재개발, 재건축 사업 시 보상 받는 법

 

내가 살고 있는 지역이 재개발 혹은 재건축이 된다면, 그리고, 내가 이 사업으로 인해 손실을 입게 된다면 보상받을 수 있을까? 예, 있습니다. 해당 재개발로 인해 손실을 입게 되는 경우 보상을 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

= 목     차 =

1. 재건축의 경우 보상
- 사업에 동의할 경우

- 사업에 동의하지 않을 경우

2. 재개발의 경우 보상
- 주거이전비
- 이주정착비
- 이사비
- 영업보상비

3. 맺는말

 

 

재건축이나 재개발을 할 때는 정비사업으로 인해 손해를 보는 사람들이 생기게 마련입니다. 
따라서, 이렇게 손해를 보는 사람들이 궁금해하실 것 같은 사업의 종류별, 보상의 유형별 손실에 대해 보상받는 방법에 대해 총정리를 해 드리겠습니다.

재건축의 경우 보상

 

재건축사업은 주변의 기반시설이 잘 갖춰져 있는 상태에서 주택만 새롭게 건축하는 사업이므로 주변의 기반시설을 그대로 이용하게 됩니다. 또, 재건축사업은 재건축 주택의 조합원들이 자발적으로 결성하여 설립된 조합이므로 사익에 가까운 사업이라고 볼 수 있으므로 보상의 면에서는 제한적입니다.

재건축사업의 보상은 동의 여부에 따라 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

1. 동의를 안 한 경우: 현금청산을 받을 수 있습니다.
현금청산은 재건축사업에 동의를 하지 않고 분양권도 받지 않는 사람들에게 보상하는 방법입니다. 만일 재건축사업에도 동의하지 않으면서 현금 청산도 원하지 않는 사람이 있다면, 조합에서 매도청구소송을 통해 사업에 동의하지 않는 사람들에게 현금청산을 하도록 하고 있습니다. 현금청산금액은 개발이익을 포함한 시장 가격을 기준으로 하는 데, 시장 가격이 계속 오르는 경우엔, 현금청산자들이 청산금액에 대해 불만을 가지는 경우도 많습니다.

2. 동의를 한 경우: 분양권을 받을 수 있습니다.
또한, 재건축사업에 동의를 하는 사람은 분양계약서를 쓰면 조합원 분양을 받게 됩니다. 조합원 분양 가격은 현재가치 + 개발 후 추가 가치의 가격으로 분양받는데, 여기에 대한 내용은 제 블로그의 조합원 분양가 관련 블로그를 참고하시기 바랍니다.

재건축의 경우 그 외 실질적인 보상은 없으며, 분양권 소유자들에게 시공사가 주선하는 이주 대출이 있습니다. 이주 대출규모는 정부 정책에 따라 수시로 변하므로 이주 대출을 받고자 하는 분은 그 정책을 보고 시공사가 주선하는 금융권에 비율을 사전에 확인하는 것이 착오가 없을 것입니다.

재건축사업은 정부가 주도하는 재개발과 같이 공익성 사업이 아닌, 사익성 사업에 가깝기 때문에 보상이 되는 부분이 거의 없습니다. 예를 들어, 거주이전비, 이주정착비, 이사비, 영업보상비 등 재개발에 있는 보상비용들이 아쉽게도 재건축에는 없습니다. 

 

 

재개발의 경우 보상비

재개발의 경우, 거주이전비, 이주정착비, 이사비, 영업보상비 등이 있습니다. 재건축사업이 기존의 주변 기반시설이 잘 갖추어져 있는 반면, 재개발사업은 주택은 물론 주변의 기반시설도 노후화되었으므로 주변 일대를 모두 갈아엎고 주택과 시설을 새롭게 조성해야 하는 대규모 건설사업입니다. 따라서, 이 재개발 사업은 재건축과는 달리 정부나 지방자치단체가 관여하므로 다양한 보상이 따르게 되는 것입니다. 그럼, 지금부터 보상을 어떻게 받을 수 있는지 유형별로 알아보겠습니다.

 

주거이전비

 

1) 보상대상: 정비구역지정을 위한 주민공람 공고일 이전부터 해당 구역에 3개월이상 거주하고 있는 세입자(무상거주 세입자 포함) 또는 소유자
* 무허가 건물에 입주한 세입자의 경우, 사업인정고시일 등 정비사업을 알리는 고시가 있을 당시 해당 구역 내에서 1년 이상 거주한 경우도 해당됨.
2) 보상방법 : 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 지급함.
3) 보상한도: 세입자는 4개월치, 소유자는 2개월치를 지급함.
4) 보상액 산정기준: 도시근로자 가구의 가구원별 월평균 가계지출비로 계산함.

 

이주정착비

 

1) 보상대상: 해당 지역의 주거용 건물의 소유자
2) 보상금액: 본인이 소유하고 있는 건물 금액의 30%, 단, 최대한도는 1200만원, 최소한도는 600만 원임. 따라서, 건물 금액의 30%가 1200만 원을 넘어도 1200만 원만 지원하며, 반대로 600만 원이
안 되는 경우에도 최소 600만 원을 지원함.

 

이사비

 

1) 보상대상: 해당 지역의 모든 거주자
2) 보상금액: 

주택면적기준	이사비			비고
	노임	차량운임	포장비
1. 33㎡ 미만	3명분	1대분	(노임+차량운임) x 0.15	1. 노임은 통계법 제3조 제3호에 따른 통계작성기관이 통계법 제18조에 따른 승인을 받아 작성하여 공표한 공사부문 보통인부의 노임을 기준으로 작성함. 2. 차량운임은 최대적재량이 5톤인 화물자동차의 1일 8시간 운임을 기준으로 함. 3. 한 주택에서 여러 세대가 거주하는 경우의 주택 연면적기준은 세대별 점유면적에 따라 각 세대별로 계산하여 적용함.
2. 33㎡ 이상 49.5㎡ 미만	4명분	2대분	(노임+차량운임) x 0.15
3. 49.5㎡ 이상 66㎡ 미만	5명분	2.5대분	(노임+차량운임) x 0.15
4. 66㎡ 이상 99㎡ 미만	6명분	3대분	(노임+차량운임) x 0.15
5. 99㎡ 이상	8명분	4대분	(노임+차량운임) x 0.15

 

영업보상비

 

재개발사업으로 인해 영업장소를 옮겨야 할 경우, 일을 하지 못한 기간에 대한 영업손실에 대한 비용을 보상받을 수 있습니다.

 

1) 보상대상: 정비구역 지정을 알리는 주민공람 공고일 이전까지 해당 구역 내에서 영업을 하던 사람
2) 보상기간: 사업으로 인한 영업의 휴업 또는 폐업은 원칙적으로 4개월 이내로 하되, 다음의 경우는 예외적으로 더 긴 기간을 부여하며 최장 2년까지를 휴업기간으로 인정합니다.
- 해당 정비사업으로 인한 영업금지 또는 제한때문에 4개월 이상 영업을 할 수 없는 경우
- 영업의 규모가 크거나 고도의 정밀을 요구하는 등 특수한 영업으로 4개월 이내에 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우
3) 보상금액:
- 사업으로 인한 영업장소를 이전해야 하는 경우 영업손실은 휴업을 한 기간 동안의 영업이익과 영업장소 이전 후 영업이익 감소분을 합한 금액을 보상. 
- 휴업기간 중 영업용 시설의 감가상각비, 유지보수비, 휴업할 때도 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비를 보상.
- 영업장소를 이전한다는 광고비 및 장소 이전으로 인해 발생하는 부대비용을 보상.

 

맺는말

 

재개발이든 재건축이든 보상비는 많을수록 좋습니다. 재건축의 경우는 아파트의 경우 주변 환경이나 기반시설 등은 그대로 활용을 하고 낡은 아파트만 새로 짓는 것이므로 보상비가 많지 않습니다. 아니, 재개발과 비교해 본다면 거의 없는 수준입니다. 반면에 재개발은 구역 내 기반시설을 포함한 모든 것을 새로 건설하는 수준으로 정부나 지방자치단체에서 주도하는 공익성의 사업이므로 보상의 정도와 범위가 비교적 넓습니다.

이 글이 보상비에 대해 궁금증을 갖는 분들께 도움이 되시길 바랍니다. 오늘 포스팅은 여기까지 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

Mansur