원하는대로

규제 일변도로 진행해 오던 정부의 부동산 정책은 공급이 문제임을 인식하고 3080 대책으로 공급물량 확대에 집중하기 시작했어요.

또한 오세훈 서울시장이 새로이 서울시 살림살이를 맡은 이후 부동산 공급정책은 급물살을 타기 시작했죠.

 한편 시중에는 부동산 공급이 소규모 주택정비부터 시작되면서 많은 용어들이 흘러 나오고 있어요.

그 용어들이 너무 많고 요약 정리하는 매체가 없다 보니 많이들 혼란스러워하고 있는 것도 사실입니다.

그래서, 이번엔 용어들을 제대로 이해하고 구분할 수 있도록 용어정리총괄편을 꾸며 봤어요.

공공재개발

정부 주도로 하는 재개발이죠. 다시 말해, 한국주택도시공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 정비사업에 참여해 추진하는 재개발 사업이에요.

이 공공재개발이 기존의 민간재개발과 다른 점은 사업시행자가 공공 단독 또는 공공과 민간 공동으로 한다는 것이죠.

또, 공공임대주택 의무비율이 기존에 15~20% 였던 것에 비해 공공재개발은 일반분양물량의 50%를 정부가 공공임대 또는 공공지분형 임대로 활용한다는 것이네요.

대신에 민간재개발의 경우 용적률이 법정 상한선의 100%였는데, 공공재개발은 120%까지 허용해 준다는 것이죠.

공공재개발의 또하나의 장점은 민간재개발에서는 분양가 상한제 적용을 받았는데, 공공재개발은 분양가 상한제가 없다는 것입니다.

위의 차이점을 제외한 내용들은 기존의 민간재개발과 공공재개발이 동일하다고 보시면 되겠네요.

공공재건축

공공재건축은 위 공공재개발과 마찬가지로 정부가 주도하는 것입니다.

임대주택을 많이 배정한다는 점에서는 공공재개발과 비슷하죠.

다만, 공공재개발과 다르게 분양가 상한제 적용을 받는다는 것이 단점이기도 해요. 

아무튼 공공재개발이나 공공재건축 모두 용적률을 500%까지 허용해 준다는것은 재건축 후 주택이 그만큼 주거 환경이 열악한 고밀 주택이 된다는 의미이기도 합니다.

이 공공재개발이나 공공재건축 모두 현행 도정법상 재건축이 불가능한 지역에는 어쩔 수 없이 이 방법으로라도 정비를 해야겠죠.

하지만, 현행 도정법상 재건축으로도 충분히 사업성이 나오는 재건축 대어 단지들은 굳이 이러한 극단적인 방법으로 사업을 진행할 이유가 없어요.

왜냐하면 시공사가 민영 건설기관이 아니라 공영 건설기관이며, 임대주택 비율도 높아지기 때문에 고급 거주지로의 '프리미엄'이 형성되지 않아 집값도 기존의 민영주택보다는 낮아질 것으로 예상되기 때문이죠.

소규모 주택정비사업

정부가 최근 들어 많이 추진하는 주택보급사업인데요.

10만 제곱미터 미만의 구역을 소규모주택정비 관리지역으로 정해그 구역 내에서 건축사업을 하면 공영이든 민간이든 혜택을 주어 주택공급을 활성화 하겠다는 주택공급확대방법이죠. 

그래서, 이 소규모주택정비 내에는 가로주택정비사업도 포함될 수 있고요, 자율재건축사업도 포함될 수 있죠.

즉, 소규모주택정비구역 관리지역을 정해 놓고 그 안에서 하는 모든 건축사업에 대해 특별혜택을 부여하여 구역 지정해 놓은 곳의 건설 및 개발이 활성화되도록 하자는 것입니다.

이 소규모주택정비사업은 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등의 건축이 무분별하게 진행되는 것을 막고 개발의 일관성을 기하기 위해 새롭게 만들어진 것 같아요.

공공이 참여하는 가로주택정비사업, 자율 주택정비사업이라고 하는 것들이 여기에 해당됩니다.

가로주택정비사업

가로주택정비사업은 얼핏 보면 위의 소규모주택정비사업이 같은 것 아니냐는 생각을 같기 쉬운데요. 이것은 맞는 말이기도 하고 틀린 말일 수도 있어요. 

왜냐하면, 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업 중의 하나이지만, 정부에서 부여하는 혜택이 다르기 때문에 구분지어 봐야 합니다.

즉, 정부에서 지정하는 소규모주택정비사업 관리지역으로 지정이 되면, 건축비 융자, 이주비, 용적률 종상향 등 다양한 혜택을 받는데 비해 나 홀로 가로주택정비사업을 할 경우엔 그 보다 혜택이 적기 때문이죠.

가로주택정비사업의 내용에 대해선 구체적 언급은 하지 않겠고요, 더 설명이 필요하다면 가로주택정비사업 하는법을 참고하세요.

소규모주택정비사업 관리지역

소규모주택정비사업은 전철역부근, 준공업지역, 낙후된 저층구조가 많은 지역 이렇게 세 분류에 해당되는 곳들을 정비하기 위한 대상으로 만들어졌어요.

이 세 부류의 정비사업을 할 수 있는 곳을 정부가 제안을 받기도 하여 지정해 주고 그 구역 안에서 개발이 계획대로 이루어지도록 하자는 것이죠.

선도사업 후보지

이 용어는 다시 말해, '소규모주택정비 관리지역 선도구역'이란 말인데요.

위의 소규모주택정비사업을 무분별한 난개발 없이 잘하기 위해 관리지역을 만들었다면, 이 관리지역이 지정되기 전에 선도사업 후보지를 먼저 정해 이 중에서 관리지역으로 지정하겠다는 거네요.

즉, 관리지역으로 지정되기 전 단계인 셈이죠.

결론

정리하죠. 공공재개발과 공공재건축은 정부가 단독 또는 민간과 합동으로 시행자가 되어 개발 또는 건축사업을 진행하는 사업을 말하고요.

가로주택정비사업과 자율주택정비사업은 1만 제곱미터 정도의 비교적 적은 규모의 가로주택에 해당하는 지역에서 조합원이 일정 동의율을 얻어 신청하면 진행할 수 있는 가장 소규모의 정비사업이라고 볼 수 있죠.

소규모주택정비사업은 여러 가지 소규모 건축행위가 난개발이 되지 않고 일관성 있게 조화롭게 추진될 수 있도록 지역을 정해 준 곳 위주로 개발사업이 진행될 수 있도록 정부가 장려하고 지원하기 위한 사업이라 요약되네요.

따라서, 가로주택정비사업이든 자율 주택정비사업이 든 간에 가능하면 정부가 지정하는 구역에 편입이 돼 사업을 진행하는 것이 조합원들의 분담금 면에서도 매우 유리하다고 볼 수 있습니다.

이 포스팅이 도움이 되셨기를 바랍니다.

Mansur 

땅 투자 너무 어렵다고요? 어떤 땅을 사야 할지 확신이 안 선다고요? 땅 투자는 도로가 생명입니다. 1차적으로 도로가 있는 땅을 사야 되겠죠? 혹시 사다 보니 도로가 없는 땅을 샀다고요? 지금부터 그 해결방법을 찾아가 보도록 하겠습니다. 

=  목     차 =
1. 토지투자 하기 전에 알아두어야 할 기초사항
2. 땅의 생명은 도로다
3. 도로 확보는 이렇게 하자
4. 좋은 땅이 되는 조건
5. 맺는말

토지투자를 하기 전에 알아두어야 할 기초사항

땅 투자를 하기에 앞서 기본적으로 알아둬야 할 사항들이 있어요. 

기초서류를 알아야 해요

1. 지적도와 축척
땅 투자를 하기 위해선 먼저 지번과 지도만으로 땅을 찾는 능력을 갖추어야 해요. 또, 지적도를 보고 실제 토지와 서류상 토지(축척된 지적도)를 비교해낼 수 있어야 하죠. 

2. 토지(임야)대장
토지는 토지대장에, 임야는 임야대장에 토지의 내용이 기재되죠. 토지나임 야대장을 보고 확인할 수 있는 것은 면적입니다. 주의할 점은 면적은 등기부등본에도 기재되지만, 두 개의 서류가 서로 다를 경우엔 토지대장 상의 면적을 우선시한다는 것이죠. 또, 등기부등본상에 잘못 기재된 원인에 대해 해당 공무원에게 반드시 확인해야 해요. 우리나라 부동산 관련 서류는 공신력이 없기 때문이죠.
※ 부동산 서류 중 개별공시지가 확인서라는 것이 있는데, 이것은 발급받을 필요가 없어요. 왜냐하면 토지대장에 필지의 공시지가가 나와 있는 것을 참조하면 된답니다.

3. 토지등기부등본
해당 토지의 권리관계에 대한 내용이 담겨 있어요. 즉, 지번과 면적, 소유권, 근저당권, 지상권, 가등기, 각종 가처분, 가압류 등의 상항이 기재되죠.

4. 토지이용계획 확인원 
토지이용계획 확인서 상의 내용과 관련된 공법상의 행위제한을 이해할 수 있도록 노력하면 좋아요. 이것만 이해해도 토지에 대한 이론은 어느 정도 갖추었다고 할 정도로 부동산 분야에서 중요한 서류입니다.

※ 임야의 경우, 산지관리법 상 보전산지와 준보전산지가 혼재되어 있어 그 경계를 정확히 알기 위해서는 산지 이용구 분도를 보충해서 발급받아야 돼요.

면적의 단위, 평의 개념을 이해해야 해요.

지적도에는 면적을 나타내는 단위로 제곱미터(㎡)를 사용하고 있지만, 우리는 주로 '평'이라는 말을 더 즐겨 쓰죠. 그래서, 제곱미터를 평으로 환산하는 방법을 알아야 편해요. ㎡를 평으로 환산하려면 0.3025를 곱해주면 된다는 것을 기억하면 되죠.

지번, 필지, 지번 앞에 붙은 산은 '토임'

지번은 토지의 주소를 말하고요. 필지는 한 개의 지번이 붙어있는 토지의 단위이죠. 그런데, 지번 앞에 '산'이라고 붙어 있는 지번을 보셨을 텐데. 이것은 원래 임야인데, 임야대장에 등재되지 않고 토지대장에 등재되어 있는 필지가 있는데, 이것을 '토지임'이라고 하죠. 이것을 한번 더 줄여서 '토임'이라고 부른답니다.

땅의 용도별 지목 28가지

지목은 토지의 종류를 구분하기 위해 지적공부에 등록해 놓은 것이죠. 그 종류가 28가지가 된답니다. 우리가 많이 들어본 것으로는 '대'라고 해서 대지를 뜻하고요, '전'이라고 하면 밭을 뜻합니다. 건축을 할 때 '대'라고 쓰여 있는 지적공부가 있다면 땅의 형질을 변경하지 않고도 바로 건축할 수 있는 땅이고요, '전'이라고 쓰여 있으면 개발행위허가(형질변경)라는 과정을 더 거쳐야 건축할 수 있어요.

용도별 건축물의 종류 28가지

용도별 건축물의 종류에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등이 있어요.
단독주택은 모두 아실 테고요. 다중주택은 이런 겁니다. 학생, 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 것, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것, 즉, 각 방마다 욕실은 따로 있지만 식사하는 곳은 한군데인 경우, 고시원이나 뭐 그런데를 말하는 거네요. 이 다중주택은 연면적이 330㎡ 이하이고, 층수도 3층 이하인 경우라 하네요.

그다음에 다가구주택은 층수는 3층(지하층 제외) 이하, 단, 1층을 필로티 구조로 바닥면적의 1/2 이상을 주차장과 거주 이외의 용도로 쓸 경우엔 1층은 층수에 넣지 않아요. 그리고, 바닥면적이 660㎡이하, 19세대 이하 거주의 경우 다가구주택에 해당된답니다.

법, 령, 규칙, 조례 등의 이해

보통 법률이라고 하는 법은 포괄적인 내용을 담고 있죠. 령은 시행령을 의미하는 것으로 법률로 정해 놓은 것을 구체적으로 시행하는 방법이 담겨 있죠. 토지의 용도지역과 관련된 세부적인 내용이 시행령에 모두 들어 있답니다. 규칙은 정부 각처의 장이 규정하는 거고요.  조례는 지자체에서 규정하는 자치입법이라고 볼 수 있죠. 

땅의 생명은 도로다

땅의 가격은 도로가 있어야 그때부터 매겨진다고 할 정도로 도로의 중요성이 크죠. 아니, 거의 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 여기서, 도로라고 하면 진입로를 말하는 거죠. 따라서 진입로가 없다면 그 땅은 절반은 죽은 토지나 마찬가지이기 때문입니다. 도로는 건축법상 인정받는 도로여야 하는데, 보통 4m 이상의 도로면 인정된다고 하네요. 2m나 3m의 도로도 개발행위의 용도에 따라 법적 효력이 있기도 하다고 하네요. 하지만, 이런 경우는 조금 특수한 경우고요, 4m 이상의 도로라고 생각하면 쉽겠네요. 하지만, 가끔 4m가 안 되는 현황도로도 법적 효력을 갖는 경우도 있으니 염두에 두면 좋겠죠.

- 현황도로가 법적효력을 인정받기 위해선 어떤 조건이 있아야 하는지 알아봤어요. 지적도상에는 없는 현황도로가 법적효력을 인정받기 위해선 통과도로(현황도로)가 있고 최소한 건축물이 2호~5호 이상은 있어야 된다네요. 2호~5호라고 한 것은 지자체에 따라 다르기 때문이죠.

- 건축법상 대지가 접해야 되는 도로의 조건을 알아봤어요. 1) 건축물의 대지는 2m 이상의 도로와 접해야 한다. 2) 연면적의 합계가 2000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 한다.라고 되어 있네요.

도로 확보는 이렇게 하자

토지사용승낙서를 활용하자

토지사용승낙서는 토지의 매매가 아니라 말 그대로 사용을 승낙하는 것입니다. 이것은 사실상 토지소유권외의 권한을 승낙받는 사람에게 일임하는 거라고 봐도 됩니다. 승낙을 받은 자는 이 서류를 근거로 대지에 건물을 지을 수 있게 되죠.
이 사용승낙서에 대한 대가는 상호 협의에 의해 정해지는데, 때에 따라선 시세보다 높게 거래가 되기도 한답니다.

토지사용승낙서는 주로 다음과 같은 경우에 매도인이 매수인에게 교부해 줍니다.
- 진입도로가 필요한 경우
- 토지매수계약을 체결하지 않고 지주와의 토지 임대차 계약을 체결한 후 토지상 건축물을 짓거나 어떤 행위를 하는 경우
- 매매계약과 동시에 인허가를 진행해야 할 때, 계약금 또는 중도금을 지급하고 인허가를 받은 후에 잔금을 지급한다는 내용의 계약을 한 경우 등

좋은 땅이 되기 위한 조건

좋은 땅이 되기 위한 조건을 알아보기 전에 우선 좋은 부동산의 조건에 대해 한 번 생각해 보죠. 그 이유는 후술 하도록 할게요. 일단, 한번 보시죠.

좋은 부동산의 조건은 사실 우리가 마르고 닳도록 들어온 것이 있습니다. 이를테면, 도심과 가까워야 한다. 접근성이 좋아야 한다. 생활편의성이 좋아야 한다. 학군이 좋아야 한다. 조망권이 좋아야 한다. 생활환경이 좋아야 한다. 등등......  그런데, 땅 투자에 대해 이야기할 때는 또 많이 다르다는 것을 알 수 있어요. 그래서, 생각을 해 봤습니다. 뭐가 다를까.

땅도 부동산인데 이야기할 때는 따로 떼어 놓고 이야기하는 경우가 많습니다. 그 이유를 생각해 보니 우리가 흔히 하는 부동산 투자는 아파트, 상가, 빌라, 주택 등 주로 건물을 위주로 한 투자이기 때문이지 않나 라는 생각이 들었죠. 토지 투자가 포함된다고 해도 어느 건물에 붙은 대지를 의미하는 경우가 많습니다. 그런데, 건물이 안 지어진 토지에 투자를 할 때 별도로 '땅 투자'라고 하며 전혀 다른 투자종목인 것으로 흔히들 생각하죠.

하지만, 토지만 있는 땅 투자도 근본 개념을 가지고 생각해 본다면 좋은 부동산의 조건과 별반 다르지 않다는 것을 알 수가 있습니다. 그래서, 좋은 부동산의 조건과 땅이 어떻게 다르지 않는지 비교해 볼까요.

먼저, 좋은 부동산의 조건을 기본 개념을 중심으로 이야기하면, 다음과 같을 수 있어요. 모두 사람과 연관이 돼 있다는 것을 알 수 있죠. 또 부동산이 순간적으로 저평가될 수는 있지만, 장기적으로 볼 때 역시 비싼 것이 항상 더 비싸지고 계속 비싼 것을 알 수 있습니다. 그것은 사람이 많이 모이는 환경조건이 쉽게 바뀌지 않기 때문이죠.

1. 사람이 많이 모이는 곳이 비싸다. 예를 들면, 서울의 명동, 강남 등등에 사람이 많이 모이죠. 역시 대한민국에서 가장 비싸죠. 또 지방 대도시로는 부산, 대구, 광주, 대전 등을 비롯한 각 도청 소재 지역이 비교적 비쌉니다.

2. 사람이 많이 모이는 곳 주변이 비싸다. 예를 들면 서울 주변의 분당, 판교, 일산, 평촌 등 서울 근교 신도시나 산업시설이 있는 곳이 비쌉니다.

3. 사람이 많이 모이는 곳으로 가기 쉬운 곳이 비싸다. 접근성이 좋아야 한다고 흔히 이야기하는 것으로 지금은 전철역이 가까우면 비싸죠. 또, 조금 넓게 보면 서울과 지방으로 연결해 주는 주요도로, 즉 경부고속도로, 중부고속도로 등으로 연결되거나, KTX로 연결이 되기 쉬운 곳들이 비쌉니다.

4. 사람들이 생활하기 좋은 곳, 즉 편의시설이 잘 돼 있는 곳이 비싸다. 대부분 사람이 많은 대도시들이 편의시설이 잘돼 있죠. 학교, 병원, 백화점, 대형마트, 등등.....

5. 좋은 학군이 있는 곳이 비싸다. 이 항목은 사실 4번의 학교라는 편의시설이지만, 굳이 좋은 학군을 따로 떼어 이야기 하는 것은 좋은 교육을 받고 싶어 하는 인간의 욕구에 기인한 것이라 볼 수 있어요. 따라서, 같은 학교라도 더 좋은 학교를 선호하기 때문에 좋은 보통의 학교가 아닌 특출 난 학교가 있는 지역이 비싸지는 경향이 있죠.

6. 생활환경이 좋은 곳이 비싸다. 이 항목은 부동산 가격과 100% 연동되지는 않는다고 봅니다. 생활환경이 좋다는 것은 각자의 주관에 따라 도심 속의 한강조망권이 있는 곳을 생활환경이 좋다고 할수도 있고, 지방의 한적한 곳을 생활환경 또는 자연환경이 좋다고 볼 수도 있으니까요. 또, 생활환경을 자연환경 위주로 본다면 더더욱 부동산 가격이 비싼 것과는 달라질 수 있죠. 도심속의 자연환경일 때에 한해 부동산 가격과 함께 간다고 보면 적절하겠네요.

아무튼 위의 6가지 정도가 부동산의 가치를 올려주는 주요 요인이라고 볼 수 있어요.

그러면, 여기에 땅을 한번 대입해 보면서 이야기해보죠.

땅의 가치는 한마디로 정의한다면 용도의 가치가 결정해 주는 겁니다. 좋은 땅은 땅의 위치, 땅의 모양, 땅의 토질 등 여러 가지 요소들이 있겠으나, 어떤 땅이든지 용도가 있다면, 그리고 그 용도가 가치 있을수록 가격은 올라가게 되는 것이죠. 예를 들어 아무리 척박한 땅이라도 그 땅에 공장이 들어선다면 가치는 급상승하죠. 또, 형질은 아무리 좋은 땅도 그 지역이 그린벨트 등 정책에 의해 개발이 규제되고 있다면 투자의 관점에서는 아주 가치 없는 땅이 돼 버립니다. 이런 개념을 가지고 위 부동산의 가치 상승 요건과 비교해 볼게요.

1. 사람이 많이 모이는 곳이 비싸다. 땅도 사람이 많이 모이는 서울이나 지방 대도시 인근이 비쌉니다. 건물이 없는 땅이라도 말이죠. 위에서 땅의 가치는 용도 가치가 결정해 준다고 했죠. 땅의 용도 가치 중 최고의 가치는 역시 집을 지을 수 있는 땅이죠. 그중에서도 가장 돈이 많이 생기는 건물, 상업시설, 산업시설 등이 생기는 토지가 가장 비쌉니다. 그래서 용도지구가 주거지구에서 준주거 지구, 준주거 지구에서 상업지구 등으로 사람이 많이 모이는 순서로 용도가 변경될 때 가치가 올라가는 걸 알 수 있죠. 지방의 전원주택지도 마찬가지입니다. 도심과 멀리 떨어진 한적한 곳보다 도심의 근교에 있는 토지가 비쌉니다. 용도가 밭이나 논인 경우는 어떨까요? 이것 역시 용도는 확실해 가치는 있지만 사람이 더 많이 모이는 대도시와는 가격이 비교가 안되죠. 결국, 땅도 다른 부동산과 마찬가지로 이 원칙에 부합된다는 결론을 얻게 됩니다.

2. 사람이 많이 모이는 곳 주변이 비싸다. 이것은 이미 항목 1에서도 언급이 되었다시피 사람이 가장 많이 모이는 도심이 아니라면 그다음 가치가 높은 곳은 그 부근에 있는 것이 비쌉니다. 땅도 마찬가지죠.

3. 사람이 많이 모이는 곳으로 가기 쉬운 곳이 비싸다. 접근성에 대한 얘긴데요, 아무리 지방에 있는 땅이라도 KTX나 고속도로에서 가까운 곳에 있는 땅은 용도 가치가 높겠죠. 전원주택도 마찬가지입니다. 사람들이 많이 안 사는 한적한 곳보다 시내로 나갈 수 있는 교통이 편리한 곳이 훨씬 가치가 높겠죠. 전원생활을 한다 해서 사회 편의시설이 있는 곳을 사용 못한다면 너무 불편하겠죠. 따라서, 자연환경이 아무리 좋아도 사회와 고립될수록, 교통이 불편할수록 가격이 떨어지는 것은 당연한 이치입니다.

4. 편의시설이 잘 돼 있는 곳이 비싸다. 이것도 땅의 경우에도 해당이 되죠. 편의시설이 잘돼 있는 도심에 있거나, 아니면 지방이라도 최소한의 생활에 불편함이 없도록 기반시설이 있는 곳이 가치가 더 나갑니다. 예를 들어 주변에 대형병원이나 백화점, 대형마트, 관공서 등이 들어온다고 하면 그 지역 땅값이 올라가는 경우를 보죠. 결국 땅도 사람이 이용하는 것이므로, 이용을 최고 효율로 할수록 가치가 높아지고, 편의시설 좋은 곳에 위치하고 있다면 그 가치도 같이 올라가게 될 것입니다.

5. 학군이 있는 곳이 비싸다. 학군은 주로 대도시에 있으므로 도시에 있는 땅에 국한된 얘기라 할 수 있겠네요. 하지만, 땅의 경우도 적용된다는 데엔 이견이 없습니다.

6. 생활환경 또는 자연환경이 좋은 곳이 비싸다. 지방의 땅도 생활 관점에서 본다면 가능하면 편의시설을 이용기 쉬운 도시와 근접한 곳이 좋죠. 가능하면 도시와 근접하면서도 자연환경도 좋다면 금상첨화겠죠. 대부분의 도심은 교통 및 편의시설은 좋아도 환경까지 좋기가 쉽지 않은 것과 비교하면 지방으로 갈수록 환경까지 좋은 곳이 더 많아집니다. 

땅의 가치를 일반적으로 얘기하는 부동산의 가치와 비교해 보았습니다. 결국, 땅의 가치도 일반 부동산의 가치와 맥을 같이 한다는 것을 알 수 있죠. 하지만, 집을 짓기 전의 경우 토지는 세부적으로 들어가면 집을 짓기 좋은 모양적인 측면, 건축법상 집을 지을 수 있는 땅(도로가 확보된), 규제가 없는 땅 등인지 더 따져봐야 하는 것은 있겠죠.

좋은 부동산의 조건과 함께, 좋은 땅의 조건을 종합해 보겠습니다.

1. 도시(사람이 많이 모이는 곳)와 가까운 땅
2. 편의시설을 활용할 수 있는 땅
3. 교통이 좋은 땅

4. 집을 지을 수 있는 땅(모양, 도로, 환경, 규제 등의 측면 분석)
5. 용도의 가치가 높아질 땅(개발 등으로 용도가 상향 조정되는 가 여부)

이 정도가 좋은 땅을 고르는 조건이 되겠네요. 물론 세부적인 사항들이 많이 있지만, 우리가 땅을 고를 때 기본적으로 가지고 있어야 할 기준이 된다고 할 수 있지요.

맺는말

일반 부동산 투자도 사실 어렵게 느껴지지만, 땅 투자하면 너무 어렵게 느껴지는 것이 사실입니다. 그래서, 필자도 이 글을 쓰면서 어떻게 해야 쉬우면서도 와닿는 글을 쓸 수 있을까 고민을 많이 했어요. 토지투자 잘하는 법, 좋은 땅 고르는 법등이 기존에 많이 나와 있는 이론이나 서적이 있지만, 쉽게 와닿지가 않더라고요.

그래도 발견한 큰 수확이 있다면 근본적인 개념은 대부분 통한다는 것이었죠. 사람이 살아가는 데 꼭 필요한 3가지가 의.·식.·주 중에서 '주'가 차지하는 부분이 결국 부동산이잖아요. 그러니까, 결국 사람이 연관이 많이 될수록 부동산이 가치가 높아지는 거는 당연하겠죠. 그래서 사람이 많은 곳이(도심), 사람의 이동을 쉽게 하는 곳이(교통), 사람 살기 편리한 곳이(편의시설), 사람이 더 발전할 수 있는 곳이(학군), 사람의 정서와 건강에 좋은 곳이(환경), 더 발전할 수 있는 곳이(개발되거나 용도 상향조정) 좋은 부동산이자 좋은 땅이 있는 곳이 되겠네요.

아무쪼록 제 글이 부동산, 특히 어렵다는 땅 투자의 관점에 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 오늘 포스팅을 마무리합니다. 감사합니다.

Mansur

매년 500만 원씩 10년간 토지투자로 매년 1억원의 연금을 만든다? 괜찮지 않나요? 아니, 그 보다 이게 가능해?라는 의문이 먼저 드실 겁니다. 예, 가능하답니다. 어떻게 가능한지 지금부터 저를 따라가 보시죠.

= 목     차 =
1. 들어가며
2. 어떻게 해야 하는가?
3. 이 방법이 성공할 수밖에 없는 이유
4. 어떤 땅을 사야 하는가?
5. 이 투자법의 장단점
6. 주의해야 할 점
7. 맺는말

들어가며

먼저, 이 투자법은 필자도 아직 경험해 보지 못한 투자법으로서 '김원철 저/ 부동산투자의 정석'을 읽고 쓰는 리뷰 성에 가까운 글임을 먼저 알려드립니다. 이 책이 나온 지 약 14년이 경과했지만, 기본적인 원리만큼은 현재 시점에 적용해도 전혀 문제가 없는 내용이라 생각되어 소개하게 되었고요. 또, 이것이 현재는 비교적 안정적인 직장에 다니지만, 10년 후에 내 모습이 불안하여 미리 연금성 재테크를 고민하는 분들에게 도움이 될 수 있겠다 싶어 준비했어요.

들어가기 전에 시간되시는 분은 잠깐, 수도권이나 광역시 도심권에 있는 토지의 공시지가가 10년 단위로 얼마나 올랐는지 확인부터 해 보세요. 감이 오실 겁니다. 토지의 공시지가, 특히 수도권의 토지 공시가는 꾸준히 올랐습니다. 여기에 더 많이 안정적으로 오를 수 있는 곳은 수도권의 전철역 주변의 토지 또는 역에서 그리 많이 떨어지지 않은 곳의 토지이겠죠.  이것은 그 어느 투자보다도 안정적이고 수익률도 높습니다. 

이 투자법은 수도권이나 대도시의 도심권에 있는 땅을 사서 10년 정도 묵혀 둔 뒤 매도하는 방법입니다. 쉽게 말해 꾸준히 오르는 수도권의 자투리땅에 적금을 들어 놓듯 사 두는 것이죠. 그것도 공시지가보다 싸게 경매등을 통해서 사는 겁니다. 단순한 논리지만 상당히 일리 있고, 지금까지의 통계가 그 성공가능성을 지지해 주고 있습니다. 통계를 눈으로 직접 확인할 수도 있고요. 그럼, 이 투자법을 구체적으로 어떻게 진행해야 하는지 하나씩 알아보겠습니다.

어떻게 해야 하는가?

1년부터 5년까지는 매년 500만 원씩 투자한다. 이때 각 투자물건의 번호를 1~10번으로 매겨 놓으시면 관리하기 편할 것입니다.

11년째에는 10년 전에 산 500만원짜리 땅이 5,000만 원으로 상승했을 겁니다. 그럼, 이것을 팔아서 1000만 원짜리 땅을 5개를 사는 겁니다. 이때 물건번호는 11번에서 15번까지 매길 수 있겠네요.

12년째 동일한 방법으로 두번째 샀던 10년 된 토지를 팔아 또 1000만 원짜리 다섯 개를 사는 겁니다. 물건번호는 16~20번까지가 되겠네요.

13년째.... 동일한 방법으로 진행해서, 물건번호는 21~25번이 되고요.

14년째 물건번호 26~30, 그리고, 15년째 물건번호 31~35까지 가면, 보유하고 있던 1~5번의 물건이 모두 처분되고, 현재 보유하고 있는 토지는 6~35까지 총 30개의 물건이 됩니다.

제16년 차부터 비로소 연금이 시작되는 것이죠. 즉, 30개의 물건을 1년에 1개씩 매도하여 그것으로 먹고사는 겁니다. 16년째에는 6번의 물건을 팔면 5000만 원이 될 것인데, 이것을 가지고 1년 먹고살고요, 7번의 물건을 팔면 또 5000만 원, 역시 1년 살고...., 이런 식으로 20년째 10번 물건까지 팔면 역시 5000만 원으로 1년을 삽니다.

그런데, 그다음 해부터는 상황이 달라져, 액수가 커집니다. 위에서 1~10번 물건까지는 500만원으로 매년 1개씩 샀었는데, 11번부터는 1000만 원짜리를 5개씩 샀었죠.

따라서, 21년 째부터는 1000만 원짜리가 10배 올라 1억이 돼 있겠죠? 그래서 21년 차부터는 1억을 쓰며 더 여유롭게 살 수 있는 것이죠. 이때부터 남은 땅을 매년 1개씩 팔게 되면 25년 동안은 매년 1억 원의 연금으로 편히 살 수 있게 된다는 계산이 나옵니다.

이때 연금기간이 총 30년이므로 직장이나 공무원 생활하시는 분들이 60세에 은퇴한다고 보면 45세부터 이 투자법을 시작한다면 은퇴 후 바로 국민연금 외에 추가 연금을 받을 수 있겠네요. 그것도 첫 5년 동안만 연 5000만 원이고, 6년 차 그러니까 66세부터는 연 1억씩 나오니까, 국민연금 또는 공무원 연금과 합산하면 상당히 풍족하죠.

어떻습니까? 괜찮나요? 제가 지금 안정적인 직장인이라면 그리고, 나이가 적정하다면 한번 시도해 보고 싶었던 투자법이랍니다. 이 얘기는 조건에 맞는 분에게 아주 매력적이라 할 수 있겠네요.

이 투자법이 성공할 수밖에 없는 이유

첫째, 전국에 있는 도심은 계속 개발될 수밖에 없다.
둘째, 공시지가는 꾸준히 상승한다. 공시지가보다 싸게 샀기 때문에 공시지가 상승분만 이익을 본다해도 물가상승률 이상의 수익은 충분히 거둘 수 있다고 본다.
셋째, 다음과 같은 일이 생기면 추가 보너스 수입을 얻을 수 있다.
 - 투자한 지역이 재개발구역으로 지정될 경우
 - 투자한 지역이 신도시 또는 임대주택 개발단지로 수용되는 경우
 - 투자한 지역이 용도변경되는 경우
 - 본의아니게 사둔 지역이 '알박기'가 된 경우

어떤 땅을 사야 하는가?

서두에서 필자는 수도권 도심의 전철역 주변의 자투리 땅을 사라고 했죠. 간략히 말해 이런 땅이 대부분 투자법에 잘 맞기 때문에 간략히 말씀드렸는데요. 사야 될 땅을 좀 더 구체적으로 말씀드려 볼게요. 한마디로 말씀드린다면 위에 '이 투자법이 성공할 수밖에 없는 이유'에서 말한 추가 보너스를 얻을 만한 땅을 사는 게 가장 좋겠죠?

1. 큰 개발의 흐름을 보고 편승하자.
 - 과거, 강남권 개발 시절에는 강남에 있는 땅 아무거나 사면 다 돈을 벌었죠. 이런식으로 큰 흐름 속에서 가능성 있는 주변지역을 사면 가격 상승률이 비교적 높습니다.

2. 용도변경될만한 곳 또는 조망권이 있는 곳을 찾자.

3. 대도시와 가까운 섬도 괜찮다.

이 투자법의 장단점

장점

1. 물가상승률에서 자유롭다.
2. 적은 돈으로 할 수 있다.
3. 땅 소유자로서의 자부심을 가질 수 있다.
4. 세금문제에서 자유롭다. 작은 땅에 종부세 부과되지 않아 종합토지세도 아주 적다.
5. 리스크를 헷지할 수 있다.
 - 매년 분할 매수하므로 가격 리스크와 시간 리스크가 헷지 되는 효과가 있다. 또 여러 군데 투자하므로 장소에 대한 리스크도 헷지 된다.
6. 단순 경매이므로 골치 아픈 일이 없다. 
 - 일반적으로 경매에는 두 가지 골치 아픈 점이 있다면 권리분석과 양도인데, 이 두 가지를 크게 신경 쓸 필요가 없다.
7. 여유 있게 접근할 수 있다.
 - 보통 부동산 투자를 단기적으로 하는 경우, 시간적 여유가 별로 없이 발로 뛰어야 하는 경우도 많다. 하지만, 이 투자법의 경우, 1년에 정말 좋은 것 하나만 사자'라는 마음가짐으로 꾸준히 생각하고 체크한다면 비교적 여유롭게 투자를 즐길 수 있다.

단점

1. 비교적 찾기가 쉽지 않다.
 - 경매사이트만 보면 이런 물건이 대기하고 있지는 않다. 고로, 꾸준하게 1년을 취미 삼아 보러 다닌다는 마음으로 하자.
2. 연금보험처럼 현금화가 되는 것이 아니다. 

 - 투자에 현금화가 보장되는 것은 없다. 항상 리스크가 존재하고 이를 받아들여야 한다.

리스크와 관련해서는 과연 땅값이 10배로 오를까?라는 의문점과 불안감도 가질 수 있죠. 이 불안감을 불식시킬 수 있는 방법은 지금 당장 수도권의 공시지가의 변동에 관한 통계를 확인해 보시면 됩니다. 과거 기록이 꾸준한 상승을 보여 주었기 때문에 투자할 수 있는 것입니다. 예를 들어, 지금 현재 서울의 금천구 시흥동의 한 번지를 예로 들어 보겠습니다. 서울에서 땅값 제일 안 오르는 지역이죠. 2011년에 평당 평균 140만 원인데, 2021년 현재 평당 평균 250만원 정도 하네요. 공시지가가 두배가 안되네요. 보통 시가가 공시지가의 3.8배 정도라고 합니다. 그래서 250만원 x 3.8배 = 950만 원, 즉 평당 950만원정도 나오네요. 그러면, 10년전에 공시지가인 140만원 이하가격으로 경매를 통해 산다고 하면 약 120만 원에 산다고 가정해 보죠. 10년 뒤인 현재가 평당 950만원에 판다고 보고 계산해 보면 950만원 - 120만원 = 830만원, 결국, 평당 120만원 투자해 830만 원을 버는 거네요. 830만 원/120만 원 = 약 7배가 나오네요. 이 지역이 전철역 주변도 아니고 대로변도 아니거든요. 지역에 따라 10배 내외라고 보시면 되겠네요. 좀 번화한 전철역 주변을 기준으로 10배 정도로 보시면 되겠네요. 

이런 식으로 직접 모델로 지역을 지정해서 통계를 직접 확인해 보시면 됩니다. 어렵지 않죠?

주의해야 할 점

1. 투자대상 지역을 고를 때 대도시나 대도시 주변의 위성도시 지역으로 제한해야 기대수익이 나옵니다. 아무 지역이나 사면 안된다는 것에 유의하셔야 돼요. 모든 투자가 그렇잖아요. 항상 부동산 고르는 원칙은 필자도 많이 언급했지만 사람이 많이 모이는 지역이 아니면 안 됩니다. 특히, 이 투자법은 10배의 수익을 목표로 하는 것이므로 더욱 알짜배기 지역에 투자해야 기대수익을 얻을 수 있겠죠.

2. 공시지가보다 싼 가격에 사야 합니다.

3. 총투자액을 1000만 원 이하로 해야 한다는 것입니다. 10년을 묶어 놓을 것이므로 부담 없는 금액이 좋겠죠.

4. 지분은 사지 말하야합니다.

5. 분산투자를 원칙으로 합니다. 어느 지역을 특별히 잘 안다고 그 지역만 편중해서 사면 리스크 관리가 어렵습니다.

6. 투자금액을 먼저 떼어 놓고 나머지 금액을 소비해야 합니다. 남는 돈으로 투자한다는 생각은 좋지 않습니다.

7. 탄력을 받았다고 해서 한해에 너무 많이 투자하지 말아야 합니다.

8. 기간은 10년 수익률은 반드시 10배라는 고정관념을 가지지 말아야 합니다. 모든 투자가 그렇듯, 기대수익이 나오면 10년 기간이 안되어도 팔고 나오며, 기간이 되었는데 9배밖에 되지 않았다고 해도 나오는 어느 정도 융통성이 필요합니다. 예를 들어, 재개발이 진행되어 분양권 줄테니까 팔고 나가라고 하는 사람이 있다고 하는데, 계산해 보니 8배 정도 수익이더라도 팔고 나와서 다른 곳으로 투자처를 옮기는 것이 좋습니다.

맺는말

필자도 이 글을 준비하면서 아주 유익한 공부를 하였습니다. 부동산에 있어서 또 하나의 무기를 장착한 기분이 드네요. ㅎ. 여러 개의 부동산을 이렇게 10년이란 장기계획하에 사고팔고를 반복함으로써 수익을 내는 방법이 있구나 하고요. 또 꾸준히 오르는 지가에 연동해서 투자하는 것이 그 어떤 투자보다도 안정성이 있구나, 라는 것을 느꼈습니다. 

투자라는 것이 속성상 완전한 확실성을 가지고 하는 것이 없는 이상, 어느 정도의 확률을 경험, 통계 등등의 여러 가지 판단 가능한 도구를 이용하여 예측되면 리스크가 좀 있더라도 진행하는 것인데요. 이 투자법의 경우는 리스크가 비교적 적고 안정성과 수익성이 매우 큰 투자법이라고 할 수 있겠습니다.

필자는 개인적으로 이 방법을 사용하기엔 너무 늦은 감이 있어 왜 진작 이 방법을 몰랐을까, 하는 아쉬움이 드네요. 비교적 안정적인 직장에 근무하고 계신 분들에게 좋은 투자대안이 될 수 있을 듯합니다. 이 글이 지금은 안정적인 직장생활을 하고 있지만 10년 후 20년 후의 삶을 미리 준비하여 편안한 퇴직 후 삶을 꿈꾸고 싶은 분들에게 좋은 길잡이가 되길 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 한번 배워 평생 써먹는 부동산투자의 정석/ 김원철 저

좋은 아파트 고르는 방법이 따로 있나요? 내가 살 집이지만 사놓고 오르면 동시에 재테크도 되고 좋을 것 같은데......, 전문가도 아닌 나도 좋은 아파트를 고를 수 있을까? 예, 있습니다. 지금부터 저와 함께 그 방법을 알아보도록 하죠!

= 목     차 =
1. 서론
2. 좋은 아파트 고르는 법
3. 좋은 주택 고르는 법
4. 좋은 빌라 고르는 법
5. 맺는 말

옛날에 우리는 집 하면 떠 오르는 게 볏짚을 엮어서 만든 초가집이나, 기와를 얹어서 만든 기와집, 또 비나 눈이 잘 흘러내리도록 올록볼록한 함석으로 만든 함석집 등을 연상했었지요. 그런데, 언제부턴가 우리는 집 하면 떠오른 게 '아파트'가 된 지 벌써 꽤 오래되었죠? 필자가 기억하기로는 불과 40년 전까지만 해도 아파트가 그리 많지 않았습니다. 하지만 이젠 아파트가 주택의 표준이 되다시피 사람들이 집 하면 아파트를 생각하게 되고 또 좋은 아파트에 살고 싶어 합니다.

아파트가 우리에게 가장 크게 다가왔던 때는 바로 우리나라의 수도인 서울의 강남이 개발되고 대단위의 아파트들이 즐비하게 들어선 다음부터가 아닌가 싶네요. 그때만 해도 다른 곳에는 상대적으로 아파트란 것이 많지 않았고, 강남의 아파트가 본격적인 아파트 시대를 열었다고 보입니다.

아파트를 처음 접했을 때 우리는 새로운 신세계를 보는 듯 충격적이었지요. 과거 한옥에서 살 땐 겨울철이면 방한이 잘 안돼 몹시 추웠습니다. 또 초가집의 경우는 여름철에 비 새는 집도 꽤 흔했습니다. 그리고, 겨울에는 세수할 때면 항상 물을 양동이에 데워서 해야 하는 번거로움이 있었지요. 그런데, 이 새로 생긴 아파트란 것은 겨울에 방한이 잘되어 특별히 난방을 많이 틀지 않아도 훈훈한 기운이 돌고, 여름철엔 따뜻한 물이 콸콸 나오지요. 또 한옥처럼 불편하지 않고 항상 깨끗하게 유지하며 관리하기가 쉽죠. 여러모로 아파트의 편리성을 한옥이 못 따라간다고 볼 수 있습니다. 처음 도입될 때 그처럼 충격적이었던 아파트가 이젠 마치 주택의 대명사처럼 여겨지게 되었습니다.

그런데, 좋은 아파트란 것은 어떤 것일까요? 환경이 좋은 아파트일까요?, 아니면 교통이 좋은 아파트일까요?, 그것도 아니면 아이들이 공부하기 좋도록 주변 가까이 학교가 있는 것이 좋을까요? 또, 마트, 병원 등의 생활시설도 주변에 구비된 아파트가 좋을까요? 아니면 재테크만 하면 되니까 비싸고 잘 오르는 아파트가 좋을까요?

하하, 제가 얼른 보기엔 이 모두가 충족되면 좋은 아파트 아닐까, 생각합니다. 그럼, 지금부터 좋은 아파트는 어떠한 것인지 투자의 관점에서 하나씩 짚어 보겠습니다.

좋은 아파트 고르는 방법

1. 고르는 아파트 주변에 사는 사람들이 어떤 사람들인지 확인하라.
이것은 주변에 사는 사람들의 수준을 파악하라는 이야기입니다. 아파트 가치라는 것은 주변의 시세와 항상 같이 하기 때문인 것이죠. 주변의 아파트 가격이 오르면 함께 오르고 떨어지면 함께 떨어지기 때문에 주변의 부동산 가치가 좋을 수 있는 사람들로 구성되어 있는가를 확인해야 한다는 것입니다.

2. 1천 세대 이상의 대단지 아파트를 사라.
1천 세대가 넘는 대단지의 아파트 주변에는 항상 생활시설 등 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 또 대단지 입주자를 대표하는 부녀회장은 힘이 막강하여 아파트 값이 떨어지지 않도록 잘 관리하는 경향이 있어 아파트값이 떨어질 염려가 없기 때문입니다.

3. 아파트에 투자할 때는 주부의 '감'에 의존하라
아무래도 생활에서의 디테일은 남자보다 여자가 본능적으로 뛰어난 감각을 가지고 있다고 볼 수 있죠. 따라서, 아파트를 구매하기 전에는 항상 아내의 의견을 따르는 것이 좋습니다. 아파트가 건널목 하나 차이로 집값의 차이가 있을 수 있고 주변 환경, 마트, 병원 등의 편의시설, 교통은 편리한지, 아이들의 학교와 학원은 가까운지, 아이들이 밤길을 다니는 길은 위험하지 않은지, 등등.... 꼼꼼하게 고려해서 선택해야 합니다. 그래서 디테일의 감각이 좋은 주부들에게 최대한 조언을 구하는 것이 좋습니다. 이렇게 상세하게 따져 보아 문제가 없는 아파트라면 당연히 좋을 수밖에 없죠.

4. 외곽 신도시 아파트보다 도심의 다운타운의 아파트를 사라.
외곽에 신도시가 생기면 공기와 물 등 환경이 좋아 당장은 도심보다 살기 더 좋아 보일 수도 있습니다. 하지만, 외곽의 신도시도 부동산의 제1원칙이라 할 수 있는 사람이 가장 많이 모이는 도심의 가격을 따라잡을 수는 없습니다. 결국, 외곽 신도시와 도심에 위치한 부동산의 가격은 차이가 생기게 됩니다. 따라서, 당장 살기 좋은 환경 좋은 주택에 투입하지 말고, 가격이 오르는 사람이 더 많이 모이는 도심 속의 아파트를 투자하는 것이 좋다는 얘기입니다. 이것이 투자의 관점과 주거의 관점 간의 차이라고 볼 수 있죠.

5. 지역의 대표적인 아파트를 못 살 형편이라면 최소한 단지 옆의 아파트를 골라라.
사정이 여의치 않아 그 지역의 대표 아파트를 사지 못한다면 단지 옆에 있는 작은 단지 아파트라도 투자하라는 것입니다. 이것은 부자동네 아파트 가격이 상승하면 그 옆 동네의 아파트 가격도 덩달아 상승하는 원리를 알고 있기 때문이죠. 비록 그 동네의 랜드마크 격인 대장 아파트를 사는 데 부담이 될 경우 그 옆의 아파트나, 아니면 빌라나 연립주택을 노려봐도 괜찮습니다.

좋은 단독주택 고르는 법

아파트와 마찬가지로 단독주택도 투자의 관점으로 볼 때는 주거환경의 관점으로 보는 것과는 조금 차이가 있습니다. 그래서, 단독주택을 고를 때도 살기가 좋을 것 같다는 단순한 바람으로 고르다가는 투자와는 반대방향으로 갈 수도 있으니 유의해야 합니다. 

아파트가 가치를 상승시키는 요인이 있듯이 단독주택 역시 그 가치를 상승시키는 요인이 따로 있는데, 다음과 같은 것들입니다. 해당 지역이 주거 전용지역인지, 일반주거지역인지, 준주거지역인지, 상업지역인지, 용적률은 얼마고 대지 비율은 어떻게 되는지를 따져 봐야 합니다. 또 주택 앞에 나 있는 도로는 몇 미터인지, 코너에 위치해 있는지, 골목 들어가 안 쪽에 위치해 있는지 등도 꼼꼼하게 따져야 합니다. 이것들이 단독주택의 가치를 매기는 중요한 요소이기 때문이죠. 같은 단독주택이라도 코너에 있는 것이 골목 안쪽에 있는 것보다 훨씬 더 많이 받을 수 있기 때문입니다.

좋은 빌라를 고르는 방법

빌라를 고를 때는 가장 먼저 빌라를 짓는 업체, 즉 시공사가 어디인지를 확인하는 것이 중요합니다. 브랜드가 있는 회사에서 짓는 것을 골라야 합니다. 브랜드가 있는 회사의 경우 자신의 브랜드 신요을 유지하기 위해서라도 각종 유지보수가 제대로 되어 있기 때문에 안전하죠. 또, 브랜드 빌라는 팔 때에도 가치가 상대적으로 높아 더 받을 수 있습니다.

만약에 브랜드가 없는 빌라의 경우는 더 싸게 공급받는 것도 하나의 방법입니다. 다만 이때에는 브랜드는 없더라도 믿을 만한 시공사임을 확인할 수 있는 경우에 한합니다. 그래야 실패를 미연에 방지할 수 있는 거죠.

맺는말

아파트를 사던 개인주택을 사든, 아니면 빌라를 사든 다 각각의 가치를 결정짓는 요소가 다릅니다. 따라서, 주택유형에 따른 가치를 향상할 수 있는 요인을 보고 투자해야 하는 게 중요합니다. 또, 투자할 때는 어느 형태의 가옥이든 항상 주거의 관점으로 가 아닌 투자의 관점에서 바라보고 골라야 한다는 점입니다. 물론, 투자의 측면과 주거의 측면을 모두 충족시킨다면 더할 나위 없겠죠.

특히 요즘은 아파트가 상대적으로 많은 인기를 누리고 있는 시대입니다. 개발이 되어 주택이 새로 지어지게 되는 곳은 대부분의 오래된 개인주택이나 빌라는 아파트로 탈바꿈하고 있습니다. 따라서 아파트 공급량도 지속적으로 증가하고 있으므로 당분간 아파트에 대한 투자도 지속될 것으로 보입니다. 

이 기회에 아파트 투자에 대한 선택 기준을 확실히 마인드셋 해 놓으신다면 아파트 전성시대에서 좋은 재테크 도구를 하나 더 얻어간다고 볼 수 있겠습니다. 독자 여러분의 성공투자와 건강을 기원하며 오늘 포스팅은 여기서 마치겠습니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부동산투자 200억 만들기 / 방미 저

꽁꽁 얼어붙은 부동산, 투자 방법이 있을까? 예, 아무리 얼어붙어도 부동산 활황기처럼 매매가 활발하지 않을 뿐이지 어느 기간에도 부동산 투자방법은 있습니다. 그럼, 지금 현재의 가능한 부동산 투자방법은 어떤 것인지 알아보겠습니다.

= 목     차 =

1. 부동산가격의 흐름
2. 부동산 규제정책
3. 부동산정책의 변화
4. 공공재개발의 진행 절차 및 투자방법
5. 가로주택정비사업의 진행절차 및 투자방법
6. 맺는말

부동산가격의 흐름

예로부터 돈좀 있다고 하면 부동산과 연관이 없는 경우가 거의 없었고, 부동산에 투자한 사람들은 대부분 돈 좀 벌었다는 얘기를 많이 듣곤 하죠. 과거부터 돌이켜 보면 부동산 가격 참 많이 올랐다는 사실엔 모두가 공감할 겁니다. 그런데, 여러 가지 재화들 중에 부동산 가격만 올랐을까요?

그렇지는 않죠. 부동산 이외의 여타 재화들 가격도 부동산 못지않게 많이 올랐습니다. 다시 말해 모든 재화가 지속적으로 올라왔고 부동산은 많이 오른 재화들 중 하나일 뿐입니다. 모든 재화가 오른다는 것은 인플레이션이 지속돼 왔다는 것이고(물론 간간히 디플레이션도 있었지만 큰 그림을 볼 때 그렇다는 말임) 인플레이션이 계속돼 왔다는 것은 그동안 경제가 성장을 거듭해 왔다는 것입니다. 왜냐하면 인플레이션이란 것은 성장기에는 필수적으로 발생하는 경제현상이기 때문이죠.

알고 보면 부동산 투자도 장기투자는 경제가 성장한다고 보고 오르는 재화 중 하나인 재화에 투자하는 것이라고 볼 수 있겠네요. 금, 석유, 옷, 쌀, 라면과 같은 것에 투자하면 관리가 복잡해지니, 관리하기가 비교적 쉬운(사놓고 놔 두기만 하면 되는) 부동산에 투자하는 것 아닐까요? 금을 사도 괜찮긴 하죠. 하지만 금 역시 부동산만큼 보관이 쉽지는 않습니다.

인간은 근본적으로 더 나아지기 위해 노력하는 경향이 있다고 합니다. 그래서, 경제가 나아진다고 믿고 재화에 투자하는 것이죠. 그것도 관리가 가장 쉬운 부동산에 말이죠. 그렇게 보면 주식도 마찬가지입니다. 시장이 오르락내리락 하지만 결국 큰 그림은 오름세에 있다고 보고 부동산처럼 누구나 다 아는 좋은 종목에 장기적으로 베팅한다면 잃을 확률이 아주 낮습니다.

부동산이 그렇듯 주식도 인간이 경제적으로 성장을 해오는 동안 꾸준히 동반 상승해 왔습니다. 사실, 이렇게 보면 주식도 별로 어렵지는 않게 느껴집니다. 부동산도 주식도 사람에게 인기를 끄는 품목을 사놓고 시간에 투자한다면 대부분 돈을 벌게 되어 있습니다. 인간이 경제적으로 후퇴하지만 않는다면 말이죠. 그런데, 인간의 속성 상 후퇴를 하는 경우는 거의 없죠. 너무 이야기가 옆길로 빠졌네요.

부동산 규제정책

어쨌든 부자들의 주변엔 항상 부동산이 있었고, 경제성장의 선봉에 또한 부동산이 있었습니다. 부동산이 재화의 특성상 모든 재화의 대표종목이라고 할 수 있죠. 따라서 재화의 대표종목인 부동산을 지배하는 사람들이 대부분 부자가 되는 것은 어쩌면 당연한 원리라고도 볼 수 있겠네요.

어느 정부든 독특한 색깔이 있고 각기 고유한 정책을 가지고 있습니다. 분배정책을 중시하는 현 정부는 분배를 위해서 부자들의 재산증식을 줄이고 그렇지 않은 사람들에게 나눠주는 정책을 펴게 됩니다. 결국 효율적인 정책 실현을 위해 부자들이 재산증식의 수단으로 가장 많이 이용하는 부동산 투자를 규제하게 됩니다. 

하지만 부동산도 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급에 따라 가격이 변화합니다. 즉, 공급이 많으면 가치가 떨어져 가격이 내려가고요, 반대로 공급이 적으면 가치가 올라가고 가격 또한 올라가게 됩니다. 정부가 은행 대출한도 규제 및 세제를 통한 규제(부동산 보유세, 양도세 등의 거래세율 인상)로 어느 기간 동안 부동산 가격 상승이 멈추게 할 순 있었지만 수요와 공급의 시장원리를 넘어설 수는 없는 것이죠.

급기야 정부는 부동산 규제와 부동산 공급의 두 마리 토끼를 잡아야 하는 상황에 직면하게 됩니다. 그래서 정부는 2025년까지 전국에 83만 호의 주택을 공급하기 위한 계획을 세우게 되죠. 그중 서울에 가장 많은 32만 가구를 공급한다고 합니다. 그것이 이른바 '대도시권 주택공급 획기적 확대 방안'이란 것이죠.

이 '주택공급 획기적 확대 방안'의 내용을 보면 약 26만 가구는 과거의 방법처럼 신규 공공택지 지정을 통해 확보하고, 나머지 약 57만 가구는 신규택지가 아닌 기존의 도심 내의 정비사업을 통해 확보한다는 이야기입니다. 여기서 도심 내 정비사업을 통한 공급 확대가 특징적인 부분인데요, 그렇게 해서 나온 주택공급정책이 바로 공공재 개발, 공공재건축, 가로주택정비사업 등인 것입니다.

부동산 정책의 변화

이중에 공공재개발, 공공재 건축은 정부가 주택공급 확대에 가장 큰 비중을 두고 추진하는 것으로 도시 및 주거환경정비법을 근거로 진행되는 공공사업으로 비교적 건축규모가 큰 사업이죠. 반면에 가로주택정비사업은 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법'(약칭 '소규모 주택정비법')을 근거로 진행되는 소규모 건축사업입니다. 

여기서 잠깐 정부의 주택공급방안의 유형 별 사업개요를 간략하게 살펴보겠습니다.

< 도심 내 정비사업을 통한 주택공급 유형별 요약 >

위의 표는 정부에서 주택공급 확대 방안으로 내놓은 계획 중에 신규 공공택지를 제외한 도심 내 정비사업으로 약 57만 가구를 공급하는 주택공급유형을 요약한 것입니다. 

그럼, 각 유형별로 투자 진입 시점을 살펴보기 위해 사업 진행 절차를 간략하게 살펴보겠습니다.

이 중에서 투자 접근이 비교적 용이하고 메리트가 좋다고 여겨지는 두 가지 사업, 즉 공공재개발과 가로주택정비사업에 대한 절차를 알아보고 어느 시점에서 어떻게 투자해야 할지에 대해 얘기해 보겠습니다.

 공공 재개발의 진행 절차 및 투자방법

< 공공재개발의 진행절차 >

위의 표와 같이 공공재 개발이 진행되는 절차에 대해 알아보았습니다. 이 절차를 먼저 숙지한 다음 우리가 과연 어느 단계에서 투자에 들어가야 하는지 판단해야 되겠죠. 어디일까요? 그것이 어디가 됐든 확실하게 결정이 되진 않았지만 가능성이 매우 높을 때 들어가야 할 것입니다.

모든 투자가 그렇듯 확실하게 정보가 공개되고 나면 투자 수익성이 이미 없죠. 주식도 부동산도 마찬가지입니다. 그렇다면 확실하지 않은 듯 하지만 움직임을 볼 때 꼭 될 것 같은 곳을 선별해야 합니다. 예를 들어, 공공개발 선정 조건에 부합하는 조건인가?, 참여하는 사람들이 특히, 추진위원회 위원들의 열망 및 적극성, 그리고 주민의 열의 등을 파악할 수 있다면 좋은 근거자료가 되겠죠. 

아마 정보가 누출되지 않겠지만, 자치구의 후보지 추천 단계를 알 수 있으면 가장 좋을 겁니다. 당연히 이런 정보가 공개될 순 없겠지만 다른 징후를 보고 판단이 가능하다면 말이죠. 하지만 이것은 거의 불가능에 가깝다고 볼 수 있습니다. 조금 덜 확실하더라도 공모신청 여부를 안다면 투자대상으로 검토될 수 있습니다. 해당 지역에 지인이 있어 공모 신청했다더라 정도의 정보만 있어도 상당한 정보가 될 것입니다. 사실은 이것도 공모 동의율 10% 이상만 충족하면 되기 때문에 해당 지역 사람들조차 모두가 알고 있지 않을 확률이 많아 공모 신청했다는 정보도 사실 고급 정보라 할 수 있겠죠.

차선책으로 선정 결과 통보 시가 되겠죠. 좀 늦은 감이 있지만 이때라도 빨리 투자할 수만 있다면 괜찮다고 봅니다. 사실 이 부분은 각자의 연구영역이고 경험의 영역입니다. 더 디테일한 사항들에 대해서는 연구과제로 남겨두겠습니다.

가로주택정비사업의 진행 절차 및 투자방법

<가로주택정비사업의 진행절차 >

가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회부터 시작이 되기 때문에 추진위원회가 만들어져 동의율 확인하러 다니면 벌써 해당 지역 주택 가격이 오르기 시작합니다. 하지만, 그 이전에는 움직임이 전혀 없으므로 미리 예측하기가 아주 어렵습니다. 그래도 가로주택정비사업의 경우는 공공재 개발과 비해 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 면이 있습니다. 사람들의 움직임이 좀 더 많이 공개되기 때문이죠. 특히 해당 지역에 지인이 있다면 정보를 남들보다 훨씬 빨리 알 수 있는 장점이 있습니다. 공공재개발의 경우 공모신청과 선정에 의해 결과가 나오는데 그 과정이 자치구와 서울시에서 정보 누출이 안 되는 한 결정되기 전까지는 알 수 있는 방법이 많지 않습니다. 또, 공모신청이 들어간 정도에서 투자를 하기에도 사실 많은 불안요인이 있어서 안다고 해도 결정이 쉽지 않습니다.

맺는말

오늘은 공공개발과 가로주택정비사업에 대한 절차를 이해하고, 그 절차에 따라 언제 투자를 해야 할지에 대해 알아보았습니다. 막상 분석하기 시작하면 무언가 좋은 방법이 있을 듯하다가도 결국에는 원론으로 돌아오게 되는 느낌을 지울 수가 없습니다.

부동산 투자 진입단계가 확실해지면 이미 많이 올라 먹을 폭이 적고, 그 이전에 투자하려니 확실치 않은 부분들로 인한 리스크가 크죠. 그래서, 결국 부동산도 주식과 마찬가지로 하이 리스크 하이 리턴(High Risk, High Return)의 원칙이 적용됩니다. 

그래서, 결국엔 좀 더 불확실하더라도 분석을 많이 해서 조금이라도 리스크가 줄어드는 쪽에 베팅할 수밖에 없습니다. 투자뿐만 아니라 인생에서 중대한 결정을 할 때도 마찬가지 아닐까요? 확실한 것만 찾아 한다면 큰 변화는 생길 수가 없다고 봅니다. 항상 조금은 불안하더라도 많은 연구와 노력 끝에 확신을 가질 수 있는 나만의 단서가 있다면 이미 절반은 성공한 것이 아닐까, 생각해 봅니다.

최근 몇 년 동안 부동산 투자자들께서 투자의 활로를 찾기 어려웠던 것으로 압니다. 이제 공급이 아쉬워진 정부의 입장에서는 어떠한 방식이로든 주택공급을 확대할 것이고, 이러한 정부의 주택정책의 변화는 결국 투자자들에게 또 하나의 기회가 되지 않을까 생각됩니다. 모쪼록 이 글이 제 글을 봐주시는 여러분께 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 나무 위키백과, 서초구 공동주택 및 재건축 정보 포털, 진 부동산 관련 블로그

국토교통부는 5월 18일 공공재개발 및 재건축 요건과 절차, 도시규제 완화 등을 구체화하기 위해 도시 및 주거환경정비법의 하위법령 개정안을 입법 예고했습니다. 요즘 뜨고 있는 공공재개발의 요건은 무엇일까요? 그 내용을 한번 살펴보겠습니다.

필자는 지난 회에 공공재개발에 대해 포스팅한 적이 있습니다. 전반적으로 직접 살고 있는 사람들에겐 주거환경을 개선할 수 있는 좋은 기회이긴 하나, 투자로서의 아주 좋은 투자대상은 아닌 듯하였습니다. 하지만, 이번에 국토교통부가 개정안을 입법 예고하는 내용을 한번 더 세밀히 따져보고 투자 수익성이 있는지 알아보겠습니다.

국토교통부는 2021년 5월 20일부터 2021년 6월 8일까지 40일 간 도시 및 주거환경정비법의 하위법령 개정안을 입법 예고하여 많은 시민들에게 알려 의견도 청취해 보는 기간으로 가질 예정입니다. 본 개정법률의 시행일은 오는 7월14일이라고 합니다. 국토교통부는 또한 2.4 대책에서 발표한 대로 공공재개발 및 재건축, 그리고 공공 직접 시행 정비사업 등 공공주도 정비사업으로 2025년까지 총 13만 6천 호의 신축주택을 도심지역에 공급할 계획이라 합니다.

그럼, 이 개정안 내용이 무엇인지 요약해 보겠습니다.

그런데, 위의 내용을 보면 너무 구체적이지 않은 것도 같습니다. 예컨데, 재건축 초과이익 환수금이라든지, 기부채납을 90% 한다든지 하는 내용이 제가 공공재개발 vs 공공재건축에서 언급했던 내용이 없습니다. 완화한 내용에 대해서는 빼놓을 리가 없는 것을 생각한다면 아마, 없는 내용들은 기존의 재건축 규정과 동일하다고 보면 될 것 같습니다.

이번엔 국토교통부가 공공재개발과 재건축 관련된 시행령 개정안을 내놓는다고 해서 살펴보았는데, 알고 싶은 내용들이 많이 빠져 있는 것 같아, 추가 정보를 얻는 대로 보완하겠다는 약속을 드리며 포스팅을 마무리하려 합니다. 글 읽어주셔서 감사합니다.


Mansur

오래된 아파트나 빌라에 살고 있는 사람들은 가끔 '내가 살고 있는 지역이 개발이 되어 주공아파트가 되었으면 좋겠다.'라는 생각을 하기도 하죠. 어떤 방법이 없을까요? 예, 공공 재개발 구역으로 선정되거나 가로주택정비사업으로 가능합니다. 그럼, 오늘은 공공부문에서 재개발에 참여하는 공공재 개발과 공공재 건축에 대해 알아보겠습니다.

= 목     차 =

1. 왜 생겼을까?
2. 공공재개발, 공공재 건축이란?
3. 특징

4. 공공재 개발 vs 공공재 건축
5. 맺는말

왜 생겼을까?

정부는 최근 몇 년 동안 부동산 시장의 안정화를 위해 주택대출 담보 상한제 등 각종 규제정책을 펴 왔습니다. 따라서 재개발 재건축하는 곳은 당연히 보기 힘들어졌죠. 정부는 또 단기 투기를 막고 한 사랍이 집을 많이 보유하는 것을 막아 그 혜택이 실수요자들에게 돌아가게 할 목적으로 양도세율과 종부세율을 대폭 인상해 오고 있습니다. 그러나, 이러한 정책에 대한 시장 효과는 기대와는 다르게 정반대의 결과가 나타나고 있습니다. 종부세율과 양도세율을 계속 인상하니 집을 보유한 사람들이 집을 더 안 팔고 있습니다. 집을 더 안 내놓으니 부동산 품귀현상이 일고 공급이 부족하니 가격은 또 올라가게 됩니다.

다주택자들이 집을 안 내놓는 이유는 양도세가 이렇게 높은데 막대한 비용을 감수하면서까지 부동산을 처분할 사람이 거의 없다는 것입니다. 대부분이 조금 더 장기적인 관점(정책이 바뀌어 양도세율 인하 시점을 기다리며)을 갖고 버티든가, 많은 보유세가 부담되는 사람들은 차선책으로 상대적으로 비용이 적게 드는 증여를 선택하기 때문이죠. 증여할 것을 우려한 정부가 증여세도 대폭 인상하였지만, 이것 역시 조금 더 긴 안목으로 보면 부동산 종부세(보유세)와 비교해 증여를 하는 게 더 낫기 때문입니다.

한편 부동산의 공급도 그동안 집을 짓지 못해 갈수록 부족해져 가고 있습니다. 공급 부족으로 인한 부동산 가격 상승이 불가피해 지자 정부는 주택 공급량 확대를 위해 선택한 방법이 바로 소규모 주택정비사업이란 것입니다. 이 소규모 주택사업에는 세 가지가 포함돼 있는데, 그것이 바로 가로주택정비사업, 공공 재개발, 공공 재건축입니다. 가로주택정비사업은 가로(도시계획도로나 도로 폭이 6m 이상인 도로변) 변의 허름한 주택을 소규모로 재건축하여 새롭게 정비하는 사업으로 공공부문 참여를 이끌어 낼 수가 있습니다. 가로주택정비사업에 대한 더 자세한 내용은 필자가 포스팅했던 가로주택정비 사업하는 방법을 참고하시면 되겠습니다.

공공 재개발과 공공재 건축은 정비구역 내 지역의 재개발에 공공(LH 또는 SH)이 참여하여 용적률을 높여 주는 대신 임대주택을 일정 비율 이상으로 짓도록 하는 사업입니다. 소규모 주택정비사업 중에 이번에는 공공재 개발과 공공재 건축에 대해 이야기해 보겠습니다. 

공공 재개발사업은 무엇이며 이것의 선정기준과 진행단계, 장점과 단점 등 자세히 알아보도록 하겠습니다.

공공재 개발, 공공재 건축이란?

서론에서도 언급했듯이 정부의 부동산 규제 위주의 정책, 즉 건설부문에서는 초과이익환수제, 분양가 상한제 등을 통해 개발사업의 수익성 제한으로 인해 부동산 공급이 거의 되지 않자 집값이 이상 급등하는 현상이 발생했습니다.  이에 따라 정부는 2020년 8월 4일 이른바 8.4 대책을 통해 서울 특별 시내 주택 4만 호 공급을 위해 만든 사업방식이 공공 재개발. 공공 재건축입니다.

특징

기존의 재건축. 재개발 사업보다 사업시행 요건이 완화되었습니다.  완화된 내용으로는 단독주택 시행 주민은 2/3이상의 동의를, 공동주택 시행 주민은 1/2 이상의 동의만 있으면 공모를 통해 사업 추진이 가능합니다. 공모에 참여한 지구 중에 건물의 노후도를 평가하여 사업지를 선정하게 됩니다. 

주로 서울의 공공재 건축. 재개발 사업의 대상지구로 채택되는 곳은 정비구역이거나 정비구역으로 지정 예정인 곳이 됩니다. 기존의 재건축. 재개발은 제3종 일반주거지역일지라도 서울시 조례에 35층 이상은 못 짓도록 해 놓았으나, 공공재 건축. 재개발의 경우에는 지역 내 일부 지역을 준주거지역으로 종 상향시켜주는 특례를 통해 용적률을 500%, 최대 50층까지 지울 수 있도록 해 주는 겁니다. 단, 이때 조건이 있는데, 층수를 높여 증가한 용적률의 50% 정도는 임대아파트로 해야 한다는 것입니다. 이럴 경우 총 분양 아파트 중 약 15%~20% 정도가 임대물량이 되는 것이죠.

사업시행자는 조합과 서울 주택도시공사(SH) 또는 한국 토지주택공사(LH)가 함께 하거나, 공공건설기관이 단독으로 하기도 합니다. 그럼, 공공재 개발과 공공재 건축이 뭐가 다른지 장점과 단점을 비교해서 살펴보겠습니다.

공공재 개발 vs 공공재 건축

맺는말

어떤 사업이든지 성공하기 위한 전제조건이 있다면 사업성이 있어야 합니다. 돈과 관련된 이 세상의 모든 행위는 이익을 중심으로 움직이니까요. 두가지 방법 모두 고층으로 올릴 수 있어 수익성이 좋아질 수 있지만, 이익의 대부분을 공공부문에서 회수해 가는 방법이므로 조합의 수익성은 아주 미미하다고 봐야 하겠네요.

그런 면에서 공공재개발이나 공공재건축의 사업성은 그렇게 크지는 않다고 보입니다. 특히 공공재건축의 경우엔 그 사업성이 거의 없다고 봐도 될 정도이므로 공공재 건축사업을 원하는 대상자는 당연히 적거나 없을 수밖에 없을 것입니다. 사실, 부동산의 가치만을 따진다면 임대주택이 많이 들어가 있는 경우에도 가치 하락의 요인이 된다면 투자수요는 당연히 줄어들게 되겠지요. 실수요자라 하더라도 요즘은 집에 살고 있으면서도 동시에 집값이 오르기를 바라지, 떨어지기를 바라는 사람은 아마 없을 것입니다. 거기다가 초과이익환수나 높은 기부체납률은 메리트를 저하시키는 요인이 되는 것이죠.

공공재 개발은 증가된 용적률의 90%를 기부채납으로, 공공재 건축은 초과이익환수제로 이익의 90%를 세금으로 떼여야 합니다. 공공재건축은 여기 더해 분양가 상한제도 적용받게 되어 사업성을 늘릴 수도 없습니다. 

그나마 공공재 개발이 새 아파트로 바뀜에 따라 당장의 주거환경개선 측면과 주공아파트라는 점을 내세워 장기적으로 부동산 가치 상승효과도 어느 정도 볼 수 있어 현재의 부동산 투자 대안으로는 최상인 것 같기도 합니다. 하지만, 기존의 대형단지의 부동산 가치에는 미치지 못할 수밖에 없고, 장기적으로 고밀도의 주거단지로 변모될 수 있다는 점도 감안해야 할 것으로 보입니다. 오늘은 여기까지 하겠습니다. 글 읽어 주셔서 감사합니다. 


Mansur

부동산을 샀는데, 매수가보다 1억 원 정도 올라서 좋았는데, 세금을 8천2백5십만 원을 낸다면 어떨까요? 가격이 떨어져도 손해고 올라도 82.5%를 세금으로 떼이게 됩니다. 오늘은 곧 6월부터 시행되는 중과된 양도세(양도소득세) 및 종부세(종합부동산세)에 대해 알아보겠습니다.

= 목     차 =

1. 서론
2. 바뀐 규정
3. 82.5%까지 세금이 나오는 이유
4. 맺음말

서론

부동산 투자자 및 소유자들이 가장 예민하게 생각하는 부분이 있다면 부동산의 가격과 세금일 것입니다. 잘 아시다시피 현 정부가 들어서면서부터 부동산 규제의 행보가 지속되고 있는 가운데, 올 6월부터 시행되는 또 하나의 강력한 부동산 규제가 있습니다. 바로 양도세와 종부세를 대폭 인상하는 세제를 통한 규제가 그것입니다. 양도세는 부동산을 사고팔 때 부과하는 세금이고 종부세는 부동산을 보유하고 있을 때 내는 세금입니다. 즉, 양도세와 종부세를 인상한다는 것은 부동산을 사고팔거나 보유하고 있을 때 세금을 물려 부동산을 자주 사고파는 것과 보유하는 것을 규제한다는 것이죠.

부동산 규제정책이 주거용 주택에 더 집중돼 있으므로, 집을 예로 들어 보겠습니다. 주택을 자주 팔고 사는 것을 규제하는 것은 단기 차익을 노리는 투기수요를 없애 실수요자를 보호하자는 것이고, 집을 1가구 2 주택 이상 보유하는 데 높은 세금을 물린다는 것은 주거용 이외의 투자수요를 줄이거나 없애겠다는 의미로 볼 수 있습니다. 규제정책이 가장 강하게 작용하는 대상은 단기적으로 다주택을 보유하는 사람들입니다. 그럼, 올 6월부터(바로 다음 달이네요) 시행되는 양도세와 종부세의 바뀐 규정이 무엇인지 살펴보겠습니다.

바뀐 규정

그럼, 예전 규정과 바뀐 규정을 하나의 표로 정리해 봤습니다. 

▶ 2021년 6월 1일부터 달라지는 부동산 규정

82.5%까지 세금이 나오는 이유

3 주택 이상자의 경우 10억 원을 초과하는 주택을 파는데 최고 세액인 45%를 부과받게 된다면, 보유주택 수별 규정(6월 1일부터 시행되는 신규정)에 의해 30%를 중과하므로 도합 75%의 세금을 내야 합니다. 여기에 지방세 7.5%까지 가산하게 되면 세금으로 나가는 비용이 총 82.5%가 되는 것입니다.

맺음말

오늘은 6월 1일부터 새롭게 시행되는 부동산 규정에 대해 요약정리하는 시간을 가져 봤습니다. 오늘날 인터넷 공간에 수많은 정보가 있지만 때로는 요약된 정보들이 없어서 답답할 때가 많습니다. 오늘의 블로그 내용 또한 각 부분별 내용은 온라인상에 많이 있지만 필요한 부분만을 요약한 자료가 없는 듯하여 여러 자료를 참고하여 재구성해 봤습니다. 따라서 이 내용은 정확한 정보를 이해하기 쉽도록 재구성하여 전달하는 정보전달 기술로서의 가치를 지니고 있습니다. 이 글을 작성하기 위해 국세청, 한경 집코노미 TV, 한국세정신문 등의 자료를 참고했음을 밝혀 둡니다. 아무쪼록 이 글이 필요하신 분들께 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur