재개발 또는 재건축 조합원이 되기 위한 조건
재개발이나 재건축이 되는 구역 내에 있는 부동산을 사기만 하면 조합원이 될수 있다고 생각하는 사람들이 의외로 많습니다. 그러나, 그렇지 않은 경우도 많으니 조건들을 잘 따져 본 후 투자하는 것이 안전할 것입니다. 그러면 구체적으로 조합원이 될 수 있는 조건들을 알아보도록 하겠습니다. 본론으로 들어가기 전에 목차부터 살펴 보겠습니다.
= 목 차 =
■ 재건축 조합원이 되기 위한 조건
■재개발 조합원이 되기 위한 조건
■소유권 분리 시기에 따른 구분
■토지의 크기에 따른 구분
■무허가 건축물은 증빙서류 필요
■경매로 재건축, 재개발 물건을 낙찰 받을 때 유의사항
재건축 조합원이 되기 위한 조건
재건축은 건물과 토지를 동시에 소유해야 한다.
재건축사업의 조합원이 되기 위해서는 다음의 두가지 조건을 갖춰야 합니다.
1. 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자여야 합니다.
2. 재건축사업에 동의해야 합니다.
즉, 재건축사업은 건축물과 부속토지를 함께 소유할 때만 조합원으로 인정받을 수 있습니다. 둘 중 어느 하나만 소유하고 있다면 조합원으로 인정이 되지 않는다는 뜻입니다. 또 건물과 그 부속토지를 가지고 있다하더라도 재건축사업에 동의를 하지 않는다면 조합원이 될 수 없습니다. 결론적으로 재건축 구역에 건물과 부속토지를 가지고 있는 사람이 재건축사업에 동의를 한 경우에 조합원이 될 수 있습니다. 이 때 사업에 동의하지 않은 사람들의 부동산은 협의매수나 매도청구를 통해 조합에서 시공사나 금융기관에서 융자하여 매수하게 되며, 이때 조합에서 매수한 부동산은 일반분양물량이 되는 것입니다.
여기서 조합원의 분양가격보다 일반물량의 분양가격이 더 높으니까 조합원 자격을 포기하는 사람들이 많을 수록 이익이 늘어나는 것이 아닌가, 하고 생각할 수도 있는데 그렇지 않습니다. 조합원 자격을 포기한 물량을 사들이기 위해 조합은 높은 금융이자를 내야 하기 때문에 득실을 따져 보면 오히려 손해이므로 가능하면 조합원으로 많이 가입시키는 것이 더 좋습니다.
재개발 조합원이 되기 위한 조건
재개발은 건물이나 토지 중 하나만 소유해도 된다.
재건축의 경우와는 달리, 재개발사업의 경우 조합원이 될 자격은 건물, 토지 중 어느 하나만 소유해도 조합원이 될 수 있습니다. 그러나, 충족해야 할 자격조건들은 경우에 따라 각각 다른데 아래의 표를 참조하면 되겠습니다.
재개발 조합원 자격조건
| 토지+건물 소유 | 건물만 소유 | 토지만 소유 | 무허가 건축물 소유 | ||
| 소유권 분리일 | - | 2003년12월30일이전 | 2003년12월30일이전 | 관계없음 | |
| 최소면적 | 관계없음 | 관계없음 | 90㎡ 이상 | 30㎡ 이상~90㎡ 미만 | |
| 주택소유여부 | 관계없음 | 관계없음 | 관계없음 | 반드시 무주택지 | 관계없음 |
| 지목 | 관계없음 | - | 관계없음 | 지목과 현황 모두 도로이면 자격없음 |
관계없음 |
먼저, 토지와 건물을 모두 가지고 있을 경우에는 무조건 자동으로 조합원이 됩니다. 부동산이 크든 작든, 1주택이든 다주택이든 관계없으며, 대부분의 주택이나 빌라, 아파트 모두 여기에 해당됩니다.
소유권 분리 시기에 따른 구분
그러나 간혹 토지만 소유하거나, 건물만 소유하거나 하는 경우엔 토지와 건물의 소유권 분리가 서울시 도시 및 주거환경정비조례 시행일인 2003년 12월 30일 이전에 이뤄진 경우에만 조합원으로 인정합니다.
토지의 크기에 따른 구분
조례시행일 이전에 소유권이 분리되었을 경우엔 두가지로 나뉘는데, 건물만 소유한 경우엔 무조건 조합원 자격이 주어지나, 토지만 소유한 경우엔 90㎡이상을 소유한 사람만 조합원으로 인정해 줍니다. 단, 90㎡이하일 경우라 하더라도무주택자이며 2010년 7월 30일 이전에 구역지정된 경우에는 30㎡~90㎡미만의 경우에도 조합원으로 인정해 줍니다. 하지만, 이 경우에도 지목과 현황이 도로인 경우와 2010년 7월30일 이후에 신규로 구역지정된 곳에서는 무주택자라 해도 조합원 자격이 인정되지 않습니다.
그리고 조합원 자격이 없는 30㎡미만의 토지 수유자들은 조합원자격은 없고 현금청산을 받게 됩니다. 현금청산을 받고 싶지 않다면 반드시 붙어 있는 토지가 아니라도 되니 토지를 더 매입하여 90㎡이상으로 자격조건을 맞추거나, 조건을 위해 사는 사람들에게 매도할 수도 있습니다.
무허가 건축물은 증빙서류 필요
무허가 건축물도 소유권자체는 인정되지만, 다음의 조건이 맞는 경우에만 인정합니다.
반드시 1981년 12월 31일 현재 "무허가 건축물대장"에 등재되어 있거나, 1981년 촬영한 제2차 항공사진에 나타나 있어야 합니다. 따라서 무허가 건축물에 투자할 경우는 반드시 이런 증빙자료가 있는 지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
경매로 재건축, 재개발 물건을 낙찰 받을 때 유의사항
재건축,재개바 물건을 경매로 낙찰 받을 때에도 대상물건이 조합원 자격이 있는지를 반드시 확인한 후에 경매에 응해야 한다. 무턱대고 낙찰 받은 후 조합원자격이 없은 현금청산 대상물건임을 알게 되면 낭패를 볼 수 있습니다.
감정평가서에 현금청산대상이란 문구가 나와 있는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우가 있어 입찰하기 전에 사업시행인가 후 조합원 분양신청이 끝난 지역의 물건이 경매에 나와 있다면 반드시 조합에 문의해 확인해 보는 것이 중요합니다.
오늘은 재개발, 재건축 사업 진행 시 조합원의 자격요건을 자세하게 알아보았습니다. 관련 사업에 투자를 계획하고 있는 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.
Mansur
참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저