세금을 따져 아파트 투자하는 법
부동산에 투자를 해 보려다가도 문득, 내가 이 부동산에 투자하면 세금이 어떻게 될까? 세금이 너무 많이 나오면 남는 것이 없는 건 아닌가?라고 걱정하는 분이 적지 않을 것입니다. 그래서, 이번에는 아파트를 사고 파는데 세금이 투자수익에 얼마나 영향을 미치는지 알아보겠습니다.
요즘은 부동산에 투자하기 위해서는 세금을 항상 염두에 두고 해야 실패가 없습니다. 대충 사면 어느 정도 수익이 생길 것 같아 투자를 했다가 막상 팔고 나니 세금 떼고 나니 남는 수익이 없다면 나중에 크게 낙심할 수 있습니다.
그럼, 우선 아파트를 사고팔 때 드는 세금은 모두 몇 종류나 될까요? 이해를 돕기 위해 가상의 인물인 김 투자 씨를 내세워 이야기를 풀어 나가겠습니다.
김 투자 씨는 현재 1 주택을 보유하고 있고, 투자용으로 수도권의 조정대상지역에 있는 34평 아파트를 하나 7억 6천만 원을 주고 구매하려고 합니다. 그리고, 투자수익이 난다면 1년, 2년, 3년 정도 언제라도 팔려고 합니다. 물론, 아파트를 산 후에는 2 주택이 되는 것이죠.
이때 김 투자 씨가 이 아파트를 사고파는 데 드는 세금은 총 몇 종류가 있으며 상황별로 세금이 얼마나 소요되는지 알아보도록 하겠습니다.
먼저 살 때 내야 하는 세금은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세, 이 세 가지입니다. 보통 취득세 낼 때 농어촌특별세와 지방교육세를 함께 내기 때문에 우리는 이 세가기를 묶어 취득세라고 얘기하는 것이 일반적입니다. 아파트를 산 후 일정기간이 지나 수익이 어느 정도 난다면 팔기 시작하는데, 팔 때 내는 세금은 양도소득세만 내면 됩니다.
그러므로 사고 파는데 내는 세금은 간략하게 말씀드리면 취득세와 양도소득세라고 보시면 됩니다. 이 취득세와 양도소득세도 투자하는 사람의 현재 주택 보유 수와 투자하는 지역이 조정대상지역인지, 비조 정대상 지역인지에 따라서 달라지므로 지금부터 김 투자 씨의 경우에 그 세금이 어느정도 되는 지 하나 하나 알아보도록 하겠습니다.
먼저, 김투자씨의 취득세가 얼마나 되는지 알아보겠습니다.
아파트 살 때 취득세
첫째, 부동산을 사게 되면 취득세가 있습니다.
취득세는 매수한 날로부터 60일 이내에 내야 하는 세금입니다. 취득세 낼 때 항상 따라붙는 세금이 있는데, 바로 농어촌특별세와 지방교육세입니다. 취득세의 구체적 내용은 아래를 참조하시기 바랍니다.
주택 구입 시 취득세율
| 주택 수 | 가격구분 | 조정대상 지역 | 비 조정대상 지역 |
| 1주택 |
6억원 이하 | 1% | 1% |
| 6억원 초과 9억원 이하 | 1.01~2.99% | 1.01~2.99% | |
| 9억원 초과 | 3% | 3% | |
| 2주택 | - | 8% | 1~3%(1주택과 동일 |
| 3주택 | - | 12% | 8% |
| 4주택 | - | 12% | 12% |
위의 표는 주택 구입 시 주택 보유수와 주택이 위치하고 있는 지역에 따라 서로 다르다는 것을 보여주고 있습니다. 그러면 김 투자 씨의 취득세는 얼마일까요? 김투자씨의 아파트는 7억 6천만 원이고 조정대상 지역에 있으므로 취득세율이 1.01~2.99% 임을 알 수 있습니다.
세율이 딱 안 떨어지는 이유는 세분화되어 있다는 얘기입니다. 즉 6억 원 초과 9억 원 이하의 아파트에 대해서는 150만 원 당 0.1%씩 세율이 더해집니다.
그런데, 김 투자 씨는 조정대상구역이고 2 주택에 해당되므로, 8%의 세율을 적용해야 합니다. 세율에 따라 계산해 보면 7억 6천만 원 x 8% = 6천8십만 원이 되네요.
농어촌특별세
농어촌특별세는 농어촌지역의 경쟁력 강화를 위해 내는 세금으로 소득세, 법인세, 관세, 취득세, 등록세의 감면세액과 법인세, 취득세, 레저세의 과세분에 부과하는 세금입니다.
취득세에 대한 농어촌특별세는 취득세액의 10%이고, 취득세 또는 등록세를 감면받았을 경우엔 감면세액의 20%를 내야 합니다. 단, 85㎡이하의 서민주택 및 자동차 등은 농어촌특별세 중 전부 또는 일부를 비과세 하기도 합니다.
따라서, 김 투자 씨가 내야 할 농어촌특별세는 취득세액은 위의 계산에서 나온 6천80만 원 x 0.1 = 608만 원이 됩니다.
지방교육세
지방교육기반시설의 확충과 교육환경개선 등 공교육 내실화를 위한 투자재원 확보를 위해 부과되는 세금입니다. 납세의무자는 지방세법에 의한 취득세, 등록면허세, 레저세, 재산세, 비영업용 승용자동차(영업용 기타 승용차 포함)에 대한 자동차세, 담배소비세의 납세의무자입니다. 세율은 다음과 같습니다.
항목별 지방교육세율
| 과세표준 | 표준세율 | 비고 |
| 취득세액 | 20% | 표준세율 2%제외 |
| 등록면허세액(등록) | 20% | - |
| 레저세 | 40% | - |
| 주민세 균등할 세액 | 10% | 인구 50만 이상시에는 25% |
| 재산세액 | - | - |
| 자동차세액 | - | - |
| 담배소비세액 | - | - |
김 투자 씨의 지방교육세는 취득세액 60,800,000 의 20%는 12,160,000 이 되네요.
이제, 김 투자 씨의 아파트 살 때의 세금은 모두 나왔습니다. 취득세가 6천8십만원, 농어촌특별세가 608만원, 지방교육세가 1천2백1십6만원이므로, 이것을 모두 더하면 7천9백4만원이 나옵니다. 결국, 김투자씨가 7억6천만원을 주고 산 34평 아파트의 구매할 때 세금 총액은 7천9백4만원이 됩니다.
양도소득세
김투자씨의 아파트 구매 시 세금이 나왔습니다. 아파트를 사놓고 기다렸더니, 2년 후에 이 아파트가 11억 원으로 올랐습니다. 김 투자 씨는 투자 수익금을 회수할 때가 되었다고 생각하고 이 아파트를 2021년 2월에 매도하게 됩니다.
아파트를 매도하게 되면 매수할 때와 마찬가지로 세금을 내야 하는데, 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 부동산을 양도, 즉, 매각하고 당초 매수한 가격과 비교해 수익이 난 금액, 즉 양도차액에 대해 부과하는 세금으로 아파트 거래 시 모든 세금 중 가장 큰 액수의 세금입니다.
양도소득(차익)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비˙공제금액을 뺀 소득입니다. 양도소득세는 주택 보유수와 보유기간에 따라 그 부과비율이 달라지므로 각 상황별 양도소득세율을 자세히 알아보겠습니다.
여기서 필요경비란 아파트를 구매할 때 소요된 경비로서 취득세를 포함해 부동산 중개수수료, 시설비(에어컨 또는 필요한 내부 시설비용 등)등을 말합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 주면 양도차익이 나오는데, 이것이 바로 과세표준입니다. 이 과세표준에 해당 기본세율을 곱해준 뒤 누진공제액을 뺴주면 양도소득세가 나옵니다. 양도차익(소득)과 양도소득세를 계산식으로 표현하면 다음과 같습니다.
양도차익(소득) = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도소득세 = (양도차익 x 적용세율) - 공제액
기본 양도소득세율 표
| 과세표준 | 기본세율 | 누진 공제액 |
| 1,200만원 이하 | 6% | - |
| 1,200 ~ 4.600만원 | 15% | 108만원 |
| 4,600 ~ 8,800만원 | 24% | 522만원 |
| 8,800 ~ 1.5억원 | 35% | 1,490만원 |
| 1.5억원 ~ 3억원 | 38% | 1,940만원 |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 5,040만원 |
보유기간 별 양도소득세
| 보유기간 | 2021년 이전 | 2021년 이후 |
| 1년 미만 | 40% | 70% |
| 2년 미만 | 40% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 | |
| 주택 수 포함 | 2021년1월1일 이후 취득하는 분양권 대상 | |
다주택자 중과세율
| 2020년 | 2021년6월1일 이후 |
| 2주택자 : 기본세율 + 10% | 2주택자 : 기본세율 + 20% |
| 3주택 이상자 : 기본세율 + 20% | 3주택 이상자 : 기본세율 + 30% * 2021년6월1일 양도분부터 적용함 |
이제, 위의 자료들을 종합하여 김 투자 씨의 양도소득세를 구해 보겠습니다. 김투자씨는 아파트를 2년이상 보유햇으므로 보유기간에 따른 세율은 기본세율을 적용하면 되는데요, 문제는 다주택자(2주택자)에 해당되고 2021년도에 매도했으므로 기본세율에 10%가 더 중과되네요. 아파트가 올라 11억원에 매도했고 이때 부동산 중개수수료는 150만원 들었습니다. 양도차익(소득)은 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 빼 주면 된다고 했습니다.
위에서 양도차익이 과세표준이라고 했습니다. 따라서 양도소득세를 구하기 위해서는 과세표준을 먼저 계산한 후에 해당 양도소득세율을 곱한 금액에서 마지막으로 공제액을 빼주면 됩니다. 김투자씨의 과세표준 계산식은 다음과 같습니다.
11억 원(양도가액) - 7억 6천만 원(취득가액) - 7천9백4만 원(취득세 등) - 150만 원(부동산 중개수수료)
= 259,460,000원
김 투자 씨의 과세표준은 259,460,000원입니다. 이 금액은 위의 양도소득세율표에 의하면 1억5천~ 3억원 에 해당되므로 38%가 되네요. 여기에 2주택자 중과세 2021년기준에 의하면 10%를 추가하면 48%의 양도세를 내야 합니다. 따라서, 김투자씨의 양도소득세는 259,460,000원 x 0.48 = 124,540,800원, 여기서 해당 누진공제액인 1,940만 원을 빼 주면 105,140,800원이 나옵니다.
결과적으로 김 투자 씨가 조정대상역 내의 34평 아파트 한 채를 사서 2투택자가 되었고, 2년이상 보유후 2021년 2월에 매도하였습니다. 매도 후 투자수익이 얼마나 생겼는지 따져 보니, 259,460,000 - 105,140,800 = 154,319,200원입니다.
김투자씨가 얻은 수익금은 결과적으로 154,319,200원, 약 1억 5천400만 원의 수익을 거뒀네요.
그렇지만, 부동산 정책이 너무나 빨리 변화하기 때문에 양도소득세율은 몇 월에 파느냐에 따라 차이가 날 수 있음에 유의하셔야 합니다. 아직 투자용 부동산을 아직 보유하시고 계신다면 정확한 세율 계산을 위해 정책에 항상 귀 기울이고 언제 팔아야 세율이 조금이라도 유리할지를 판단해야 합니다.
만약, 김 투자 씨가 보유하던 아파트를 2021년 2월에 안 팔고 6월 1일 이후에 판다면 투자수익은 확 줄어들 것입니다. 왜냐하면 2021년 6월 1일 이후 매도분에 대해서는 2 주택자가 조정대상지역 내의 아파트일 경우에 기본세율에 20%를 중과하기 때문이지요.
오늘은 아파트 투자를 하시는 분들이 궁금해할 것 같아 재건축·재개발이 아닌 일반 아파트를 2년 이후를 보고 투자했을 때 어느 정도의 수익이 날 수 있는지에 대해 세금을 중심으로 이야기해 봤습니다. 김 투자 씨의 경우를 들어 풀어본 아파트 투자 사례가 여러분의 투자에 도움이 되셨기를 기원합니다. 감사합니다.
Mansur