직장인 소액으로 토지 투자, 10년 후 연금 매년 1억 만드는 법
매년 500만 원씩 10년간 토지투자로 매년 1억원의 연금을 만든다? 괜찮지 않나요? 아니, 그 보다 이게 가능해?라는 의문이 먼저 드실 겁니다. 예, 가능하답니다. 어떻게 가능한지 지금부터 저를 따라가 보시죠.
= 목 차 =
1. 들어가며
2. 어떻게 해야 하는가?
3. 이 방법이 성공할 수밖에 없는 이유
4. 어떤 땅을 사야 하는가?
5. 이 투자법의 장단점
6. 주의해야 할 점
7. 맺는말
들어가며
먼저, 이 투자법은 필자도 아직 경험해 보지 못한 투자법으로서 '김원철 저/ 부동산투자의 정석'을 읽고 쓰는 리뷰 성에 가까운 글임을 먼저 알려드립니다. 이 책이 나온 지 약 14년이 경과했지만, 기본적인 원리만큼은 현재 시점에 적용해도 전혀 문제가 없는 내용이라 생각되어 소개하게 되었고요. 또, 이것이 현재는 비교적 안정적인 직장에 다니지만, 10년 후에 내 모습이 불안하여 미리 연금성 재테크를 고민하는 분들에게 도움이 될 수 있겠다 싶어 준비했어요.
들어가기 전에 시간되시는 분은 잠깐, 수도권이나 광역시 도심권에 있는 토지의 공시지가가 10년 단위로 얼마나 올랐는지 확인부터 해 보세요. 감이 오실 겁니다. 토지의 공시지가, 특히 수도권의 토지 공시가는 꾸준히 올랐습니다. 여기에 더 많이 안정적으로 오를 수 있는 곳은 수도권의 전철역 주변의 토지 또는 역에서 그리 많이 떨어지지 않은 곳의 토지이겠죠. 이것은 그 어느 투자보다도 안정적이고 수익률도 높습니다.
이 투자법은 수도권이나 대도시의 도심권에 있는 땅을 사서 10년 정도 묵혀 둔 뒤 매도하는 방법입니다. 쉽게 말해 꾸준히 오르는 수도권의 자투리땅에 적금을 들어 놓듯 사 두는 것이죠. 그것도 공시지가보다 싸게 경매등을 통해서 사는 겁니다. 단순한 논리지만 상당히 일리 있고, 지금까지의 통계가 그 성공가능성을 지지해 주고 있습니다. 통계를 눈으로 직접 확인할 수도 있고요. 그럼, 이 투자법을 구체적으로 어떻게 진행해야 하는지 하나씩 알아보겠습니다.
어떻게 해야 하는가?
1년부터 5년까지는 매년 500만 원씩 투자한다. 이때 각 투자물건의 번호를 1~10번으로 매겨 놓으시면 관리하기 편할 것입니다.
11년째에는 10년 전에 산 500만원짜리 땅이 5,000만 원으로 상승했을 겁니다. 그럼, 이것을 팔아서 1000만 원짜리 땅을 5개를 사는 겁니다. 이때 물건번호는 11번에서 15번까지 매길 수 있겠네요.
12년째 동일한 방법으로 두번째 샀던 10년 된 토지를 팔아 또 1000만 원짜리 다섯 개를 사는 겁니다. 물건번호는 16~20번까지가 되겠네요.
13년째.... 동일한 방법으로 진행해서, 물건번호는 21~25번이 되고요.
14년째 물건번호 26~30, 그리고, 15년째 물건번호 31~35까지 가면, 보유하고 있던 1~5번의 물건이 모두 처분되고, 현재 보유하고 있는 토지는 6~35까지 총 30개의 물건이 됩니다.
제16년 차부터 비로소 연금이 시작되는 것이죠. 즉, 30개의 물건을 1년에 1개씩 매도하여 그것으로 먹고사는 겁니다. 16년째에는 6번의 물건을 팔면 5000만 원이 될 것인데, 이것을 가지고 1년 먹고살고요, 7번의 물건을 팔면 또 5000만 원, 역시 1년 살고...., 이런 식으로 20년째 10번 물건까지 팔면 역시 5000만 원으로 1년을 삽니다.
그런데, 그다음 해부터는 상황이 달라져, 액수가 커집니다. 위에서 1~10번 물건까지는 500만원으로 매년 1개씩 샀었는데, 11번부터는 1000만 원짜리를 5개씩 샀었죠.
따라서, 21년 째부터는 1000만 원짜리가 10배 올라 1억이 돼 있겠죠? 그래서 21년 차부터는 1억을 쓰며 더 여유롭게 살 수 있는 것이죠. 이때부터 남은 땅을 매년 1개씩 팔게 되면 25년 동안은 매년 1억 원의 연금으로 편히 살 수 있게 된다는 계산이 나옵니다.
이때 연금기간이 총 30년이므로 직장이나 공무원 생활하시는 분들이 60세에 은퇴한다고 보면 45세부터 이 투자법을 시작한다면 은퇴 후 바로 국민연금 외에 추가 연금을 받을 수 있겠네요. 그것도 첫 5년 동안만 연 5000만 원이고, 6년 차 그러니까 66세부터는 연 1억씩 나오니까, 국민연금 또는 공무원 연금과 합산하면 상당히 풍족하죠.
어떻습니까? 괜찮나요? 제가 지금 안정적인 직장인이라면 그리고, 나이가 적정하다면 한번 시도해 보고 싶었던 투자법이랍니다. 이 얘기는 조건에 맞는 분에게 아주 매력적이라 할 수 있겠네요.
이 투자법이 성공할 수밖에 없는 이유
첫째, 전국에 있는 도심은 계속 개발될 수밖에 없다.
둘째, 공시지가는 꾸준히 상승한다. 공시지가보다 싸게 샀기 때문에 공시지가 상승분만 이익을 본다해도 물가상승률 이상의 수익은 충분히 거둘 수 있다고 본다.
셋째, 다음과 같은 일이 생기면 추가 보너스 수입을 얻을 수 있다.
- 투자한 지역이 재개발구역으로 지정될 경우
- 투자한 지역이 신도시 또는 임대주택 개발단지로 수용되는 경우
- 투자한 지역이 용도변경되는 경우
- 본의아니게 사둔 지역이 '알박기'가 된 경우
어떤 땅을 사야 하는가?
서두에서 필자는 수도권 도심의 전철역 주변의 자투리 땅을 사라고 했죠. 간략히 말해 이런 땅이 대부분 투자법에 잘 맞기 때문에 간략히 말씀드렸는데요. 사야 될 땅을 좀 더 구체적으로 말씀드려 볼게요. 한마디로 말씀드린다면 위에 '이 투자법이 성공할 수밖에 없는 이유'에서 말한 추가 보너스를 얻을 만한 땅을 사는 게 가장 좋겠죠?
1. 큰 개발의 흐름을 보고 편승하자.
- 과거, 강남권 개발 시절에는 강남에 있는 땅 아무거나 사면 다 돈을 벌었죠. 이런식으로 큰 흐름 속에서 가능성 있는 주변지역을 사면 가격 상승률이 비교적 높습니다.
2. 용도변경될만한 곳 또는 조망권이 있는 곳을 찾자.
3. 대도시와 가까운 섬도 괜찮다.
이 투자법의 장단점
장점
1. 물가상승률에서 자유롭다.
2. 적은 돈으로 할 수 있다.
3. 땅 소유자로서의 자부심을 가질 수 있다.
4. 세금문제에서 자유롭다. 작은 땅에 종부세 부과되지 않아 종합토지세도 아주 적다.
5. 리스크를 헷지할 수 있다.
- 매년 분할 매수하므로 가격 리스크와 시간 리스크가 헷지 되는 효과가 있다. 또 여러 군데 투자하므로 장소에 대한 리스크도 헷지 된다.
6. 단순 경매이므로 골치 아픈 일이 없다.
- 일반적으로 경매에는 두 가지 골치 아픈 점이 있다면 권리분석과 양도인데, 이 두 가지를 크게 신경 쓸 필요가 없다.
7. 여유 있게 접근할 수 있다.
- 보통 부동산 투자를 단기적으로 하는 경우, 시간적 여유가 별로 없이 발로 뛰어야 하는 경우도 많다. 하지만, 이 투자법의 경우, 1년에 정말 좋은 것 하나만 사자'라는 마음가짐으로 꾸준히 생각하고 체크한다면 비교적 여유롭게 투자를 즐길 수 있다.
단점
1. 비교적 찾기가 쉽지 않다.
- 경매사이트만 보면 이런 물건이 대기하고 있지는 않다. 고로, 꾸준하게 1년을 취미 삼아 보러 다닌다는 마음으로 하자.
2. 연금보험처럼 현금화가 되는 것이 아니다.
- 투자에 현금화가 보장되는 것은 없다. 항상 리스크가 존재하고 이를 받아들여야 한다.
리스크와 관련해서는 과연 땅값이 10배로 오를까?라는 의문점과 불안감도 가질 수 있죠. 이 불안감을 불식시킬 수 있는 방법은 지금 당장 수도권의 공시지가의 변동에 관한 통계를 확인해 보시면 됩니다. 과거 기록이 꾸준한 상승을 보여 주었기 때문에 투자할 수 있는 것입니다. 예를 들어, 지금 현재 서울의 금천구 시흥동의 한 번지를 예로 들어 보겠습니다. 서울에서 땅값 제일 안 오르는 지역이죠. 2011년에 평당 평균 140만 원인데, 2021년 현재 평당 평균 250만원 정도 하네요. 공시지가가 두배가 안되네요. 보통 시가가 공시지가의 3.8배 정도라고 합니다. 그래서 250만원 x 3.8배 = 950만 원, 즉 평당 950만원정도 나오네요. 그러면, 10년전에 공시지가인 140만원 이하가격으로 경매를 통해 산다고 하면 약 120만 원에 산다고 가정해 보죠. 10년 뒤인 현재가 평당 950만원에 판다고 보고 계산해 보면 950만원 - 120만원 = 830만원, 결국, 평당 120만원 투자해 830만 원을 버는 거네요. 830만 원/120만 원 = 약 7배가 나오네요. 이 지역이 전철역 주변도 아니고 대로변도 아니거든요. 지역에 따라 10배 내외라고 보시면 되겠네요. 좀 번화한 전철역 주변을 기준으로 10배 정도로 보시면 되겠네요.
이런 식으로 직접 모델로 지역을 지정해서 통계를 직접 확인해 보시면 됩니다. 어렵지 않죠?
주의해야 할 점
1. 투자대상 지역을 고를 때 대도시나 대도시 주변의 위성도시 지역으로 제한해야 기대수익이 나옵니다. 아무 지역이나 사면 안된다는 것에 유의하셔야 돼요. 모든 투자가 그렇잖아요. 항상 부동산 고르는 원칙은 필자도 많이 언급했지만 사람이 많이 모이는 지역이 아니면 안 됩니다. 특히, 이 투자법은 10배의 수익을 목표로 하는 것이므로 더욱 알짜배기 지역에 투자해야 기대수익을 얻을 수 있겠죠.
2. 공시지가보다 싼 가격에 사야 합니다.
3. 총투자액을 1000만 원 이하로 해야 한다는 것입니다. 10년을 묶어 놓을 것이므로 부담 없는 금액이 좋겠죠.
4. 지분은 사지 말하야합니다.
5. 분산투자를 원칙으로 합니다. 어느 지역을 특별히 잘 안다고 그 지역만 편중해서 사면 리스크 관리가 어렵습니다.
6. 투자금액을 먼저 떼어 놓고 나머지 금액을 소비해야 합니다. 남는 돈으로 투자한다는 생각은 좋지 않습니다.
7. 탄력을 받았다고 해서 한해에 너무 많이 투자하지 말아야 합니다.
8. 기간은 10년 수익률은 반드시 10배라는 고정관념을 가지지 말아야 합니다. 모든 투자가 그렇듯, 기대수익이 나오면 10년 기간이 안되어도 팔고 나오며, 기간이 되었는데 9배밖에 되지 않았다고 해도 나오는 어느 정도 융통성이 필요합니다. 예를 들어, 재개발이 진행되어 분양권 줄테니까 팔고 나가라고 하는 사람이 있다고 하는데, 계산해 보니 8배 정도 수익이더라도 팔고 나와서 다른 곳으로 투자처를 옮기는 것이 좋습니다.
맺는말
필자도 이 글을 준비하면서 아주 유익한 공부를 하였습니다. 부동산에 있어서 또 하나의 무기를 장착한 기분이 드네요. ㅎ. 여러 개의 부동산을 이렇게 10년이란 장기계획하에 사고팔고를 반복함으로써 수익을 내는 방법이 있구나 하고요. 또 꾸준히 오르는 지가에 연동해서 투자하는 것이 그 어떤 투자보다도 안정성이 있구나, 라는 것을 느꼈습니다.
투자라는 것이 속성상 완전한 확실성을 가지고 하는 것이 없는 이상, 어느 정도의 확률을 경험, 통계 등등의 여러 가지 판단 가능한 도구를 이용하여 예측되면 리스크가 좀 있더라도 진행하는 것인데요. 이 투자법의 경우는 리스크가 비교적 적고 안정성과 수익성이 매우 큰 투자법이라고 할 수 있겠습니다.
필자는 개인적으로 이 방법을 사용하기엔 너무 늦은 감이 있어 왜 진작 이 방법을 몰랐을까, 하는 아쉬움이 드네요. 비교적 안정적인 직장에 근무하고 계신 분들에게 좋은 투자대안이 될 수 있을 듯합니다. 이 글이 지금은 안정적인 직장생활을 하고 있지만 10년 후 20년 후의 삶을 미리 준비하여 편안한 퇴직 후 삶을 꿈꾸고 싶은 분들에게 좋은 길잡이가 되길 바랍니다. 감사합니다.
Mansur
참고자료: 한번 배워 평생 써먹는 부동산투자의 정석/ 김원철 저