조합원은 입주권을 최대 몇 개까지 가질 수 있나?

어느 지역 또는 어느 아파트단지가 재건축이나 재개발 된다는 소문을 듣고 부동산을 몇개씩 사들이는 경우가 있습니다. 그럼, 궁금해 지는 것이 있습니다. 조합원이 되면 입주권을 가질 수 있는 갯수는 총 몇개까지 가능한 것일까 하는 것입니다. 재개발이든 재건축이든 조합원의 입주권 소유한도 지금부터 알아보겠습니다. 목차는 다음과 같습니다.

 

= 목    차 =

■ 재건축의 입주권 보유 기준

■ 재건축 시 소유한 주택 수 만큼 공급할 수 있는 기준

■ 재건축 시 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 주택재건축사업의 경우 3주택 이하로 공급할 수 있다.

■ 재건축 시 보유한 주택의 자산평가액 혹은 주거전용면적의 범위에서  2주택까지 공급할 수 있는데, 이중 1주택은 60㎡이하로 공급한다. 

■ 재개발 시 입주권 허용기준

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고층 아파트

 

재건축의 입주권 보유 기준

재건축 입주권 보유 기준은 주거환경정비법의 주택공급기준에 다음과 같이 명시되어 있습니다.

재건축 시 소유한 주택 수 만큼 공급할 수 있는 기준

1) 과밀 억제권이 아닌 주택재건축사업의 토지 등 소유자

2) 근로자숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등 소유자

3) 국가, 지방자치단체, 주택공사 등

4) 국가균형발전 특별법 제18조에 따른 공공기관 지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

 첫번째 항목은 과밀억제권이 아닌 지역이므로 주로 지방에 해당된다고 볼수 있고, 두번째와 세번째 항목은 회사의 직원복지용 부동산이 될 것입니다. 그리고 네번째는 공공기관과 관련된 부동산이 될 것입니다.


재건축 시 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 주택재건축사업의 경우 3주택 이하로 공급할 수 있다.

과밀 억제권역 중에서도 투기과열지구가 아닌 곳에 부동산을 소유한 경우 입주권을 3개까지는 받을 있습니다. 따라서 과밀억제권역의 부동산을 투자할 때는 3개까지만 투자하셔야 입주권을 모두 받을 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

재건축 시 보유한 주택의 자산평가액 혹은 주거전용면적의 범위에서  2주택까지 공급할 수 있는데, 이중 1주택은 60㎡이하로 공급한다. 

내가 가지고 있는 부동산의 면적이나 자산평가액이 크다면 계산하여 입주권을 2개까지 받을 수 있는데, 그중 입주권 1개는 전용면적 60㎡이하인 소형주택 하나를 포함해야 한다는 것입니다. 일명 원 플러스 원(1+1)분양이란 것이 여기에 해당하는 것입니다. 

그런데, 유의해야 할 점은 끼워서 받은 60㎡이하의 소형주택은 아파트보존등기 후 3년이내에는 전매가금지된다는 것입니다.

 

 

 

재개발 시 입주권 허용기준

재개발은 재건축과 달리 세대원 전체의 보유주택을 모두 합산하여 1개의 입주권을 줍니다. 이때 부부가 서로 주민등록지가 서로 다를지라도 한 세대로 보아 둘이 합쳐 1개의 입주권만을 제공합니다. 단, 예외가 하나 있는데, 보유한 주택의 전용면적이나 자산평가액이 원 플러스 원으로 받을 분양가액의 합산금액이나 전용면적보다 큰 경우에는 원 플러스 원 입주권, 즉 2개의 입주권을 받을 수 있는 것입니다. 

다시 요약하면, 재개발의 경우에는 아무리 주택을 여러 채 소유하고 있더라도 원 플러스 원 총분양금액이나 총전용면보다 크지 않다면 입주권은 1개만 받을 수 있습니다. 그러나, 소유하고 있는 주택의 자산평가액이나 전용면적이 원플러스 원의 그것보다 크다면 원 플러스 원의 입주권인 2개의 입주권을 받을 수 있는 것입니다.  단, 유의하여야 할 점은 이 때 받을 수 있는 원 플러스 원 분양권도 못 받을 수가 있는데, 소형주택 신청자가 많을 땐 서로 경합을 벌여야 하는 데 아무래도 1주택 신청자가 많으면 경쟁에 밀려서 못받을 수가 있다는 것입니다.

따라서, 재개발 구역에 입주권을 염두에 두고 투자를 하실 경우에는 무턱대고 여러 채를 구매할 것이 아니라, 자산평가액이나 전용면적이 원 플러스 원 분양금액이나 전용면적보다 큰지를 확인하고 투자해야 잘하면 원 플러스 원 입주권, 즉 2개의 입주권을 받을 수 있는 것이다. 잘하면이라고 한 이유는 이 때에도 소형평수를 신청한 조합원이 많을 경우엔 2개의 입주권(원 플러스 원)을 받지 못하게 될 수도 있다는 점입니다.

 

 

맺는 말

재건축이든 재개발이든 부동산 투자를 할 때 고려해야 할 부분이 많습니다. 그 중 가장 많은 관심을 가지고 계신 것 중에 하나가 재건축 또는 재개발이 된다는 얘기는 들었는데, 이 부동산들에 투자를 하면 내가 받을 수 있는 입주권은 과연 몇개나 되는지 일 것입니다. 앞으로 재건축이나 재개발 예상지역에 투자 하실 때 받을 수 있는 입주권의 갯수를 위에 서술한 내용을 참고하여 계산해 보신 후에 투자하는 것이 현명할 것입니다. 오늘 이야기가 투자자 여러분들께 도움이 되었기를 바랍니다.

 

 

Mansur

 

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저