳임), 사람을 많이 이동시킬 수 있는 교통까지 있으면 반드시 오른다는 사실을 알았습니다. 부동산을 고르는 기준은 좀 더 디테일하게 들어가면 여러 가지로 다양하게 있겠지만, 가장 기본적이고 중요한 사실을 어디 가나 변함이 없이 적용된다는 사실을 알 수 있습니다. 부동산은 필요에 의해서 사람이 만들고 사람이 사용하는 것이기 때문에 사람과 연관된 곳에 그 가치가 있다는 것은 어쩌면 너무나 당연한 이치일 것입니다.
가치 있는 부동산 고르는 3요소, 교통, 학군, 환경, 그중의 제일은 교통일까요? 학군일까요? 아니면 환경일까요? 세 가지를 두루 갖춘 게 제일이겠지요. 하지만 다 갖춘 곳은 거의 없다고 봅니다. 하지만, 교통과 학군이 함께 있는 정도라면 어디를 사도 결국엔 불패의 신화를 낳을 수 있지 않나, 생각해 보면서 이 블로그를 마치겠습니다. '맹모를 닮으면 부자가 됩니다.' 단, 집을 사셔야 부자가 됩니다. 하하. 부동산 투자를 하거나 부동산에 관심 있는 분들께 이글이 도움이 되셨기를 기원합니다. 감사합니다.
Mansur