재건축을 하게되면 늘 조합원들의 과심은 분담금에 쏠리는데요.
최근 급격하게 오른 물가와 건축자재비 상승이 공사비 상승으로 이어져 재건축을 하는 조합원들의 걱정이 그 어느때보다도 커지고 있습니다.
하지만 분담금을 줄이기 위해 조합원 스스로 할수 있는 일은 오로지 예산에 맞춰 분양신청 평수를 줄이는 것밖에 없는데요.
문제는 분담금이 대략적으로 어느정도인지 알아야 자금사정을 감안해 분양평수를 줄이거나 늘릴수 있습니다.
분담금을 계산하는 공식이 인터넷을 검색해보면 여기저기 많이 나와있긴 하지만 부동산용어들로 채워진 계산식이란게 일반인들에겐 여전히 너무 어렵기만 합니다.
그래서 저는 부동산 지식이 전무한 사람도 쉽게 분담금을 계산할수 있는 방법이 없나 고민하던 중 나름 쉬운 방법을 찾아냈고요. 분담금 계산에 어려움을 느끼는 분들에게 그 방법을 공유하려고 합니다.
분담금을 계산하는 공식은 몇가지 있지만, 실제로 공식대로 계산해보려고 해도 공식에 대입시킬 수치도 모르겠고 용어도 생소해 게산이 그리 녹녹치 않은데요.
저는 그 공식 들 중에 가장 간편하고 쉬울것같은 공식을 찾았고, 그 공식 역시 용어가 어려울수 있지만, 쉽게 풀어 드려 보려고 합니다.
이 글에서는 먼저 아파트 분담금의 개념부터 쉽게 설명드리고 계산을 쉽게 하는 방법에 대해 먼저 말씀드린후 분담금 계산 공식과 수치 대입 방법에 대해 알려드리겠습니다.
이 방법 그대로 따라만 하신다면 누구나 분담금 계산 할수 있으니, 차근차근 읽어 보세요.
1. 분담금 쉽게 이해하기
분담금 계산 쉽게 하려면 우선 분담금에 대한 개념부터 쉽게 하는게 도움이 될수 있습니다.
아파트를 새로 짓게 되면 분양신청을 하게 되는데요.
분양신청한 평수와 건축비용, 주변 신규아파트 시세 등을 고려해 조합원 분양가격이 결정됩니다.
분담금이란 쉽게말해 내가 신청했던 아파트 평수에 대한 분양가격에서 기존에 갖고 있던 헌 아파트를 새아파트로 바꿨을때 가치(권리가액)만큼을 빼고 난 다음 잔액이 남으면 그 잔액을 추가로 부담해야 하는 것입니다.
여기서 새아파트전환가치란 다 짓고 난 후 수익성과 관련이 있고, 수익성은 일반분양을 얼마나 많이 하느냐, 공사비를 얼마나 싸게 하느냐, 그리고 새아파트에 대한 주변 시세가 얼마나 오르느냐에 따라 달라집니다.
아무튼 분양가격에서 내아파트전환가치를 빼고 남은 잔액은 추가로 부담해야 하므로, 분담금을 추가부담금이라고도 부릅니다.
물론 잔액이 안남으면 환급을 해주니 환급금이 됩니다.
환급을 받는 경우는 좀 드물지만, 분양신청시 평수를 줄여서 신청하거나, 기존에 보유한 대지지분이 비교적 큰데. 사업성까지 매우 좋아 일반분양이 아주 많아 추가수입이 많고 신규아파트 가격까지 오를 경우 생길수 있습니다.
아쨌거나 분담금계산은 결국 신청아파트 분양가와 내 기존아파트를 새걸로 바꿨을때 가치만 알면 됩니다.
즉, 새 아파트 분양가 - 권리가액
이 곧 분담금입니다.
여기까지 전혀 어려운거 없죠?
즉, 분담금이란 것은 새로 분양받는 분양가에다가 내가 갖고 있던 아파트를 평수변동없이 새걸로만 바꿨을때의 새아파트가치를 빼주기만 하면 끝입니다.
계산은 간단하지만, 분양가도 모르고내 권리가액도 모르니 계산할 방법이 없다고요?
그리고 분양가라는게 받는시점에 가야 아는데 어떻게 지금 알수 있느냐고요?
모르는게 당연합니다. 저도 예전엔 그랬지만, 대부분의 사람들이 여기에서 아, 모르겠다! 하고 포기합니다.
그래서정확한 분담금은 아파트가 완공된후 분양을 모두 마친 상태에서 아파트 분양후 얻은 총수입에서 건축할때 들어간 총비용을 뺀 후, 주변 신규아파트 가격등을 고려해 새로 지은 아파트 분양가가 결정된 후에 나오는게 맞습니다.
그전에는 절대로 정확한 분담금을 알수 없습니다.
그렇지만, 우린 이 분담금이 너무 궁금하기도 하지만 또 이걸 알아야 자금사정에 맞춰 분양신청도 할수 있기 때문에 미리 예상이라도 하는 것이 너무나도 필요합니다.
정확하진 않더라고 대략적인 한도만 알수 있어도 분양신청전 자금예산을 잡는데 큰 도움이 됩니다.
그래서 제가 예상분담금 쉽게 계산하는 법을 아래에서 알려드릴테니 분담금을 예상만이라도 해보고싶은데 방법을 못찾아 고민하셨던 분들이라면 그대로 따라만 하셔도 할수 있으니, 집중해서 읽어보시기 바랍니다.
2. 예상분담금 쉽게 계산하는 법
위에서 우리는 아래의 분담금 계산식을 하나 알았습니다.
분담금 = 새 아파트 분양가 - 내 옛날 아파트 지분의 새아파트 가치 (권리가액)
흔히들 아파트 분양완료후 수익과 비용을 따져 분양가가 나오기 전에 우리가 예상만 할수있는 예상 분담금을 우리는 그냥 뭉뚱그려 모두 분담금이라고 말하곤 합니다.
그래서 분담금이 마치 아파트가 지어지기 전에 알수 있는것으로 착각하게 만듭니다.
분담금은 분양가가 결정되기전엔 모르는게 맞고, 또 그 이전에 혹시 알수 있다면 그건 모두 예상분담금이라 볼수 있습니다.
그래서 계산 싯점에서 분담금을 뽑을수 있는 최고의 방법은 계산식에서 아직 시기가 안돼 모르는 수치는 예상치로 잡고 알수 있는 수치만 제대로 산입해 주면 됩니다.
그럼, 위에서 말한 쉬운 공식으로 예상분담금 계산해 보겠습니다.
* 분담금 = 새 아파트 분양가 - 내 옛날 아파트 지분의 새아파트 가치 (권리가액=무상지분)
계산식에 넣을 새아파트 예상분양가는 간단합니다.
새아파트 분양가가 얼마로 책정될지는 아무도 모르지만 대부분 주변의 신규아파트 시세를 크게 벗어나지 않는 경향이 있습니다.
그럼 주변 시세가 평당 2000만원이고 내가 분양신청할 평수가 20평이라고 가정하면 분양가는 4억입니다.
위 계산식에서 새아파트분양가 항목에 4억을 넣습니다.
그다음 권리가액은 내 옛날 아파트로 인한 무상으로 받을수 있는 무상지분과 같은 의미인데요.
즉, 무상지분 평수를 계산하면 됩니다.
내 무상지분 평수는 전체아파트의 무상지분율을 구한 뒤에 내 기존아파트 대지지분(평수)을 곱해주기만 됩니다.
그럼 무상지분율만 구할줄 알면 분담금 계산은 모두 끝납니다.
* 무상지분율 = [(총분양수입 - 총비용)/예상평당단가]/총대지면적 × 100
위 계산식으로 산출할수 있습니다.
사실 무상지분율만 구하면 다른 것들은 별로 어려운것이 없으므로, 무상지분율 구하는 것이 분담금계산의 핵심이자, 거의 전부라고도 볼수 있습니다.
하지만 무상지분율도 알고보면 그리 어렵지 않으니 꼭 한번 해보세요.
한번만 해보면 분담금 계산이 머릿속에 그려지게됩니다.
그럼 위 계산식에서 항목별로 수치를 어떻게 넣는지 하나하나 설명드릴게요.
1) 예상총분양수입: 아파트 총평수 × 주변 신규아파트 평당단가
예를 들어 총아파트평수(연면적)가 10000평이라면 평당단가는 2000만원이라고 하면 2000억이 됩니다.
※ 아파트 총병수는 조합총회시 관련책자를 참고하거나 조합에 문의하면 알수 있음.
2)총비용: 공사비 + 기타비용
비용의 가장 큰 비중은 건설회사의 공사비용이고, 여기에 기타비용을 포함시키면 되는데, 소규모 가로주택정비사업의 경우 기타비용은 대략적으로 공사비의 25%를 더해서 계상하면 됩니다.
예를 들어 공사비가 600억이라고 한다면 600억 × 25% = 150억,
따라서 총비용은 750억이 됩니다.
3)예상 평당단가:주변 유사한 레벨의 새 아파트 평당 단가
지역마다 다르겠지만, 만약 사는 곳의 새아파트 평당 시세가 2000만원 정도라면 계산항목에 그렇게 넣으면 됩니다.
4) 총대지면적: 총 사업시행 대지면적
이것도 조합총회책자를 보면 알수 있습니다.(만약 책자에 아직 없거나 잘 모르면 조합사무실에 문의하시면 됨)
여기서는 아파트를 지은 총대지연적은 5340평이라고 가정해 볼게요.
항목별로 수치가 정해졌으니, 이제 무상지분율 계산식에 대입해 보겠습니다.
무상지분율 = [(총분양수입 - 총비용)/예상평당단가]/총대지면적 × 100
무상지분율 = [(2000억원 - 750억원)/2000만원]/5340평 × 100
(200,000,000,000 - 75,000,000,000) = 125,000,000,000
125,000,000,000 ÷ 20,000,000 = 6250
6250 ÷ 5340 ≈ 1.169
1.169 × 100 ≈ 116.9
116.9가 나왔는데요. 이 수치는 대지지분 평당 116.9의 수익성이란 얘긴데요.
100이 나오면 남거나 손해가 없어 그냥 평수대로 갈 경우의 분담금은 '0'가 됩니다.
여기서는 평당 16.9%만큼 더 이익이 났으므로, 내 대지의 지분이 10평이라면, 10평 X 0.169 = 1.69평만큼을 더 받을수 있습니다.
따라서, 무상으로 받을수 있는 평수는 기존의 10평 + 1.69평 = 11.69평이 되는 셈입니다.
분양신청을 20평을 했고 평당 분양가가 2000만원이라면 2000만원 x 11.69평 = 233,800,000
결국, 무상으로 받을수 있는 평수는 11.69평, 금액은 233,800,000원이니, 아파트 20평 분양신청시 4억이라고 본다면, 4억원 - 233,800,000원 = 166,200,000(1억6천6백2십만원)
결론적으로 위에서부터 가정했던 수치대로 분담금 계산시, 예상분담금은 1억6천6백2십만원이 됩니다.
하지만, 이건 어디까지나 확정된 수치가 아닌 예상치로 계산 것이므로, 분담금의 개괄적인 추정에 불과하고, 해당 지표들의 변동이 클수록 오차의 범위는 커질 것이므로 이러한 계산법은 분담금의 개략적으로 추청하는 용도로만 활용하실 것을 추천드립니다.
정리
지금까지 분담금 더 정확하게는 '예상분담금을 쉽게 계산하는 법'에 대해 비교적 자세히 알려드렸는데요.
어땠나요? 계산이 좀 수월한가요?
결국, 분담금이란 것은 재건축을 한 후에도 기존 평수와 똑같이 갈 경우엔 사업성(수익)이 '0'(무상지분율=100)이라면 없어야 하고, '-'라면 분담금을 내야 하고요, '+'라면 돌려 받게(환급) 되는 원리입니다.
당연히 분담금은 가능한 적게 내는게 모든 조합원의 바램일텐데요. 그러려면 수익이 많아져야 하는데, 수익이 커지려면 조합원 외의 일반분양이 많아야 하고, 공사비는 반대로 적을수록, 또 신규아파트 가격이이 오를수록 더 유리할 것입니다.
사실은 저희 동네가 지금 가로주택정비사업을 진행중인데, 저 자신도 분담금이 얼마나 나올지 무척 궁금했어요. 하지만, 인터넷 검색을 해보면 공식들은 많이 나와 있긴 한데, 용어도 어렵고 실제로 대입시켜 계산하기는 여전히 어렵더라고요.
그래서, 어떻게 하면 부동산 지식이 없는 일반인들도 쉽게 이해할수 있을까, 하고 고민한 끝에 비교적 쉬운 공식과 좋은 쉬운 설명이 생각나서 잊어먹지 않게 기록도 해 놓을겸, 블로그에 공유하게 되었습니다.
제가 부동산 전문가는 아니다보니 간혹 전문가가 보기엔 부족한 면도 있을수 있습니다.
하지만, 이 글은 일반인들의 이해를 최우선으로 고려해 부동산용어를 최대한 쓰지 않고 풀어서 쓰려고 노력했고요. 가장 주요한 목적은 분담금 계산이 힘들어 고민하시는 일반인들 눈높이에 맞춰 분담금을 좀더 쉽게 이해할수 있도록 했으며, 분담금에 대한 좀더 쉬운이해와 순서대로 따라 하면 누구나 계산을 할수 있도록 하는데 초점을 맞추었습니다.
이 계산식은 현재 저희 동네가 가로주택정비사업을 하고 있어 예상치를 비슷하게 해봤는데요.
만약 이와 유사한 수치로 재건축 중이라면 이 계산 자체로도 꽤 유용한 지표가 되지 않을까 싶네요.
혹시나 내용중 잘못된 것이 있다면 댓글로 알려주시면 확인후 바로잡도록 하겠습니다. 읽어주셔서 감사드립니다.