재건축투자 쉽게 하는 방법, 공식만 알면 된다.
과거에는 재건축에 투자를 해서 돈을 벌었다는 사람들이 많았어요. 그래서, 재건축투자가 부동산의 백미라고 할 정도로 잘만 투자하면 마치 황금알을 낳는 거위라고 불릴 정도로 아주 매력적인 투자였음을 많은 사람들이 알고 있습니다.
하지만, 요즘은 재건축에 대한 각종 규제로 인해 재건축사업이 그렇게 활발하지 못한 것이 사실입니다.
그럼, 재건축을 무작정 하기만하면 돈을 버는 것인가? 그렇지는 않습니다. 과거에 자세히 따져 보지도 않고 수익성을 사전에 예측해 보지도 않은 채 소문만 믿고 성급하게 투자했다가 긴긴 세월 마음 고생 끝에 얻은 기대이하의 결과에 허탈해 한 사람들도 많았으니까요.
하지만, 재건축투자가 어려운가요? 그렇지는 않습니다. 조금만 노력을 기울이면 또 그렇게 어려운 투자도 아닙니다. 재건축에는 공식이 있는데, 이 공식만 재대로 지킨다면 누구든지 해 낼 수 있습니다. 미리부터 겁낼 필요는 없습니다. 즉, 공식만 잘 지킨다면 사전에 수익성을 예상하고 투자하여 성공적인 투자를 얼마든지 할 수가 있습니다.
첫째, 우선 재건축 규제를 확인하자.
초과이익환수제
이것은 조합원이 재건축으로 얻은 이익 중 3000만원을 제외하고 추가적으로 얻은 수익에서 최대 50%까지 환수한다는 제도입니다. 2006년 9월 부동산 투기와 주택가격 급등을 막기 위해 도입한 법률입니다. 재건축 투자의 매력이 사업단계별로 나아갈 수록 초과이익이 많아지는데 이 제도로 인해 투자의 프레미엄이 급격하게 떨어지게 되었습니다.
투기과열지구 내 조합원지위에 대한 양도제한 강화
투기과열지구 내의 조합원 지위양도에 대한 제한을 더욱 강화하여 양도를 할려면 3년 내에 사업시행인가 신청이 없으며 3년이상 조합원의 지위를 유지해야 할수 있습니다. 단, 투기과열지구 지정 이전에 한 양도계약은 이전등기를 안 했어도 조합원 지위를 양도받을 수 있도록 했습니다.
아울러, 투기과열지구 내 재개발 등 조합원분양권 전매 제한기간을 개정했습니다. 제한기간을 재개발 관리처분계획 인가 후 소유권 이전등기 때까지로 변경했습니다.
분양당첨자의 재당첨 제한
재개발 사업 시 임대주택을 의무적으로 공급하도록 했습니다. 의무비율 하한선을 기존 0%에서 서울은 최소 10%, 그외 지역은 5%로 설정했습니다. 그리고 투기과열지구 내에서 일반분양이나 조합원분양에 당첨됐던 가구 구성원은 5년간 같은 분양의 재당첨이 제한됩니다. 또한 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 곳은 도시재생 뉴딜사업에서 제외됐습니다.
재건축투자를 하는 방법
재건축투자란 간단히 말하면 조합원분양가와 일반분양가의 차액을 취하기 위한 투자로 볼 수 있습니다. 일반분양가보다 훨씬 저렴한 가격으로 조합원자격을 산 후 일반분양가 또는 그 이상의 가격에 팔아 투자수익을 얻고자 하는 투자입니다.
방배5구역의 경우 2014년 조합원 평당 분양가가 2,300만원, 일반 평당 분양가가 3,300만원으로 그 차이가 무려 1000만원이나 났었습니다. 34평 아파트를 기준으로 한다면 3억4천만원의 차이가 나는 것입니다. 즉, 조합원자격을 사서 분양을 받아 놓으면 일반분양가격으로만 팔아도 3억원 이상을 벌 수 있습니다. 그러니까 1~2억원의 프레미엄을 주고 사도 수익을 볼 수 있는 것입니다. 그럼 조합원은 어떻게 되는 것인지 알아보겠습니다.
조합원이 되는 방법
조합원이 되면 재개발이나 재건축이 된 새로운 집에 입주할 수 있는 권리, 즉 입주권을 가질 수 있습니다. 조합원이 딜려면 해당구역 내 조합설립인가 동의, 사업시행 인가 동의, 분양신청 등을 하면 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 조합설립 요건은 소유주의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의가 있어야 시장.군수에 조합설립을 신청할 수 있습니다. 이때 새롭게 지어질 주택의 설계 및 비용 등을 사전에 확인해야 합니다.
일반분양을 받는 방법
일반분양은 관리처분계획 인가 후 조합원에게 물량을 배분하고 남은 물량을 분양받는 것인데, 이 권리를 분양권이라고 합니다. 그런데, 일반분양권의 가격은 조합원 분양가보다 훨씬 비싸므로 조합원 입주권을 사야 큰 이익을 챙길 수 있는 것입니다.
재건축과 재개발 어느것이 더 쉽나요?
재건축은 기반시설은 괜찮은데, 건물만 낡아서 새로 지은 후 기반시설은 그대로 이용하는 것입니다. 반면, 재개발은 건물은 물론 기반시설까지 모두 낡아 건물 및 기반시설을 싹 다 새롭게 짓는 것입니다. 재개발의 경우는 건물이나 토지중 하나만 소유해도 조합원자격을 얻을 수 있는 것이지요.
재건축, 땅값이 높으면 수익성도 높다
재건축을 할 때 땅값이 비싼 곳이나 싼 곳이나 공사비는 비슷합니다. 그런데, 재건축을 하면 용적률이 높아져 기존의 대지보다 면적이 더 커지는 효과가 있는 것이죠. 그러므로 땅값이 비싼 지역은 층을 높이 올리면 올릴수록 자산가치가 크게 증가하는 결과를 가져 옵니다. 그러나 싼 대지위에 건물을 올릴 경우 공사비가 더 나올 수도 있어 오히려 손해가 날 수도 있는 것입니다. 따라서, 비싼 땅 위에 건축되는 것에 투자를 해야 하는것은 당연하겠죠?
재건축투자 공식 1 : 비례율 100 이 넘는 곳에 투자하라.
비례율이 100을 넘어야 한다. 비례율이 용어로만 보면 처음 듣는 사람에겐 어렵게 느껴질 수 있습니다. 비례율을 다르게 표현하면 재건축이전의 자산가치보다 증가된 자산가치금액이다. 더 쉽게 말해 재건축해서 남는 이익이 어느 정도인지를 나타내는 비율이라고 보시면 됩니다.
비례율은 총수입에서 총비용을 뺀 금액을 건축 전 자산평가 총액으로 나눠 준 후 곱하기 100 해서 백분율로 표시한 것입니다. 계산식은 위에서 설명한대로 비례율의 뜻만 알고 있으면 자동으로 나오실 겁니다. 용어가 어려운 것이지 내용을 알고 보면 쉽습니다.
비례율 = (총수입-총지출) ÷ 종전자산평가 총액 x 100
위의 계산식을 보면 강남 재건축 아파트와 강북 재건축 아파트 가격이 왜 차이가 날 수밖에 없는 지 이해할 수 있을 것입니다. 비례율이 그만큼 차이가 나기 때문입니다. 비례율이 커지려면 수입은 커야 하고 지출은 적으면 되는데, 수입이 커지기 위해서는 비싼 땅위에 건물이 올려지면 고층일수록 수입이 높아지는 것은 당연하겠지요. 설령 강북의 땅 가치도 강남보단 낮지만 올릴수록 가치는 높아진다 해도 강남보다는 덜 높아질 것입니다. 그래서, 같은 재건축이라고 해도 강남권이 비싼 것입니다.
그럼 이 비례율을 알아야 투자를 하는데, 과연 비례율은 언제쯤 알 수 있을까요?
예, 비례율은 사업시행인가 단계에서 알 수가 있습니다. 하지만, 비례율은 분양이 시작되고 입주시점이 되어서 예상과 달리 분양이 잘 안돼 미분양이 속출한다면 다시 낮아질 수도 있음을 염두에 둬야 합니다. 예전에 강북 재건축 아파트나 신길 뉴타운의 경우 비례율이 97이 나와서 투자를 말리기도 했습니다. 물론, 강남이 아니어도 비례율이 100이 넘는 곳이 있는데, 그런 곳은 투자해도 좋습니다.
재건축투자공식 2 : 대지지분과 용적률이 큰 곳에 투자하라.
대지지분과 용적률이 높을수록 좋습니다. 재건축에서 높은 수익을 거두기 위해서는 크게 지을 수 있는 조건이 되면 됩니다. 그럴려면 대지가 넓어야 되고 건물을 높이 올리면 됩니다. 그래서 대지지분과 용적률이 높은 곳을 투자해야 투자수익이 높아지는 것입니다. 그래야 조합원에게 돌아가는 수익이 늘어나고 분담금도 줄어들게 되는 것이죠.
재건축투자공식 3 : 추가분담금을 계산하고 투자하라.
감정평가액과 비례율을 알면 조합원 권리가액을 알수 있고, 조합원분양가, 일반분양가를 알면 처음 투자할 때부터 투자수익이 어느정도 날지 계산할 수 있습니다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해주면 나옵니다. 예를 들어, 감정평가액이 3억이고 비례율이 110%라면 권리가액은 3억3천만원이 됩니다.
권리가액 = 감정평가액 x 비례율
권리가액이 나오고 조합원분양가가 나오면 추가분담금이 얼마일지 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 34평을 기준한다면 분양가가 4억2천만원일 경우 추가분담금은 4억2천만원 - 3억3천만원 = 9000만원이 되는 식이죠.
추가분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
재건축, 초기단계에 투자할수록 투자금도 줄어든다.
재건축은 초기단계에 투자하면 큰돈 들이지 않고도 투자수익을 극대화할 수 있습니다. 실제로 재건축투자를 하는 사람들 중 약 1억원 정도로 구주택을 매입해 큰 수익을 거둔 사람들이 많았습니다. 방배동 재건축의 경우 초기에 지분 5평 가격이 2억5천만원 정도 했었습니다. 이 때 투자 할 때 집을 담보로 1억3,500만원 대출 받고, 1천만원 보증금에 월세를 40~50만원 정도를 받을 수 있어 월세로 대출이자를 갚아 나갈 수 있었습니다. 결국, 실제 투자금은 1억 1,500만원 정도였던 셈입니다. 이것을 입주할 때까지만 잘 견뎌 낸다면 몇 억원대의 수익을 충분히 기대할 수 있었던 것이죠.
그러므로 재건축은 단계별로 지가가 상승하여 단계가 올라갈 수록 프레미엄이 붙으므로 비례율과 수익률을 따져보고 초기에 투자하는 것이 좋다고 볼 수 있습니다.
맺는말
재건축이 활발했던 예전에 비해 재건축에 대한 규제도 많이 생겼습니다. 그래서, 재건축투자가 힘들어 진것도 사실입니다. 하지만 규제내용도 정확히 숙지하고 조합원초과이익환수제만큼의 비용을 감수해도 투자수익률이 보장되는지 확인하고 투자한다면 소기의 투자성과를 거두지 않을까 생각합니다. 재건축에 투자를 계획하고 계시는 분들에게 본 내용이 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
Mansur
참고자료: 이기는 부동산투자/월전쉽 저