요즘 각종 미디어를 통해 가로주택정비사업, 자율 주택정비사업, 공공재개발, 공공재건축 등 여러 가지 용어들이 나오고 있죠? 그런데 가끔 새로운 용어들이 많다 생기다 보니 이것이 소규모주택정비사업에 해당되는 것인지, 아니면 공공재개발에 해당되는 것인지 혼동되는 경우가 있죠? 그래서, 이러한 불편을 덜어보고자 용어들을 총정리해봤습니다.
■ 목 차 ■
1. 공공재개발
2. 공공재건축
3. 소규모주택정비사업
4. 소규모주택정비 관리지역
5. 소규모주택정비 관리지역에 포함 안돼도 사업할 수 있나?
6. 맺는말
공공재개발
공공재개발은 LH(한국 주택도시공사)나 SH(서울 주택도시공사) 같은 공공이 정비사업에 참여하여 재개발을 하는 것을 말합니다. 공공재개발 지역으로 선정되면 '주택공급활성화지구'로 지정되어 용적률 완화(법정 상한선의 1,2배)와 분양가 상한제를 적용받지 않게 되죠.
이 사업의 적용 법규정은 '도시환경정비법'인데요. 줄여서 '도정법'이라고도 합니다.
공공재개발에 대한 좀 더 자세한 내용을 보시려면 필자가 이미 포스팅한 적이 있는데, 여기를 클릭하시면 볼 수 있어요.
공공재건축
공공재건축은 공공재개발과 마찬가지로 LH 또는 SH 등의 공공이 정비사업에 참여해 재건축하는 것을 말하는데요. 공공재건축을 할 경우는 공공재개발과는 달리 분양가상한제 적용을 받는 등 다소 차이점이 있음에 유의하셔야 합니다.
이 사업이 적용 법규정 역시 '도시환경정비법'(일명 '도정법')입니다.
공공재건축 역시 좀 더 상세한 내용을 보시려면 '여기'를 클릭하시면 되니 참조하세요.
소규모주택정비사업
소규모주택정비사업 안에는 3가지의 사업이 들어 있는데요. '빈집 정비사업', '가로주택정비사업', '자율주택정비사업'이 바로 그것입니다.
소규모주택정비사업은 위 세 가지 사업을 하기 위해 도정법이 아닌 새로운 법률을 만들었죠. 그것이 바로 '빈집 및 소규모주택정비에관한 특례법'이란 것입니다.
빈집정비사업은 말 그대로 빈집을 정비하기 위한 사업이고요. 가로주택정비사업 역시 용어의 뜻대로 가로변에 있는 주택을 새롭게 정비하는 사업이죠. 가로주택정비사업의 면적은 보통 1만제곱미터~2만제곱미터인데요. 이 구분의 각 사업별 특성에 따라 약간씩 다르다고 하네요. 가로주택정비사업에 대한 좀 더 자세한 내용에 대해서는 필자가 이미 포스팅했던 '가로주택정비사업 하는 방법'을 참고하시면 될 거예요.
소규모주택정비사업에 들어가는 또 하나는 자율주택정비사업인데요. 이것은 단독주택과 다세대주택, 그리고 연립주택의 집주인들이 주택을 정비할 목적으로 합의체를 만들어 스스로 주택을 개량하거나 건축하는 사업이죠.
자율주택정비사업의 조건을 간략하게 언급하면요. 사업면적은 제한이 없고요, 단독주택 수는 10채 미만, 다세대주택이나 연립주택일 경우는 20채미만이어야 합니다. 주택 노후도는 노후불량 건축물 수가 사업구역 전체면적의 2/3 이상이 되어야 한다네요. 자율주택정비사업의 경우는 이전 블로그에 내용이 적어 비교적 더 자세히 언급했어요.
소규모주택정비사업 관리지역 등
최근에 '소규모주택정비 관리지역 지정', '소규모주택정비 관리지역 선도구역' '소규모주택정비 관리지역 선도구역 후보지' 등등의 용어가 많이 등장하는데요. 이 소규모주택정비 관리지역은 신축주택과 노후주택이 함께 있는 지역으로 광역개발이 힘든 저층주거지로서 노후주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역을 말하는데요. 이때 면적은 10만㎡ 이내의 범위에서 지자체장이 관리계획 및 승인을 한답니다.
그러면 소규모주택정비 관리지역은 10만㎡ 이내의 범위, 가로주택정비사업은 1만~2만㎡ 범위니까 소규모주택정비 관리지역은 다른 건가?라는 생각을 가질 수 있죠. 여기서 혼동이 생기기 쉬운 겁니다.
정리 들어갑니다. 소규모주택정비 관리지역은 10만㎡ 만큼의 블록을 아주 정해 주고 그 안에서 가로주택정비, 자율주택정비를 자치적으로 하던가, 공공에 요청하든가 하라는 것이죠. 물론 용적률 등 혜택도 주고 말이죠.
다시 말해, 소규모주택정비 관리지역이란 것은 가로주택정비사업 또는 자율주택정비사업과 다른 또 하나의 사업이 아니라, 이들 사업이 문제없이 진행되도록 돕기 위한 공공의 관리방법의 일종이란 것입니다.
가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등이 기존의 기반시설(주차장, 도로, 공원, 학교, 철도 등등)은 그대로 둔 채 건물만 정비 또는 증축하는 것인데요. 이때 건물이 높이 올라가면 가구수가 늘어나 사람이 많아지게 될 텐데, 주차장, 도로 등이 그대로라면 문제가 생길 수가 있어요. 그래서, 이와 같은 소규모주택정비사업들이 무분별하게 남발돼 기반시설이 받쳐주지 못해 생기는 문제를 해결하기 위해 공공이 추가적으로 관리 틀을 만든 것이라 볼 수 있죠.
즉, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업의 문제점을 해소하기 위한 정부의 보완정책의 일환이라고 보시면 될 겁니다.
관리지역으로 지정된 지역에 공공이 참여하여 기반시설을 먼저 만들어 놓고, 이 안에서 가로주택정비사업을 주민의 요청에 의해 공공이 직접 주도하거나, 공공과 주민(조합)이 공동으로 시행하거나, 주민 단독으로 주도할 수도 있는 것이죠.
이와 같은 관리방법을 통해 정부는 무분별한 난개발을 방지하기 위해 정부가 정해놓은 블록 내에서 가능하면 개발이 많이 이루어지도록 하자는 취지인 듯합니다. 그래서, 이 관리지역위주로 개발을 유도하기 위해 관리지역으로 지정된 곳에 민간이 와서 건축을 하더라도 혜택을 주는 거겠죠. 물론 이때도 공공이 직접 주도할 때보단 금융지원 혜택이 적긴 하지만요.
그리고 위의 '관리지역 선도구역'이란 것은 본보기로 먼저 시행하여 추가적으로 확산해 나가는 견본으로 활용하겠다는 의미겠죠. 후보지역은 아직 결정되기 전의 말 그대로 후보명단에 올라 있다는 것일테고요.
소규모주택정비 관리지역 지정 못 받으면 사업을 할 수 없나?
그러면, 만일 정부가 소규모주택정비 관리지역을 지정하는 것이 완전히 합리적이라고 볼 수 있을까, 라는 데는 한계가 있겠죠. 완전한 정책이란 것은 없으니까요. 때론, 지역 조사가 미흡해서 정작 관리지역으로 선정해야 할 곳을 못하는 경우도 생길 수 있죠.
이럴 땐 관리지역으로 선정이 되지 않더라도 사업을 해야 합니다. 어떻게 해야 될까요? 이 방법도 필자가 이미 포스팅했던 '가로주택정비사업 하는 법'에 있으니 참조하세요.
관리지역으로 지정 안된 경우엔 지정된 경우보다는 혜택(용적률, 금융지원 등)이 줄어들긴 하겠죠. 하지만, 관리지역으로 지정이 안되었다고 해서 노후된 건축물을 방치할 수만은 없겠죠. 사유서 등을 첨부한다든가 하는 방법으로 지자체에 요청해 용적률 추가 완화를 많이 이끌어 내는 게 최선일 것입니다.
맺는말
정부의 주택공급의 일환으로 최근에 소규모주택정비사업이 활기를 띠기 시작했습니다. 수도권을 비롯한 전국의 도심에는 지은 지 오래된 주택이 많습니다. 이런 낡은 주택들을 정비 또는 새로 건축하여 부족한 주택공급도 하고 주민의 주거환경 개선과 함께 도시의 미관을 살리는 취지는 좋다고 생각됩니다.
대규모 재건축이나 재개발을 통해 주거환경 개선을 할 기회가 없어 오랫동안 낡은 주택에 궁여지책으로 살고 있는 주민들도 많을 것입니다. 소규모주택정비사업이라도 하여 주거환경개선 좀 해보자 해서, 관리지역 지정을 기대했으나 아쉽게 지정대상에서 탈락된 곳도 생길 것입니다.
아쉽게 탈락은 됐으나 정비사업이 꼭 필요한 곳이라면 비지정 지역이더라도 진행을 하되, 신청할 때 지자체에 최대한 처한 환경과 상황을 달 전달해 추가 지원을 더 받는 방법을 모색해 봐야 할 것입니다.
오늘은 이해하기 쉽지 않은 용어들을 정리해 보면서, 소규모주택정비 관리지역에 아쉽게 선정되지 못한 지역이 가야할 방향에 대해 잠시 짚어보는 시간을 가져봤습니다. 다소라도 도움이 되는 포스팅이었길 바래요. 감사합니다.
Mansur