공공재개발, 공공재건축, 소규모주택정비,가로주택정비사업, 소규모주택정비사업 관리지역, 선도사업 후보지 용어 총정리

규제 일변도로 진행해 오던 정부의 부동산 정책은 공급이 문제임을 인식하고 3080 대책으로 공급물량 확대에 집중하기 시작했어요.

 

또한 오세훈 서울시장이 새로이 서울시 살림살이를 맡은 이후 부동산 공급정책은 급물살을 타기 시작했죠.

 한편 시중에는 부동산 공급이 소규모 주택정비부터 시작되면서 많은 용어들이 흘러 나오고 있어요.

그 용어들이 너무 많고 요약 정리하는 매체가 없다 보니 많이들 혼란스러워하고 있는 것도 사실입니다.

 

그래서, 이번엔 용어들을 제대로 이해하고 구분할 수 있도록 용어정리총괄편을 꾸며 봤어요.

 

 

공공재개발

 

정부 주도로 하는 재개발이죠. 다시 말해, 한국주택도시공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 정비사업에 참여해 추진하는 재개발 사업이에요.

이 공공재개발이 기존의 민간재개발과 다른 점은 사업시행자가 공공 단독 또는 공공과 민간 공동으로 한다는 것이죠.

 

또, 공공임대주택 의무비율이 기존에 15~20% 였던 것에 비해 공공재개발은 일반분양물량의 50%를 정부가 공공임대 또는 공공지분형 임대로 활용한다는 것이네요.

대신에 민간재개발의 경우 용적률이 법정 상한선의 100%였는데, 공공재개발은 120%까지 허용해 준다는 것이죠.

 

공공재개발의 또하나의 장점은 민간재개발에서는 분양가 상한제 적용을 받았는데, 공공재개발은 분양가 상한제가 없다는 것입니다.

 

위의 차이점을 제외한 내용들은 기존의 민간재개발과 공공재개발이 동일하다고 보시면 되겠네요.

 

 

공공재건축

 

공공재건축은 위 공공재개발과 마찬가지로 정부가 주도하는 것입니다.

임대주택을 많이 배정한다는 점에서는 공공재개발과 비슷하죠.

 

다만, 공공재개발과 다르게 분양가 상한제 적용을 받는다는 것이 단점이기도 해요. 

아무튼 공공재개발이나 공공재건축 모두 용적률을 500%까지 허용해 준다는것은 재건축 후 주택이 그만큼 주거 환경이 열악한 고밀 주택이 된다는 의미이기도 합니다.

이 공공재개발이나 공공재건축 모두 현행 도정법상 재건축이 불가능한 지역에는 어쩔 수 없이 이 방법으로라도 정비를 해야겠죠.

 

하지만, 현행 도정법상 재건축으로도 충분히 사업성이 나오는 재건축 대어 단지들은 굳이 이러한 극단적인 방법으로 사업을 진행할 이유가 없어요.

왜냐하면 시공사가 민영 건설기관이 아니라 공영 건설기관이며, 임대주택 비율도 높아지기 때문에 고급 거주지로의 '프리미엄'이 형성되지 않아 집값도 기존의 민영주택보다는 낮아질 것으로 예상되기 때문이죠.

 

 

소규모 주택정비사업

 

정부가 최근 들어 많이 추진하는 주택보급사업인데요.

 

10만 제곱미터 미만의 구역을 소규모주택정비 관리지역으로 정해그 구역 내에서 건축사업을 하면 공영이든 민간이든 혜택을 주어 주택공급을 활성화 하겠다는 주택공급확대방법이죠. 

그래서, 이 소규모주택정비 내에는 가로주택정비사업도 포함될 수 있고요, 자율재건축사업도 포함될 수 있죠.

 

즉, 소규모주택정비구역 관리지역을 정해 놓고 그 안에서 하는 모든 건축사업에 대해 특별혜택을 부여하여 구역 지정해 놓은 곳의 건설 및 개발이 활성화되도록 하자는 것입니다.

이 소규모주택정비사업은 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등의 건축이 무분별하게 진행되는 것을 막고 개발의 일관성을 기하기 위해 새롭게 만들어진 것 같아요.

공공이 참여하는 가로주택정비사업, 자율 주택정비사업이라고 하는 것들이 여기에 해당됩니다.

 

 

가로주택정비사업

 

가로주택정비사업은 얼핏 보면 위의 소규모주택정비사업이 같은 것 아니냐는 생각을 같기 쉬운데요. 이것은 맞는 말이기도 하고 틀린 말일 수도 있어요. 

왜냐하면, 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업 중의 하나이지만, 정부에서 부여하는 혜택이 다르기 때문에 구분지어 봐야 합니다.

즉, 정부에서 지정하는 소규모주택정비사업 관리지역으로 지정이 되면, 건축비 융자, 이주비, 용적률 종상향 등 다양한 혜택을 받는데 비해 나 홀로 가로주택정비사업을 할 경우엔 그 보다 혜택이 적기 때문이죠.

가로주택정비사업의 내용에 대해선 구체적 언급은 하지 않겠고요, 더 설명이 필요하다면 가로주택정비사업 하는법을 참고하세요.

 

 

소규모주택정비사업 관리지역

 

소규모주택정비사업은 전철역부근, 준공업지역, 낙후된 저층구조가 많은 지역 이렇게 세 분류에 해당되는 곳들을 정비하기 위한 대상으로 만들어졌어요.

이 세 부류의 정비사업을 할 수 있는 곳을 정부가 제안을 받기도 하여 지정해 주고 그 구역 안에서 개발이 계획대로 이루어지도록 하자는 것이죠.

 

 

선도사업 후보지

 

이 용어는 다시 말해, '소규모주택정비 관리지역 선도구역'이란 말인데요.

 

위의 소규모주택정비사업을 무분별한 난개발 없이 잘하기 위해 관리지역을 만들었다면, 이 관리지역이 지정되기 전에 선도사업 후보지를 먼저 정해 이 중에서 관리지역으로 지정하겠다는 거네요.

 

즉, 관리지역으로 지정되기 전 단계인 셈이죠.

 

 

결론

 

정리하죠. 공공재개발과 공공재건축은 정부가 단독 또는 민간과 합동으로 시행자가 되어 개발 또는 건축사업을 진행하는 사업을 말하고요.

가로주택정비사업과 자율주택정비사업은 1만 제곱미터 정도의 비교적 적은 규모의 가로주택에 해당하는 지역에서 조합원이 일정 동의율을 얻어 신청하면 진행할 수 있는 가장 소규모의 정비사업이라고 볼 수 있죠.

소규모주택정비사업은 여러 가지 소규모 건축행위가 난개발이 되지 않고 일관성 있게 조화롭게 추진될 수 있도록 지역을 정해 준 곳 위주로 개발사업이 진행될 수 있도록 정부가 장려하고 지원하기 위한 사업이라 요약되네요.

따라서, 가로주택정비사업이든 자율 주택정비사업이 든 간에 가능하면 정부가 지정하는 구역에 편입이 돼 사업을 진행하는 것이 조합원들의 분담금 면에서도 매우 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

이 포스팅이 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

 

Mansur