원하는대로

좋은 아파트 고르는 방법이 따로 있나요? 내가 살 집이지만 사놓고 오르면 동시에 재테크도 되고 좋을 것 같은데......, 전문가도 아닌 나도 좋은 아파트를 고를 수 있을까? 예, 있습니다. 지금부터 저와 함께 그 방법을 알아보도록 하죠!

= 목     차 =
1. 서론
2. 좋은 아파트 고르는 법
3. 좋은 주택 고르는 법
4. 좋은 빌라 고르는 법
5. 맺는 말

옛날에 우리는 집 하면 떠 오르는 게 볏짚을 엮어서 만든 초가집이나, 기와를 얹어서 만든 기와집, 또 비나 눈이 잘 흘러내리도록 올록볼록한 함석으로 만든 함석집 등을 연상했었지요. 그런데, 언제부턴가 우리는 집 하면 떠오른 게 '아파트'가 된 지 벌써 꽤 오래되었죠? 필자가 기억하기로는 불과 40년 전까지만 해도 아파트가 그리 많지 않았습니다. 하지만 이젠 아파트가 주택의 표준이 되다시피 사람들이 집 하면 아파트를 생각하게 되고 또 좋은 아파트에 살고 싶어 합니다.

아파트가 우리에게 가장 크게 다가왔던 때는 바로 우리나라의 수도인 서울의 강남이 개발되고 대단위의 아파트들이 즐비하게 들어선 다음부터가 아닌가 싶네요. 그때만 해도 다른 곳에는 상대적으로 아파트란 것이 많지 않았고, 강남의 아파트가 본격적인 아파트 시대를 열었다고 보입니다.

아파트를 처음 접했을 때 우리는 새로운 신세계를 보는 듯 충격적이었지요. 과거 한옥에서 살 땐 겨울철이면 방한이 잘 안돼 몹시 추웠습니다. 또 초가집의 경우는 여름철에 비 새는 집도 꽤 흔했습니다. 그리고, 겨울에는 세수할 때면 항상 물을 양동이에 데워서 해야 하는 번거로움이 있었지요. 그런데, 이 새로 생긴 아파트란 것은 겨울에 방한이 잘되어 특별히 난방을 많이 틀지 않아도 훈훈한 기운이 돌고, 여름철엔 따뜻한 물이 콸콸 나오지요. 또 한옥처럼 불편하지 않고 항상 깨끗하게 유지하며 관리하기가 쉽죠. 여러모로 아파트의 편리성을 한옥이 못 따라간다고 볼 수 있습니다. 처음 도입될 때 그처럼 충격적이었던 아파트가 이젠 마치 주택의 대명사처럼 여겨지게 되었습니다.

그런데, 좋은 아파트란 것은 어떤 것일까요? 환경이 좋은 아파트일까요?, 아니면 교통이 좋은 아파트일까요?, 그것도 아니면 아이들이 공부하기 좋도록 주변 가까이 학교가 있는 것이 좋을까요? 또, 마트, 병원 등의 생활시설도 주변에 구비된 아파트가 좋을까요? 아니면 재테크만 하면 되니까 비싸고 잘 오르는 아파트가 좋을까요?

하하, 제가 얼른 보기엔 이 모두가 충족되면 좋은 아파트 아닐까, 생각합니다. 그럼, 지금부터 좋은 아파트는 어떠한 것인지 투자의 관점에서 하나씩 짚어 보겠습니다.

좋은 아파트 고르는 방법

1. 고르는 아파트 주변에 사는 사람들이 어떤 사람들인지 확인하라.
이것은 주변에 사는 사람들의 수준을 파악하라는 이야기입니다. 아파트 가치라는 것은 주변의 시세와 항상 같이 하기 때문인 것이죠. 주변의 아파트 가격이 오르면 함께 오르고 떨어지면 함께 떨어지기 때문에 주변의 부동산 가치가 좋을 수 있는 사람들로 구성되어 있는가를 확인해야 한다는 것입니다.

2. 1천 세대 이상의 대단지 아파트를 사라.
1천 세대가 넘는 대단지의 아파트 주변에는 항상 생활시설 등 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 또 대단지 입주자를 대표하는 부녀회장은 힘이 막강하여 아파트 값이 떨어지지 않도록 잘 관리하는 경향이 있어 아파트값이 떨어질 염려가 없기 때문입니다.

3. 아파트에 투자할 때는 주부의 '감'에 의존하라
아무래도 생활에서의 디테일은 남자보다 여자가 본능적으로 뛰어난 감각을 가지고 있다고 볼 수 있죠. 따라서, 아파트를 구매하기 전에는 항상 아내의 의견을 따르는 것이 좋습니다. 아파트가 건널목 하나 차이로 집값의 차이가 있을 수 있고 주변 환경, 마트, 병원 등의 편의시설, 교통은 편리한지, 아이들의 학교와 학원은 가까운지, 아이들이 밤길을 다니는 길은 위험하지 않은지, 등등.... 꼼꼼하게 고려해서 선택해야 합니다. 그래서 디테일의 감각이 좋은 주부들에게 최대한 조언을 구하는 것이 좋습니다. 이렇게 상세하게 따져 보아 문제가 없는 아파트라면 당연히 좋을 수밖에 없죠.

4. 외곽 신도시 아파트보다 도심의 다운타운의 아파트를 사라.
외곽에 신도시가 생기면 공기와 물 등 환경이 좋아 당장은 도심보다 살기 더 좋아 보일 수도 있습니다. 하지만, 외곽의 신도시도 부동산의 제1원칙이라 할 수 있는 사람이 가장 많이 모이는 도심의 가격을 따라잡을 수는 없습니다. 결국, 외곽 신도시와 도심에 위치한 부동산의 가격은 차이가 생기게 됩니다. 따라서, 당장 살기 좋은 환경 좋은 주택에 투입하지 말고, 가격이 오르는 사람이 더 많이 모이는 도심 속의 아파트를 투자하는 것이 좋다는 얘기입니다. 이것이 투자의 관점과 주거의 관점 간의 차이라고 볼 수 있죠.

5. 지역의 대표적인 아파트를 못 살 형편이라면 최소한 단지 옆의 아파트를 골라라.
사정이 여의치 않아 그 지역의 대표 아파트를 사지 못한다면 단지 옆에 있는 작은 단지 아파트라도 투자하라는 것입니다. 이것은 부자동네 아파트 가격이 상승하면 그 옆 동네의 아파트 가격도 덩달아 상승하는 원리를 알고 있기 때문이죠. 비록 그 동네의 랜드마크 격인 대장 아파트를 사는 데 부담이 될 경우 그 옆의 아파트나, 아니면 빌라나 연립주택을 노려봐도 괜찮습니다.

좋은 단독주택 고르는 법

아파트와 마찬가지로 단독주택도 투자의 관점으로 볼 때는 주거환경의 관점으로 보는 것과는 조금 차이가 있습니다. 그래서, 단독주택을 고를 때도 살기가 좋을 것 같다는 단순한 바람으로 고르다가는 투자와는 반대방향으로 갈 수도 있으니 유의해야 합니다. 

아파트가 가치를 상승시키는 요인이 있듯이 단독주택 역시 그 가치를 상승시키는 요인이 따로 있는데, 다음과 같은 것들입니다. 해당 지역이 주거 전용지역인지, 일반주거지역인지, 준주거지역인지, 상업지역인지, 용적률은 얼마고 대지 비율은 어떻게 되는지를 따져 봐야 합니다. 또 주택 앞에 나 있는 도로는 몇 미터인지, 코너에 위치해 있는지, 골목 들어가 안 쪽에 위치해 있는지 등도 꼼꼼하게 따져야 합니다. 이것들이 단독주택의 가치를 매기는 중요한 요소이기 때문이죠. 같은 단독주택이라도 코너에 있는 것이 골목 안쪽에 있는 것보다 훨씬 더 많이 받을 수 있기 때문입니다.

좋은 빌라를 고르는 방법

빌라를 고를 때는 가장 먼저 빌라를 짓는 업체, 즉 시공사가 어디인지를 확인하는 것이 중요합니다. 브랜드가 있는 회사에서 짓는 것을 골라야 합니다. 브랜드가 있는 회사의 경우 자신의 브랜드 신요을 유지하기 위해서라도 각종 유지보수가 제대로 되어 있기 때문에 안전하죠. 또, 브랜드 빌라는 팔 때에도 가치가 상대적으로 높아 더 받을 수 있습니다.

만약에 브랜드가 없는 빌라의 경우는 더 싸게 공급받는 것도 하나의 방법입니다. 다만 이때에는 브랜드는 없더라도 믿을 만한 시공사임을 확인할 수 있는 경우에 한합니다. 그래야 실패를 미연에 방지할 수 있는 거죠.

맺는말

아파트를 사던 개인주택을 사든, 아니면 빌라를 사든 다 각각의 가치를 결정짓는 요소가 다릅니다. 따라서, 주택유형에 따른 가치를 향상할 수 있는 요인을 보고 투자해야 하는 게 중요합니다. 또, 투자할 때는 어느 형태의 가옥이든 항상 주거의 관점으로 가 아닌 투자의 관점에서 바라보고 골라야 한다는 점입니다. 물론, 투자의 측면과 주거의 측면을 모두 충족시킨다면 더할 나위 없겠죠.

특히 요즘은 아파트가 상대적으로 많은 인기를 누리고 있는 시대입니다. 개발이 되어 주택이 새로 지어지게 되는 곳은 대부분의 오래된 개인주택이나 빌라는 아파트로 탈바꿈하고 있습니다. 따라서 아파트 공급량도 지속적으로 증가하고 있으므로 당분간 아파트에 대한 투자도 지속될 것으로 보입니다. 

이 기회에 아파트 투자에 대한 선택 기준을 확실히 마인드셋 해 놓으신다면 아파트 전성시대에서 좋은 재테크 도구를 하나 더 얻어간다고 볼 수 있겠습니다. 독자 여러분의 성공투자와 건강을 기원하며 오늘 포스팅은 여기서 마치겠습니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 부동산투자 200억 만들기 / 방미 저

유튜버들의 주식 매매기법, 과연 돈 버는 방법일까요? 아닐까요? 오늘은 그동안 제가 많이 시청했던 주식 유튜버들의 주식 매매법에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

= 목    차 =
1. 서론
2. 창원개미
3. JJ리더
4. 세력사냥꾼
5. 트레이더 K
6. 맺는말

서론

주식 매매하시는 분들은 요즘 유튜브가 많아서 아마 시청하시는 분들 또한 많은 걸로 알고 있습니다. 그런데, 유튜브도 보면 그 매매기법이 상식적이고 논리적인 사고로 볼 때 수긍되는 부분도 있지만, 그저 그런 검증되지 않은 방법들도 많은 것도 사실입니다. 또, 사실 기법이 괜찮다고 하더라도 주식이란 게 100% 가 없다 보니 이 얘기도 맞는 것 같고 저 얘기도 맞는 것 같을 때도 많이 있습니다.

주식과 관련된 유튜버들 중에 제가 즐겨 시청했던 사이트는 약 3~4개 정도되는데요, 창원 개미님, JJ리더님, 세력 사냥꾼님, 그리고 트레이더 K 님이 그것입니다.

저는 이 네분이 그래도 나름대로 의미 있는 유튜버님들이라고 생각하고, 아니, 적어도 논리적으로 상식적으로 이해가 가는 기법을 이야기하는 분들이라고 판단하기 때문에 애청했던 것 같습니다.

창원개매

창원 개미님은 어떻게 보면 웬만한 단기 투자자들이 선호하는 투자방식인데요, 절대로 하루도 손해보지 않으려는 철저한 마인드 컨트롤로 무장하여 아주 짧으면서도 상승확률이 가장 큰 구간에서 큰돈으로 들어가서 적은 비율만 먹고 나오는 기법입니다. 그러다 보니, 주식을 거의 깔고 가지 않는 깔끔한 스타일의 매매를 구사합니다. 주로 상승추세에 있는 주식이 다시 재상승하기 위해 조정을 보인 후 더 이상 떨어지지 않고 지속적으로 횡보하다가 고개를 들 때, 그리고 돌파해야 할 고점이 있을 때 진입해서 전고점이나 그 이하에서 먹고 나오는 방법인데, 큰 욕심 안 부리고 그것이 몇 호가이던 적정수익률이 나면 빠져나오는 매매방법이죠.

저도 한 땐 이 방법을 체득하기만 하면 정말 현명한 매매방법이고 주식시장이 마감되고 잠자리에 들어도 항상 마음이 편한 방법이라 생각해서 배워 보려고 노력했던 적이 있습니다. 그런데, 저는 이것이 잘 안되더라고요. 그래서, 주식은 방법을 아는 것과 몸으로 그 방법을 체득하는 것 하고는 다르다는 것을 알게 되었죠. 머리로는 이해를 하는데 몸이 안 따라주어 결국에는 손실을 키우는 경우가 많았습니다.

그래서, 이것도 자전거 타는 것처럼 몸이 알아서 움직일 때까지 피나는 훈련을 하지 않으면 힘든 방법이구나, 하는 것을 느꼈죠. 기술을 몰라서 못하는 것이 아니라, 알면서도 운동선수처럼 훈련이 안되면 어느 기법이든 소용이 없다는 것을 알게 된 것입니다. 그래서 결국엔 내가 잘 아는 방법보다는 내 몸이 잘 따라 주는 쪽으로 매매방법을 가져가게 됩니다. 주식의 흐름이 가장 강하게 올라가던 주식이 2차 상승을 위해 잠시 쉬다가 상승을 시작하려는 움직임이 보이는 찰나에 들어가서 짧게 먹고 나오는 창원 개미님의 매매방법은 참으로 단순하지만 상식적으로도, 이론적으로도 납득이 가는 매매방법입니다. 시장 폭락 시에 밤잠을 설칠 이유도 없고요. 가장 쉽고 확률 높은 방법이지만 훈련하긴 가장 어려운 것일까요? 하하, 아마 이 방법이 체질에 맞는 분이라면 존경합니다.

JJ리더

그다음에 JJ리더님인데요, 이 분의 유튜브를 보고 전 처음에 깜짝 놀랐습니다. 왜냐하면 거의 모든 부분을 숨김없이 공개하는 것 같아 신선한 충격을 받았다고나 할까요. 그리고, 이 방법들은 저도 신뢰하는 방법 중 하나라고 늘 생각해 오던 터라 제 귀에 착착 감겼습니다. 그리고, 이 방법은 제가 항상 주장하며 블로그로도 공개했던 '주식, 확률 높은 트레이딩 방법'에 나와 있는 기법과 일맥상통하는 방법이죠. 다만, 좀 다른 것이 있다면, 저는 같은 방법이지만 스윙투자에 중점을 두고 해 왔던 것이라면, JJ리더님은 이 원리를 당일 데이트레이딩에 응용하고 있었던 것입니다. 제가 충격받은 것은 저는 이 방법을 단타에 적용해도 된다는 사실을 몰랐었기 때문이죠.

즉, 횡보하던 또는 이중바닥 이상의 패턴을 그리던 주식이 어느 날 여러 번의 시도에도 돌파하지 못했던 그 고점을 돌파한 후 조정을 보이는 데, 그 조정의 종착점을 어렵게 돌파했던 전고점 부근에서 매수하는 기법입니다. 사실, 이 지점은 고금을 막론하고 그 어느 기법보다 상식적으로 매매 이유가 뚜렷한 지점이죠. 주가 상승의 원리상으로도, 세력이 들어왔고 나가지 않았다는 수급의 논리상으로도, 매수세력이 분명히 더 강한데 잠깐 적은 거래량으로 쉬고 있다는 계단식 상승파동의 상식으로도, 전고점을 지지하는 것이 세력이 돈을 써서 올려놓은 지점이기 때문이라는 논리로도 다 설명이 되는 합리적 판단에 근거한 최고의 매수 지점이라고 볼 수 있습니다.

그리고, JJ리더님은 모습은 제가 못 뵈었지만, 참 젠틀하고 정이 넘치는 분인 것 같습니다. 다양한 주식 매매법을 최대한 내용에 담아 알려 줄려는 정성이 느껴집니다. 좀 숨길 법도 한데 말이죠. 그런데, 이 방법 역시 매수 지점의 범위를 얼마나 넓게 가져가느냐, 아니면 좁게(날카롭게) 가져가느냐에 따라 손익의 갈림길에 설 수도 있습니다. 예로, 5만 원이 돌파된 전고점인데, 50,500원까지 조정할 수도, 아니면 역으로 조금 더 하락하여 49,500원 까지도 하락했다가 반등할 수도 있습니다. 아주 날카롭게 보면 49,500원 가면 손절해야 할 수도 있고, 아니면 49,000원, 48,500원까지도 허용한다든가 하는 허용범위에 따라 손익이 갈릴 수도 있거든요. 

아무튼, JJ리더님 방식은 제가 데이트레이딩으로 해도 괜찮은(몸도 함께 잘 따라주는 경향이 있음) 매매방법 중의 하나입니다. 하지만, 이 방법 역시 지독한 마인드 컨트롤이 병행되지 않는다면 벌은 돈 한 순간에 날릴 수도 있습니다. 단타이기 때문이죠. 제가 습관이 스윙투자 쪽에 많이 베었기 때문에 그런가 봅니다. 역시 몸에 딱 맞추기는 쉽지 않았습니다.

그다음 분으로는 세력 사냥꾼님인데요, 이분은 처음엔 상당히 공격적인 투자인 것처럼 느껴졌습니다. 하지만, 위험할 것 같지만 의외로 그렇지 않은 경우가 많았죠. 이유는 세력들이 상승시킬 수밖에 없는 패턴을 많이 발굴하여 응용하는 스타일입니다. 한마디로 수많은 세력 차트를 연구하면서 주가 상승 원리와 세력의 입장에서 수급을 생각하는 이유와 근거가 있는 매매를 하는 분입니다. 

세력사냥꾼

저는 처음에는 이 분이 무슨 상식적이지 않은 위험한 매매로 주린이들을 현혹하는 게 아닐까도 생각했는데, 보면 볼수록 이분이 주장하는 원리들이 이해가 갔고 그 이유들 모두 논리적인 것임에 놀랐습니다. 하지만, 이분이 하는 매매 역시 고점일 경우도 간혹 있으며, 주가가 매우 출렁이는 종목도 많으므로 손절이란 안전벨트는 항상 지니고 접근하는 것이 좋다고 생각됩니다. 역시 주식은 100% 가 없기 때문이죠. 이 말은 모든 패턴, 모든 기법에 적용되는 명언이니 주식의 파동으로 재미 좀 보신 주식 초보단계에 계신 분이라면 특히 가슴에 항상 새겨야 될 명언이기도 합니다. 

주식차트 연구를 하다 보면 근거 없는 자신감(?) 내지는 맹신 같은 것이 생깁니다. 바로 이것이 손절해야 할 곳에서 손절을 미루고 깔고 뭉개고 필요 이상으로 자기가 매수한 주식이 갈 거라는, 아니, 지금은 하락해도 결국엔 올릴 수밖에 없다는 초고수의 흉내(?)를 내기 시작하면 이때부터가 주식을 많이 잃는 시기가 올 수도 있습니다.

세기의 추세매매의 대가, 제 시버 리버모어를 항상 생각합니다. 그렇게 훌륭한 매매 천재인 그도 막판에는 매매가 꼬여 안 좋은 상황에 불을 더 짚여 결국엔 권총으로 자살했다고 합니다. 매매가 잘 안된 것이 죽음의 주원인인지 부 원인인지는 정확진 않지만 분명한 것 한 가지는 죽기 직전엔 주식에 실패했다는 것입니다.

우린, 여기서 매우 중요한 사실을 알게 됩니다. 주식 매매의 최후의 승리자는 베스트 마인드 컨트롤러이라는 사실을요. 이야기가 잠깐 옆길로 빠졌는데요, 어느 상황에서든 맹신은 금물이란 이야기를 강하게 하고 싶었습니다.

트레이더 K

네 번째로 제가 즐겨보던 유튜브로는 '트레이더 K '님이 있었습니다. 이분은 금융기관, 특히 증권회사 및 관련 계통에서 오랫동안 일해오신 분같이 느껴졌습니다. 또, 내용을 들어보면 제가 그동안 전혀 깨우치지 못했던, 아니 알았어도 제대로 알지 못했다고 하는 게 좀 더 정확할 것 같네요. 즉, 개인투자자들이 많이 물려있는 매물대를 이용한 매매방식을 사용하는 분입니다. 역시나, 상식적으로 이해가 되고 논리적으로 이해가 되는 매매방법이었습니다.

저는 주식 매매방법이 어떤 방법이든 논리적이고 상식적이어야 한다고 봅니다. 그렇게 상식적이고 논리적으로 원리에 입각한 매매를 해도 잃기 쉬운 게 주식시장인데, 하물며 논리에도 맞지 않고 명확한 이유도 없다면 얼마나 더 위험할까요?

트레이더 K님의 매매 포인트는 바로 우리가 그동안 조심해야 된다고 주식 정석에서 배웠던 윗꼬리에 있었습니다. 윗꼬리는 상승하던 주가가 고점에서 음봉의 긴 윗꼬리 때론 양봉의 긴 윗꼬리로 가 생길 때 세력들이 보유하던 물량을 처분한 의미로 많이 알고 있죠. 그런데, 트레이더 K님의 경우, 커다란 음봉으로 시작된 하락, 그리고 바닥을 만들고, 바닥에서 서서히 올라오는 캔들의 윗꼬리들이 중요한 가격대, 즉 개인투자자들이 많이 물려 있는 지점에 받히면 긴 윗꼬리를 만들며 하락합니다. 이렇게 위에 있는 개인투자자 매물대 물량을 소화를 어느 정도 시킨 후 상방향으로 틀게 되면 강하게 상승하는 원리를 이용한 매매법입니다. 즉, 미리 매물대 매물을 소화한 후에 매물이 거의 없는 상태로 만들어 놓은 후 주가를 매물 압박 없이 쉽게 목표지점까지 올리려는 세력의 의도를 간파하고 세력이 올릴 때 함께 동승하는 방법이죠.  

저도 이 방법을 좀 활용해서 몇 번 크게 이익을 본 적도 있긴 했었습니다. 하지만 이 방법에 대한 경험이 적어서 그런지, 아니면 알고 있는 방법의 폭이 넓지 못해서 그런지, 크게 성장하진 못했습니다. 다만, 매물대 소화 과정의 근원적인 개념을 다른 기법에 포함시켜 응용하고 있는 정도입니다. 사실, 이 트레이더 K님의 기법에는 아직도 더 알아볼 가치는 있다고 생각하나, 언제부터인가 유료로 전환하고 더 이상 새로운 유튜브를 볼 수 없게 되어 다소 아쉬운 상황입니다.

아무튼 이분의 트레이딩 방법 또한 제가 판단할 때 지극히 논리적이고 상식이 있는 매매방법이기에 기억이 많이 남습니다. 

맺는말

이번엔 요즘 유튜브를 통해 주식 관련 기법 소개 및 강의를 하시는 많은 유튜버들 중 제가 가장 많이 시청했던 네 분의 유튜버들에 대한 기법 이야기를 해 봤습니다. 사실, 여러 가지 기법도 중요하지만, 위에서도 제가 언급한 마인드 컨트롤이 가장 큰 기법임에는 틀림없습니다. 즉, 가장 상위 기법은 마인드이고, 그 하위가 기법이라고 보면 되겠습니다. 아무쪼록 여러분들에게 이 글이 기법보다도 더 큰 지혜를 얻는데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

Mansur

꽁꽁 얼어붙은 부동산, 투자 방법이 있을까? 예, 아무리 얼어붙어도 부동산 활황기처럼 매매가 활발하지 않을 뿐이지 어느 기간에도 부동산 투자방법은 있습니다. 그럼, 지금 현재의 가능한 부동산 투자방법은 어떤 것인지 알아보겠습니다.

= 목     차 =

1. 부동산가격의 흐름
2. 부동산 규제정책
3. 부동산정책의 변화
4. 공공재개발의 진행 절차 및 투자방법
5. 가로주택정비사업의 진행절차 및 투자방법
6. 맺는말

부동산가격의 흐름

예로부터 돈좀 있다고 하면 부동산과 연관이 없는 경우가 거의 없었고, 부동산에 투자한 사람들은 대부분 돈 좀 벌었다는 얘기를 많이 듣곤 하죠. 과거부터 돌이켜 보면 부동산 가격 참 많이 올랐다는 사실엔 모두가 공감할 겁니다. 그런데, 여러 가지 재화들 중에 부동산 가격만 올랐을까요?

그렇지는 않죠. 부동산 이외의 여타 재화들 가격도 부동산 못지않게 많이 올랐습니다. 다시 말해 모든 재화가 지속적으로 올라왔고 부동산은 많이 오른 재화들 중 하나일 뿐입니다. 모든 재화가 오른다는 것은 인플레이션이 지속돼 왔다는 것이고(물론 간간히 디플레이션도 있었지만 큰 그림을 볼 때 그렇다는 말임) 인플레이션이 계속돼 왔다는 것은 그동안 경제가 성장을 거듭해 왔다는 것입니다. 왜냐하면 인플레이션이란 것은 성장기에는 필수적으로 발생하는 경제현상이기 때문이죠.

알고 보면 부동산 투자도 장기투자는 경제가 성장한다고 보고 오르는 재화 중 하나인 재화에 투자하는 것이라고 볼 수 있겠네요. 금, 석유, 옷, 쌀, 라면과 같은 것에 투자하면 관리가 복잡해지니, 관리하기가 비교적 쉬운(사놓고 놔 두기만 하면 되는) 부동산에 투자하는 것 아닐까요? 금을 사도 괜찮긴 하죠. 하지만 금 역시 부동산만큼 보관이 쉽지는 않습니다.

인간은 근본적으로 더 나아지기 위해 노력하는 경향이 있다고 합니다. 그래서, 경제가 나아진다고 믿고 재화에 투자하는 것이죠. 그것도 관리가 가장 쉬운 부동산에 말이죠. 그렇게 보면 주식도 마찬가지입니다. 시장이 오르락내리락 하지만 결국 큰 그림은 오름세에 있다고 보고 부동산처럼 누구나 다 아는 좋은 종목에 장기적으로 베팅한다면 잃을 확률이 아주 낮습니다.

부동산이 그렇듯 주식도 인간이 경제적으로 성장을 해오는 동안 꾸준히 동반 상승해 왔습니다. 사실, 이렇게 보면 주식도 별로 어렵지는 않게 느껴집니다. 부동산도 주식도 사람에게 인기를 끄는 품목을 사놓고 시간에 투자한다면 대부분 돈을 벌게 되어 있습니다. 인간이 경제적으로 후퇴하지만 않는다면 말이죠. 그런데, 인간의 속성 상 후퇴를 하는 경우는 거의 없죠. 너무 이야기가 옆길로 빠졌네요.

부동산 규제정책

어쨌든 부자들의 주변엔 항상 부동산이 있었고, 경제성장의 선봉에 또한 부동산이 있었습니다. 부동산이 재화의 특성상 모든 재화의 대표종목이라고 할 수 있죠. 따라서 재화의 대표종목인 부동산을 지배하는 사람들이 대부분 부자가 되는 것은 어쩌면 당연한 원리라고도 볼 수 있겠네요.

어느 정부든 독특한 색깔이 있고 각기 고유한 정책을 가지고 있습니다. 분배정책을 중시하는 현 정부는 분배를 위해서 부자들의 재산증식을 줄이고 그렇지 않은 사람들에게 나눠주는 정책을 펴게 됩니다. 결국 효율적인 정책 실현을 위해 부자들이 재산증식의 수단으로 가장 많이 이용하는 부동산 투자를 규제하게 됩니다. 

하지만 부동산도 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급에 따라 가격이 변화합니다. 즉, 공급이 많으면 가치가 떨어져 가격이 내려가고요, 반대로 공급이 적으면 가치가 올라가고 가격 또한 올라가게 됩니다. 정부가 은행 대출한도 규제 및 세제를 통한 규제(부동산 보유세, 양도세 등의 거래세율 인상)로 어느 기간 동안 부동산 가격 상승이 멈추게 할 순 있었지만 수요와 공급의 시장원리를 넘어설 수는 없는 것이죠.

급기야 정부는 부동산 규제와 부동산 공급의 두 마리 토끼를 잡아야 하는 상황에 직면하게 됩니다. 그래서 정부는 2025년까지 전국에 83만 호의 주택을 공급하기 위한 계획을 세우게 되죠. 그중 서울에 가장 많은 32만 가구를 공급한다고 합니다. 그것이 이른바 '대도시권 주택공급 획기적 확대 방안'이란 것이죠.

이 '주택공급 획기적 확대 방안'의 내용을 보면 약 26만 가구는 과거의 방법처럼 신규 공공택지 지정을 통해 확보하고, 나머지 약 57만 가구는 신규택지가 아닌 기존의 도심 내의 정비사업을 통해 확보한다는 이야기입니다. 여기서 도심 내 정비사업을 통한 공급 확대가 특징적인 부분인데요, 그렇게 해서 나온 주택공급정책이 바로 공공재 개발, 공공재건축, 가로주택정비사업 등인 것입니다.

부동산 정책의 변화

이중에 공공재개발, 공공재 건축은 정부가 주택공급 확대에 가장 큰 비중을 두고 추진하는 것으로 도시 및 주거환경정비법을 근거로 진행되는 공공사업으로 비교적 건축규모가 큰 사업이죠. 반면에 가로주택정비사업은 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법'(약칭 '소규모 주택정비법')을 근거로 진행되는 소규모 건축사업입니다. 

여기서 잠깐 정부의 주택공급방안의 유형 별 사업개요를 간략하게 살펴보겠습니다.

< 도심 내 정비사업을 통한 주택공급 유형별 요약 >

위의 표는 정부에서 주택공급 확대 방안으로 내놓은 계획 중에 신규 공공택지를 제외한 도심 내 정비사업으로 약 57만 가구를 공급하는 주택공급유형을 요약한 것입니다. 

그럼, 각 유형별로 투자 진입 시점을 살펴보기 위해 사업 진행 절차를 간략하게 살펴보겠습니다.

이 중에서 투자 접근이 비교적 용이하고 메리트가 좋다고 여겨지는 두 가지 사업, 즉 공공재개발과 가로주택정비사업에 대한 절차를 알아보고 어느 시점에서 어떻게 투자해야 할지에 대해 얘기해 보겠습니다.

 공공 재개발의 진행 절차 및 투자방법

< 공공재개발의 진행절차 >

위의 표와 같이 공공재 개발이 진행되는 절차에 대해 알아보았습니다. 이 절차를 먼저 숙지한 다음 우리가 과연 어느 단계에서 투자에 들어가야 하는지 판단해야 되겠죠. 어디일까요? 그것이 어디가 됐든 확실하게 결정이 되진 않았지만 가능성이 매우 높을 때 들어가야 할 것입니다.

모든 투자가 그렇듯 확실하게 정보가 공개되고 나면 투자 수익성이 이미 없죠. 주식도 부동산도 마찬가지입니다. 그렇다면 확실하지 않은 듯 하지만 움직임을 볼 때 꼭 될 것 같은 곳을 선별해야 합니다. 예를 들어, 공공개발 선정 조건에 부합하는 조건인가?, 참여하는 사람들이 특히, 추진위원회 위원들의 열망 및 적극성, 그리고 주민의 열의 등을 파악할 수 있다면 좋은 근거자료가 되겠죠. 

아마 정보가 누출되지 않겠지만, 자치구의 후보지 추천 단계를 알 수 있으면 가장 좋을 겁니다. 당연히 이런 정보가 공개될 순 없겠지만 다른 징후를 보고 판단이 가능하다면 말이죠. 하지만 이것은 거의 불가능에 가깝다고 볼 수 있습니다. 조금 덜 확실하더라도 공모신청 여부를 안다면 투자대상으로 검토될 수 있습니다. 해당 지역에 지인이 있어 공모 신청했다더라 정도의 정보만 있어도 상당한 정보가 될 것입니다. 사실은 이것도 공모 동의율 10% 이상만 충족하면 되기 때문에 해당 지역 사람들조차 모두가 알고 있지 않을 확률이 많아 공모 신청했다는 정보도 사실 고급 정보라 할 수 있겠죠.

차선책으로 선정 결과 통보 시가 되겠죠. 좀 늦은 감이 있지만 이때라도 빨리 투자할 수만 있다면 괜찮다고 봅니다. 사실 이 부분은 각자의 연구영역이고 경험의 영역입니다. 더 디테일한 사항들에 대해서는 연구과제로 남겨두겠습니다.

가로주택정비사업의 진행 절차 및 투자방법

<가로주택정비사업의 진행절차 >

가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회부터 시작이 되기 때문에 추진위원회가 만들어져 동의율 확인하러 다니면 벌써 해당 지역 주택 가격이 오르기 시작합니다. 하지만, 그 이전에는 움직임이 전혀 없으므로 미리 예측하기가 아주 어렵습니다. 그래도 가로주택정비사업의 경우는 공공재 개발과 비해 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 면이 있습니다. 사람들의 움직임이 좀 더 많이 공개되기 때문이죠. 특히 해당 지역에 지인이 있다면 정보를 남들보다 훨씬 빨리 알 수 있는 장점이 있습니다. 공공재개발의 경우 공모신청과 선정에 의해 결과가 나오는데 그 과정이 자치구와 서울시에서 정보 누출이 안 되는 한 결정되기 전까지는 알 수 있는 방법이 많지 않습니다. 또, 공모신청이 들어간 정도에서 투자를 하기에도 사실 많은 불안요인이 있어서 안다고 해도 결정이 쉽지 않습니다.

맺는말

오늘은 공공개발과 가로주택정비사업에 대한 절차를 이해하고, 그 절차에 따라 언제 투자를 해야 할지에 대해 알아보았습니다. 막상 분석하기 시작하면 무언가 좋은 방법이 있을 듯하다가도 결국에는 원론으로 돌아오게 되는 느낌을 지울 수가 없습니다.

부동산 투자 진입단계가 확실해지면 이미 많이 올라 먹을 폭이 적고, 그 이전에 투자하려니 확실치 않은 부분들로 인한 리스크가 크죠. 그래서, 결국 부동산도 주식과 마찬가지로 하이 리스크 하이 리턴(High Risk, High Return)의 원칙이 적용됩니다. 

그래서, 결국엔 좀 더 불확실하더라도 분석을 많이 해서 조금이라도 리스크가 줄어드는 쪽에 베팅할 수밖에 없습니다. 투자뿐만 아니라 인생에서 중대한 결정을 할 때도 마찬가지 아닐까요? 확실한 것만 찾아 한다면 큰 변화는 생길 수가 없다고 봅니다. 항상 조금은 불안하더라도 많은 연구와 노력 끝에 확신을 가질 수 있는 나만의 단서가 있다면 이미 절반은 성공한 것이 아닐까, 생각해 봅니다.

최근 몇 년 동안 부동산 투자자들께서 투자의 활로를 찾기 어려웠던 것으로 압니다. 이제 공급이 아쉬워진 정부의 입장에서는 어떠한 방식이로든 주택공급을 확대할 것이고, 이러한 정부의 주택정책의 변화는 결국 투자자들에게 또 하나의 기회가 되지 않을까 생각됩니다. 모쪼록 이 글이 제 글을 봐주시는 여러분께 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 나무 위키백과, 서초구 공동주택 및 재건축 정보 포털, 진 부동산 관련 블로그

국토교통부는 5월 18일 공공재개발 및 재건축 요건과 절차, 도시규제 완화 등을 구체화하기 위해 도시 및 주거환경정비법의 하위법령 개정안을 입법 예고했습니다. 요즘 뜨고 있는 공공재개발의 요건은 무엇일까요? 그 내용을 한번 살펴보겠습니다.

필자는 지난 회에 공공재개발에 대해 포스팅한 적이 있습니다. 전반적으로 직접 살고 있는 사람들에겐 주거환경을 개선할 수 있는 좋은 기회이긴 하나, 투자로서의 아주 좋은 투자대상은 아닌 듯하였습니다. 하지만, 이번에 국토교통부가 개정안을 입법 예고하는 내용을 한번 더 세밀히 따져보고 투자 수익성이 있는지 알아보겠습니다.

국토교통부는 2021년 5월 20일부터 2021년 6월 8일까지 40일 간 도시 및 주거환경정비법의 하위법령 개정안을 입법 예고하여 많은 시민들에게 알려 의견도 청취해 보는 기간으로 가질 예정입니다. 본 개정법률의 시행일은 오는 7월14일이라고 합니다. 국토교통부는 또한 2.4 대책에서 발표한 대로 공공재개발 및 재건축, 그리고 공공 직접 시행 정비사업 등 공공주도 정비사업으로 2025년까지 총 13만 6천 호의 신축주택을 도심지역에 공급할 계획이라 합니다.

그럼, 이 개정안 내용이 무엇인지 요약해 보겠습니다.

그런데, 위의 내용을 보면 너무 구체적이지 않은 것도 같습니다. 예컨데, 재건축 초과이익 환수금이라든지, 기부채납을 90% 한다든지 하는 내용이 제가 공공재개발 vs 공공재건축에서 언급했던 내용이 없습니다. 완화한 내용에 대해서는 빼놓을 리가 없는 것을 생각한다면 아마, 없는 내용들은 기존의 재건축 규정과 동일하다고 보면 될 것 같습니다.

이번엔 국토교통부가 공공재개발과 재건축 관련된 시행령 개정안을 내놓는다고 해서 살펴보았는데, 알고 싶은 내용들이 많이 빠져 있는 것 같아, 추가 정보를 얻는 대로 보완하겠다는 약속을 드리며 포스팅을 마무리하려 합니다. 글 읽어주셔서 감사합니다.


Mansur

오래된 아파트나 빌라에 살고 있는 사람들은 가끔 '내가 살고 있는 지역이 개발이 되어 주공아파트가 되었으면 좋겠다.'라는 생각을 하기도 하죠. 어떤 방법이 없을까요? 예, 공공 재개발 구역으로 선정되거나 가로주택정비사업으로 가능합니다. 그럼, 오늘은 공공부문에서 재개발에 참여하는 공공재 개발과 공공재 건축에 대해 알아보겠습니다.

= 목     차 =

1. 왜 생겼을까?
2. 공공재개발, 공공재 건축이란?
3. 특징

4. 공공재 개발 vs 공공재 건축
5. 맺는말

왜 생겼을까?

정부는 최근 몇 년 동안 부동산 시장의 안정화를 위해 주택대출 담보 상한제 등 각종 규제정책을 펴 왔습니다. 따라서 재개발 재건축하는 곳은 당연히 보기 힘들어졌죠. 정부는 또 단기 투기를 막고 한 사랍이 집을 많이 보유하는 것을 막아 그 혜택이 실수요자들에게 돌아가게 할 목적으로 양도세율과 종부세율을 대폭 인상해 오고 있습니다. 그러나, 이러한 정책에 대한 시장 효과는 기대와는 다르게 정반대의 결과가 나타나고 있습니다. 종부세율과 양도세율을 계속 인상하니 집을 보유한 사람들이 집을 더 안 팔고 있습니다. 집을 더 안 내놓으니 부동산 품귀현상이 일고 공급이 부족하니 가격은 또 올라가게 됩니다.

다주택자들이 집을 안 내놓는 이유는 양도세가 이렇게 높은데 막대한 비용을 감수하면서까지 부동산을 처분할 사람이 거의 없다는 것입니다. 대부분이 조금 더 장기적인 관점(정책이 바뀌어 양도세율 인하 시점을 기다리며)을 갖고 버티든가, 많은 보유세가 부담되는 사람들은 차선책으로 상대적으로 비용이 적게 드는 증여를 선택하기 때문이죠. 증여할 것을 우려한 정부가 증여세도 대폭 인상하였지만, 이것 역시 조금 더 긴 안목으로 보면 부동산 종부세(보유세)와 비교해 증여를 하는 게 더 낫기 때문입니다.

한편 부동산의 공급도 그동안 집을 짓지 못해 갈수록 부족해져 가고 있습니다. 공급 부족으로 인한 부동산 가격 상승이 불가피해 지자 정부는 주택 공급량 확대를 위해 선택한 방법이 바로 소규모 주택정비사업이란 것입니다. 이 소규모 주택사업에는 세 가지가 포함돼 있는데, 그것이 바로 가로주택정비사업, 공공 재개발, 공공 재건축입니다. 가로주택정비사업은 가로(도시계획도로나 도로 폭이 6m 이상인 도로변) 변의 허름한 주택을 소규모로 재건축하여 새롭게 정비하는 사업으로 공공부문 참여를 이끌어 낼 수가 있습니다. 가로주택정비사업에 대한 더 자세한 내용은 필자가 포스팅했던 가로주택정비 사업하는 방법을 참고하시면 되겠습니다.

공공 재개발과 공공재 건축은 정비구역 내 지역의 재개발에 공공(LH 또는 SH)이 참여하여 용적률을 높여 주는 대신 임대주택을 일정 비율 이상으로 짓도록 하는 사업입니다. 소규모 주택정비사업 중에 이번에는 공공재 개발과 공공재 건축에 대해 이야기해 보겠습니다. 

공공 재개발사업은 무엇이며 이것의 선정기준과 진행단계, 장점과 단점 등 자세히 알아보도록 하겠습니다.

공공재 개발, 공공재 건축이란?

서론에서도 언급했듯이 정부의 부동산 규제 위주의 정책, 즉 건설부문에서는 초과이익환수제, 분양가 상한제 등을 통해 개발사업의 수익성 제한으로 인해 부동산 공급이 거의 되지 않자 집값이 이상 급등하는 현상이 발생했습니다.  이에 따라 정부는 2020년 8월 4일 이른바 8.4 대책을 통해 서울 특별 시내 주택 4만 호 공급을 위해 만든 사업방식이 공공 재개발. 공공 재건축입니다.

특징

기존의 재건축. 재개발 사업보다 사업시행 요건이 완화되었습니다.  완화된 내용으로는 단독주택 시행 주민은 2/3이상의 동의를, 공동주택 시행 주민은 1/2 이상의 동의만 있으면 공모를 통해 사업 추진이 가능합니다. 공모에 참여한 지구 중에 건물의 노후도를 평가하여 사업지를 선정하게 됩니다. 

주로 서울의 공공재 건축. 재개발 사업의 대상지구로 채택되는 곳은 정비구역이거나 정비구역으로 지정 예정인 곳이 됩니다. 기존의 재건축. 재개발은 제3종 일반주거지역일지라도 서울시 조례에 35층 이상은 못 짓도록 해 놓았으나, 공공재 건축. 재개발의 경우에는 지역 내 일부 지역을 준주거지역으로 종 상향시켜주는 특례를 통해 용적률을 500%, 최대 50층까지 지울 수 있도록 해 주는 겁니다. 단, 이때 조건이 있는데, 층수를 높여 증가한 용적률의 50% 정도는 임대아파트로 해야 한다는 것입니다. 이럴 경우 총 분양 아파트 중 약 15%~20% 정도가 임대물량이 되는 것이죠.

사업시행자는 조합과 서울 주택도시공사(SH) 또는 한국 토지주택공사(LH)가 함께 하거나, 공공건설기관이 단독으로 하기도 합니다. 그럼, 공공재 개발과 공공재 건축이 뭐가 다른지 장점과 단점을 비교해서 살펴보겠습니다.

공공재 개발 vs 공공재 건축

맺는말

어떤 사업이든지 성공하기 위한 전제조건이 있다면 사업성이 있어야 합니다. 돈과 관련된 이 세상의 모든 행위는 이익을 중심으로 움직이니까요. 두가지 방법 모두 고층으로 올릴 수 있어 수익성이 좋아질 수 있지만, 이익의 대부분을 공공부문에서 회수해 가는 방법이므로 조합의 수익성은 아주 미미하다고 봐야 하겠네요.

그런 면에서 공공재개발이나 공공재건축의 사업성은 그렇게 크지는 않다고 보입니다. 특히 공공재건축의 경우엔 그 사업성이 거의 없다고 봐도 될 정도이므로 공공재 건축사업을 원하는 대상자는 당연히 적거나 없을 수밖에 없을 것입니다. 사실, 부동산의 가치만을 따진다면 임대주택이 많이 들어가 있는 경우에도 가치 하락의 요인이 된다면 투자수요는 당연히 줄어들게 되겠지요. 실수요자라 하더라도 요즘은 집에 살고 있으면서도 동시에 집값이 오르기를 바라지, 떨어지기를 바라는 사람은 아마 없을 것입니다. 거기다가 초과이익환수나 높은 기부체납률은 메리트를 저하시키는 요인이 되는 것이죠.

공공재 개발은 증가된 용적률의 90%를 기부채납으로, 공공재 건축은 초과이익환수제로 이익의 90%를 세금으로 떼여야 합니다. 공공재건축은 여기 더해 분양가 상한제도 적용받게 되어 사업성을 늘릴 수도 없습니다. 

그나마 공공재 개발이 새 아파트로 바뀜에 따라 당장의 주거환경개선 측면과 주공아파트라는 점을 내세워 장기적으로 부동산 가치 상승효과도 어느 정도 볼 수 있어 현재의 부동산 투자 대안으로는 최상인 것 같기도 합니다. 하지만, 기존의 대형단지의 부동산 가치에는 미치지 못할 수밖에 없고, 장기적으로 고밀도의 주거단지로 변모될 수 있다는 점도 감안해야 할 것으로 보입니다. 오늘은 여기까지 하겠습니다. 글 읽어 주셔서 감사합니다. 


Mansur

부동산을 샀는데, 매수가보다 1억 원 정도 올라서 좋았는데, 세금을 8천2백5십만 원을 낸다면 어떨까요? 가격이 떨어져도 손해고 올라도 82.5%를 세금으로 떼이게 됩니다. 오늘은 곧 6월부터 시행되는 중과된 양도세(양도소득세) 및 종부세(종합부동산세)에 대해 알아보겠습니다.

= 목     차 =

1. 서론
2. 바뀐 규정
3. 82.5%까지 세금이 나오는 이유
4. 맺음말

서론

부동산 투자자 및 소유자들이 가장 예민하게 생각하는 부분이 있다면 부동산의 가격과 세금일 것입니다. 잘 아시다시피 현 정부가 들어서면서부터 부동산 규제의 행보가 지속되고 있는 가운데, 올 6월부터 시행되는 또 하나의 강력한 부동산 규제가 있습니다. 바로 양도세와 종부세를 대폭 인상하는 세제를 통한 규제가 그것입니다. 양도세는 부동산을 사고팔 때 부과하는 세금이고 종부세는 부동산을 보유하고 있을 때 내는 세금입니다. 즉, 양도세와 종부세를 인상한다는 것은 부동산을 사고팔거나 보유하고 있을 때 세금을 물려 부동산을 자주 사고파는 것과 보유하는 것을 규제한다는 것이죠.

부동산 규제정책이 주거용 주택에 더 집중돼 있으므로, 집을 예로 들어 보겠습니다. 주택을 자주 팔고 사는 것을 규제하는 것은 단기 차익을 노리는 투기수요를 없애 실수요자를 보호하자는 것이고, 집을 1가구 2 주택 이상 보유하는 데 높은 세금을 물린다는 것은 주거용 이외의 투자수요를 줄이거나 없애겠다는 의미로 볼 수 있습니다. 규제정책이 가장 강하게 작용하는 대상은 단기적으로 다주택을 보유하는 사람들입니다. 그럼, 올 6월부터(바로 다음 달이네요) 시행되는 양도세와 종부세의 바뀐 규정이 무엇인지 살펴보겠습니다.

바뀐 규정

그럼, 예전 규정과 바뀐 규정을 하나의 표로 정리해 봤습니다. 

▶ 2021년 6월 1일부터 달라지는 부동산 규정

82.5%까지 세금이 나오는 이유

3 주택 이상자의 경우 10억 원을 초과하는 주택을 파는데 최고 세액인 45%를 부과받게 된다면, 보유주택 수별 규정(6월 1일부터 시행되는 신규정)에 의해 30%를 중과하므로 도합 75%의 세금을 내야 합니다. 여기에 지방세 7.5%까지 가산하게 되면 세금으로 나가는 비용이 총 82.5%가 되는 것입니다.

맺음말

오늘은 6월 1일부터 새롭게 시행되는 부동산 규정에 대해 요약정리하는 시간을 가져 봤습니다. 오늘날 인터넷 공간에 수많은 정보가 있지만 때로는 요약된 정보들이 없어서 답답할 때가 많습니다. 오늘의 블로그 내용 또한 각 부분별 내용은 온라인상에 많이 있지만 필요한 부분만을 요약한 자료가 없는 듯하여 여러 자료를 참고하여 재구성해 봤습니다. 따라서 이 내용은 정확한 정보를 이해하기 쉽도록 재구성하여 전달하는 정보전달 기술로서의 가치를 지니고 있습니다. 이 글을 작성하기 위해 국세청, 한경 집코노미 TV, 한국세정신문 등의 자료를 참고했음을 밝혀 둡니다. 아무쪼록 이 글이 필요하신 분들께 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

내가 살고 있는 동네는 길가에 있는데, 너무 오래된 주택들이라 지저분해서 너무 보기가 안 좋아요. 그렇다고 재개발이나 재건축 계획도 없고... 뭐, 좋은 방법이 없나요? 예, 가로주택정비사업이란 것이 있습니다. 어떻게 진행하냐고요? 자, 지금부터 알아보겠습니다.

= 목 차 =

1. 도로변 재개발 안되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?
2. 해답은 가로주택정비사업에 있다
- 건축용적률 심의기준 완화
- 조합설립요건
- 사업허가요건
- 진행절차
- 장단점
- 분담금 계산방법
3. 맺음말

■ 도로변 재개발 안 되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?

동네의 도로 옆에 낡은 주택들이 늘어져 있으면 보기가 매우 안 좋죠? 그래서 정부에서 도시재생사업의 일환으로 가로주택정비사업이란 것을 만들었죠. 동네 집들이 너무 허름해서 도시환경에도 미관상 너무 보기 싫은데 재개발, 재건축도 계획이 없다면 너무 답답하겠죠? 바로 이런 경우 정부가 일정요건을 충족하면 소규모 건축사업을 할 수 있도록 허가 및 지원하는 사업이 있는데, 그것이 바로 가로주택정비사업인 것입니다.

이 가로주택정비사업은 생긴지는 오래되었습니다. 이 사업은 2012년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 만들어진 소규모 주택정비사업 중의 하나입니다. 만들어진 것은 오래되었지만 가로주택정비사업이 실제로 활용되기 시작한 것은 2017년부터였습니다. 왜냐하면 2012년도부터 2017년 이전까지는 한창 부동산 가격이 하락하면서 아파트를 지어놔도 미분양이 많이 있던 시절이었으므로 가로주택정비사업도 실효성이 별로 없었기 때문이었죠. 한편, 새 정부가 들어서면서 2017년과 2018년도 기준으로 볼 때, 전국적으로 주택공급물량이 충분하다고 봐서 부동산 가격, 특히 집값을 잡기 위해 재개발, 재건축 등을 억제해 왔습니다.

그러다가 최근 주택공급이 수요보다 적어지므로 인해 정부가 대출규제 등 다양한 억제정책도 부동산 가격 상승을 잡을 수 없게 되자 공급 부족이 그 근원임을 인식하기 시작합니다. 따라서 정부는 대대적인 주택공급을 바로 시행하기보다는 소규모 공공사업이나 주택정비사업부터 단계적으로 진행하며 주택공급을 늘리려는 움직임을 보이고 있습니다.

가로주택정비사업은 기존의 기반시설은 그대로 둔 채 가로변의 낡은 빌라 및 주택이 사업요건을 충족하여 사업신청을 하게 되면 허가를 내주어 새 아파트를 짓도록 하는 것입니다. 이 가로주택정비사업은 2018년 천호동의 다이즈빌과 2020년 준공된 방배동의 서리풀 프라젠이 있는데, 이때 조합들은 사업성이 좋아 분담금이 거의 없거나 오히려 환급을 받은 경우도 있는 것으로 알려지고 있습니다.

가로주택정비사업은 최근에 정부가 장려하고 지원까지 하면서 서울의 다른 지역에서도 꾸준히 사업신청이 들어오는 등 사업이 활성화되는 것 같습니다. 그런데, 사업성을 보려면 용적률이 관건이겠죠? 용적률은 층수를 높여야 하는 것이고요. 서울시는 2021년에 새롭게 완화된 가로주택정비사업 용적률을 발표했습니다. 그럼, 2021년 현재 가로주택정비사업은 과연 몇 층까지 올릴 수 있는지 용적률 부여에 대한 심의기준을 먼저 알아보겠습니다.

■ 해답은 가로주택정비사업에 있다

가로주택정비사업의 용적률 심의 기준 완화

< 기 존 >

2종 일반주거지역의 경우 : 임대주택 분도 함께 건설할 시 최고 15층, 용적률 250%까지 완화받을 수 있었습니다.
2종 일반주거지역 7층 이하인 경우 : 최고층수를 7층 이하로 제한해 왔으므로 용적률을 250%까지 주택을 지을 수 없었습니다.
※ 2종 일반주거지역의 구분: 층수제한이 없는 경우와 층수제한이 7층으로 묶인 지역이 있음. 층수제한이 있는 곳은 구릉지로서 산과 밀접해 있으며, 비행 항로에 근접해 있어 층수를 원칙적으로 제한하고 있는 지역임.

< 변 경 >
가로주택정비사업 시 층수를 최고 10층 이내의 범위로 완화했습니다. 또, 부지면적이 3000㎡ 블록단위개발 사업자인 경우에는 추가 공공기여(기부채납)를 한다면 주변여건 등을 감안해 최고 15층 이내까지로 완화했습니다. 층수제한이 없는 2종 일반주거지역은 임대주택을 포함한다면 기부채납 없이도 15층까지 지을 수 있도록 완화했습니다.

▶ 관련 법규: 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법



가로주택정비사업 조합설립요건

가로주택정비사업의 토지 등소유자가 조합을 설립하기 하기 위한 요건은 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항의 규정에 나와 있습니다. 규정에 따르면 토지 등 소유자의 80% 및 전체 토지면적의 2/3 이상의 동의를 얻으면 설립할 수 있습니다. 이때 구역 내 공동주택은 각 동(복리시설의 경우 복리시설 전체를 하나의 동으로 간주함) 별 구분소유자의 동의가 과반수여야 하고, 개인주택인 경우에는 개인주택 전체 면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

가로주택정비사업의 허가요건

1. 일단, 길 가, 즉, 가로에 있는 주택들이어야 합니다. 도시계획도로나 도로의 폭이 6m 이상되는 건축법상 도로로 둘러싸인 주택들이어야 합니다. 또, 4m 이상되는 도시계획도로가 해당 주택 지역을 통과하지 않아야 합니다. 해당 지역의 일부가 공원, 녹지, 광장, 하천, 공용주차장, 공공용지, 또는 예정 도로 등에 접해 있다면 이러한 시설들도 도로로 간주합니다.

2. 해당 정비사업을 할 구역의 면적이 1만㎡ 미만이어야 하고, 총 주택들 중에서 노후. 불량 주택 수가 2/3 이상이어야 합니다.

3. 주택구성이 모두 단독주택일 경우는 10호, 공동주택일 경우는 20세대, 단독주택과 공동주택이 함께 있을 경우는 20채(단독주택호수와 공동주택 세대수를 합산) 이상이어야 합니다.

진행 절차

가로주택정비사업은 재개발이나 재건축사업에 비해 규모(1만㎡이하)가 적어 진행 절차가 간소합니다. 즉, 일반 재개발이나 재건축사업에 있는 정비구역지정과 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되므로 사업기간이 그만큼 단축됩니다.

진행과정을 살펴보면, 조합설립인가 > 사업시행인가(관리처분계획 포함) > 이주 및 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산으로 약 3~4년 정도 소요됩니다. 조금 더 디테일한 진행과정을 보실려면 제가 이후에 작성한 블로그 '부동산, 정책을 알면 수익이 보인다'를 참고하시면 되겠습니다.

장점과 단점

가로주택정비사업을 좀 더 쉽게 말한다면 도로변에 있는 낡은 빌라 몇 개를 허물고 한두 동의 더 큰 아파트를 만든다라고 생각하시면 됩니다. 아마 도로변으로 제한한 것은 길을 가다 보면 길옆의 낡은 주택가들이 미관상 좋지 않아 주거환경 개선법의 취지에 맞게 우선적으로 가로변의 정비를 계획한 듯합니다. 이 사업은 소규모 건축사업이기에 갖는 장단점이 여러 가지 있을 수 있는데 크게 보면 다음과 같습니다.

< 장점 >

1. 사업 추진기간이 짧다.
단계가 생략되므로 진행기간이 단축됩니다. 가로주택정비사업은 기본계획 수립, 정비구역지정의 단계를 생략하고 바로 조합설립인가> 사업시행인가 > 이주 및 공사 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산 등으로 간략화되므로 평균 3~4년이면 끝이 납니다. 기존 정비사업이 8년 이상 걸리는 것에 비하면 사업기간이 아주 짧은 것이 가장 큰 장점입니다.

2. 소규모이므로 조합원 간의 의견 조율이 쉽고 정부의 장려로 허가가 쉽게 난다.
일반 재개발이나 재건축사업에서 조합원들 간의 의견 조율이 쉽지 않은 관계로 정비사업이 장기화되는 경우가 많은데, 가로주택정비사업의 경우는 조합원수가 많지 않아 사업이 일사천리로 진행되기 쉬운 점이 장점입니다.

3. 각종 규제에서 자유롭다.
일반 재건축에서 규제를 받는 재건축 분양상한제, 초과이익환수제, 조합원 거래 금지 등의 규제에서 자유로울 수 있습니다.

< 단점 >

1. 사업성이 크지 않다.
역시 소규모 건축사업이므로 일반분양이 많지 않아서 큰 사업성을 기대할 수 없는 것이 단점입니다.

2. 추후 재개발이 되지 않을 가능성이 많다.
정비사업이 끝나게 되면 향후 재개발이 될 가능성은 당연히 적어지게 됩니다.

3. 준공 후 자산가치가 크지 않다.
일반 재개발이나 재건축과는 달리 규모가 적고 주택 수가 제한적이므로 지어놓은 후에도 일반 재건축처럼 부동산 가치가 크게 증가하기는 어렵습니다.

분담금 계산방법

분담금 계산은 크게 두 가지로 할 수 있습니다. 건물 자체의 가치 변화로 계산하는 방법과 사업비용을 가지고 계산하는 방법이 그것입니다.

1) 건물 가치 변화로 따지는 방법

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액 x 비례율)

2) 사업비용으로 따지는 방법

분담금 = 조합원 세대당 총 사업비 - 조합원 일반분양 기여 금액

위 계산의 좀 더 구체적인 방법에 대해서는 필자가 쓴 블로그 '조합원 건축원가로 분담금 계산하기' 편을 참고하여 주시기 바랍니다.

■ 맺는말

가로주택정비사업은 그야말로 도시재생사업의 관점에서 바라봐야 한다고 생각합니다. 주변의 부대시설이나 환경이 새로이 조성되는 사업이 아니므로 건물이 완공된 후에도 실질적인 부동산 가치는 새 아파트라는 메리트 외에는 일반정비사업에 비해 크지 않습니다. 따라서 일반 정비사업(재개발. 재건축)처럼 큰 투자수익을 기대하기는 어렵다고 판단됩니다. 다만, 뒤에 산이 있다거나 주거환경으로는 위치가 좋은 곳에 가로주택정비사업이 진행된다면 새 집에 자연환경까지 더해져 주거가치는 확실히 높아질 수 있을 것으로 생각됩니다.

이 글을 쓰면서 독자들이 궁금할 것 같은 내용을 최대한 포함시키기 위해 규정, 기사, 여타 블로그 등 다양한 자료들을 참고했음을 밝혀 둡니다. 그럼 독자 여러분들의 성공투자와 건강을 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

* 가치있는 정보를 제공할 수 있도록 항상 노력하겠습니다.

캔들로 주식을 사는 법을 알 수 있을까? 여기에 대한 저의 대답은 Yes입니다. 도대체 무엇을 근거로 필자는 그렇게 말할 수 있을까요? 예, 지금부터 그 이유를 하나씩 이야기해 보겠습니다.

= 목     차 =

캔들의 일반적인 특성

1. 캔들은 움직임이 클 때 길어진다.
2. 캔들은 움직임이 작을 때 짧아진다.
3. 캔들이 필연적으로 파동을 보인다.
4. 파동의 종류
5. 파동의 크기

캔들의 흐름속에서 매수 포인트 잡는 법
1. 단양봉 매수 법
2. 이전 양봉 저점 매수 법
3. 파동 매수 법

맺는말

오늘은 늘 제가 주식에 대해 생각해 왔던 일 중의 하나인 차트 속의 캔들을 읽는 법에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다. 

캔들이란 쉽게 보면 아주 단순한 것 같지만, 그 모양, 길이, 몸통의 길이, 꼬리의 길이, 윗꼬리, 아랫꼬리, 또 그 캔들이 놓인 위치, 갭 등을 세세하게 따져 들어가면 주식을 사야 하는 지점을 알 수가 있습니다.

또, 캔들을 하나만 보면 매수 지점을 알 수 없지만, 여러 개를 엮어서 보게 되면 주도세력의 의도나 전개해 나가는 스토리를 볼 수 있습니다. 주식을 하루 이틀 홀짝 게임하듯이 한다면 캔들의 효용가치가 없을 것입니다. 하지만 지속적으로 움직이는 맥락 속에서 캔들을 보게 된다면 정말로 스토리(Story)가 보이는 것을 많이 느꼈습니다.

아무리 주도세력이 그 의도를 숨기려고 해도 드러날 수밖에 없는 것이 어쩌면 캔들의 모습이라고 볼 수 있습니다.

각설하고, 그럼 여러 가지 캔들의 모양과 구성을 보면서 얘기를 이어 나가겠습니다.

캔들의 기본적인 움직임

1. 캔들은 움직임이 클 때 길어진다.

주식이 상승하든, 하락하든 캔들의 길이가 길어지는 것은 가격의 변동폭이 커진다는 의미이며, 시장 혹은 주도세력에 의해 상하로 크게 움직임을 의미합니다. 즉, 주도세력이 급히 올리거나(장대양봉), 급히 내리거나(장대음봉) 할 때 캔들의 길이가 길어집니다. 이때 나타나는 특징은 대부분 거래량이 증가합니다.

2. 캔들은 움직임이 작을 때 짧아진다.

주식이 오르지도 않고, 내리지도 않으며 계속 일정한 가격대에서 상하 움직임이 크지 않고 지지부진하며 횡보할 때 캔들의 길이는 비교적 짧습니다. 시장이 답보상태이거나 주도세력이 매수 매도 활동을 하지 않고 쉬고 있을 때 주로 나타나는 모양입니다. 이때 나타나는 특징은 거래량이 아주 적습니다. 최소 거래량이 나타나는 것도 바로 이때가 될 것입니다.

3. 캔들은 필연적으로 파동을 보인다.

우리는 위에서 캔들이 길어지고 짧아지는 때가 언제인지 알아봤습니다. 그러면, 캔들이 연속선 상에서 여러 개의 캔들이 조합을 이룬다면 어떻게 나타날까요? 예, 바로 여러개의 캔들이 모이면 하나의 파동으로 형성될 것입니다. 예를 들어 캔들이 일봉 기준으로 장양봉/단음봉/단음봉, 장양봉/단음봉/단음봉 하는 식으로 전개되었다면, 하루 올리고 이틀 쉬고, 또 하루 올리는 식으로 상승을 시키고 있구나, 하는 것을 알 수 있습니다. 또, 반대로 장음봉/단양봉/단양봉, 장음봉/단양봉/단양봉과 같이 캔들 흐름이 진행될 수도 있습니다. 물론, 이것은 하나의 예로 든 것이고, 파동의 형태는 아주 다양하고, 때론 복잡하기도 합니다. 그 파동이 단순하건 복잡하건 간에 아무튼 캔들이 모이면 이와 같이 파동을 필연적으로 보인다는 것입니다.

4. 파동의 종류

1) 규칙적인 파동
위에서도 언급했지만, 크고 작은 캔들이 함께 어우러지면 파동이 되고 그 파동의 형태는 다양하다고 했습니다. 그중에 장양봉/단음봉/단음봉 또는 도지, 장양봉/단음봉/단음봉 또는 단양봉 하는 식으로 일정한 흐름을 보이는 것이 규칙적인 파동에 해당합니다. 여기에는 장양봉/단음봉/단음봉/단음봉, 장양봉/장음봉/단음봉/단음봉과 같은 경우도 있겠고, 장양봉/단음봉/단양봉/도지... 장양봉/단음봉/단양봉/단음봉... 하고 길게 가는 경우도 있습니다. 길고 짧은 것의 차이일 뿐 이와 같이 일정한 흐름을 보이는 캔들이 모여서 이루는 파동을 규칙적인 파동으로 볼 수 있습니다.

2) 불규칙적인 파동

누군가, 주식은 '랜덤워크'라고 말했던 것처럼 아무리 에누리를 더해 봐도 파동의 규칙성이 없이 제멋대로 올랐다 내렸다를 하는 경우도 있는데, 이것들은 모두 불규칙적인 파동으로 볼 수 있습니다. 주식매수대상에서 이 불규칙 파동은 제외시킵니다. 확률 없는 노름판에 돈을 투자할 이유가 없기 때문입니다. 물론, 가치투자, 내부 투자(회사 사정을 뻔히 알만한 위치에 있는 투자자) 등은 예외입니다.

5. 파동의 크기

파동은 보통 '오르고/내리고/오르고/내리고/오르고/내리고' 하면서 전체적으로는 올라가는 주식 종목이 있다고 한다면 처음 오르는 파동을 엘리엇 1파동, 두번째 내리는 파동을 엘리어트 2파동, 세번째 오르는 파동을 엘리어트 3파동, 네번째 내리는 파동을 엘리어트 4파동, 다섯번째 오르는 파동을 엘리어트 5파동, 여섯번째 내리는 파동은 엘리어트 6 파동... 이런 식으로 보통 이야기합니다. 이 파동의 크기는 작은 것부터 많게는 1~5 파동까지를 한 세트로 볼 때 3세트 이상 가는 것도 있습니다. 이러한 모양은 대부분 대세 상승장에 많이 나타납니다.

캐들의 흐름 속에서 매수 포인트 잡는 법

1. 단양봉 매수 법

위에서 캔들이 일정하게 움직이는 흐름을 보일 때가 있다고 했습니다. 그 흐름이 연속될 때 두 번째 흐름에서 마지막 단양봉에서 매수하는 방법이 있습니다. 이것은 상당한 확률로 수익의 과실을 볼 수 있을 것입니다. 예를 들어, 장양봉/단음봉/단음봉/장양봉/단음봉... 다음이 무엇일까요? 단음 봉이 한번 더 오겠죠? 그다음은? 장양 봉이 될 확률이 매우 높습니다. 물론, 이때도 가끔 트릭을 부려 한번 쭉 밑으로 뺄 수도 있습니다. 하지만, 이때에는 일단 손절하고 나와야 합니다. 패턴을 100%로 과신해서는 안됩니다. 미련 없이 나와서 지켜보다가 하루 늦게 꿈틀 대기 시작하면(상승방향) 다시 진입하면 됩니다. 아마 이때가 처음 샀던 가격보다 더 낮을 경우가 대부분일 것입니다. 이 경우 손절 안 하고 결국 다시 상승할 것이라 믿고 버틴다면 인고의 시간이 길어질 수가 있습니다. 결국은 다시 올라가는 것을 보고 따라 들어가는 것이 해법입니다. 세월이 아무리 흘러도 이 원칙은 변치 않을 것이며, 지속적으로 사용할 수 있는 매수방법이라 생각합니다. 필자는 이 원칙만 제대로 지킬 수 있도록 훈련을 한다면, 이 한 가지 단순한 방법만으로도 꾸준한 수익이 가능하다고 판단합니다.

2. 이전 장양봉 저점 매수 법

캔들의 모양이 비교적 일정하며, 장대양봉이 터질 경우 대부분 거래량이 늘어난다고 했습니다. 또한 캔들의 길이 짧을 때는 대부분 거래량이 적다고 이야기했습니다. 거래량이 많았다, 적었다를 반복하며 결국 캔들이 움직이는 방향이 상방향이라면 주도세력에게 파동은 상승에 저해요소가 되지 않습니다.

다만, 그들이 아닌 다른 투자자들을 털기 위한 도구일 뿐입니다. 따라서 장대양봉 후에 단봉 몇 개... 그리고 장대양봉 후에 단봉 몇개... 식으로 가는 경우, 주가가 두 번째 장대양봉의 저점부근(때로는 무릎)까지 오면 매수하는 방법입니다. 혹시, 여기서 의문이 생기진 않나요? 왜, 첫번째 장대양봉의 저점에서 매수하면 안되는지..., 이유는 흐름, 즉, 스토리가 없다는 것이죠. 모두에서 필자는 캔들이 여러개로 모여서 흐름을 구성하면 Story가 된다고 했습니다. 스토리가 완성이 안된 구간에서 매수하면 확률이 떨어지기 때문입니다.

거래랭을 터뜨리며 만들어진 장양봉이 주도세력이 아닌 개인투자자들이 우연하게 만든 합작품인 경우가 가끔 있습니다. 이러한 경우는 대부분이 뉴스가 뜬 종목일 경우가 대부분입니다. 개인투자자들은 뉴스를 보고 사고, 이 참에 주도세력은 손털고 나가는 경우가 있습니다. 차트를 잘 관찰해 보시면 한번 상승하고 흐지부지 내려온 장양봉은 있어도 두번씩 장양봉이 생긴 경우 흐지부지 되는 경우는 거의 없습니다. 그래서, 항상 두번째 장양 봉의 저점에서 매수하는 것이 가장 안전하고 가장 저점에서 주식을 사는 방법입니다. 이 방법이 교묘하게 1번 상황과 중복될 때도 있는데, 이땐 확률이 더 높으니 더 신뢰하셔도 되겠습니다. 

3. 파동 매수 법

파동의 크기를 주로 엘리엇 파동으로 이야기합니다. 파동이 길어지면 질수록 윗 파동에서 사는 사람들은 불안해집니다.
그것은 지금 내가 산 곳이 최고점이 아닐까?라는 두려움 때문이죠. 엘리엇 파동으로 이야기할 때 대부분이 5 파동까지를 기본 파동으로 봅니다. 그 이유는 5 파동까지가 가장 기본이고 최소 단위라는 의미도 있기 때문이라고 봅니다.

파동의 움직임을 보고 주식을 매수하는 방법이 있습니다. 위에서 상승파동은 제1파동과 제3파동, 제5파동이 상승파동입니다. 여기서 우리가 매수를 할 수 있는 구간은 제3파동과 제5파동입니다. 제1파동은 언제 오를지 모르는 횡보하는 주식을 사는 것과 마찬가지입니다. 그래서, 당연히 제외됩니다.

제3파동은 한번 올랐다가 내려온 것(잠시 조정이라고 판단할 수 있음)을 매수하는데, 이 때는 단서가 붙습니다. 박스권 또는 이중바닥을 돌파한 후 이전 돌파된 고점을 지지할 때에만 매수해야 합니다. 이런 사전 스토리가 없이 횡보하던 주식이 그냥 하루 장대양봉을 세운 후 하락했다고 해서 매수하면 절대 안 됩니다.

그다음에 매수 포인트가 제4파동(하락 파동)이 끝난 지점에서 제5파동(상승파동)을 목표로 매수하는 방법입니다. 이 방법은 필자가 장기간에 걸쳐 연구했던 방법으로 성공확률이 매우 높습니다.  필자는 앞에서 상승/하락/의 흐름을 이어갈 때, 첫번째 장대양봉이 아닌 두번째 장대양봉저점부근에서 주식을 매수하라고 했는데, 제4파동이 두번째 장대양봉 저점이 될 수도 있고 그 위가 될 수도 있습니다. 물론 이때에도 제4파동 저점이 되는 동시에 두번째 장대양봉의 저점이라면 더 신뢰를 가지셔도 됩니다.

주식을 제4파동이 끝난지점에서 산다는 것은 논리적으로도 매우 근거 있는 방법입니다. 주식을 상승시킬 때 주도세력이 두 번 정도 흔들고 올리는 것이 기본인데, 두 번을 흔들고 난 저점이 바로 제4파동이 끝난 저점입니다. 그리고, 제4파동은 제2파동처럼 단발성으로 끝날 염려가 없습니다.

장대양봉을 두 번씩이나 만들었다는 얘기는 개인들만이 아닌 주도세력에 의해 의도적으로 대량매수가 되었다는 것이고 그 방향이 상방향인 것은 흔들면서 올라가고 있다는 것까지가 캔들로만 확실하게 알 수 있습니다. 그런데, 두번 흔들고 주도세력의 매수 거래량이 안 빠져나갔다면 최소한 제5파동(상승파동)이 만들어져야 함은 당연한 이치입니다. 즉, 두 개의 장대양봉으로 사들였던 주식을 팔아야 하기 때문이죠. 그래서, 이 방법을 필자는 상당히 신뢰하며 이 상황과 위의 2가지 상황이 함께 해당되는 경우도 있는데, 이때의 신뢰도는 배가된다고 볼 수 있습니다.

하지만, 위의 그림은 파동의 기울기가 큰 경우라서 1,2번의 방법이 함께 겹칠 확률은 없으며, 기울기가 아주 완만할 때 공통되는 경우가 생깁니다.

그리고, 5 파동까지만 보고 그 이상의 파동은 거래를 안 하시는 게 좋습니다. 이유는 간단합니다. 잘 모르는 구간에 돈을 투자할 이유가 없습니다. 파동으로 투자하는 방법은 박스권 또는 이중 이상의 바닥을 만든 고점을 돌파한 제2파동(하락, 조정구간)과 제4파동(하락, 조정구간)에서만 매수하면 제일 확률 높은 매매를 하시는 겁니다.

맺는말

주식을 어렵게 보면 한없이 어려워지고요, 쉽게 보면 별로 어렵지 않을 수 있습니다. 다만, 주식의 성격을 알고 대응하는 방법과 기준만 정한다면 말이지요. 돈을 번다는 수많은 이야기를 접하면 누구나 혹하게 돼 무슨 비법이 있지나 않을까, 하고 그 비법을 찾아 많은 세월을 보내기도 합니다. 저 역시 그랬으니까요.

위에서 제가 '캔들에도 논리가 있다'라는 제목으로 쓴 글은 지극히 상식적으로 주도세력의 입장에서 생각하고 순전히 수급의 논리에 입각해서 편 논리입니다. 결국 이런 매매를 한다는 것은 저점 매수, 무릎 매수, 적당한 곳에서 매도, 오를 종목에만 매수, 주도세력이 아직 안 판 주식 매수, 더 올릴 수밖에 없는 위치에서 매수 등등의 목적에 부합하는 매매가 된다고 생각됩니다. 그냥 막연하게 저점, 무릎 등등을 이야기하면 정말 애매하지요. 주식은 움직이기 전까지는 저점이 어디인지 모릅니다. 그러니까, 파동을 보인 후 그 파동의 성격과 힘(거래량)이 남아 있는지의 여부로 다음 파동이 나올 수 있는 곳에서만 매수하는 것이 가장 좋습니다.

제가 이 주식을 하다 보니 배운 점이 참 많고 앞으로도 배울 일이 너무나 많습니다. 그중 가장 중요하다고 생각하는 것이 있다면 절제와 흔들리지 않는 마음이라고 봅니다. 매수는 어느 정도 연구가 되어야 한다지만, 그다음은 전부 심법, 즉 마인드 컨트롤이라고 볼 수 있습니다.

물론, 제가 위에서 말씀드린 방법들 또한 이 심법을 배제하고는 성립이 안 되는 방법이지요. 아무리 좋은 방법이 있다한들, 심법이 함께 셋팅이 안되는 한 매도해야 할 수익구간에서 매도를 못하게 됩니다. 이렇게 되면 백약이 무효하겠지요. 백가지 방법이 있어도 심법 하나가 추가 안되면 모든 것이 사상누각임을 아는 제가, 하찮은 방법론을 편다는 것이 조금은 씁쓸하기도 합니다. 모든 방법의 최고 우위 방법은 바로 심법임을 주식시장을 떠나지 않는 한 한시도 잊어서는 안 될 것입니다.

독자 여러분들의 성투와 건강을 기원합니다. 감사합니다.



Mansur