부동산투자, 정책을 알면 수익이 보인다.
꽁꽁 얼어붙은 부동산, 투자 방법이 있을까? 예, 아무리 얼어붙어도 부동산 활황기처럼 매매가 활발하지 않을 뿐이지 어느 기간에도 부동산 투자방법은 있습니다. 그럼, 지금 현재의 가능한 부동산 투자방법은 어떤 것인지 알아보겠습니다.
= 목 차 =
1. 부동산가격의 흐름
2. 부동산 규제정책
3. 부동산정책의 변화
4. 공공재개발의 진행 절차 및 투자방법
5. 가로주택정비사업의 진행절차 및 투자방법
6. 맺는말
부동산가격의 흐름
예로부터 돈좀 있다고 하면 부동산과 연관이 없는 경우가 거의 없었고, 부동산에 투자한 사람들은 대부분 돈 좀 벌었다는 얘기를 많이 듣곤 하죠. 과거부터 돌이켜 보면 부동산 가격 참 많이 올랐다는 사실엔 모두가 공감할 겁니다. 그런데, 여러 가지 재화들 중에 부동산 가격만 올랐을까요?
그렇지는 않죠. 부동산 이외의 여타 재화들 가격도 부동산 못지않게 많이 올랐습니다. 다시 말해 모든 재화가 지속적으로 올라왔고 부동산은 많이 오른 재화들 중 하나일 뿐입니다. 모든 재화가 오른다는 것은 인플레이션이 지속돼 왔다는 것이고(물론 간간히 디플레이션도 있었지만 큰 그림을 볼 때 그렇다는 말임) 인플레이션이 계속돼 왔다는 것은 그동안 경제가 성장을 거듭해 왔다는 것입니다. 왜냐하면 인플레이션이란 것은 성장기에는 필수적으로 발생하는 경제현상이기 때문이죠.
알고 보면 부동산 투자도 장기투자는 경제가 성장한다고 보고 오르는 재화 중 하나인 재화에 투자하는 것이라고 볼 수 있겠네요. 금, 석유, 옷, 쌀, 라면과 같은 것에 투자하면 관리가 복잡해지니, 관리하기가 비교적 쉬운(사놓고 놔 두기만 하면 되는) 부동산에 투자하는 것 아닐까요? 금을 사도 괜찮긴 하죠. 하지만 금 역시 부동산만큼 보관이 쉽지는 않습니다.
인간은 근본적으로 더 나아지기 위해 노력하는 경향이 있다고 합니다. 그래서, 경제가 나아진다고 믿고 재화에 투자하는 것이죠. 그것도 관리가 가장 쉬운 부동산에 말이죠. 그렇게 보면 주식도 마찬가지입니다. 시장이 오르락내리락 하지만 결국 큰 그림은 오름세에 있다고 보고 부동산처럼 누구나 다 아는 좋은 종목에 장기적으로 베팅한다면 잃을 확률이 아주 낮습니다.
부동산이 그렇듯 주식도 인간이 경제적으로 성장을 해오는 동안 꾸준히 동반 상승해 왔습니다. 사실, 이렇게 보면 주식도 별로 어렵지는 않게 느껴집니다. 부동산도 주식도 사람에게 인기를 끄는 품목을 사놓고 시간에 투자한다면 대부분 돈을 벌게 되어 있습니다. 인간이 경제적으로 후퇴하지만 않는다면 말이죠. 그런데, 인간의 속성 상 후퇴를 하는 경우는 거의 없죠. 너무 이야기가 옆길로 빠졌네요.
부동산 규제정책
어쨌든 부자들의 주변엔 항상 부동산이 있었고, 경제성장의 선봉에 또한 부동산이 있었습니다. 부동산이 재화의 특성상 모든 재화의 대표종목이라고 할 수 있죠. 따라서 재화의 대표종목인 부동산을 지배하는 사람들이 대부분 부자가 되는 것은 어쩌면 당연한 원리라고도 볼 수 있겠네요.
어느 정부든 독특한 색깔이 있고 각기 고유한 정책을 가지고 있습니다. 분배정책을 중시하는 현 정부는 분배를 위해서 부자들의 재산증식을 줄이고 그렇지 않은 사람들에게 나눠주는 정책을 펴게 됩니다. 결국 효율적인 정책 실현을 위해 부자들이 재산증식의 수단으로 가장 많이 이용하는 부동산 투자를 규제하게 됩니다.
하지만 부동산도 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급에 따라 가격이 변화합니다. 즉, 공급이 많으면 가치가 떨어져 가격이 내려가고요, 반대로 공급이 적으면 가치가 올라가고 가격 또한 올라가게 됩니다. 정부가 은행 대출한도 규제 및 세제를 통한 규제(부동산 보유세, 양도세 등의 거래세율 인상)로 어느 기간 동안 부동산 가격 상승이 멈추게 할 순 있었지만 수요와 공급의 시장원리를 넘어설 수는 없는 것이죠.
급기야 정부는 부동산 규제와 부동산 공급의 두 마리 토끼를 잡아야 하는 상황에 직면하게 됩니다. 그래서 정부는 2025년까지 전국에 83만 호의 주택을 공급하기 위한 계획을 세우게 되죠. 그중 서울에 가장 많은 32만 가구를 공급한다고 합니다. 그것이 이른바 '대도시권 주택공급 획기적 확대 방안'이란 것이죠.
이 '주택공급 획기적 확대 방안'의 내용을 보면 약 26만 가구는 과거의 방법처럼 신규 공공택지 지정을 통해 확보하고, 나머지 약 57만 가구는 신규택지가 아닌 기존의 도심 내의 정비사업을 통해 확보한다는 이야기입니다. 여기서 도심 내 정비사업을 통한 공급 확대가 특징적인 부분인데요, 그렇게 해서 나온 주택공급정책이 바로 공공재 개발, 공공재건축, 가로주택정비사업 등인 것입니다.
부동산 정책의 변화
이중에 공공재개발, 공공재 건축은 정부가 주택공급 확대에 가장 큰 비중을 두고 추진하는 것으로 도시 및 주거환경정비법을 근거로 진행되는 공공사업으로 비교적 건축규모가 큰 사업이죠. 반면에 가로주택정비사업은 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법'(약칭 '소규모 주택정비법')을 근거로 진행되는 소규모 건축사업입니다.
여기서 잠깐 정부의 주택공급방안의 유형 별 사업개요를 간략하게 살펴보겠습니다.
< 도심 내 정비사업을 통한 주택공급 유형별 요약 >
| 유형 | 근거 법규 | 개요 | |
| 1. 공공재건축 | 도시 및 주거환경 정비법 | 공기업 직접시행, 초과이익환수90%, 초과물량의 50% 임대주택기부, 종전세대수의 1.6배 이상 건축해야 함. | |
| 2. 공공재개발 | 도시 및 주거환경 정비법 | 공기업 직접시행, 초과이익환수 없음, 초과물량의 50% 임대주택기부 | |
| 3. 도심공공주택복합사업 | 공공주택 특별법 | 역세권, 준공업지역, 저층주거지역 등 가용지 활용 복합사업 | |
| 4. 소규모정비사업 | 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 | 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 | |
| 5. 도시재생 | 도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법 | 도시재생혁신지구 내 신규주택 공급활성화 | |
위의 표는 정부에서 주택공급 확대 방안으로 내놓은 계획 중에 신규 공공택지를 제외한 도심 내 정비사업으로 약 57만 가구를 공급하는 주택공급유형을 요약한 것입니다.
그럼, 각 유형별로 투자 진입 시점을 살펴보기 위해 사업 진행 절차를 간략하게 살펴보겠습니다.
이 중에서 투자 접근이 비교적 용이하고 메리트가 좋다고 여겨지는 두 가지 사업, 즉 공공재개발과 가로주택정비사업에 대한 절차를 알아보고 어느 시점에서 어떻게 투자해야 할지에 대해 얘기해 보겠습니다.
공공 재개발의 진행 절차 및 투자방법
< 공공재개발의 진행절차 >
| 1. 후보지 공모 및 선정 | 공모 신청(주민 > 자치구) | 공모참여 동의 10% 이상으로 공모신청서 등 제출 |
| 타당성 검토(자치구) | 기초현황조사 및 정비구역지정 기준 검토 | |
| 후보지 추천(자치구 > 시 사업주관부서) | 구청장 지원동의서(타당성 검토의견 포함) | |
| 후보지 선정기준 검토(시 사업주관부서) | - SH,LH 개략계획수립, 사업비 추정 - 선정기준 검토 및 관계부서 협의 - 선정위원회 개최 요청(>주거정비과) |
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| 선정위원회 개최·선정(시 주거정비과) | - 서울시 선정위원회 구성 및 운영 - 선정결과 통보(주거정비과>사업주관부서>자치구>조합 또는 추진위) |
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| 2. 시행자 지정 및 활성화 계획 수립 | 후보지 주민설명회(SH,LH등) | 개략 사업계획, 추정분담금, 비례율 등 설명 |
| 사업시행자 지정(양해각서 체결)SH 또는 LH & 주민 | - 공공단독 시행: 토지등 소유자 2/3 이상, 토지면적 1/2 이상 동의 - 공동시행: 과반수 동의 |
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| 활성화지구 신청 및 활성화 계획수립비용 지원요청(자치구>서울시청) | 토지등 소유자 2/3, 토지면적 1/2 이상 동의 | |
| 활성화 계획 수립(자치구) | ||
| 3. 활성화지구 지정 | 시·구합동보고회 | |
| 주민설명회, 주민공람(30일), 의회 의견청취(60일)(자치구) | ||
| 도시계획위원회 심의(서울시) | ||
| 활성화지구 결정·고시(서울) | 정비구역(계획) 의제 정비계획 결정·변경(서울시) |
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| 4. 추진위 및 조합설립 | 인가요건: 토지등 소유자 3/4, 토지면적의 1/2 동의 | |
| 5. 통합심의 | 건축·경관·재해·교통·환경 등 각종 심의영향 평가 | |
| 6.사업시행계획인가 > 7.관리처분계획인가 > 8.이주 및 착공 > 9.준공 및 입주 > 10.조합해산 및 청산 > 11.등기 | ||
위의 표와 같이 공공재 개발이 진행되는 절차에 대해 알아보았습니다. 이 절차를 먼저 숙지한 다음 우리가 과연 어느 단계에서 투자에 들어가야 하는지 판단해야 되겠죠. 어디일까요? 그것이 어디가 됐든 확실하게 결정이 되진 않았지만 가능성이 매우 높을 때 들어가야 할 것입니다.
모든 투자가 그렇듯 확실하게 정보가 공개되고 나면 투자 수익성이 이미 없죠. 주식도 부동산도 마찬가지입니다. 그렇다면 확실하지 않은 듯 하지만 움직임을 볼 때 꼭 될 것 같은 곳을 선별해야 합니다. 예를 들어, 공공개발 선정 조건에 부합하는 조건인가?, 참여하는 사람들이 특히, 추진위원회 위원들의 열망 및 적극성, 그리고 주민의 열의 등을 파악할 수 있다면 좋은 근거자료가 되겠죠.
아마 정보가 누출되지 않겠지만, 자치구의 후보지 추천 단계를 알 수 있으면 가장 좋을 겁니다. 당연히 이런 정보가 공개될 순 없겠지만 다른 징후를 보고 판단이 가능하다면 말이죠. 하지만 이것은 거의 불가능에 가깝다고 볼 수 있습니다. 조금 덜 확실하더라도 공모신청 여부를 안다면 투자대상으로 검토될 수 있습니다. 해당 지역에 지인이 있어 공모 신청했다더라 정도의 정보만 있어도 상당한 정보가 될 것입니다. 사실은 이것도 공모 동의율 10% 이상만 충족하면 되기 때문에 해당 지역 사람들조차 모두가 알고 있지 않을 확률이 많아 공모 신청했다는 정보도 사실 고급 정보라 할 수 있겠죠.
차선책으로 선정 결과 통보 시가 되겠죠. 좀 늦은 감이 있지만 이때라도 빨리 투자할 수만 있다면 괜찮다고 봅니다. 사실 이 부분은 각자의 연구영역이고 경험의 영역입니다. 더 디테일한 사항들에 대해서는 연구과제로 남겨두겠습니다.
가로주택정비사업의 진행 절차 및 투자방법
<가로주택정비사업의 진행절차 >
| 1. 조합설립 | 1) 추진위원회 구성 | 추진위원회는 검인동의서 등 조합설립인가신청을 위한 준비를 위한 임시기구 조합설립 동의 규정 - 토지등 소유자의 80% 이상, 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의 |
| 2) 조합설립인가 | ||
| 3) 시공자 선정 | ||
| 2. 사업시행인가 | 1) 사업시행인가 신청 | 사업시행인가요건 - 조합원이 시행자일 때: 조합원 과반수 이상 동의 - 지정개발자가 시행자일 때: 토지면적과 토지등 소유자 과반수이상 동의 |
| 2) 주민공람·의견수렴 | ||
| 3) 사업시행인가 및 고시 | ||
| 4) 분양공고 및 분양신청 | 분양신청 - 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내에 예상분담금 및 분양신청내용을 토지등 소유자에게 통지하고 지역일간신문에 공고. - 분양신청기간은 통지일로부터 30일 이상 60일 이내. |
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| 3. 관리처분계획인가 | 1) 관리처분계획 작성 | 신청 전 주민공람 - 사업시행자는 관리처분계획인가를 신청하기 전에 신청서류의 사본을 30일 이상 토지등 소유자에게 공람 및 의견청취. - 관리처분계획인가 후 지자체 공보에 고시 |
| 2) 관리처분계획인가 신청 | ||
| 3) 관리처분계획인가 및 고시 | ||
| 4. 공사진행 | 1) 공사착수 | |
| 2) 준공인가신청 및 인가 | 준공검사 완료 후 지자체 공보에 고시 | |
| 3) 이전고시 | 지자체 공보에 고시 후 시장·군수에게 보고 | |
| 4) 조합청산 및 등기촉탁 |
가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회부터 시작이 되기 때문에 추진위원회가 만들어져 동의율 확인하러 다니면 벌써 해당 지역 주택 가격이 오르기 시작합니다. 하지만, 그 이전에는 움직임이 전혀 없으므로 미리 예측하기가 아주 어렵습니다. 그래도 가로주택정비사업의 경우는 공공재 개발과 비해 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 면이 있습니다. 사람들의 움직임이 좀 더 많이 공개되기 때문이죠. 특히 해당 지역에 지인이 있다면 정보를 남들보다 훨씬 빨리 알 수 있는 장점이 있습니다. 공공재개발의 경우 공모신청과 선정에 의해 결과가 나오는데 그 과정이 자치구와 서울시에서 정보 누출이 안 되는 한 결정되기 전까지는 알 수 있는 방법이 많지 않습니다. 또, 공모신청이 들어간 정도에서 투자를 하기에도 사실 많은 불안요인이 있어서 안다고 해도 결정이 쉽지 않습니다.
맺는말
오늘은 공공개발과 가로주택정비사업에 대한 절차를 이해하고, 그 절차에 따라 언제 투자를 해야 할지에 대해 알아보았습니다. 막상 분석하기 시작하면 무언가 좋은 방법이 있을 듯하다가도 결국에는 원론으로 돌아오게 되는 느낌을 지울 수가 없습니다.
부동산 투자 진입단계가 확실해지면 이미 많이 올라 먹을 폭이 적고, 그 이전에 투자하려니 확실치 않은 부분들로 인한 리스크가 크죠. 그래서, 결국 부동산도 주식과 마찬가지로 하이 리스크 하이 리턴(High Risk, High Return)의 원칙이 적용됩니다.
그래서, 결국엔 좀 더 불확실하더라도 분석을 많이 해서 조금이라도 리스크가 줄어드는 쪽에 베팅할 수밖에 없습니다. 투자뿐만 아니라 인생에서 중대한 결정을 할 때도 마찬가지 아닐까요? 확실한 것만 찾아 한다면 큰 변화는 생길 수가 없다고 봅니다. 항상 조금은 불안하더라도 많은 연구와 노력 끝에 확신을 가질 수 있는 나만의 단서가 있다면 이미 절반은 성공한 것이 아닐까, 생각해 봅니다.
최근 몇 년 동안 부동산 투자자들께서 투자의 활로를 찾기 어려웠던 것으로 압니다. 이제 공급이 아쉬워진 정부의 입장에서는 어떠한 방식이로든 주택공급을 확대할 것이고, 이러한 정부의 주택정책의 변화는 결국 투자자들에게 또 하나의 기회가 되지 않을까 생각됩니다. 모쪼록 이 글이 제 글을 봐주시는 여러분께 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
Mansur
참고자료: 나무 위키백과, 서초구 공동주택 및 재건축 정보 포털, 진 부동산 관련 블로그