재건축 조합원 분담금(추가부담금) 쉽게 계산하는 법

 

 

안녕하세요.

 

조합원 분담금 계산
궁금하신 분 계시죠?

 

저는 지금 가로주택정비사업
을 하고 있는 주택에 살고
있는데요.

 

마침, 저도 궁금한 점도 많고
주변에 궁금해하시고 답담해
하시는 분들이 많은거 같아
조사하는 김에 포스팅하기로
했어요.

 

같은 고민을 가지고 계신분
들께 이 글이 도움이 되었으면
좋겠습니다.

 

아파트를 새로 건축하게
되면 헌 아파트에 살던
조합원들은 추가로 부담해야
할 분담금 또는 추가부담금
이 얼마나 나올지가 제일
궁금한데요.

 

인터넷에서 분담금 계산
방법을 찾아보면 봐도 봐도
너무 어렵지 않았나요?

 

그래서 가장 쉽게 설명하는
방법은 없나 생각한 끝에
용어를 알기 쉽게 재해석
(?)하여 풀어서 써 봤는데,
도움이 되셨으면 좋겠어요.

 

 

 

조합원 분담금은
무엇이고 왜 내야
하나?

 

조합원 분담금이란 
조합원 추가부담금이라고도
이야기 하는데요.

 

헌 아파트를 허물고 새
아파트를 짓게 되면 조합원
에게도 분양신청을 받아 새
아파트를 분양이란 과정을
거쳐 분양을 하게 되죠.

 

이 때 조합원이 전에 갖고
있던 평수 그대로 분양신청을
한다 해도 추가 부담금 없이
그대로 들어갈 수는 없는데요.

 

그것은 새로 지은 아파트의
분양가격이 새로 매겨지고
그 가격에서 내 원래 아파트
의 건축후 가치를 뺀 나머지
를 내야 하는데 이것이 바로
분담금이랍니다.

 

아래에서 자세히 알아볼게요.

 

 

 

조합원 분담금 계산
쉽게 이해할 수 없나?

 

 

 

그렇지만 조합원이 기존에
가지고 있던 자산가치에
대한 권리(헌 아파트의
평수와 대지지분 등)는 
인정받아야 하므로 일반분양
과는 다르게 계산됩니다.

그것을 조합원 권리가액이라고
하는데요.

 

조합원 권리가액이라는 것을
다른 말로 표현하면 건축후
변화된 내 자산에 대한 가치
로 볼수 있습니다.

 

그러니까 분담금은 새로
분양받는 아파트 가격에서
원래 가지고 있던 자산이
건축후 변화된 가치만큼을
제외한 나머지만 내야 하는게
논리상으로 맞죠.

 

결국, 조합원 분양가에서 권리
가액 즉, 변화된 내 자산의 가치
만큼을 빼주면 조합원 개별
분담금이 됩니다.

 

조합원 개별 분담금=
조합원 분양가-조합원권리가액
(건축후 변화된 내자산의 가치)

 

여기까진 그렇게 어렵지
않은데 한가지 권리가액이
어떻게 산출하는지 궁금하죠.

 

건축후 변화된 내 자산가치는
건축전 가지고
있던 자산가치에 건축후
자산가치증가율을 곱해
주면 나오는데요.

 

건축후 자산가치 증가율은
건축후 분양한 모든 수익에서
공사비등 건축하는데 들어간
모든 비용을 제한 금액을
건축전 자산평가액으로
나눠주고 곱하기 100하면
나오는데요.

 

이것은 결국 건축전 자산
대비 건축후 얼마나 많은
수익을 얻었는지에 대한

비율이니까 건축후 자산가치
증가비율이라고 볼수 있어요.

 

흔히 쓰는 용어로는 
비례율이라고 하는데,
용어가 어려우니 더 어렵게
느껴지죠.

 

그래서 공식으로 표현하면

다음과 같게 되는데요.

 

조합원 개별분담금 = 
조합원 분양가 - 건축후
자산가치(조합원 건축전
자산평가액 x 건축후 자산가치
증가율)

 

건축후 자산가치 증가율
= 총 분양수익 - 총 건축비용
/건축전 자산총액 x 100

 

어떤가요?

훨씬 이해가 쉽지 않나요?

 

이정도면 계산식은 완벽히
이해하셨으리라 보고요.

 

 

 

조합원 분담금 
계산 가능 시점?

 

남은 건 이제 조합원 분양가가
언제 어떻게 나오고,
건축전 자산가치는 언제
평가되는지가 관건이겠죠.

 

조합원 분양가는 건축 후
자산가치를 감정평가 해서
나온다고 하는데요.

 

건축 경험자들 얘기로는
보통 관리처분 시점에서
나온다고 합니다.

 

건축전 자산평가는 사업시행
인가시점에 하는 걸로 법규정
에 정해져 있고요.

 

이건 그렇다치고,
또 한가지 문제가 있는데요.

 

바로 총수익은 분양이 모두
끝나야 나오잖아요.
비용도 물론 최종 비용이
들어간 다음 나올거고요.

 

그럼 모든게 끝나야 알수
있는거 아니야?

 

라는 생각이 드실텐데,
결론적으로 말하자면 
맞습니다.

 

계산식에 따르면
정확한 분담금은 준공이 되고

분양이 된후 수익과 비용 계산이
정확히 되는 시점에나 나오게
될수밖에 없습니다.

 

 

 

조합원 분담금,
미리 예측할 수
없나?

 

그래도 분담금을 정확치는
않더라도 어느정도 예상을
할수 있다면 자금을 미리
준비하는데 도움이 될텐데요.

 

어떻게 하면 될까요?

 

눈치채셨겠지만 
모든 금액들을 예상치로
계산을 하는 방법입니다.

 

말 그대로 분담금을 추정하는
방법인데요.

 

서울시는 클린업 시스템
홈페이지에 사업초기라
하더라도 분담금 추정액을
공개하도록 의무화 하였다고
합니다.

 

저희 조합은 초기 단계라
아직 자료가 입력이 안된거
같은데요.

 

필요한 자료가 입력이 되면
예상액이 나오는 시스템일 거
같습니다.

 

클린시스템이 아니더라도
위의 계산식에 해당하는
예상 조합원 분양가,
예상 건축전 자산평가총액,
예상 총 분양수익
예상 총 건축비용
등을 계산식에 넣어서
계산하면 윤곽은 알 수 
있겠죠.

 

예상 조합원 분양가는 주변
신축 아파트 분양가를 참고
하시고 이보다 약 15~20%
낮은 가격으로 하고요.

 

예상 건축전 자산평가총액은
시행인가 시점의 감정평가사
에 의한 평가인데요.

이것은 개별 공시지가
수준이 되는 경우가 많다고
합니다.

 

예상 총분양수익은

주변 신축 아파트 평당
가격을 참고하여 계산
하면 되며,

예상 총 건축비용은
공사비, 설계비 등 재건축
에 소요된 비용을 합산한
조합에서 나온 비용예상액

을 넣으면 될것입니다.

 

 

 

정리

 

어차피 정확한 금액은
아니지만 최대한 근사치에
접근하는 예상액을 가지고
계산해 낼 수 있겠죠.

 

각 예상 항목금액이 
근사치에 접근하면 할수록
더 추정분담금은 정확도가
높아질 것입니다.

 

재건축 조합원 분담금,
이해만 정확하게 하신다면
사업이 종료되기 전에도
추정해 볼수 있겠죠.

 

재건축이 진행되는 동안에
추가적으로 궁금해 하실거
같은 내용을 뽑아
지속적으로 포스팅하도록
할게요.

 

그럼, 오늘도 좋은 하루
되세요.

 

 

Mansur,