재건축 또는 재개발 투자 사업성 판단하는 법

부동산 투자를 할 때 재건축이나 재개발 계획이 있는 지역을 선택해서 투자를 합니다. 이런 지역을 선택하는 투자자들은 주택이 완공되어 분양했을 때 분양가가 내가 투자한 금액을 훨씬 뛰어넘는 높은 수익이 나올것을 기대하고 투자를 합니다.  그런데, 모든 재건축,재개발 사업장이 다 투자수익, 즉 사업성이 좋은 것이 아닙니다. 그러면 사업성을 미리 잘 판단하는 방법은 없을까? 이것이 부동산투자자들의 가장 궁금해 하는 부분들 중의 하나일 것입니다. 그래서 오늘은 사업성을 판단할 수 있는 방법들을 가지고 이야기 해 보도록 하겠습니다. 이 글의 목차는 다음과 같습니다.

 

= 목    차 =

조합의 책자 속에 답이 있다.

1) 공사비(시공비)
2) 보상비
3) 공과금

4) 금융비용

5) 예비비

6) 미분양대책비

7) 이주촉진비

8) 수입추산액

9) 추정비례율

맺음말

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부동산, 사업성 예측

 

조합의 책자속에 답이 있다.

사업성은 의외로 조합에서 발행하는 책자를 꼼꼼히 들여다보면 대략적으로 판단할 수 있습니다. 책자 속의 내용 중에 사업비를 항목별로 따져 본다면 해당 사업이 잘 될 것인지 조금 힘들 것인지 예측할 수 있습니다. 특히 조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자를 보면 정비사업비 추산액이라는 것이 있는데, 이것은 정비사업을 위해 얼마의 비용을 쓸 것인지 항목별로 정리해 놓은 것입니다. 하나 하나 열거하면서 따져 보도록 하겠습니다.

공사비(시공비)

 

공사비는 말 그대로 아파트를 짓는데 들어가는 건축비라고 보면 됩니다.  여기에는 대지 토목공사, 주거공간 및 부대시설 공사, 그외 기존에 있던 건물 철거비용까지 포함됩니다.  이 공사비를 살펴 볼 때는 전체 공사비도 중요하겠지만, 특히 평당 공사비가 얼마인지를 따져 보면 총사업비를 추산해 보기 쉽습니다.

 

보상비

 

보상비는 조합원자격이 없거나 조합원 분양을 원치 않는 사람들에게 보상을 해 주는 데 들어가는 비용입니다. 여기에는 현금청산금, 세입자 주거이전비, 상가영업보상비 등이 있습니다.  여기서 현금청산금은 재건축에서 조합원 분양을 원치 않는 사람들의 주택은 협의매수하거나 매도청구소송을 통해 매입하는과 동시에 현금청산을 해줄 때 소요되는 비용입니다. 세입자 주거이전비와 상가영업보상비는 재개발 시 조합원이 되지 못하는 사람들의 부동산을 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 강제수용하면서 소요되는 비용입니다.

이 돈들은 대부분 금융기관 또는 시공사에서 차입하게 되는데, 이 항목이 크다면 그만큼 금융비용이 증가하게 되는 것을 알 수 있습니다. 사업성이 좋을려면 조합원이 많아서 금융비용이 상대적으로 적은 사업장이 더 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

공과금

 

공과금 항목 중에 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분은 바로 법인세입니다.  이는 조합이 법인이기 때문에 내야 하는 세금입니다. 보통 수익성을 따질 때 '비례율'을 따지는데, 비례율이 100%가 넘으면 수익이 나고 이때 조합은 법인세를 내야 합니다. 그래서 이 법인세를 많이 잡았다면 비례율이 높게 나올 것으로 예상하면 됩니다. 즉, 이 법인세가 얼마나 많이 책정되어 있느냐에 따라 사업성의 높고 낮음을 예측해 볼 수 있는 것입니다.

 

금융비용

 

금융비용은 조합이 내는 각종 금융이자를 뜻합니다. 조합이 사업을 진행하면서 일반분양이 완료되어 돈이 들어오기 전까지의 비용들은 금융기관 및 시공사에 빌려서 해야 합니다.  여기에는 건축할 때 조합원들의 이주비에 대한 금융이자와 사업 진행 시 필요한 기타 부대비용들을 금융기관에서 차입한 금융비용 등이 있습니다. 

 

예비비

 

예비비는 사업을 진행하다보면 예기치 못한 일이 생길 때 사용하기 위해 책정해 놓은 비용입니다.  대부분 이 예비비는 총사업비의 1%정도로 잡는데, 이 예비비가 많다면 상대적으로 비례율이 더 떨어질 확률이 낮다고 예상할 수 있습니다.

 

미분양대책비

 

기타사업비 항목 중에 미분양대책비라는 것이 있습니다. 이 미분양대책비는 말 그대로 미분양이 되었을 때 분양촉진을 위해 사용되는 비용입니다. 여기에는 분양이 잘되게 하기 위해 중도금 이자후불제 또는 중도금 무이자, 더 나아가서 분양가 인하 등의 조치를 취하기 위해 책정되는 비용입니다.

여기서 사업성을 예상할 수 있는 포인트는 이 비용이 잘 계획되어 있다면 사업성이 좋다고 보면 됩니다. 왜냐하면 이 비용부분은 꼭 책정해야 하는 필수비용이 아닌 예비비의 성격이 있으므로 사업성이 좋지 않을 경우에 이 항목을 책정하지 않는 경우도 있기 때문입니다. 이 항목이 포함되어 있으면 앞으로 비례율이 낮아질 확률이 적다고 볼 수 있습니다. 따라서, 이 항목의 유무가 역으로 사업성을 가늠해 볼 수 있는 잣대가 되는 것입니다.

 

 

이주촉진비

 

정해 놓은 기간 내에 이사를 하면 이사비를 주는, 말 그대로 이주를 촉진시키기 위해 사용할 비용입니다. 이 또한 필수비용은 아니고 예비비의 성격이 있으므로 이주촉진비가 사업비 항목에 포함돼 있다면 비례율이 낮아 질 가능성이 줄어든다고 볼 수 있습니다. 따라서, 이 비용이 책정돼 있다면 사업성 점수가 좋아지는 것입니다.

 

 

수입추산액

 

이것은 조합원분양수입과 일반분양수입을 합쳐 대충 어느 정도 나올지 추산해 놓은 금액입니다. 조합원 분양가는 관리처분계획 시에 나오지만, 일반분양가는 분양이 시작되고 시장상황에 따라 결정됩니다. 따라서 수입추산액에서 이미 결정된 조합원분양가에 분양시에 나올 일반분양가를 예측하여 합산한 금액입니다.

 

 

추정비례율

 

일반분양이 되기 전까지는 비례율이 얼마든지 변할 수 있습니다. 그래서 추정하여 비례율을 계산해 놓은 것이 추정비례율입니다. 비례율은 한마디로 내가 보유하고 있던 부동산의 자산가치가 얼마나 증감했는지 알 수 있는 지표입니다. 예를 들어 1억원의 가치가 아파트를 지어놓고 보니 비용을 제하고 났더니 1억이다라고 하면 비례율은 100%이고, 1억 5천이다라고 한다면 비례율은 150인 것입니다. 즉, 종전자산가치에서 건축비용을 뺐더니 그대로이면 100%이고 이 이상이면 수익이 발생한다고 보시면 됩니다. 이것을 공식으로 나타내면 다음과 같습니다.

완공후 자산평가액-총사업비/종전 자산평가액 x 100

결국, 100% 이상이 되어야 사업성이 있는 것이고, 이보다 낮다면 사업성이 안 좋다고 보시면 되겠습니다. 이전에 언급했던 항목들 중에 상황에 따라 변동되는 것이 생길 때마다 비례율에 영향을 미칠 것입니다. 그러므로 사업초기에는 이 수치들이 개략적인 참고용으로만 쓰여야지 절대적인 수치라고 믿어서는 안될 것입니다. 여기서 한가지 참고할 것이 더 있는데, 조합은 이익이 많이 나더라도 일부러 100%에 맞출려고 하기도 합니다. 왜냐하면 100%이상부터 법인세를 내야 하기 때문입니다. 

또, 비례율은 얼마든지 조정이 가능하므로 맹신하는 것도 금물입니다. 왜냐하면 이 비례율도 조합원분양가, 일반분양가, 종전자산평가액, 총사업비 등을 의도적으로 조정한다고 하면 얼마든지 바꿀 수가 있기 때문입니다. 그래서, 이 비례율의 신뢰도를 높이기 위해 위에서 열거했던대로 관리처분계획의 정비사업비 추산액을 꼼꼼히 따져 본다면 비례율의 정확도를 높일 수 있게 됩니다. 이 비례율은 재건축의 '무상지분율'과도 비슷한 개념으로 무상지분율은 개발이익을 평당분양가로 나누어 계산한 총무상대지면적을 다시 총대지면적으로 나누어 백분률로 표시한 것입니다. 

 

 

맺음말

지금까지 재건축, 재개발의 사업성을 따져 보기 위한 지표로 조합에서 나오는 관리처분계획 등의 책자 속의 정비사업비 추산액으로 사업성을 판단해 보는 방법에 대해 알아 보았습니다. 이제 우리는 이 항목들이 뜻하는 용어만을 숙지하는 데 그치지 말고 이러한 항목들이 향후 비례율에 어떻게 영향을 미칠지에 대해 생각해 보아야 합니다. 예로, 예비비(미분양대책비, 이주촉진비 등)를 많이 책정해 놓았다면 당초 계획보다 비례율이 낮아질 가능성이 적다고 보시면 됩니다. 반대로 예비비가 책정이 되지 않았다면 비례율이 낮아질 가능성이 그만큼 높아지는 것입니다. 

사전에 미분양대책비같은 예비비용이 책정되지 않았다면 부동산 시장이 예기치 않게 안 좋아지게 되면 미분양이 속출하게 될것이고 이를 해결하기 위해 사업비에서 그 비용을 충당해야 하기 때문에 역시 비례율이 낮아질 확률을 높이는 요인이 될 것이며 사업성이 악화시키게 됩니다.

따라서, 우리는 위에서 열거한 정비사업비 추산액을 비례율과 연관시켜 꼼꼼히 따져 보고 투자한다면 사업성을 분석하는데 상당한 도움이 되리라고 봅니다. 이상으로 이 글이 부동산 투자를 계획하고 계신 분들에게 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

 

Mansur

 

 

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저