재건축 수익성 쉽게 따져보기
이전에 우리는 재건축, 재개발 사업성판단하는 법을 알아봤습니다. 그러한 방법으로 사업성이 있다고 판단되었다면 이제부터 수익이 과연 어느정도 가능한지 알아야 최종적인 투자결정을 할 수 있을 것입니다. 투자자의 입장에선 아파트이든 지식산업센터이든 분양 시 투자를 할 때는 수익성 분석이 가장 중요할 것입니다. 그래서, 이번에는 수익성분석을 쉽게 하는 방법에 대해 이야기 해 보려 합니다. 우선, 목차부터 보겠습니다.
= 목 차 =
1) 수익성의 개념
2) 수익내는 방법
3) 분담금 계산하는 방법
4) P는 무엇이며, 왜 생기는 것일까?
5) 수익이 나는 구조
6) 맺음말
1) 수익성의 개념
아파트이든 지식산업센터이든 새로 건축하게 되면 분양을 합니다. 투자자의 입장에서 볼 때 투자를 할려면 분양을 받아야 하거나, 아파트의 경우는 조합원에게 입주권을 사면 투자가 시작됩니다. 수익성이란 쉽게 말하면 산 금액보다 팔 수 있는 금액이 더 크면 수익이 생기는 것입니다. 결국, 파는 금액에서 분양금액 또는 구매금액을 빼서 플러스가 나오면 수익을 보는 것입니다. 즉, 수익성 = 매도가 - 매수가 의 공식이 성립되는 것입니다.
2) 수익내는 방법
수익내는 방법은 간단합니다. 적정매수가를 구해야 합니다. 적정매수가는 분담금에 프레미엄(P)을 합친 가격입니다. 적정매수가를 먼저 구해서 이 적정매수가와 현재 시장에서 동일한 부동산의 가치가 얼마인지를 따져 보면 현재 시점에서 얼마정도의 이익 남는다는 것은 쉽게 알 수가 있습니다. 물론, 향후 매도 시 미래의 시장가격이 더 떨어지지 않는다는 전제가 있다면 말입니다. 미래의 시장가치는 또다른 요소들을 동원해서 예측해야 하는 숙제로 남겨야 될 것입니다. 이때 프레미엄이야 시장에 의해 형성되므로 따라갈 수 밖에 없다지만 분담금은 주어진 자료를 근거로 산출해 낼 수 있다는 것이 포인트입니다. 결론적으로 분담금을 계산할 줄 알면 수익내는 데 아주 가까이 다가갈 수 있습니다. 그럼, 다음엔 과연 이 분담금을 어떻게 계산하는 지에 대해 알아보겠습니다.
3) 분담금 계산하는 방법
분담금은 조합원들이 사업계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액입니다. 쉽게 말해 건축 후에 얻게 될 추가이익금이 분담금입니다. 추가이익금은 완공 후 장부가치에서 현재의 장부가치를 빼면 될 것입니다. 분담금을 구하는 공식적인 계산식은 다음과 같습니다. 여기서 장부가치란 말 그대로 장부에 있는 가치로 감정평가액이라 보면 되겠습니다.
분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
용어가 좀 어렵게 느껴 질 수 있겠지만, 조합원분양가가 완공 후 장부가격이라 보면 되고 권리가액은 현재의 장부가치에 사업성을 가미한 것이라고 보면 됩니다. 즉, 사업성까지 현재가치에 포함시킨 이유는 사업성도 조합원의 권리중 하나이기 때문입니다.
재건축을 하게 되면 완공할 때까지 공사비용이 들어 가긴 하지만, 일단 아파트가 완공되면 아파트 가격이 지금 현재의 낡은 아파트 가격보다 훨씬 올라가게 될 것입니다. 이 때 올라간 예상시장가치를 가지고 조합원 분양가를 정하고, 조합원분양가에서 지어놓은 후 변경된 장부상가치(감정평가액+비례율)인 권리가액을 뺀 것이 바로 분담금입니다.
여기서 조합원분양가는 관리처분계획단계에서 알수 있으므로 권리가액만 구하면 분담금이 산출될 것입니다. 권리가액을 구하는 공식은 다음과 같습니다.
권리가액 = 감정평가액 x 비례율
위에서 권리가격은 사업성을 가미한 현재가치라고 했습니다. 장부상 현재가치로는 감정평가액이라 할 수 있고, 여기에 사업성의 지표라고 할 수 있는 비례율을 곱해 준 것이 권리가액인 것입니다. 비례율은 사업성이 좋은지 나쁜지를 구별하는 기준이 됩니다. 감정평가가 서로 같은 아파트가 있다고 해도 사업성에서 차이가 난다면 투자수익은 달라질 것입니다.
비례율을 구하는 공식은 다음과 같습니다.
비례율 = 완공후 자산평가액 - 총사업비용/완공전 자산평가액 x 100
위의 용어를 풀어서 이야기 하면, 현재가치에 대비 완공후가치를 백분율로 나타낸 것입니다. 완공후 가치는 완공후 자산평가액에서 건축할 때 들어간 비용을 빼준 것입니다. 비용을 빼줘야 실질적인 완공후 가치가 나오는 것은 당연한 이치입니다. 용어가 좀 어려울 뿐이지 내용을 뜯어 보면 어렵지 않습니다. 이 비례율은 무상지분율과도 유사하나, 무상지분율은 일반분양수익까지 포함해서 계산된 총개발이익을 토지소유비율대로 나눠주는 개념이라는 점에서 개발후 자산평가액만으로 계산(일반분양이익이 포함안됨)하기 때문에 무상지분율에 비해 적게 나타납니다. 무상지분율을 계산식으로 표현하면 다음과 같습니다.
※ 전체무상대지면적 = 총개발이익(총사업수익 -총사업비용)/평당분양가
무상지분율 = 전체무상대지면적/총대지면적 x 100
이렇게 분담금 구하는 방법을 알아 보았는데, 어떻습니까? 어렵지 않죠? 다음은 적정구매가의 또다른 요소인 프리미엄, 즉 P에 대해 알아 보겠습니다.
4) P는 무엇이며 왜 생기는 것일까?
P, 즉 프레미엄은 글자 그대로 액면가격이상의 초과액을 말하는 것입니다. 즉, 부동산 매매시에 제값에다 더 얹어서 거래가 되는 웃돈이라고 보시면 됩니다. 그러면 이 P는 왜 생기는 걸까요?
예를 들어, 조합원이 재건축사업이 계획된 아파트를 팔려고 하는데, 시세를 보니 자꾸 오르는 추세에 있고 앞으로도 더 올라 상당한 시세차익이 예상된다면 제값에 그냥 팔고 싶지 않을 것입니다. 결국 웃돈을 붙여 매도하게 됩니다. 또한 투자수익을 목적으로 하는 투자자의 입장에서도 이 아파트가 사업성도 좋고 게다가 시장시세까지 계속 오르는 추세를 보인다면 그 웃돈을 주고 사도 이익이 된다고 판단되면 웃돈을 주고라도 사게 됩니다. 이와같이 향후 시장이 좋아질 것이라는 매수매도자의 낙관적 관점이 결국 P를 만들어 내게 된 것입니다.
5) 수익이 나는 구조 이해하기
수익나는 구조란 쉽게 얘기해서 싸게 사서 비싸게 파는 구조를 만들면 됩니다. 싸게 살려면 물건의 품질부터 봐야 하는데, 부동산 건축물의 품질은 사업성과 수익성, 그리고 시세의 상승가능성이 될 것입니다. 사업성을 볼려면 비례율을 지표로 하여 관리처분계획의 자료들을 꼼꼼히 살펴 봐야 합니다. 보는 방법은 이전의 글, "재건축, 재개발 사업성 판단하는 법"에서 밝혀 둔바 있습니다. 수익성을 판단하기 위해서는 적정가격인지를 따져 보면 될 것이고, 적정가격은 분담금을 구하고 프레미엄을 합산해 보면 알 수 있습니다. 분담금은 위에서 언급한 방법대로 구하고 프레미엄은 시장에 물어 보면 될 것입니다.
결국, 분담금을 잘 산출하고, 프레미엄까지 주고 샀을 때 현재의 시장가치보다 낮은 가격이라면 사도 수익내기 쉬울 것으로 판단할 수 있습니다. 물론, 위에서도 이야기 했지만 시장이 적어도 하락하지 않는다는 전제가 있어야 겠죠? 여기에 플러스 알파, 즉 향후 미래가치가 높아질 아파트에 이런 식으로 투자를 한다면 수익구조를 탄탄히 굳힐 수 있을 것입니다.
맺음말
지금까지 새롭게 건축하는 부동산에 투자하여 수익을 내는 방법에 대해 생각해 봤습니다. 주식이든 부동산이든 시장을 예측한다는 것은 너무나 어려운 일입니다. 아무리 신뢰하는 방법을 동원한 예측들도 한순간에 빗나가는 경우가 정말 많습니다. 아마, 어쩌면 이 부분은 신의 영역이 아닐까 생각됩니다.
세상에 인간의 노력으로 되는 것과 안되는 것을 분류한다면 아마 시세는 인간의 노력으로 안되는 일에 해당되지 않나 싶습니다. 하지만 우리는 진인사대천명이란 말을 상기하면서 노력으로 될 수 있는 것들, 즉 위에서 서술한 방법으로 부동산 투자를 진행해 나간다면 꼭 좋은 결과를 가져올 것으로 봅니다. 독자여러분들의 성공투자를 기원합니다.
Mansur
참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저