재건축 아파트를 투자할 때 핵심 투자포인트는 좋아질 곳을 미리 분석해서 남들보다 한발 앞서 선점하는 것입니다. 그래서 이번에는 투자에서 가장 중요한 좋아질 가능성을 미리 예측할 수 있는 방법들을 알아 볼려고 합니다.
■ 목 차 ■
1. 먼저 진행된 인근 재건축사업을 벤치마킹합니다.
- 대지지분이 높은가?
- 공사비는 높은가?
- 타 사업장을 참고하면 분담금 예측이 가능하다.
2. 일반분양가가 높은 지 확인합니다.
3. 기부체납율을 확인합니다.
4. 용적률을 확인합니다.
5. 맺는말
재건축아파트에 투자할 때 많이 오를 수 있는 아파트의 기준이 되는 요소들은 어떠한 것들이 있는가? 다시말해 투자수익성이 높은 재건축 아파트는 어떠한 기준을 보고 투자수익률을 판단할 수 있는지, 또 그러한 요소들이 어떠한 현상을 보일때 수익성이 좋을지를 예측하는 방법에 대해 알아 보기로 하겠습니다.
재건축 아파트 사업은 대부분 관리처분계획 인가가 나고, 철거까지 진행된 사업장들은 투자의 불확실성이 사라졌기 때문에 거래가 활발히 진행되곤 합니다. 그러나, 이런 재건축아파트들은 불확실성은 사라진 대신에 진행이 이미 많이 되었기 때문에 가격 또한 많이 올라 있는 것이 단점입니다. 즉, 아무리 가격이 오르는 것이 확연하게 보여도 그 가격으로 사면 투자수익률이 높지 않으면 아무 소용이 없습니다.
초기 단계에 재건축사업장을 찾는 투자자들이 늘어나면 부작용이 생기기도 합니다. 애초 수익이 1억원은 날 것으로 예상하고 투자했으나 막상 뚜껑을 열어보니 2000만원 혹은 1000만원밖에 되지 않는다면 맥이 빠질 것입니다. 투자현장에는 말도 안되는 이런 일들이 종종 일어납니다. 특히 수익성을 꼼꼼히 따져 보지 않고 주변인들의 말만 믿고 일명 "묻지마 투자"를 감행하기 때문입니다. 그럼 지금부터 이러한 난감한 실수를 하지 않을려면 어떠한 단계를 밟아야 할 지에 대해 알아보겠습니다.
먼저 진행된 인근 재건축사업을 벤치마킹합니다.
- 대지지분이 높은가?
정말로, 사업이 시작되기 전에 투자수익성을 계산해 내는 것이 가능할까요? 예, 가능합니다. 우리는 이미 이전의 제 블로그에서 설명했듯이 분담금 계산방법과 세대당 평균 대지지분을 활용하는 강력한 방법을 알고 있습니다. 방법은 바로 동일 지역 내의 다른 재건축사업장을 기준으로 비교분석을 통해 투자 수익서의 윤곽을 미리 예측하는 것이 가능합니다.
그럼, 동일지역 내 다른 재건축 아파트와 어떤 것들을 비교 분석해야 할까요? 예, 바로 세대당 평균 대지지분입니다. 이것은 총대지면적을 세대수로 나눈 것인데, 투자수익성을 개략적으로 가늠하는 데 유용합니다. 어떻게 분석하냐면 세대당 평균 대지지분이 비교적 높고, 전체 물량 중에서 일반분양 물량이 차지하는 비율이 많을수록 분담금이 적어지며, 분담금이 줄어 든다는 이야기는 사업성이 좋아져 투자 수익률이 높아진다는 것입니다. 대체로 일반분양 물량이 기존 세대수 대비 80%를 넘으면 사업성이 좋다고 보면 됩니다.
이것은 두개의 비교대상중에 다른 요건들은 모두 비슷할 경우에 해당하는 것입니다. 그러나, 만약 다른 요소 중에 서로 차이가 있는 것이 있다면 여러 요인들을 함께 고려해야 합니다. 예를 들어 일반분양가가 차이가 있다면 일반분양가가 높은 곳이 분담금이 상대적으로 적어지므로 투자효율이 높아질 것입니다. 여기서 우리는 두가지를 알았습니다. 분담금을 낮춰 투자수익성을 높일 수 있는 요인은 세대당 평균대지지분이 높은 것이, 일반분양가가 높은 것이 비교적 투자수익성이 높다는 것을 알 수 있습니다.
- 공사비는 높은가?
'공사비'는 다른 말로 바꾸면 '순수건축비'라고 할수 있습니다. 앞서 우리는 조합원건축원가는 '순수건축비(공사비) + 기타사업비'라는 거을 알고 있습니다. 만약 공사비가 높아진다면 조합원건축원가가 증가하게 되어 조합원분담금(=조합원건축원가 - 조합원 일반분양기여금액)이 커지게 되므로 결국 수익성이 떨어지게 됩니다.
따라서, 공사비를 투자수익성의 지표로 삼을 수 있는 것입니다.
- 타사업장을 참고하면 분담금 예측이 가능하다.
타사업장의 동일 평수에 대한 분담금을 산출하고, 해당 사업장의 분담금도 비슷할 것으로 예측할 수 있습니다. 그럼, 그에 따른 분담금 계산사례를 들어 분담금 예측방법을 구체적으로 알아 보기로 합니다.
재건축 분담금은 조합원 건축원가에 일반분양기여금액을 더해주면 산출됩니다. 산출에 대한 좀 더 자세히 알고 싶으시면 제 블로그 중 "조합원건축원가로 분담금 계산하기" 를 참조하시면 되겠습니다.
그럼, 지금부터 타 사업장을 참고하여 해당 사업장의 분담금을 예측해 보기로 하겠습니다.
예를 들어, 타 사업장의 34평형 아파트의 관리처분계획 상 평당 공사비는 420만원이면, 건축하기 전인 해당 아파트의 공사비는 500만원정도 예상된다고 하면, 해당 사업장의 순수건축비는 다음과 같이 산출될 수 있습니다.
34평형 순수건축비 = 평당공사비 X 계약면적
= 500만원 X 55평
= 약 2억7,500만원
그럼, 기타사업비는 바로 나옵니다. 순수건축비의 33%로 계산되면 되니까요.
기타사업비 = 34평형 순수건축비 X 33%
= 2억7500만원 X 33%
= 약 9,075만원
그다음, 조합원 건축원가는 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 다음과 같습니다.
34평형 조합원 건축원가 = 34평형 순수건축비 + 기타사업비
= 2억7500만원 + 9,075만원
= 약 3억6,575만원(a)
조합원건축원가가 산출되었으니, 이제 일반분양기여금액을 산출해 보겠습니다.
예를 들어, 해당 아파트를 소유하고 있는 김모씨의 아파트는 27평형(전용65.34㎡)에 대지지분이 20.06%라고 칩시다. 그런데, 이 아파트의 기부체납률이 주변의 아파트와 같은 12.5%라면, 김모씨의 기부체납면적(약2.5평)을 빼고 남은 대지지분은 약17.55평입니다. 새로 짓게 될 아파트의 용적률 250%를 적용한다면, 완공 후 김모씨가 소유하게 될 34평 아파트의 필요 대지지분은 13.25평이면 되므로 17.55평에서 이 13.25평을 제하고 남은 4.3평이 일반분양에 기여하는 대지지분이 될 것입니다.
위 내용을 간략하게 산식으로 표현하면 다음과 같이 될 것입니다.
일반분양 기여 대지지분
= 보유대지지분 - 기부체납면적 - 34평형 조합원분양 필요 대지지분
= 20.06평 - (20.06평 x 12.5%) - 13.25평
= 약 4.3평
이제, 일반분양기여금액을 구할려면 일반분양에 기여하는 대지지분에 일반분양수익을 곱해 주면 된다는 사실을 우리는 이미 알고 있으므로(더 자세한 내용은 "조합원건축원가로 분담금 계산하기"를 참조하시면 됨), 일반분양수익을 계산해 보겠습니다. 일반분양수익은 일반분양가에서 순수건축비를 빼면 됩니다. 해당 아파트의 평당 분양가는 3000만원은 넘을 것으로 예상되므로 34평형(전용84㎡)의 일반분양가를 10억원이라고 가정해 봅시다. 그러면 일반분양수익은 다음과 같이 계산될 것입니다.
일반분양수익 = 34평형 일반분양가 - 34평형 순수건축비
= 10억원 - (500만원 x 55평)
= 약 7억2500만원
따라서 대지지분 1평당 일반분양수익은 위 일반분양수익을 34평형 필요대지지분인 13.25평으로 나누어 주면 됩니다.
대지지분 1평당 일반분양수익 = 일반분양수익/34평형 필요 대지지분
= 7억2500만원/13.25평
= 약 5471만원
결국, 일반분양기여금액은 위에서 이미 계산했던대로 일반분양 기여 대지지분이 4.3평이었으므로 여기에 대지지분 평당 일반수익인 5471만원을 곱해 주면 약 2억3525만원이라는 금액이 나오게 됩니다. 이것을 계산식으로 표시하면 다음과 같습니다.
일반분양기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 일반분양 기여 대지지분
= 5471만원 x 4.3평
= 약 2억3525만원(b)
여기까지 잘 따라 오셨다면, 집중력에 찬사를 보냅니다. 비로소 조합원건축원가와 일반분양기여금액이 산출되었으니, 분담금 계산 공식대로 조합원건축원가에서 일반분양기여금액을 빼 주시면 됩니다.
조합원 분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액
= 3억6575만원 - 2억3525만원
= 약 1억3050만원
결국, 새로 짓는 해당 아파트의 분담금은 약 1억3050만원 정도 된다는 것을 동일지역 다른 아파트를 참고하여 위와 같은 방법으로 계산해 낸 것입니다. 뿌듯하지 않습니까? 지금까지 타 사업장을 참고로 한 분담금 예측방법이었습니다.
일반분양가가 높은지 확인합니다.
일반분양가가 중요한 투자수익성 판단기준이 될 수 있습니다.
앞서서 언급했던 투자수익성 판단 기준인 세대당 평균 대지지분이 낮고 공사비용은 높은데도 불구하고, 일반분양가가 동일지역의 비교대상 아파트보다 훨씬 높다면 얘기는 달라집니다. 이렇게 되면 일반분양수익도 늘어나고 조합원들의 일반분양기여금액이 많아지게 됩니다. 일반분양기여금액이 커지면 "조합원분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액"의 산식에서 볼 수 있듯이 조합원들의 분담금이 줄어들게 됩니다. 아시다시피 분담금이 적어지면 투자수익성은 좋아지게 되는 것입니다.
따라서, 수익성 판단기준의 또다른 주요 요소로 일반분양가가 높은지를 확인하는 것도 매우 중요합니다.
기부체납율을 확인합니다.
기부체납은 민간인이 국가에게 무상으로 재산의 소유권을 이전하는 것으로, 아파트를 지을 때 조합들은 대지의 일정비율을 국가에 기부체납하는 것이 관례입니다. 이 기부체납의 비율이 많고 적음에 따라 투자수익성에 영향을 미칩니다. 조합원분담금 계산식이 '조합원분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액' 임을 익히 알고 계실 것입니다.
계산식을 통해, 일반분양기여금액이 적어질수록 분담금은 늘어나게 되는 것을 알수가 있습니다. 조합원이 보유하고 있는 대지지분의 일부를 기부체납한 후 남은 대지지분으로 분양받을 아파트를 짓고 일반분양 기여를 하게 됩니다. 그런데, 기부체납액이 많아지게 되면 상대적으로 일반분양기여금액이 줄어들게 돼 조합원분담금이 늘어납니다. 조합원분담금이 늘어나는 것은 사업성, 즉 투자수익성이 떨어진다는 의미입니다.
따라서, 기부체납비율을 체크하는 것이 사업성 여부를 판단하는 데 유용한 지표가 되기도 합니다.
용적률을 확인합니다.
용적률이란 건물을 높이 올리면 올릴수록 늘어나는 것입니다. 이것은 아파트 세대수가 늘어난다는 것이고 세대수가 늘어나게 되면 아파트를 짓는데 들어가는 세대당 필요지분이 그만큼 줄어들게 됩니다. 역시 조합원분담금 계산식 '조합원분담금 = 조합원건축원가 - 조합원 일반분양기여금액' 에 대입해 본다면 일반분양기여금액은 더 높아지게 되는 것을 알수 있습니다.
이해를 돕기 위해 조금더 설명한다면, 세대당 일반분양기여대지는 조합원 총보유대지지분에서 기부체납액과 건물 완공 후 분양받을 아파트의 필요대지지분을 빼고 남은 대지를 말합니다. 즉, '일반분양기여대지 = 총보유대지 - 조합원분양분필요대지 -기부체납대지'의 계산식이 성립합니다. 용적률이 높아지게 되면 조합원분양분 필요대지 비율이 낮아지게 되므로 일반분양기여대지가 그만큼 많아지게 되고, 이것은 다시 조합원분담금을 줄여 주는 역할을 하게 되는 것입니다.
따라서, 용적률이 얼마나 높은가에 따라, 투자수익성이 얼마나 좋아질 지를 판단하는 기준이 될 수 있습니다.
맺는말
이상과 같이 재건축투자를 하는데 있어 우리가 남들보다 발빠를게 해당 물건을 선점할 수 있는 방법을 알아 보았습니다. 좋은 투자 대상물을 선점하기 위해서는 무엇보다 확실한 계산을 바탕으로 한 정확한 예측이 선행되어야 가능할 것입니다. 그 어느 투자보다도 거액의 목돈이 투입되는 재건축 투자사업의 성공투자를 위해서는 소문만 믿고 따라붙는 일명 '묻지마 투자' 같은 것을 해서는 소중한 자산을 지킬 수 없을 것입니다. 위에서 제가 소개해 드린 방법대로 항목별로 투자수익성에 영향을 미치는 요인들을 종합적으로 따져 보고 분석하여 일취월장하는 투자, 실패가 없는 투자 꼭 이루시길 기원합니다.
Mansur
*참고자료 : 돈되는 재건축 재개발/ 이정열 저
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