너무 쉬운 지식산업센터 투자하는 방법

 

언제나 정책의 화두로 떠오르고 있는 부동산가격, 특히 집값 상승을 잡는 것이 쉬운게 아닌가봅니다. 새로운 정부가 들어설 때마다 정책내용 중 꼭 들어 있는 부동산 정책이죠. 아파트 가격상승을 막기 위해 현 정부가 대출규제와 중과세 등의 각종 부동산 억제정책으로 아파트 투자가 어려워지자, 투자자들은 상대적으로 대출규제 영향이 없는 지식산업센터 투자로 많이 옮겨 갔습니다. 그래서, 이번엔 제가 직접 투자를 하고 있는 주식산업센터 투자관련 이야기를 해 볼려고 합니다. 먼저 목차부터 한 번 보겠습니다.

 

 

■목    차 ■

1. 주식산업센터란?
2. 어떻게 투자하는가?
3. 취득세 납부
4. 지식산업센터 투자 장점
5. 투자 시 주의점
6. 맺는말

 

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1. 주식산업센터란?

주식산업센터란 아파트형 공장을 말합니다. 재래식 공장에서 아파트형 공장, 아파트형 공장에서 다시 지식산업센터로 명칭이 바뀐 것이죠. 모양은 아파트형공장이나 지식산업센터나 같은데 아파트형 공장이 이름만 지식산업센터로 바뀐 겁니다. 옛날 공장하면 떠오르는 것이 무엇인가요? 예, 연기나고 시커멓게 그을린 굴뚝이 연상될 것입니다. 예전에는 굴뚝형 재래식 공장에서 말 그대로 아파트 모양으로 바뀐 현대식 공장이라고 말할 수 있습니다. 보시면 아시겠지만 옛날 재래식 굴뚝공장에 비하면 너무나 세련된 모습을 보면 이것이 공장인지 사무실전용의 빌딩인지 구분이 안 갈 정도로 깨끗합니다. 아파트형 공장이라고 해서 공장만 있는 것은 아니고 사무실과 공장이 모두 가능하며 기숙사도 구비되어 있습니다. 주로 금형, 사출같은 좀 무거운 물건을 취급하는 공장은 업무의 특성상 건물 지하나 저층에 위치하는 경향이 있고, 그밖의 일반제품을 취급하는 제조, 판매, 유통업은 중간층에, 그리고 사무실과 기숙사는 건물의 상층에 위치하는 경향이 있습니다. 그리고, 요즘의 지식산업센터는 주차장에 차를 세워두고 엘리베이터로 올라가는 것이 아니라, 사무실 또는 공장 앞까지 승용차로 바로 올라 갈 수 있게 돼 있어 너무 편리합니다.

 

 

2. 어떻게 투자 하는가?

1) 물건분석

모든 투자가 그렇듯이 투자를 잘 하기 위해선 우선 좋은 물건을 싸게 사면 되는 것입니다. 그럼 우선 좋은 물건인가를 봐야 하겠죠? 시공사가 지식산업센터 건물을 짓기 시작하면서부터 여러 분양대행업자들을 통해서 분양을 시작합니다. 분양계약을 하기 전에 먼저 사고싶은 지식산업센터가 입지가 좋은지, 교통은 어떤지, 환경은 좋은지, 일하기 편리한지, 직원들이 출퇴근 하기는 좋은지 등등을 따져 봅니다. 지금 당장 조건이 미완성이라 해도 미래의 조건이 나아질 수 있다면 그것 역시 투자의 매력이 있을 것입니다.

2) 자금계획

부동산을 대출없이 사는 사람은 아마 거의 없을 겁니다. 좋은 물건을 골랐으면 자금은 어떻게 마련할 것인지, 자금계획을 세워야 할 것이니다. 대출은 얼마를 할 것이면, 내 돈은 얼마가 들어갈 것인지 사전에 알아 봅니다. 이 때는 알아 보기만 하고 은행과의 정식 대출약정은 아래와 같이 계약을 하면서 진행해도 됩니다.

3) 분양계약

분양대행사와 분양계약을 합니다. 이때 계약금은 본인의 돈으로 내는데, 계약시 전액을 지불하지 않아도 되고 예치금만 낸 후 나머지 금액은 나중에 계좌로 송금하면 됩니다. 분양계약시 매수금액은 총 7회에 걸쳐, 지불하는데 이것은 모든 계약이 동일한 것은 아니고 분양사마다 다를 수도 있습니다.

4) 중도금 납부
필자의 경우는 계약금 10% 본인자금, 중도금 10%씩 총 5회에 걸쳐 50%를 은행대출금으로 지급, 나머지 잔금40%는 은행대출금 30%와 본인자금 10%가 함께 들어가서 최종적으로 자금투자가 마무리 됩니다. 계약 시 분양대행사에서 비교적 저렴한 금융기관들을 알려주는데, 그중에 적당한 은행을 골라 부동산 담보대출 담당(저의 경우는 부지점장이었음)과 정식으로 대출 및 상환계획을 논의한 후 대출약정을 합니다. 약정하기 전에 해당 은행에서는 대출받는 자의 신용상태 등을 조회한 후 최대 받을 수 있는 금액이 부동산의 몇 프로까지 받을 수 있는지 계산해 보고 대출 비율을 결정합니다. 신용등급에 따라 다르지만 보통 80%를 받습니다. 융자한 돈은 예를 들어 5억짜리 지식산업센터를 매수한다면 4억을 융자로 해결하는 셈입니다. 본인 돈은 1억이면 됩니다. 단, 4.6%의 취득세와 법무비용 등 여분의 돈은 조금 더 필요합니다.

5) 잔금 납부
제1 약정은행(중도금 대출은행)에서 비교적 대출이율이 낮은 은행을 골라 대출약정을 하고 제1약정은행의 대출금을 이월해 오면 제1약정은행과는 거래가 끝나는 것입니다. 왜냐하면 잔금을 내주는 은행이 최종적으로 대출금 전액(제1은행 대출이월금 + 잔금대출금)을 대출해주는 셈이 되며, 앞으로 총 대출액에 대한 이자도 최종 대출은행에서 받아 가게 됩니다. 

3. 취득세 납부

법무법인과 협의하여 취득세를 지불합니다. 취득세는 총 4.6%인데, 본인이 직접 사용할 경우에는 50% 감면해 주는데, 임대업을 하는 투자자들은 4.6%를 모두 지불해야 합니다. 임대업 투자자라고 해도 보통 처음에 계약할 때는 실 거주하는 형식으로 2.3%만 먼저 냅니다. 이때는 법무법인에게 내면 됩니다. 이후 임대차 계약을 하면 바로 임대사업자로 전향하고 나머지 2.3%의 취득세를 해당지방행정관청, 저 같은 경우는 시청에 내면 됩니다.

 

지식산업센터

4. 지식산업센터 투자의 장점

지식산업센터는 아파트와는 달라 가격의 오르내림이 아파트처럼 심하지는 않습니다. 아파트분양처럼 급격하게 올라서 투자수익이 1억, 2억씩 눈에 띄게 생기는 것은 아닙니다. 다만, 급격하게 오르는 일은 없지만, 대부분 시간이 흐르면 분명 오른다는 것이 지식산업센터입니다. 결국 분양가가 최저가가 되는 것입니다. 놔두면 시간이 해결해 주는 것이죠. 저 같은 경우도 지식산업센터 분양을 받은 것이 2020년1월부터 입주기산점으로 해서 1년4개월 정도가 돼 가는데, 한 두달 전에 시세를 알아 봤는데, 약 30% 가까이 올라 있었음을 알았습니다. 이정도면 투자수익 나쁘지 않죠? 물론, 여기에서 취득세및 매도시 양도세 등 투자비용이 좀 빠질 겁니다.

 

 

5. 지식산업센터 투자시 주의점

지식산업센터 투자 시 어려운 점도 있긴 합니다. 건물이 완공된 후 입주할 임차인을 못 맞추면 공실기간동안의 은행 대출이자와 관리비를 본인자금으로 갚아나가야 합니다. 저의 기역으로는 이때가 가장 힘든 구간이었던 것같습니다. 6개월 동안의 대출이자와 관리비를 직접 부담해야 했으니까요. 당시엔 코로나 위기까지 겹쳐 임차인 구하기가 더욱 힘들었지요. 결국은 서둘러 임차인을 맞추다 보니까 기대에 못 미치는 임대료로 월세를 주게 됐습니다. 지식산업센터 투자는 가장 중요한 구간이 임대인 것같습니다. 이 구간을 슬기롭게 즉, 상황이 안 좋으면 좀 저렴하게 빨리 임대를 하던가, 좀 늦더라도 제가격을 받을 수 있다는 확신이 있고 버틸 수 있다면 끝까지 버티던가 해야 합니다. 버티다가 다른 매물이 더이상 없으면 높은 금액을 받을 수도 있습니다. 저 같은 경우는 최고 늦게 최저가로 주고 말았네요. 결국 임대로는 별로 재미를 못보고 그저 은행 대출이자를 충당하는 정도에 만족하고 있습니다.

 

 

맺는말

지식산업센터, 투자 해보니 별로 어려운 것은 없습니다. 좋은 물건 잘 고르고, 자금계획만 잘 세우시면 누구든지 가능합니다. 위에서 서술했다시피 자기자본은 약 25%(제반비용포함)이하로 살 수 있습니다. 5억짜리면 약 1억3천 정도의 자금으로 투자할 수 있다고 보시면 되겠습니다. 지식산업센터는 가격이 하락하는 일이 거의 없다고 합니다. 사 놓으면 조금씩 오르긴 하지만 지속적으로 오른다는 사실이 매리트가 있는 것같습니다. 모든 부동산이 비슷하겠지만, 특히 지식산업센터는 자금과 시간투자 이것만 할 수 있다면 매력있는 투자 중 하나라고 봅니다. 이번에는 저의 투자 경험담이었습니다. 투자를 계획하고 있는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 혹시 문의가 필요하신 분은 댓글 달아 주시면 답변 드리겠습니다.

 

 

Mansur