재건축사업 수익성을 분석하는데는 조합원 분담금을 알아야 한다는 것은 지난 회 "재건축 수익성 쉽게 따져보기"를 읽은 분들은 이미 알고 계실 것입니다. 그런데, 이 분담금을 계산할 수 있는 방법이 두가지 있습니다. 조합원분양가와 권리가액을 이용한 방법과 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법입니다. 첫번째 방법은 이미 지난회에서 알려 드렸고, 이번에는 이번에는 조합원 건축원가로 분담금을 구하는 방법을 알려 드리겠습니다. 우선 목차부터 보겠습니다.
- 목 차 -
1) 분담금 구하는 공식
2) 조합원건축원가 계산방법
3) 순수건축비는 면적에 비례한다.
4) 기타사업비는 N분의 1로 계산
5) 조합원건축원가 계산 예시
6) 일반분양 기여금액 계산방법
7) 일반분양수익 계산하기
8) 대지 1평당 일반분양수익 구하기
9) 일반분양기여금액 구하기
분담금 구하는 공식
서두에서 밝힌 바 있는 분담금 구하는 또다른 방법은 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법입니다. 그 공식은 다음과 같습니다.
분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액
분담금을 구할려면 먼저 조합원 건축원가를 구해야 하겠습니다. 다음은 조합원건축 원가 계산방법입니다.
조합원건축원가 계산법
건축을 하는데 있어서 드는 비용은 크게 두가지로 나뉩니다. 하나는 순수건축비이고, 다른 하나는 기타사업비입니다. 따라서, 건축원가계산할 때에도 순수건축비와 기타사업비로 나누어 계산하여 이 둘을 합산해 주면 되겠습니다. 공식으로 얘기하면 다음과 같습니다.
조합원건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비
순수건축비는 면적에 비례한다.
순수건축비는 말 그대로 건물을 짓는데에만 순수하게 들어가는 비용입니다. 따라서 건물이 크면 비용이 더 들어갈 것이고, 작으면 그만큼 덜 들어갈 것입니다. 그러면, 건축비용을 계산할 때 사용되는 면적은 전용면적일까요? 아니면 공급면적일까요? 둘다 아닙니다. 계약면적을 기준으로 계산합니다. 순수건축비는 면적에 비례해서 일정하기 때문에 평당공사비는 순수건축비/계약면적 의 공식이 성립됩니다.
예를 들어 순수건축비가 2억이고, 계약면적이 40평이라면, 2억 / 40평 = 500만원 이 되는 것입니다.
기타사업비는 N분의 1로 계산
기타사업비는 평다의 개념 대신 세대수로 나눠 주면 된다. 즉, 25평이나 38평이나 기타사업비는 동일하다고 할 수 있습니다. 그 이유는 기타사업비는 건축을 하는데 드는 비용이 아니고 사업을 진행하는데 있어 금융비용 즉, 무상이주비 이자, 각종 외주용역비, 각종 대여금이자, 보존등기비용, 일반분양분 부가가치세 등 평수로 계산할 수 없는 비용입니다. 따라서 이들 비용은 세대별로 계산합니다.
따라서, 건축원가는 순수건축비와 기타비용을 합쳐서 계산하므로 면적으로만 계산될 수 없는 것입니다. 또 순수건축비와 기타비용을 합친 총사업비도 기타비용이 포함돼 있기 때문에 조합원건축원가와 마찬가지로 면적에 비례하여 계산할 수 없는 것입니다.
조합원건축원가 계산 예시
A라는 투자자가 있다고 칩시다. A씨가 분양받고 싶어하는 아파트는 전용면적 34평형, 아파트 평당 공사비는 450만원, 계약면적은 58평이었습니다. 이 때 순수건축비는 평당 공사비에 계약면적을 곱해 주면 됩니다. 그러면 이 아파트의 34평형 순수건축비는 450만원 x 58평 = 2억6천1백만원이 되는 것입니다.
조합원건축원가는 = 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 이제 기타사업비를 구해야 할 것입니다. 이 경우 기타사업비는 과연 얼마일까요? 기타사업비는 순수건축비의 33% 로 일반적으로 계산한다는 것을 기억해 주십시오. 따라서, 순수건축비, 2억6천1백만원 x 0.33 = 8,613만원이 바로 기타사업비가 됩니다.
조합원건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 조합원건축원가는 순수건축비, 2억6천1백만원 + 기타사업비, 8천6백1십3만원 = 347,130,000(3억4천7백1십3만)원이 되는 것입니다.
이제, 우리는 분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액 의 공식 중에서 조합원건축원가를 산출하는 방법을 알았습니다. 다음에는 일반분양기여금액을 계산해 볼 차례입니다.
일반분양 기여금액 계산방법
아파트를 짓게 되면 아파트가 고층으로 올라갈 수록 대지는 그만큼 적게 필요할 것입니다. 따라서, 본인이 분양받은 아파트를 짓는데 들어간 대지외에 남은 대지는 기부체납을 제외하고 모두 일반분양하는 아파트를 짓는데 사용하게 되는 셈입니다. 이 때 일반분양에 사용하도록 기여 했다고 해서 일반분양기여라고 하고, 이때 사용된 대지권을 금액으로 환산한 것이 일반분양기여금액입니다. 일반분양 기여금액은 일반분양수익을 먼저 계산한 뒤 기여한 대지지분만큼의 일반분양수익을 포기하고 기부한 것이니만큼 기여한대지지분에 평당일반분양수익을 곱하여 산출됩니다. 따라서 일반분양기여금액을 계산식은 다음과 같습니다.
일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 기여한 대지지분
위의 계산식으로 일반분양기여금액을 구할려면 먼저 일반분양수익을 구해야 합니다. 일반분양기여금액을 계산하기 위해서는 일반분양가를 먼저 알아야 합니다. 어떻게 일반분양가를 알 수 있을까요? 바로 주변의 비슷한 신축 아파트시세를 일반분양가로 하는 겁니다. 왜냐하면 이 아파트가 신축되어도 주변 신축 아파트와 비슷한 가격에 거래될 것이기 때문입니다. 일반분양가에서 순수 건축비를 빼면 일반분양수익이 됩니다.
일반분양수익 계산하기
여기서 잠깐 의문이 들수도 있습니다. 기타사업비는 왜 안빼냐고요? 기타사업비는 조합원건축원가에 반영되어 있기 때문에 안 뺍니다. 따라서, 일반분양 수익은 다음의 공식이 성립합니다.
일반분양수익 = 일반분양가 - 순수건축비
그럼 여기서 위의 투자자 A씨가 투자한 34평형 아파트의 일반분양이 평당2100만원인 7억1천 4백만원에 되었다고 칩니다. 이 아파트의 평당 공사비는 450만원이었습니다. 그렇다면 이때 A씨가 얻을 수 있는 분양수익은 얼마일까요?
계산식은 다음과 같습니다.
34평형의 일반분양수익 = 34평형 일반분양가 - 순수건축비
= 34평형 일반분양가 - (평당공사비 x 계약면적)
= 7억1천4백만원 -(450만원 x58평)
= 453,000,000(4억5천3백만)원이 됩니다.
대지 1평당 일반분양수익 구하기
위에서 산출한 일반분양수익을 가지고 대지 1평당 일반분양수익을 구할 수 있습니다. 먼저 34평형 일반분양수익을 필요대지지분으로 나눠 주면 대지 1평당 일반분양 수익이 산출됩니다. 알기쉽게 위의 투자자 A씨를 예를 들어보면 가지고 있던 대지 총지분이 20평이라고 하면, 신축아파트 34평을 짓는데 12평들어가고, 2평은 기부체납하고, 6평이 남았다면 이 6평이 바로 일반분양기여 대지가 되는 것입니다. 그럼, 먼저 대지 1평당 일반분양수익이 얼마인지 계산해 볼까요? 위의 일반분양수익인 4억5천3백만원/12평, 이렇게 계산하면 37,750,000 이 됩니다.
일반분양기여금액 구하기
이제 드디어 마지막입니다. 대지 1평당 일반분양수익이 산출되었으니 기여한 대지에 대지 1평당 분양수익을 곱해주면 되겠습니다. 다시 계산식을 써서 일반분양기여금액을 구하면 다음과 같습니다.
일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 기여한 대지지분
일반분양 기여금액 = 37,750,000원 x 6평
=226,500,000(2억2천6백5십만)원
결국, 투자자 A 씨가 34평형 아파트를 분양받고 보유하고 있던 대지지분 6평을 일반분양 아파트 짓는데 기여한 일반분양기여금액은 2억2천6백5십만원이 되는 것입니다.
맺음말
수익성을 분석하기 위한 핵심포인트인 분담금을 계산하는 방법, 그 두번째로 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법이었습니다. 조합원건축원가를 먼저 산출한 다음 일반분양기여금액을 산출하여 조합원건축원가에서 일반분양기여금액을 빼 주면 됩니다. 다만 이 둘을 계산하기 위한 몇가지 이전 단계가 있어 다소 복잡해 보일 수도 있지만, 위에서 순서대로 서술한 단계별로 따라 하다보면 별로 어렵지 않을 것으로 생각됩니다. 아무쪼록 수익성분석하는 본 방법이 투자자 여러분께 도움이 되셨기를 바랍니다.
Mansur
참고자료: 돈되는 재건측 재개발/이정열 저
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