부동산, 언제 사서 언제 팔아야 돼나?

2006년도에서 2007년도 재개발,재건축 붐이 일어났을 때를 생각해 보면 개발단계 중 초기단계인 겨우 정비구역 지정단계만 오거나 심지어 지정된다는 소문만 나도 앞다퉈 투자하며 과열사태까지 벌어지곤 했습니다. 그런데 2008년 9월 IMF가 터지면서 가격은 반토막 나자 많은 사람들이 망연자실했었습니다. 그 때 투자했던 것이 10년이 지나서야 사업이 진행되었으니 정말 안타까운 일이었습니다. 본론에 들어가기 전에 이 글의 목차부터 살펴 보겠습니다.

 

= 목    차 =

■조합설립인가 단계: 사업성분석의 초기단계
■사업시행인가: 투자여부 결정 단계
■관리처분계획인가: 구체적인 사업성 알수 있는 단계
■일반분양단계: 최종적으로 수익이 확정되는 시기
■맺음말

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다양한 부동산들의 광경

 

당시에는 재건축,재개발에 대한 사업성분석에 대한 개념이 없었고 경험이 많이 부족했었던 때였습니다. 그도 글럴것이 그 때는 사업분석에 대한 자료도 지금처럼 인터넷 정보공유가 잘 되지 않아 찾아보기 힘든 때였기 때문입니다. 당시에는 파악할 수 있는 것이 고작 정비구역의 면적, 용적률, 세대수와 조합원 정도만 파악한 뒤 개략적인 수익률을 예측하는 게 전부였습니다. 대부분 일반물량만 계산해보고 일반물량이 많으면 사업성이 있는 정도로 파악하였던 것입니다. 

그렇게 투자한 것이 나중에 주변환경의 제약 등 예견하지 못했던 다양한 문제에 접하게 되어 진행하지 못하거나 사업성이 좋지 않은 경우를 만나기도 했습니다.

 

 

조합설립인가 단계: 사업성분석의 초기단계

다행히 정비구역 지정후부터 10년은 더 기다려야 된다는 과거의 경험덕분에 지금은 무조건 투자하진 않습니다. 그러면 어느 단계에 투자해야 될까요? 정답은 없습니다. 각 지역별 상황별 조건이 서로 다르기 때문에 확신이 들지 않으면 자료가 나올 때까지 기다리는 게 좋고, 누가보아도 아주 좋은 입지라면 이전단계에서도 과감하게 들어갈 필요가 있을 겁니다. 각 단계별 투자하기 좋은 시점이 있는데 단계별 투자결정은 어디까지나 투자자의 몫이므로 신중하게 판단해야 될 것입니다. 조합설립인가 단계에서부터 일단 관심을 가지는 것이 좋으며, 개략적인 분담금에 대한 안내책자가 나오면 비례율이나 감정평가액도 예측하며 일반분양 시세도 추산해 보면서 수익이 어느 정도 나올 수 있는지 유추하면 될 것입니다.

관리처분계획이 나와야 계산을 할 수 있는 거 아니냐고 반문할 수도 있는데, 투자공식을 알고 나면 가능하다는 것을 후술하는 내용을 통해 알게 될 것입니다.

 

 

사업시행인가: 투자여부 결정 단계

조합설립인가 단계의 분석을 통해 좀 남다르다는 지역은 눈여겨 보면서 꾸준히 관찰하며 관심을 가지고 있다가 그 지역이 사업시행인가를 받게 될 때 과감하게 투자여부를 결정합니다. 왜냐하면 사업시행인가 단계에서는 사업세부내역이 확정되는 단계로 몇 세대를 지을 지와 조합원 물량, 일반분양물량, 임대아파트 세대수를 알수 있어 이미 나와 있는 감정평가액과 함께 개략적인 수익성을 예상할 수 있기 때문입니다.

이 단계에서는 또 조합원의 분담내역도 알려주므로 비례율을 계산할 수 있습니다. 물론 이것을 계산할 수 있는 방법은 후술 하도록 하겠습니다.

 

 

관리처분계획인가: 구체적인 사업성 알수 있는 단계

관리처분계획은 실제 공사를 하고 분양을 하기 위한 최종 설계도와 같은 것이므로, 관리처분계획이 인가되었다는 것은 공사(시공)비와 기타사업비 등 사업을 진행하기 위한 비용이 구체적으로 결정되었으므로 조합원분양가도 거의 결정되었다는 뜻입니다. 다만, 이 단계에서 일반분양가는 확정되지 않았는데 이후로도 일반분양가는 1~2년 더 있어야 결정됩니다. 일반분양가를 예상은 할 수 있는데, 방법은 인근에 있는 비슷한 조건의 아파트의 거래가를 참고하면 대략적으로 짐작할 수 있습니다. 그런데, 이 기간동안 부동산시장의 침체로 일반분양가가 하락할 수도 있어 관리처분계획인가 받을 당시보다 나중에 투자수익이 하락할 수도 있다는 점에 유의하셔야 합니다.

 

 

일반분양단계: 최종적으로 수익이 확정되는 시기

이 단계에서는 투자를 할 시기는 아니고, 이미 투자한 물건을 어떻게 정리해야 할 지를 결정할 단계입니다. 일반분양가격이 나옴으로써 총분양수입이 확정되는 사업결과가 확정되는 단계입니다. 만약, 사업이 지연되어서 공사비와 금융비용이 아직 발생하지 않았으면 총분양수입에서 사업비만 빼주면 수익금이 될 것입니다. 종전의 자산평가액은 이미 나왔으므로 앞으로는 추가부담금과 환급이 얼마나 있을 지를 알 수 있습니다.

준공인가가 이뤄진 후 실제 입주가 이뤄지면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. 이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량해서 분할하며, 그에 따라 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차입니다. 이전고시가 나와야 비로소 건물의 등기가 진행됩니다. 마지막으로 사업이 최종 청산되면 재건축,재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다. 이 모든 절차는 대략 10년 정도 걸린다고 보시면 됩니다. 다만, 입주하고 난 후에도 추가부담금 문제나 소송에 휘말려서 이전고시가 몇년씩 늦어지는 경우도 간혹 발생할 수 있습니다.

만약 관라처분계획 당시보다 일반분양가격이 높게 결정되었다면 일반분양수입은 그만큼 늘어날 것이고, 낮게 결정되었다면 일반분양수입은 그만큼 줄어들 것입니다. 그런데, 일반분양수입이 늘었다 해도 수익을 조합원에게 돌려주는 조합과 돌려주지 않는 조합이 있답니다. 조합원에게 돌려주지 않을 경우 늘어난 일반분양수익은 일반분양 중도금 무이자 혜택을 주는 등 일반분양을 조기에 완료시키는데 사용됩니다. 

 

 

맺음말

재건축,재개발에 투자를 하기 위해서는 위와 같은 단계별 진행되는 내용을 미리 파악한 뒤 투자를 해야 할 시점이 언제가 좋은지를 잘 판단하여 하는 것이 중요합니다. 단계별로 분양내용과 감정평가가격 등을 잘 따져보고 수익성을 미리 예측하고 좋은 수익성이 추산될 때 투자하여야 투자에 성공할 수 있습니다. 이상, 오늘은 재개발,재건축 투자 시 조합설립인가부터 시작해서 일반분양단계까지 단계별 진행내용을 알아보고 거기에 따른 투자 수익성을 예측할 수 있는 포인트를 찾는 단계를 언제로 잡아야 할 지에 대해 알아보는 시간을 가져 보았습니다. 투자를 계획하고 있는 분들에게 도움이 되는 기회였기를 바랍니다. 감사합니다.


Mansur

 

 

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저