너무 쉬운 재건축 분담금 계산 방법 알려 드립니다.
우리 동네는 지금 가로주택
정비사업조합이 설립돼
재건축 사업을 진행 중에
있는데요.
덕분에 조합설립부터
준공까지 재건축 과정을
현장감 있게 지켜보며
각종 궁금증을 알아가고
있습니다.
재건축 중에 조합원들이
가장 궁금해하는 것 중에
하나가 바로
분담금일텐데요.
저도 여러가지 방법을
찾아봤지만 그렇게
쉽지만은 않더라고요.
결국 가장 쉬운 방법을
찾았는데 그것은 바로
무상지분율을 이용한 방법
이었는데요.
알고 보니 이 방법처럼
단순하고 간편한 방법이
없었어요.
같은 고민을 하고계신 분들을
위해
그 방법을 지금 여기서
소개해 드립니다.
재건축
분담금이란?
재건축을 하게 되면
새 아파트가격은
건축 전의 옛날 아파트 또는
주택보다 높아지게 되는데요.
재건축 후 수익과 비용을 따져
각자 분양신청한 금액에서
지분만큼의 새 아파트 환산
금액을 공제하고
부족한 부분은 더 내야 하는데,
이 때 각자가 더 내야 하는
금액을 재건축 분담금이라고
말합니다.
분담금이 어떤 건지는 그렇게
어렵지 않은데,
그 계산방법이 녹녹치 않죠.
아래에서 자세히
알아보겠습니다.
재건축 분담금
계산법
아파트 재건축 분담금을
계산하는 방법 중 가장 쉬운
방법이 바로 무상지분을
이용한 방법인데요.
무상지분은 자기 소유의
토지지분에 대한 개발수익이
반영된 새 아파트환산가치로
구아파트소유분에 대한
개발혜택이라 볼수 있습니다.
무상지분이 클수록 분담금이
줄어들게 되는데요.
만약, 기존 15평을 가지고 있던 사람이라면
무상지분율이 100%일 경우 15평까지,
무상지분율이 120%일 경우 18평까지
추가 부담없이 받을수 있게 되는 원리죠.
재건축분담금은 새 아파트
금액에서 이 무상지분을 빼도
여전히 모자라 더 부담해야
하는 비용으로,
재건축분담금 계산방법은
아래와 같은 순서로 하시면
비교적 쉽습니다.
1. 새로짓는 아파트 총 평수(연면적)를
예상(계산)한다.
계산방법: 용적율을 따져 계산
해 볼수 있는데, 예로 1000평
의 토지에 건폐율 50%,
용적율 300%라고 가정하면
500평씩 6층까지 올릴수 있는데요.
이 때 아파트 총 평수인
3,000평을 연면적이라고 하는데
이것이 바로 아파트 총 평수를
의미합니다.
2. 총분양수입을 계산한다.
계산방법: 아파트연면적평수
(새로짓는 아파트총평수) x
새 아파트 예상가격(주변시세
비교해 책정)
3. 총비용을 계산한다.
계산방법: 공사비 + 기타비용
인데, 기타비용은 통상 공사비
의 25%로 책정한다.
4. 총개발이익을 산출한다.
계산방법: 총분양수입에서
총비용을 뺀다.
총개발이익 = 총분양수입
- 총 비용(공사비 + 기타비용)
5. 아파트 총무상지분평수를
계산한다.
계산방법: 총개발이익을
예상분양단가로 나눈다.
총개발이익/예상분양단가
= 총무상지분평수
* 예상분양단가: 간략하게 예상해 볼수
있는 방법으로 주변에 비슷한 레벨의
신규 아파트 평균가격으로 예상해서 책정.
6. 아파트 무상지분율을 계산
한다.
계산방법: 총무상지분평수에
전체토지지분을 나누고
곱하기 100을 해서 구한다.
총무상지분평수/총대지지분
평수 x 100 = 무상지분비율
7. 내 아파트 무상지분평수를
계산한다.
계산방법: 내 소유토지지분에
무상지분율을 곱한다.
소유토지지분평수 x 무상지분율
= 내 아파트 무상지분평수
8. 내가 내야 할 분담금을 계산
한다.
계산방법: 내가 분양신청한 평수에서
내 아파트 무상지분평수를 빼주면
내가 부담해야 할 분담금 평수가
나온다.
분양신청평수 - 내 아파트 무상지분평수
= 내가 내야할 분담금
이게 끝입니다.
너무 간단하지 않나요?
다시한번 정리하자면,
분담금은 무상지분율을 구해
내가 가진 토지지분
에 곱해주면 무상지분 평수가
나오고
무상지분평수를 분양신청평수
에서 빼주고 남은 평수에
대한 금액이 곧 분담금인데요.
공식으로 정리하면 아래와
같습니다.
재건축분담금 = [아파트분양
신청평수 - (내 소유의
토지지분평수 x 무상지분율)]
x 새 아파트 조합원분양가
* 조합원분양가가 책정 전
이라면 대략적으로 시세
평균단가를 적용해 예상해
볼수 있습니다.
무상지분율을 좀더 풀어서 정리하면,
총분양수입에서 개발비용을
공제한후 총개발이익을 구하고,
이것을 평당예상단가로 나눠
총무상지분평수를 산출한 후,
총무상지분평수를 총대지평수로
나누고 곱하기 100을 하면
나옵니다.
그것을 공식으로 표현하면
다음과 같습니다.
무상지분율 = [총분양수입
- 총비용/예상평당단가]/
총대지면적 x 100
재건축분담금 계산,
이제 더 이상 고민하지
마시고 위의 방법으로
해 보세요.
이 방법을 이용하시면
새로 지을 아파트 전체평수만
예측할수 있다면 투자 판단
하는데도
상당히 유용할 거 같습니다.
좋은 하루 보내세요.
Mansur,