원하는대로

주식에는 상승하는 패턴이 있다. 아니다, 주식은 '랜덤워크'이다. 등등의 다양한 의견들이 전해져 내려오고 있습니다. 의견이 분분한 것은 주식이 그만큼 일정한 잣대로 설명될만큼 딱 떨어지는 공식같은 것이 아니기 때문일 것입니다. 그러면 과연 꾸준히 우리에게 수익을 안겨 줄 수 있는 상승방법은 존재하는 것일까?

이 지면에서는 과연 주식은 상승패턴이 있는 것인지? 아니면, 랜덤워크라서 갈팡질팡 어떻게 될지 모르는 것인이기 때문에 패턴이란 것들이 무의미 한 것인지, 상승패턴이 있다면, 어떠한 것이고 없다면 다른 대안은 없는지에 대해 생각해 보도록 하겠습니다.

1. 주식에는 상승패턴이 있는가? 아니면, 랜덤워크(Random Walk)인가?

주식투자 또는 주식매매를 하는데 있어 그동안 역사적으로 수많은 의견과 방법들이 전해져 내려오고 있습니다. 지금까지 주식관련 서적을 살펴보면 아시다시피 주식에 대한 의견과 박론은 너무나 많고 방법론을 서술해 놓은 책들도 참으로 방대하기 이를데 없습니다. 하지만, 어느것 하나 '아, 이것이 정답이다'라고 무릎을 칠 수 있는 것은 없습니다. 

필자도 한때는 주식을 한번 정복해 보겠다는 무모(?)한 다짐으로 서점을 들낙거리며 주식관련 책이란 책을 매일같이 탐독하던 때가 있었습니다. 랜덤워크보다는 일정한 패턴의 효율성을 검증하기를 바라면서 말입니다.

여러분, 주식에 과연 상승패턴이 있을까요?, 아니면, 그야말로 제멋대로 가는 랜덤워크일까요? 여기에 대한 저의 대답은 '그럴 수도 있고, 아닐 수도 있다' 이거나 '그런 때도 있고, 아닐 때도 있다' 입니다. 왜냐하면 제가 그동안 주식을 쭉 관찰해 온 결과, 정말로 상승패턴이 있을 때도 있었고, 아닐 때도 많았으니까요. 한마디로 수년간의 직접관찰을 통해 얻은 결론이죠!

2. 상승패턴이 있다면 어떤 경우인가?

그럼, 어떤 경우 상승패턴이 있다고 보고, 어떤 경우엔 또 없다고 봅니까? 라고 묻는다면, 다음과 같이 설명합니다.

주가가 상승추세로 돌아서면 상승패턴이 있고, 하락할 때나 바닥권에서 주도세력이 매집할 때는 상승패턴이 없다라고말입니다.

모든 주식에는 주도세력이 있습니다. 한마디로 차트를 이끄는 돈많고 계획적으로 움직이는 사람들입니다. 물론 이 주도세력도 개인투자자와 똑 같이 투자수익을 목적으로 하겠지요. 그래서 주식을 바닥(쌀 때)에서 사서 주가를 높이 올려서 그들이 아닌 다름 사람들(주로 개인투자자들)에게 살 때보다 훨씬 비싼 가격에 떠넘기도 나올려고 합니다. 

그렇다보니, 이 주도세력들은 주가를 바닥에서 장기간 횡보하면서 다른 사람들이 가지고 있는 주식을 최대한 많이 사 들입니다. 물량이 잘 안 나오면 주가를 올렸다, 내렸다 하면서 공포에 질려 팔게 만들지요. 그들이 계획했던만큼 주식매집이 완료되면 그 동안 싸게 산 주식을 고가에 팔기 위해 주가를 들어 올리게 됩니다.

이렇게 주도세력이 들어 올릴 때 소위 상승패턴이 생길 수 있습니다. 따라서, 매집구간(바닥권)에선 랜덤워크일 수 있지만 상승구간, 즉 주가부양구간에서는 패턴을 가지고 대부분 패턴을 가지고 상승시킵니다. 이 패턴은 각 종목에 포진돼 있는 주도세력(이후, '주포'라고 하겠음)마다 다른데, 비슷한 경우도 많습니다.

예를들면, 가장 급한 경우, 점상한가로 치닫는 경우부터, 양봉/양봉/양봉으로 올리는 것도 있고, 양봉/음봉/양봉/음봉 하는식으로 계단식으로 올리기도 합니다. 이 계단식은 계단의 폭이 길어지는 경우도 있습니다. 예를 들자면 양봉/음봉/음봉/양봉/음봉/음봉 이라던가, 아니면 양봉/음봉/음봉/음봉/양봉/음봉/음봉/음봉 이라던가 하는 식입니다. 

양봉 중간중간에 음봉을 넣는 패턴들이 생기는 이유는 근본적으로는 양봉으로 주가를 올린 후 거기까지 따라붙은 개인투자자들을 털기 위함이겠지요. 

이런 패턴이 반복되는 것을 몇번 보게 되면 어? 다음에는 양봉이 나올 차례네, 하면서 따라 붙는 개인들이 있을 수 있습니다. 저도 많이 해 봤거든요. 그런데, 이것은 맞을 수도 있고, 안 맞을 수도 있습니다. 올릴지 안올릴지는 주포 마음에 달려 있으니까요. 일정한 패턴으로 가면서 올리고, 털고, 올리고, 털고 하다가 마지막 크게 올리기 직전에는 올릴 차례인데, 반대로 하방으로 내리박는 음봉을 만들기도 합니다. 이유는 뻔하겠지요. 개인들이 덜 털렸기 때문에 털고 가기 위해 그러는 겁니다.

'새벽이 오기 직전이 가장 어둡다'라는 말처럼 주포들은 상승직전에 가장 심하게 흔듭니다. 그리고, 개인들이 '아, 이거 안가는가 보다' 또는 심하면 '이 종목에 뭔가 문제가 생겼나 보다'라고 생각하고 빠져 나가면 다음날 언제 그랬느냐는 듯, 무서운 속도로 주가를 들어 올리곤 합니다. 급하게 속도를 내는 것은 개인들이 많이 못 따라오게 할 목적이겠죠. 왜냐하면 주포는 바닥권에서 상승시킬 땐 그들이 주식을 많이 가지고 있다가, 상투(높은 구간)에서는 개인투자자들이 반대로 많이 따라붙어 그들의 주식을 사주기를 원하니까요.

이러한 이유로 상승구간에서는 상승하는 패턴이 있다라고 전 생각합니다. 다만, '계속 이 패턴을 일정하다고 생각하고 무작정 투자하는 것은 위험하다'라고도 첨언드리고 싶습니다. 어차피 이전의 제 주식블로그에서도 언급했듯이 주식은 게임이고 게임은 사람이 서로 상대방을 이길려고 하는것이기 때문에 일정한 패턴을 지속적으로 제공해 개인투자자를 이롭게 할 리가 없기 때문에 너무나 당연한 이치입니다. 

그들이 순간적으로는 일정한 패턴을 보이는 것도 이유있고, 그 패턴을 결정적인 순간에 이탈하여 운영하는 것도 다 이기기 위해 하는 이유 있는 행동이기 때문입니다.  설사,주가 움직임이 랜덤에 가깝다고 해도 그중에서 흐릿한 패턴이라도 찾아야 한다고 생각합니다. 그래야 투자포인트를 찾는 기준을 정할 수 있기 때문이죠. 그러면 언제 투자하는가, 라는 의문이 생길 것입니다. 

3. 상승패턴이 없고 랜덤워크라면 대안은?

방법은 있습니다. 거래량이 많이 들어오고 주가를 부양시키기 시작한 시점부터 관찰하다보면 분명히 어느 선까지는 올려야 주포들이 팔았을 때 최소한의 돈이 되는 구간이 있습니다. 이 때는 흐름 또는 패턴을 보고 바닥권에서 삽니다. 비록 상승하는 날짜를 정확히 맞추진 못할 지언정 '어느선까지는 올라갈 것이다. 아니, 올려야 한다.' 라는 구간이 느껴질 것입니다. 그때 들어가서 그 선까지 올 때까지 기다리는 것입니다. 단, 여기서 아주 중요한 것은 만일을 대비해 손절라인은 꼭 가지고 들어가야 합니다.

이렇게 하면, 결국 가장 확률 높은 구간에서 손절이라는 안전벨트를 메고 가장 효율적인 매매를 할 수가 있다고 봅니다. 위의 내용을 정확히 어떤 매매인지 모르시겠다면 필자의 이전 주식 블로그를 훑어 보시면 아시게 될겁니다. 쉽게 간추려 이야기 하자면 상승하락상승하락의 흐름을 기본적인 패턴으로 가지고 갑니다. 이 때 상승을 노려 하락한 지점에서 사고 이전에 상승했던 폭만큼 오르면 매도하는 것입니다. 나머지는 짧게 조정하고 가는 경우, 길게 조정하고 가는 경우로 나뉘겠지요.

4. 역발상을 활용하자.

주식은 게임이라고 했습니다. 작전을 역이용하는 작전도 때로는 잘 통합니다. 말하자면, 지금까지 상승 준비를 잘 해 온 스토리가 보이는 종목이 양음양음양 이런 식으로 가다가 양음양음음 이렇게 간다면, 즉 이전의 저점을 깨고 내려 갔을 때가 사실은 개인투자자의 지옥입니다. 주포가 올리기 직전이 개인투자자를 가장 힘들게 하여 털게 하는 구간입니다. 이것을 이용하는 겁니다. 매수를 하지 않고 양음양패턴을 지켜보고만 있다가 매수했던 많은 개인들이 예상과 달리 하락구간에서 힘들어 할 때, 그 때 진입하는 것입니다. 결국, 개인투자자가 투자성공을 위해선 다수의 다른 개인들과는 다르게 투자하면 된다고 봅니다. 다수의 대중편에 속해 있으면 주포에게 털릴 수 밖에 없기 때문입니다. 간단하게 이야기 했지만 차트를 보시면서 여기에 해당되는 경우를 지속적으로 찾아 보시며 주포가 그 뒤에 그린 모습들이 어떠했는지를 실감해 보시기 바랍니다.

5. 최고의 기법은 운영방법이다.

주식매매의 방법은 참으로 다양합니다. 하지만, 어렵게 생각하면 한 없이 어렵습니다. 가능하면 단순화 시키고 기준을 정하고 매매에 착수해야 합니다. 위에서 주포가 하단에서 매집을 하고 상승시킬 때 양봉양봉양봉으로 가는 경우도 있고 양봉음봉양봉으로 가는 경우도 있다고 했읍니다. 또, 양봉, 양봉도지, 양봉, 양봉도지 이렇게 가는 경우도 아주 많습니다. 이 양봉 도지에 따라붙을 경우 장대양봉을 먹을 확률과 아니면, 음봉으로 하락해서 손실 볼 확률 두가지가 존재합니다. 이 때 이런 투자방법도 가능합니다. 상승한다에 베팅을 하되, 투자금의 30% 혹은 절반만을 매수하고, 다음날 상승하면 매수한 금액만 수익실현하고, 하락하면 남은 돈으로 가능하면 음봉 종가에 삽니다. 이때에도 더 하락할 수도 있으므로 처음에 30% 매수했으면 그다음엔 남은 투자금의 50%를 사고, 그다음날 더 하락하면 투자금 전부를 투자하는 겁니다. 물론 여기서 더 떨어질 수도 있지만, 이 때는 손절라인을 정하고 이탈하면 손절해서 자금을 지켜야 합니다. 분할매수방법이 잘만 활용하시면 상당한 기법이 될 수 있습니다. 

물론, 이러한 경우는 최소한 이정도까지 오면 더 떨어지기 힘들다 하는 경우에 주로 사용하시면 빛을 발할 수 있을 겁니다. 이러한 경우가 그럼 도대체 어떤 경우인데요? 반문하실 수도 있을 것같아, 한가지 예를 들겠습니다. 주식의 흐름 중에 밑에서 바닥을 다진후 상승하기 시작한 장대양봉에 대량거래량을 터뜨린 후 하루 쉬려는 듯이 양봉도지를 그리는 유형은 누가 봐도 올리는 모양을 갖춘 것인데, 여기서 다시 하락을 시킨다는 것은 목적지로 가긴 하되 같이 가기 싫은 개인투자자들을 떨어트리기 위한 의도임이 적나라하게 보여집니다. 이런 경우 대부분 개인을 털기위해 하락시킨다 해도 더 이상 하락을 안하고 지켜주는 가격이 있습니다. 그것은 바로 그들이 본격적으로 상승을 시작했던 장대양봉의 시작가 부근입니다. 물론, 이 선을 깼다가 다시 올라오는 경우도 있습니다. 이것 역시 이 라인을 기점으로 투자하는 개인들까지 털기 위함이겠지요. 주식은 이처럼 작전에 작전을 모두 활용하는 것입니다. 그래서 이것에 대한 좋은 방법은 가능하면 종가를 기준으로 잠시 이 기준점을 깼더라도 종가에 지켜 주면 그 때 마지막 남은 돈을 투입시키는 작전도 훌륭합니다. 개인적으로 봤을 때, 이런 경우 확률이 아주 높았습니다. 개인투자자들이 마지막까지 마음 졸이고 이것만은 안깨갰지 했던 라인을 주포가 깨고 내려 갔다가, 종가에 다시 그 가격을 회복시켜 주었다면 투자의 가치가 있는 구간입니다.

맺는말

지금까지 상승패턴, 아니면, 랜덤워크 등등을 언급하며 이야기 했던 것들은 모두 결국 주식을 잘 하기 위한 노력의 일환이라고 할 수 있습니다. 몇가지의 주제를 가지고 주식투자를 효율적으로 할 수 있는 방법들을 찾는 시간을 가져 봤습니다. 그 방법이 패턴이든, 주가가 랜덤워크라서 거래량을 보고 진입구간을 찾는다든지 하는 방법과 작전에 맞대응하는 작전을 구사하는 역발상 투자 등등 이야기를 해 봤습니다. 또한, 아무리 훌륭한 기법이 있드라도 운영방법이 좋지 않다면 절대로 투자에 성공할 수 없다고 생각합니다. 이 글은 주식을 이제 막 시작하는 분이나 주식을 조금은 해 봤는데 기법이 부족하다고 느끼며 기법을 찾고 계시는 분들이 보신다면 다소 도움이 되지 않을 까 생각해 봅니다. 아무쪼록 주식시장에서 성공하는 투자 하시길 바랍니다.

Mansur

재건축 아파트를 투자할 때 핵심 투자포인트는 좋아질 곳을 미리 분석해서 남들보다 한발 앞서 선점하는 것입니다. 그래서 이번에는 투자에서 가장 중요한 좋아질 가능성을 미리 예측할 수 있는 방법들을 알아 볼려고 합니다.

재건축아파트에 투자할 때 많이 오를 수 있는 아파트의 기준이 되는 요소들은 어떠한 것들이 있는가? 다시말해 투자수익성이 높은 재건축 아파트는 어떠한 기준을 보고 투자수익률을 판단할 수 있는지, 또 그러한 요소들이 어떠한 현상을 보일때 수익성이 좋을지를 예측하는 방법에 대해 알아 보기로 하겠습니다.

재건축 아파트 사업은 대부분 관리처분계획 인가가 나고, 철거까지 진행된 사업장들은 투자의 불확실성이 사라졌기 때문에 거래가 활발히 진행되곤 합니다. 그러나, 이런 재건축아파트들은 불확실성은 사라진 대신에 진행이 이미 많이 되었기 때문에 가격 또한 많이 올라 있는 것이 단점입니다. 즉, 아무리 가격이 오르는 것이 확연하게 보여도 그 가격으로 사면 투자수익률이 높지 않으면 아무 소용이 없습니다.

초기 단계에 재건축사업장을 찾는 투자자들이 늘어나면 부작용이 생기기도 합니다. 애초 수익이 1억원은 날 것으로 예상하고 투자했으나 막상 뚜껑을 열어보니 2000만원 혹은 1000만원밖에 되지 않는다면 맥이 빠질 것입니다. 투자현장에는 말도 안되는 이런 일들이 종종 일어납니다. 특히 수익성을 꼼꼼히 따져 보지 않고 주변인들의 말만 믿고 일명 "묻지마 투자"를 감행하기 때문입니다. 그럼 지금부터 이러한 난감한 실수를 하지 않을려면 어떠한 단계를 밟아야 할 지에 대해 알아보겠습니다. 

먼저 진행된 인근 재건축사업을 벤치마킹합니다.

- 대지지분이 높은가?

정말로, 사업이 시작되기 전에 투자수익성을 계산해 내는 것이 가능할까요? 예, 가능합니다. 우리는 이미 이전의 제 블로그에서 설명했듯이 분담금 계산방법과 세대당 평균 대지지분을 활용하는 강력한 방법을 알고 있습니다. 방법은 바로 동일 지역 내의 다른 재건축사업장을 기준으로 비교분석을 통해 투자 수익서의 윤곽을 미리 예측하는 것이 가능합니다.

그럼, 동일지역 내 다른 재건축 아파트와 어떤 것들을 비교 분석해야 할까요? 예, 바로 세대당 평균 대지지분입니다. 이것은 총대지면적을 세대수로 나눈 것인데, 투자수익성을 개략적으로 가늠하는 데 유용합니다. 어떻게 분석하냐면 세대당 평균 대지지분이 비교적 높고, 전체 물량 중에서 일반분양 물량이 차지하는 비율이 많을수록 분담금이 적어지며, 분담금이 줄어 든다는 이야기는 사업성이 좋아져 투자 수익률이 높아진다는 것입니다. 대체로 일반분양 물량이 기존 세대수 대비 80%를 넘으면 사업성이 좋다고 보면 됩니다.

이것은 두개의 비교대상중에 다른 요건들은 모두 비슷할 경우에 해당하는 것입니다. 그러나, 만약 다른 요소 중에 서로 차이가 있는 것이 있다면 여러 요인들을 함께 고려해야 합니다. 예를 들어 일반분양가가 차이가 있다면 일반분양가가 높은 곳이 분담금이 상대적으로 적어지므로 투자효율이 높아질 것입니다. 여기서 우리는 두가지를 알았습니다. 분담금을 낮춰 투자수익성을 높일 수 있는 요인은 세대당 평균대지지분이 높은 것이, 일반분양가가 높은 것이 비교적 투자수익성이 높다는 것을 알 수 있습니다.

- 공사비는 높은가?

'공사비'는 다른 말로 바꾸면 '순수건축비'라고 할수 있습니다. 앞서 우리는 조합원건축원가는 '순수건축비(공사비) + 기타사업비'라는 거을 알고 있습니다. 만약 공사비가 높아진다면 조합원건축원가가 증가하게 되어 조합원분담금(=조합원건축원가 - 조합원 일반분양기여금액)이 커지게 되므로 결국 수익성이 떨어지게 됩니다.

따라서, 공사비를 투자수익성의 지표로 삼을 수 있는 것입니다. 

- 타사업장을 참고하면 분담금 예측이 가능하다.

타사업장의 동일 평수에 대한 분담금을 산출하고, 해당 사업장의 분담금도 비슷할 것으로 예측할 수 있습니다. 그럼, 그에 따른 분담금 계산사례를 들어 분담금 예측방법을 구체적으로 알아 보기로 합니다.

재건축 분담금은 조합원 건축원가에 일반분양기여금액을 더해주면 산출됩니다. 산출에 대한 좀 더 자세히 알고 싶으시면 제 블로그 중 "조합원건축원가로 분담금 계산하기" 를 참조하시면 되겠습니다.

그럼, 지금부터 타 사업장을 참고하여 해당 사업장의 분담금을 예측해 보기로 하겠습니다.

예를 들어, 타 사업장의 34평형 아파트의 관리처분계획 상 평당 공사비는 420만원이면, 건축하기 전인 해당 아파트의 공사비는 500만원정도 예상된다고 하면, 해당 사업장의 순수건축비는 다음과 같이 산출될 수 있습니다.

34평형 순수건축비 = 평당공사비 X 계약면적
                         = 500만원 X 55평
                         = 약 2억7,500만원

그럼, 기타사업비는 바로 나옵니다. 순수건축비의 33%로 계산되면 되니까요. 

기타사업비 = 34평형 순수건축비 X 33%
               = 2억7500만원 X 33%

               = 약 9,075만원

그다음, 조합원 건축원가는 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 다음과 같습니다.

34평형 조합원 건축원가 = 34평형 순수건축비 + 기타사업비
                                = 2억7500만원 + 9,075만원
                                = 약 3억6,575만원(a)


조합원건축원가가 산출되었으니, 이제 일반분양기여금액을 산출해 보겠습니다.

예를 들어, 해당 아파트를 소유하고 있는 김모씨의 아파트는 27평형(전용65.34㎡)에 대지지분이 20.06%라고 칩시다. 그런데, 이 아파트의 기부체납률이 주변의 아파트와 같은 12.5%라면, 김모씨의 기부체납면적(약2.5평)을 빼고 남은 대지지분은 약17.55평입니다. 새로 짓게 될 아파트의 용적률 250%를 적용한다면, 완공 후 김모씨가 소유하게 될 34평 아파트의 필요 대지지분은 13.25평이면 되므로 17.55평에서 이 13.25평을 제하고 남은 4.3평이 일반분양에 기여하는 대지지분이 될 것입니다.

위 내용을 간략하게 산식으로 표현하면 다음과 같이 될 것입니다.

일반분양 기여 대지지분
= 보유대지지분 - 기부체납면적 - 34평형 조합원분양 필요 대지지분
= 20.06평 - (20.06평 x 12.5%) - 13.25평

= 약 4.3평

이제, 일반분양기여금액을 구할려면 일반분양에 기여하는 대지지분에 일반분양수익을 곱해 주면 된다는 사실을 우리는 이미 알고 있으므로(더 자세한 내용은 "조합원건축원가로 분담금 계산하기"를 참조하시면 됨), 일반분양수익을 계산해 보겠습니다. 일반분양수익은 일반분양가에서 순수건축비를 빼면 됩니다.  해당 아파트의 평당 분양가는 3000만원은 넘을 것으로 예상되므로 34평형(전용84㎡)의 일반분양가를 10억원이라고 가정해 봅시다. 그러면 일반분양수익은 다음과 같이 계산될 것입니다.

일반분양수익 = 34평형 일반분양가 - 34평형 순수건축비
                  = 10억원 - (500만원 x 55평)
                  = 약 7억2500만원

따라서 대지지분 1평당 일반분양수익은 위 일반분양수익을 34평형 필요대지지분인 13.25평으로 나누어 주면 됩니다.

대지지분 1평당 일반분양수익 = 일반분양수익/34평형 필요 대지지분
                                       = 7억2500만원/13.25평
                                       = 약 5471만원

결국, 일반분양기여금액은 위에서 이미 계산했던대로 일반분양 기여 대지지분이 4.3평이었으므로 여기에 대지지분 평당 일반수익인 5471만원을 곱해 주면 약 2억3525만원이라는 금액이 나오게 됩니다. 이것을 계산식으로 표시하면 다음과 같습니다.

일반분양기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 일반분양 기여 대지지분
                        = 5471만원 x 4.3평
                        = 약 2억3525만원(b)

여기까지 잘 따라 오셨다면, 집중력에 찬사를 보냅니다. 비로소 조합원건축원가와 일반분양기여금액이 산출되었으니, 분담금 계산 공식대로 조합원건축원가에서 일반분양기여금액을 빼 주시면 됩니다.

조합원 분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액
                   = 3억6575만원 - 2억3525만원
                   = 약 1억3050만원

결국, 새로 짓는 해당 아파트의 분담금은 약 1억3050만원 정도 된다는 것을 동일지역 다른 아파트를 참고하여 위와 같은 방법으로 계산해 낸 것입니다. 뿌듯하지 않습니까? 지금까지 타 사업장을 참고로 한 분담금 예측방법이었습니다.

일반분양가가 높은지 확인합니다.

일반분양가가 중요한 투자수익성 판단기준이 될 수 있습니다.

앞서서 언급했던 투자수익성 판단 기준인 세대당 평균 대지지분이 낮고 공사비용은 높은데도 불구하고, 일반분양가가 동일지역의 비교대상 아파트보다 훨씬 높다면 얘기는 달라집니다. 이렇게 되면 일반분양수익도 늘어나고 조합원들의 일반분양기여금액이 많아지게 됩니다. 일반분양기여금액이 커지면 "조합원분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액"의 산식에서 볼 수 있듯이 조합원들의 분담금이 줄어들게 됩니다. 아시다시피 분담금이 적어지면 투자수익성은 좋아지게 되는 것입니다.

따라서, 수익성 판단기준의 또다른 주요 요소로 일반분양가가 높은지를 확인하는 것도 매우 중요합니다.

기부체납율을 확인합니다.

기부체납은 민간인이 국가에게 무상으로 재산의 소유권을 이전하는 것으로, 아파트를 지을 때 조합들은 대지의 일정비율을 국가에 기부체납하는 것이 관례입니다. 이 기부체납의 비율이 많고 적음에 따라 투자수익성에 영향을 미칩니다. 조합원분담금 계산식이 '조합원분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액' 임을 익히 알고 계실 것입니다. 

계산식을 통해, 일반분양기여금액이 적어질수록 분담금은 늘어나게 되는 것을 알수가 있습니다. 조합원이 보유하고 있는 대지지분의 일부를 기부체납한 후 남은 대지지분으로 분양받을 아파트를 짓고 일반분양 기여를 하게 됩니다. 그런데, 기부체납액이 많아지게 되면 상대적으로 일반분양기여금액이 줄어들게 돼 조합원분담금이 늘어납니다. 조합원분담금이 늘어나는 것은 사업성, 즉 투자수익성이 떨어진다는 의미입니다.

따라서, 기부체납비율을 체크하는 것이 사업성 여부를 판단하는 데 유용한 지표가 되기도 합니다.

용적률을 확인합니다.

용적률이란 건물을 높이 올리면 올릴수록 늘어나는 것입니다. 이것은 아파트 세대수가 늘어난다는 것이고 세대수가 늘어나게 되면 아파트를 짓는데 들어가는 세대당 필요지분이 그만큼 줄어들게 됩니다. 역시 조합원분담금 계산식 '조합원분담금 = 조합원건축원가 - 조합원 일반분양기여금액' 에 대입해 본다면 일반분양기여금액은 더 높아지게 되는 것을 알수 있습니다. 

이해를 돕기 위해 조금더 설명한다면, 세대당 일반분양기여대지는 조합원 총보유대지지분에서 기부체납액과 건물 완공 후 분양받을 아파트의 필요대지지분을 빼고 남은 대지를 말합니다. 즉, '일반분양기여대지 = 총보유대지 - 조합원분양분필요대지 -기부체납대지'의 계산식이 성립합니다. 용적률이 높아지게 되면 조합원분양분 필요대지 비율이 낮아지게 되므로 일반분양기여대지가 그만큼 많아지게 되고, 이것은 다시 조합원분담금을 줄여 주는 역할을 하게 되는 것입니다.

따라서, 용적률이 얼마나 높은가에 따라, 투자수익성이 얼마나 좋아질 지를 판단하는 기준이 될 수 있습니다.

맺는말

이상과 같이 재건축투자를 하는데 있어 우리가 남들보다 발빠를게 해당 물건을 선점할 수 있는 방법을 알아 보았습니다. 좋은 투자 대상물을 선점하기 위해서는 무엇보다 확실한 계산을 바탕으로 한 정확한 예측이 선행되어야 가능할 것입니다. 그 어느 투자보다도 거액의 목돈이 투입되는 재건축 투자사업의 성공투자를 위해서는 소문만 믿고 따라붙는 일명 '묻지마 투자' 같은 것을 해서는 소중한 자산을 지킬 수 없을 것입니다. 위에서 제가 소개해 드린 방법대로 항목별로 투자수익성에 영향을 미치는 요인들을 종합적으로 따져 보고 분석하여 일취월장하는 투자, 실패가 없는 투자 꼭 이루시길 기원합니다. 

Mansur

*참고자료 : 돈되는 재건축 재개발/ 이정열 저

주식투자에는 여러가지 방법이 있습니다. 너무나 여러가지라서 종종 많이들 더 어렵게 느껴지기도 합니다.  그렇지만 모든 방법에 적용되는 기본이라는 것은 주식투자에도 있다고 봅니다. 그 기본이 무엇인지 차트를 하나 보면서 이야기를 이어 나가겠습니다. 이해를 돕기 위해 목차부터 정하겠습니다.

■ 목     차 ■

투자의 방법
주가 상승 전 만들어지는 패턴
패턴 맹신은 금물, 손절 각오하고 매수
주도세력의 움직임
주식 어디서 매수해야 하나?

투자의 방법

저는 우선 차트를 봅니다. 차트를 보는 이유 중에 가장 큰 이유는 현재의 주가 위치가 큰 흐름상 어디에 와 있는지를 확인하기 위함입니다. 그리고 스윙투자를 하기 위해서 좀 더 세세하게 움직임을 관찰하기도 합니다. 여기서 스윙투자는 주식 매수후2~3일 혹은 일주일 정도를 이야기 합니다. 세세하게 관찰한다는 의미는 일봉을 좀더 작게 쪼개 분봉으로 들여다 본다는 것입니다. 그럼 투자 방법을 이야기 하기 위해 차트를 하나 가져 오겠습니다.(차트는 아래로 쭉 스크롤 하면 보실수 있음)

주가상승 전 만들어지는 패턴

주가가 상승하기 전에는 항상 바닥을 다집니다. 그 바닥은 주도세력의 매집이 이루어 지는 구간이죠. 보통 바닥은 외바닥(V자)이 될 수도 있고 쌍바닥(W자)이 될 수도 있습니다. 뭐, 가끔 삼중바닥(VVV)까지도 나오는데, 가장 많이 나오는 것이 쌍바닥입니다. 위의 차트에서도 보이지만, 연속되는 장대양봉으로 올리기 전에는 항상 쌍바닥을 그리고 있습니다. 물론, 이것이 아주 정석대로 쌍바닥을 그렸으니, 이젠 무조건 올려야 해! 그런 것은 없습니다. 설사 쌍바닥을 그린다 해도 조금씩 변화를 주어 헷갈리게 하는 것이죠. 

패턴 맹신은 금물, 손절을 각오하고 매수

제 주식 블로그 1편에서 언급했듯이 주식은 게임이고, 전쟁입니다. 모든 차트의 변화는 주도세력이 그들의 수익을 위해서 할 수 있는 모든 방법을 동원하여 움직이는 행동들의 결과물인 것입니다. 따라서, 바닥권에서는 차트의 모양이 은연중에 너무 속보이게 만들어 졌다싶으면 다소 일그러 뜨리기도 하고, 또 상투에서는 일부러 좋은 차트의 흐름을 만들어 개인투자자들이 매수하도록 속이기도 합니다. 상투에서 물량을 떠 넘겨야 되는데 안 사주면 그들의 목적을 이룰 수 없으니까 말이지요.

바닥권에서는 가능하면 매집을 W패턴으로 잘 하고 점잖게 올릴 때도 있지만, 그런같기도 하고 아닌같기도 하게 모양을 만들기도 하며, 심지어는 올리기 직전에 패턴을 만들었는데 다음날 다시 한번 하방으로 2~3% 내지는 4~5% 크게 하락을 준 뒤 올리는 경우도 있습니다. 개인투자자들을 털기위한 것이지요. 이게 소위 말하는 마지막 털기라고 하는데, 그들은 매집을 잘 했는데, 문제는 개인투자자가 따라붙은 것은 싫어 합니다. 그들의 목적을 달성하는데 장애요인이 되기 때문입니다.

주도세력의 움직임

주도세력의 목적은 개인투자자들의 물량을 바닥에서 싼 가격에 받아서 크게 올린 뒤 높은가격으로 개인투자자들에게 처분하는 것입니다. 그런데, 개인투자자가 아래에서 많이 따라 붙으면 그들이 올릴 때 수익실현을 하게 되어 그 물량을 주도세력이 떠 안기 때문에 주도세력의 당초 목적을 달성하지 못하게 되는 것입니다. 그들의 목적이 개인투자자의 목적과 똑같습니다. 싸게 사서 비싸게 파는 겁니다. 그래서, 바닥에는 매수했던 개인투자자들의 물량을 털기 위해 쉽게 올려주지 않고 여러가지 방법으로 흔들다가 대부분의 개인이 털고 나면 순식간에, 그것도 개인이 따라붙을 틈을 안주고 아주 빠른 속도로 올리는 경우가 많습니다.

주식, 어디서 매수해야 하나?

자, 그럼 과연 개인투자자는 어디에서 사야 할까요? 기준을 가지고 가야 합니다. 어차피 우리는 주도세력이 언제 올릴지 정확히 예측하기는 힘듭니다. 왜냐하면, 그들의 마음이니까요. 하지만 우리가 할 수 있는 최선의 방법은 있습니다. 길목을 지키는 것이지요. 매복 작전입니다. 물론, 이 길목도 가끔은 빗나갈 때도 있지만, 가장 확률이 높은 것은 분명합니다. 

길목을 지켰다가 올리는 흐름이다라고 생각되면 사고, 예상대로 가면 홀딩하다가 전고점부근에서 욕심을 비우고 수익을 챙기고 매도합니다. 반면, 예상외로 하락한다 싶으면 기준라인을 정해놓고(추세저점 또는 기준양봉저점) 그 선을 이탈하면 파는 것입니다. 

그럼, 어떤분은 왜 오르면 추세 이탈할 때까지 가지고 가지 왜 팔아요? 라고 반문하는 분이 계실 수 있습니다. 물론, 그대로 상승시켜 크게 수익을 챙길 수 있으면 그게 가장 좋은 방법일 겁니다. 하지만, 필자의 경험으로는 쉽게 올려 주는 경우가 거의 없습니다. 마구 흔들어 대다가 개인들이 지쳐 모두 나갈 때 쯤, 시장의 관심이 식을 무렵 급하게 올려 버립니다. 또, 어떤분은 흔들어도 결국 올릴 껀데, 그냥 들고 가면 안되냐구요. 

그렇지 않습니다. 개인이 세력의 물량을 대충 짐작은 하드라도 정확히는 파악하기 힘듭니다. 아니, 파악할 수 없다고 보는 것이 정확합니다. 그러나, 주도세력은 개인투자자의 물량을 훤히 꿰뚫고 있습니다. 단순합니다. 그들 물량 빼고 다 개인물량이니까요. 그래서, 주식은 태생이 개인에게 불리한 게임입니다. 그들은 개인물량이 나와야 올리지, 나오지 않는다면 정말 악날한 움직임을 반복할 것입니다. 개인들이 산 가격 훨씬 밑으로 떨어트려 시퍼렇게 멍든 차트를 보며 개인들이 마음고생하다 도저히 버티지 못하고 나가게 만듭니다. 쉽게 말해 개인물량을 훤히 들여다 보며 털릴 때까지 흔드는 것이죠. 

다시한번 어디에서 매수하고 어디에서 팔아야 하는지 말씀드리겠습니다. 제가 이야기 했듯이 길목에서 사고 전고점부근에서 파시면 됩니다. 그다음엔요? 이 방법을 계속하는 겁니다. 이것이 제가 말씀드릴 수 있는 제1의 기법입니다. 여기에도 두가지 방법이 있습니다. W 를 그릴 때 두번째 바닥에서 매수했다가 바닥을 이탈 하면 파는 방법입니다. 또하나의 방법은 쌍바닥을 그린 주가가 전 고점을 돌파한 후 그 돌파지점을 지켜 줄려는 움직임이 포착될 때 매수했다가 고점 돌파후 상승폭이 쌍바닥을 완성하고 상승한크기만큼 오르면 매도하는 겁니다.

바로 위의 그림 왼편을 보시면, 맨 밑의 검은색 선 부근(매수A)에서 매수했다면, 전고점 부근(매도A)에서 매도하시면 됩니다. 다시 2차로 전고점을 지켜준다면 매수B지점에서 매수, 매도B지점에서 매도하시면 됩니다. 물론, 두 경우 모두 라인을 이탈하면 당연히 매도(손절)해야 합니다. 그래서 손절해야 할지 말아야 할지를 결정하기 위해서는 움직이는 모양을 주의깊게 살펴야 합니다. 분봉을 열어놓고 조금더 세부적으로 추세를 예측해야 합니다.

왼편의 모양은 이미 진행되어서 그렇다치고, 그럼 우측의 모양이 아직 미완성돼 있는 것을 보실수 있습니다. 다음 그림이 어떻게 될까요? 오를까요? 내릴까요? 제 경험에 의하면 2등분 검정색 선 최상방향을 터치합니다. 거기까지 가든, 아니면 더 올라가든 터치는 하기 때문에 신뢰성이 아주 높다고 봅니다.

 그런데, 문제는 바로 올리느냐, 아니면 또 여기까지 붙은 개인들을 털어내기 위해 꼼수를 써서 한번 더 털고 가느냐 하는 문제만 남아 있습니다. 내일부터 한번 지켜 보시지요. 분명히 더 가야 합니다. 이렇게 말씀드리는 이유는 그들이 지금까지 바닥권에서 나름대로 개인들을 털며 작업해 놓은 목적을 실현하기 위해서는 갈 길이 아직 남아 있기 때문이죠.

자, 그럼 오늘은 여기까지 하겠습니다. 성투하는 하루 되시기 바랍니다.

Mansur 

※ 본 글은 투자에 대한 필자의 의견이며, 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있음을 밝혀 둡니다.

언제나 정책의 화두로 떠오르고 있는 부동산가격, 특히 집값 상승을 잡는 것이 쉬운게 아닌가봅니다. 새로운 정부가 들어설 때마다 정책내용 중 꼭 들어 있는 부동산 정책이죠. 아파트 가격상승을 막기 위해 현 정부가 대출규제와 중과세 등의 각종 부동산 억제정책으로 아파트 투자가 어려워지자, 투자자들은 상대적으로 대출규제 영향이 없는 지식산업센터 투자로 많이 옮겨 갔습니다. 그래서, 이번엔 제가 직접 투자를 하고 있는 주식산업센터 투자관련 이야기를 해 볼려고 합니다. 먼저 목차부터 한 번 보겠습니다.

■목    차 ■

1. 주식산업센터란?
2. 어떻게 투자하는가?
3. 취득세 납부
4. 지식산업센터 투자 장점
5. 투자 시 주의점
6. 맺는말

1. 주식산업센터란?

주식산업센터란 아파트형 공장을 말합니다. 재래식 공장에서 아파트형 공장, 아파트형 공장에서 다시 지식산업센터로 명칭이 바뀐 것이죠. 모양은 아파트형공장이나 지식산업센터나 같은데 아파트형 공장이 이름만 지식산업센터로 바뀐 겁니다. 옛날 공장하면 떠오르는 것이 무엇인가요? 예, 연기나고 시커멓게 그을린 굴뚝이 연상될 것입니다. 예전에는 굴뚝형 재래식 공장에서 말 그대로 아파트 모양으로 바뀐 현대식 공장이라고 말할 수 있습니다. 보시면 아시겠지만 옛날 재래식 굴뚝공장에 비하면 너무나 세련된 모습을 보면 이것이 공장인지 사무실전용의 빌딩인지 구분이 안 갈 정도로 깨끗합니다. 아파트형 공장이라고 해서 공장만 있는 것은 아니고 사무실과 공장이 모두 가능하며 기숙사도 구비되어 있습니다. 주로 금형, 사출같은 좀 무거운 물건을 취급하는 공장은 업무의 특성상 건물 지하나 저층에 위치하는 경향이 있고, 그밖의 일반제품을 취급하는 제조, 판매, 유통업은 중간층에, 그리고 사무실과 기숙사는 건물의 상층에 위치하는 경향이 있습니다. 그리고, 요즘의 지식산업센터는 주차장에 차를 세워두고 엘리베이터로 올라가는 것이 아니라, 사무실 또는 공장 앞까지 승용차로 바로 올라 갈 수 있게 돼 있어 너무 편리합니다.

2. 어떻게 투자 하는가?

1) 물건분석

모든 투자가 그렇듯이 투자를 잘 하기 위해선 우선 좋은 물건을 싸게 사면 되는 것입니다. 그럼 우선 좋은 물건인가를 봐야 하겠죠? 시공사가 지식산업센터 건물을 짓기 시작하면서부터 여러 분양대행업자들을 통해서 분양을 시작합니다. 분양계약을 하기 전에 먼저 사고싶은 지식산업센터가 입지가 좋은지, 교통은 어떤지, 환경은 좋은지, 일하기 편리한지, 직원들이 출퇴근 하기는 좋은지 등등을 따져 봅니다. 지금 당장 조건이 미완성이라 해도 미래의 조건이 나아질 수 있다면 그것 역시 투자의 매력이 있을 것입니다.

2) 자금계획

부동산을 대출없이 사는 사람은 아마 거의 없을 겁니다. 좋은 물건을 골랐으면 자금은 어떻게 마련할 것인지, 자금계획을 세워야 할 것이니다. 대출은 얼마를 할 것이면, 내 돈은 얼마가 들어갈 것인지 사전에 알아 봅니다. 이 때는 알아 보기만 하고 은행과의 정식 대출약정은 아래와 같이 계약을 하면서 진행해도 됩니다.

3) 분양계약

분양대행사와 분양계약을 합니다. 이때 계약금은 본인의 돈으로 내는데, 계약시 전액을 지불하지 않아도 되고 예치금만 낸 후 나머지 금액은 나중에 계좌로 송금하면 됩니다. 분양계약시 매수금액은 총 7회에 걸쳐, 지불하는데 이것은 모든 계약이 동일한 것은 아니고 분양사마다 다를 수도 있습니다.

4) 중도금 납부
필자의 경우는 계약금 10% 본인자금, 중도금 10%씩 총 5회에 걸쳐 50%를 은행대출금으로 지급, 나머지 잔금40%는 은행대출금 30%와 본인자금 10%가 함께 들어가서 최종적으로 자금투자가 마무리 됩니다. 계약 시 분양대행사에서 비교적 저렴한 금융기관들을 알려주는데, 그중에 적당한 은행을 골라 부동산 담보대출 담당(저의 경우는 부지점장이었음)과 정식으로 대출 및 상환계획을 논의한 후 대출약정을 합니다. 약정하기 전에 해당 은행에서는 대출받는 자의 신용상태 등을 조회한 후 최대 받을 수 있는 금액이 부동산의 몇 프로까지 받을 수 있는지 계산해 보고 대출 비율을 결정합니다. 신용등급에 따라 다르지만 보통 80%를 받습니다. 융자한 돈은 예를 들어 5억짜리 지식산업센터를 매수한다면 4억을 융자로 해결하는 셈입니다. 본인 돈은 1억이면 됩니다. 단, 4.6%의 취득세와 법무비용 등 여분의 돈은 조금 더 필요합니다.

5) 잔금 납부
제1 약정은행(중도금 대출은행)에서 비교적 대출이율이 낮은 은행을 골라 대출약정을 하고 제1약정은행의 대출금을 이월해 오면 제1약정은행과는 거래가 끝나는 것입니다. 왜냐하면 잔금을 내주는 은행이 최종적으로 대출금 전액(제1은행 대출이월금 + 잔금대출금)을 대출해주는 셈이 되며, 앞으로 총 대출액에 대한 이자도 최종 대출은행에서 받아 가게 됩니다. 

3. 취득세 납부

법무법인과 협의하여 취득세를 지불합니다. 취득세는 총 4.6%인데, 본인이 직접 사용할 경우에는 50% 감면해 주는데, 임대업을 하는 투자자들은 4.6%를 모두 지불해야 합니다. 임대업 투자자라고 해도 보통 처음에 계약할 때는 실 거주하는 형식으로 2.3%만 먼저 냅니다. 이때는 법무법인에게 내면 됩니다. 이후 임대차 계약을 하면 바로 임대사업자로 전향하고 나머지 2.3%의 취득세를 해당지방행정관청, 저 같은 경우는 시청에 내면 됩니다.

4. 지식산업센터 투자의 장점

지식산업센터는 아파트와는 달라 가격의 오르내림이 아파트처럼 심하지는 않습니다. 아파트분양처럼 급격하게 올라서 투자수익이 1억, 2억씩 눈에 띄게 생기는 것은 아닙니다. 다만, 급격하게 오르는 일은 없지만, 대부분 시간이 흐르면 분명 오른다는 것이 지식산업센터입니다. 결국 분양가가 최저가가 되는 것입니다. 놔두면 시간이 해결해 주는 것이죠. 저 같은 경우도 지식산업센터 분양을 받은 것이 2020년1월부터 입주기산점으로 해서 1년4개월 정도가 돼 가는데, 한 두달 전에 시세를 알아 봤는데, 약 30% 가까이 올라 있었음을 알았습니다. 이정도면 투자수익 나쁘지 않죠? 물론, 여기에서 취득세및 매도시 양도세 등 투자비용이 좀 빠질 겁니다.

5. 지식산업센터 투자시 주의점

지식산업센터 투자 시 어려운 점도 있긴 합니다. 건물이 완공된 후 입주할 임차인을 못 맞추면 공실기간동안의 은행 대출이자와 관리비를 본인자금으로 갚아나가야 합니다. 저의 기역으로는 이때가 가장 힘든 구간이었던 것같습니다. 6개월 동안의 대출이자와 관리비를 직접 부담해야 했으니까요. 당시엔 코로나 위기까지 겹쳐 임차인 구하기가 더욱 힘들었지요. 결국은 서둘러 임차인을 맞추다 보니까 기대에 못 미치는 임대료로 월세를 주게 됐습니다. 지식산업센터 투자는 가장 중요한 구간이 임대인 것같습니다. 이 구간을 슬기롭게 즉, 상황이 안 좋으면 좀 저렴하게 빨리 임대를 하던가, 좀 늦더라도 제가격을 받을 수 있다는 확신이 있고 버틸 수 있다면 끝까지 버티던가 해야 합니다. 버티다가 다른 매물이 더이상 없으면 높은 금액을 받을 수도 있습니다. 저 같은 경우는 최고 늦게 최저가로 주고 말았네요. 결국 임대로는 별로 재미를 못보고 그저 은행 대출이자를 충당하는 정도에 만족하고 있습니다.

맺는말

지식산업센터, 투자 해보니 별로 어려운 것은 없습니다. 좋은 물건 잘 고르고, 자금계획만 잘 세우시면 누구든지 가능합니다. 위에서 서술했다시피 자기자본은 약 25%(제반비용포함)이하로 살 수 있습니다. 5억짜리면 약 1억3천 정도의 자금으로 투자할 수 있다고 보시면 되겠습니다. 지식산업센터는 가격이 하락하는 일이 거의 없다고 합니다. 사 놓으면 조금씩 오르긴 하지만 지속적으로 오른다는 사실이 매리트가 있는 것같습니다. 모든 부동산이 비슷하겠지만, 특히 지식산업센터는 자금과 시간투자 이것만 할 수 있다면 매력있는 투자 중 하나라고 봅니다. 이번에는 저의 투자 경험담이었습니다. 투자를 계획하고 있는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 혹시 문의가 필요하신 분은 댓글 달아 주시면 답변 드리겠습니다.

Mansur

앞으로 이 블로그의 주식 편에서는 저의 주식매매에 관한 이야기를 진솔하게 전개해 나가려고 합니다. 아울러 제 경험이 이제 주식의 세계에 첫발을 내딛는 주린이님들께 주식을 이해하고 매매하는데 도움이 될 수 있기를 바랍니다.
그럼, 이글의 목차부터 살펴 보겠습니다.

■ 목    차 ■

▶ 주식매매의 동기

▶ 매매방법 연구

▶ 주식매매의 성과
▶ 주식매매의 한계를 느끼며
▶ 주식매매의 핵심
▶ 주식매매의 실체

▶ 주식매매, 작지만 중요한 팁

▶ 맺음말

주식매매의 동기

제가 주식매매를 시작했던 때가 2005년도 쯤 되었던 것으로 기억합니다. 연수로는 상당히 오랜 시간이 된 것같지만, 실제로 주식을 제대로 연구하면서 한 것은 약 5~6년 정도 된 듯합니다. 처음엔 단순한 마음으로 주식시장의 달콤한 열매에 빠져 들어가 주식을 시작하게 됐고 퇴직을 한 지금까지 주식을 하고 있습니다.

한때는 직장에서 퇴사한 후 전업투자를 하기고 마음먹고 집중해 본 기간도 있었지요. 그런데, 수익이 꾸준하지 않아 생활이 안됐습니다. 결국 너무 힘들어 중도에 포기 했었습니다. 결국 전업투자를 접고 회사생활을 다시 시작할 수밖에 없었습니다. 직장생활을 하는 중에도 간간히 주식매매의 비법은 없는 것일까 하고 생각하곤 했습니다. 그러다가 퇴직하기 3~4년 전부터 끝내 미련을 못버리고 소액으로 주식을 다시 시작했습니다.

매매방법연구

차트를 연구하면서, 세력들의 의도를 읽으려고 노력하면서 말이죠! 전 사실 애초부터 가치투자에는 관심이 많지 않았습니다. 관심이 조금은 있었지만 신뢰하는 편은 아니었습니다. 그냥 가치투자라는 것은 부동산 투자와 비슷한 것으로 생각했고, 돈을 좀 많이 벌거든 나중에 좀 깊이 연구를 해서 해도 늦지 않다 라는 생각정도 였습니다. 저도 처음엔 실적투자, 펀더멘털 뭐 그런것들을 생각하며 적용해 보기도 했었습니다. 하지만 주식시장은 예상대로 실적대로 그렇게 쉽게 움직여 주지 않았습니다. 정보력이 늦은 저는 항상 뒷차를 타기 쉽상이었습니다. 그 뒤부터 제가 당장 해야 할 투자는 바로 단기투자라고 생각했지요. 단기투자가 현실적이고 효율적이라고 생각했습니다. 그리고 단기투자를 잘 할려면 세력들의 의도를 파악해 주가가 튀어 오르기 전에 매수해야 한다고 생각했습니다. 

주식매매의 성과

그동안 생각을 많이하고 연구를 많이 해서 그런지, 단기적(10일~30일)으로 오를 주식을 찾는데는 어느정도 안목이 생겼습니다. 그런데, 세력의 의도를 읽는 것 역시 만만치는 않았습니다. 조금만 길게 보면 분명 오를 것을 알고 있지만 초단기적으로 흔들어 대면 버티지 못하는 경우도 많았습니다. 세력이 그냥 올리진 않기 때문이죠. 붙어 있는 개인투자자들을 털기위해 예상을 깨고 잔인할 정도로 하락시키다가 개인투자자들이 못버티고 팔고 나가면 수직으로 상승시키는 악날함을 보여주는 것이 다반사입니다. 결국 개인투자자들은 익절이든 손절이든 하고 털릴수 밖에 없는 것입니다. 

주식매매의 한계를 느낄 때

주식매매가 너무 안될 땐 추세매매를 그렇게도 잘 하다가도 마지막에 매매가 꼬여 권총으로 자살까지 한 제시버리버모어가 간혹 떠 오르기도 합니다. 아! 주식이란 것이 아무리 잘 해도 한번 잘못해서 완전히 말아 먹을 수 있는 것이란 생각이 들었습니다. 주식이란 결국 어느 과정선상에서는 고수니 하수니 말할 수 없는 것이 아닐까? 단편적으로 어느정도의 기간만 놓고 본다면 고수가 될 수도, 하수가 될 수도 있기 때문입니다. 우리는 가끔 주식거래로 수십억을 벌다가 다시 깡통차고 어려운 상황에 빠져 있는 분들이 있다는 얘기를 듣습니다. 그래서 주식거래를 잘한다 못한다를 따질 땐 긴 여정을 통틀어 보고 판단해야 하는게 아닐까 하는 생각이 듭니다. 아니, 어쩌면 평생을 놓고 봐야 하는게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 결국, 평생을 거쳐 주식을 하고 죽기전까지 잃지 않는 매매를 하는 사람이 완전 고수라고 봅니다.  다시말해 마인드를 항상 일정되게 유지하지 않으면 언제든지 무너질 가능성이 있는 것이 감정을 가진 인간이라고 생각합니다.

주식매매의 핵심

그래서 요즘 주식거래를 하면 할수록 드는 생각이 있습니다. 실적이네, 펀더멘털이네, 차트를 이용한 기술적 투자네 하는 모든 것들이 부질없다는 생각이......, 모든 기법의 가장 위에 있는 것이 마인드 콘트롤이 아닌가 생각됩니다. 왜냐하면 아무리 훌륭한 방법을 가지고 있어도 마인드가 안정돼 있지 않다면 사상누각이라고 봅니다. 모든 기법중에 가장 상위기법이 마인드인 것같습니다. 참 이상한 것이요, 매매를 할 때 이 마인드만 제대로 흔들리지 않고 유지할 수 있다면 웬만한 기법은 다 통하는 것을 느낍니다. 돌이켜 보면, 제가 손실을 보는 요인 중에 종목을 잘못 골라서 그런 경우보다 매수한 주식이 올라 수익권에 도달해도 매도를 하지 못해서 그런 경우가 허다했습니다. 바로 유연과 절제의 마인드가 제대로 안돼 있었던 것입니다.

주식매매의 실체 

저는 이제 주식을 다시 회상해 봅니다. 차트속에 비법이 있다고 신기루를 쫓아 주식여행을 해 왔던 지난 날을....... 누군가 주식을 무엇이라 생각하는가라고 내게 묻는다면 전 주식은 게임이다, 아니, 전쟁이다라고 말하고 싶습니다.

주식매매, 작지만 중요한 팁

제가 오늘 주린이님들께 드릴 수 있는 팁이 있다면, 주식투자가 이토록 어려워도 주식투자를 하는 것은 전 찬성합니다. 다만, 처음부터 크게 먹을려는 욕심으로 큰돈을 투자하는 것은 절대로 절대로 반대합니다. 적은 돈으로 배워가면서 한다는 생각으로 시작하십시오. 다른 일도 마찬가지지만, 특히 주식매매는 주변에 난무하는 정보보다 직접 경험을 해야 제대로 배울 수가 있습니다.

그리고, 혹자는 차트를 경시하는 경향이 있는데, 절대 그렇지 않습니다. 주식매매가 게임이라고 했습니다. 생각을 한번 해 보세요. 야구감독이나 농구감독이 선수기용을 하고 대타를 쓰고 하는 것이 어디에 기반을 두고 하는 것입니까? 기록입니다. 특히, 상대팀 선수들의 기록을 보고 대타를 기용합니다. 주식에서 차트는 바로 그 기록을 알기쉽게 잘 정리해 놓은 그래프인 것입니다.

정보력이 약한 개인투자자가 믿을 것은 차트속에서 과거의 기록과 세력마다의 행동습관을 관찰해 베팅하고 아, 이번엔 전과 달리 행동하네? 라고 생각들면 냉정하게 팔고 나오는 것이 최상의 방법입니다.

그리고, 주식투자자가 결코 간과하지 말아야 할 것이 시장입니다. 세력위에 시장이 있습니다. 세력이 다음날 주가를 들어 올릴 계획을 세워 놓았어도 시장이 너무 안좋으면 작전을 바꿉니다. 그래서, 세력이 올리는 의도를 찾아 잘 매수 했더라도 시장이 갑자기 안좋아진다고 느낄 때는 일단 빠져 나와야 합니다. 이런 경우 대부분 종가에는 많이 떨어져 있어 빠져 나왔다가 다시 사는것이 처음 산 가격보다도 가격메리트가 더 생기는 경우가 허다합니다. 절대 시장을 간과해서는 안됩니다.

맺음말

정리해서 말씀드리자면, 세력의 의도가 읽힌 패턴에 매수하고 적절하게 오르면(전고점 부근) 욕심을 버리고 매도하고, 예상과 달리 하락하거나, 시장이 너무 안 좋으면 약 수익이거나 약 손실이더라도 일단 빠져나와 관망합니다. 그리고 종가에 가격메리트가 처음 매수할 때보다 더 생긴다면 재매수하는 것입니다. 다시 전고점에서 팔고, 예상외로 추세를 이탈하고 하락해도 일단 빠져나왔다가 완전히 하락추세전향하면 이 주식은 더이상 미련을 버리고 매수적점에 있는 다른 주식을 찾습니다. 이런 식으로 주식매매를 하다보면 배우는 점이 많으시라 생각됩니다. 아무쪼록 막 주식매매에 첫발을 내디딘 분이시라면 절대 많은 돈을 투자하지 마시길 추천드리며 이글이 적게나마 도움이 될 수 있었으면 좋겠습니다.

Mansur

재건축사업 수익성을 분석하는데는 조합원 분담금을 알아야 한다는 것은 지난 회 "재건축 수익성 쉽게 따져보기"를 읽은 분들은 이미 알고 계실 것입니다. 그런데, 이 분담금을 계산할 수 있는 방법이 두가지 있습니다. 조합원분양가와 권리가액을 이용한 방법과 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법입니다.  첫번째 방법은 이미 지난회에서 알려 드렸고, 이번에는 이번에는 조합원 건축원가로 분담금을 구하는 방법을 알려 드리겠습니다. 우선 목차부터 보겠습니다.

- 목     차 -
1) 분담금 구하는 공식
2) 조합원건축원가 계산방법
3) 순수건축비는 면적에 비례한다.
4) 기타사업비는 N분의 1로 계산
5) 조합원건축원가 계산 예시
6) 일반분양 기여금액 계산방법
7) 일반분양수익 계산하기
8) 대지 1평당 일반분양수익 구하기
9) 일반분양기여금액 구하기

분담금 구하는 공식

서두에서 밝힌 바 있는 분담금 구하는 또다른 방법은 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법입니다. 그 공식은 다음과 같습니다.

분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액 

분담금을 구할려면 먼저 조합원 건축원가를 구해야 하겠습니다. 다음은 조합원건축 원가 계산방법입니다.

조합원건축원가 계산법

건축을 하는데 있어서 드는 비용은 크게 두가지로 나뉩니다. 하나는 순수건축비이고, 다른 하나는 기타사업비입니다. 따라서, 건축원가계산할 때에도 순수건축비와 기타사업비로 나누어 계산하여 이 둘을 합산해 주면 되겠습니다. 공식으로 얘기하면 다음과 같습니다.

조합원건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비

순수건축비는 면적에 비례한다.

순수건축비는 말 그대로 건물을 짓는데에만 순수하게 들어가는 비용입니다. 따라서 건물이 크면 비용이 더 들어갈 것이고, 작으면 그만큼 덜 들어갈 것입니다. 그러면, 건축비용을 계산할 때 사용되는 면적은 전용면적일까요? 아니면 공급면적일까요? 둘다 아닙니다. 계약면적을 기준으로 계산합니다. 순수건축비는 면적에 비례해서 일정하기 때문에 평당공사비는 순수건축비/계약면적 의 공식이 성립됩니다. 

예를 들어 순수건축비가 2억이고, 계약면적이 40평이라면, 2억 / 40평 = 500만원 이 되는 것입니다.

기타사업비는 N분의 1로 계산

기타사업비는 평다의 개념 대신 세대수로 나눠 주면 된다. 즉, 25평이나 38평이나 기타사업비는 동일하다고 할 수 있습니다. 그 이유는 기타사업비는 건축을 하는데 드는 비용이 아니고 사업을 진행하는데 있어 금융비용 즉, 무상이주비 이자, 각종 외주용역비, 각종 대여금이자, 보존등기비용, 일반분양분 부가가치세 등 평수로 계산할 수 없는 비용입니다. 따라서 이들 비용은 세대별로 계산합니다. 

따라서, 건축원가는 순수건축비와 기타비용을 합쳐서 계산하므로 면적으로만 계산될 수 없는 것입니다. 또 순수건축비와 기타비용을 합친 총사업비도 기타비용이 포함돼 있기 때문에 조합원건축원가와 마찬가지로 면적에 비례하여 계산할 수 없는 것입니다.

조합원건축원가 계산 예시

A라는 투자자가 있다고 칩시다.  A씨가 분양받고 싶어하는 아파트는 전용면적 34평형, 아파트 평당 공사비는 450만원, 계약면적은 58평이었습니다. 이 때 순수건축비는 평당 공사비에 계약면적을 곱해 주면 됩니다. 그러면 이 아파트의 34평형 순수건축비는 450만원 x 58평 = 2억6천1백만원이 되는 것입니다. 

조합원건축원가는 = 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 이제 기타사업비를 구해야 할 것입니다. 이 경우 기타사업비는 과연 얼마일까요? 기타사업비는 순수건축비의 33% 로 일반적으로 계산한다는 것을 기억해 주십시오. 따라서, 순수건축비, 2억6천1백만원 x 0.33 = 8,613만원이 바로 기타사업비가 됩니다.

조합원건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비 이므로, 조합원건축원가는 순수건축비, 2억6천1백만원 + 기타사업비, 8천6백1십3만원 = 347,130,000(3억4천7백1십3만)원이 되는 것입니다.

이제, 우리는 분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양기여금액 의 공식 중에서 조합원건축원가를 산출하는 방법을 알았습니다. 다음에는 일반분양기여금액을 계산해 볼 차례입니다.

일반분양 기여금액 계산방법

 아파트를 짓게 되면 아파트가 고층으로 올라갈 수록 대지는 그만큼 적게 필요할 것입니다. 따라서, 본인이 분양받은 아파트를 짓는데 들어간 대지외에 남은 대지는 기부체납을 제외하고 모두 일반분양하는 아파트를 짓는데 사용하게 되는 셈입니다.  이 때 일반분양에 사용하도록 기여 했다고 해서 일반분양기여라고 하고, 이때 사용된 대지권을 금액으로 환산한 것이 일반분양기여금액입니다. 일반분양 기여금액은 일반분양수익을 먼저 계산한 뒤 기여한 대지지분만큼의 일반분양수익을 포기하고 기부한 것이니만큼 기여한대지지분에 평당일반분양수익을 곱하여 산출됩니다. 따라서 일반분양기여금액을 계산식은 다음과 같습니다.

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 기여한 대지지분 

위의 계산식으로 일반분양기여금액을 구할려면 먼저 일반분양수익을 구해야 합니다. 일반분양기여금액을 계산하기 위해서는 일반분양가를 먼저 알아야 합니다. 어떻게 일반분양가를 알 수 있을까요? 바로 주변의 비슷한 신축 아파트시세를 일반분양가로 하는 겁니다. 왜냐하면 이 아파트가 신축되어도 주변 신축 아파트와 비슷한 가격에 거래될 것이기 때문입니다. 일반분양가에서 순수 건축비를 빼면 일반분양수익이 됩니다.

일반분양수익 계산하기

여기서 잠깐 의문이 들수도 있습니다. 기타사업비는 왜 안빼냐고요? 기타사업비는 조합원건축원가에 반영되어 있기 때문에 안 뺍니다. 따라서, 일반분양 수익은 다음의 공식이 성립합니다.

일반분양수익 = 일반분양가 - 순수건축비

그럼 여기서 위의 투자자 A씨가 투자한 34평형 아파트의 일반분양이 평당2100만원인 7억1천 4백만원에 되었다고 칩니다. 이 아파트의 평당 공사비는 450만원이었습니다. 그렇다면 이때 A씨가 얻을 수 있는 분양수익은 얼마일까요?

계산식은 다음과 같습니다. 

34평형의 일반분양수익 = 34평형 일반분양가 - 순수건축비
                               = 34평형 일반분양가 - (평당공사비 x 계약면적)
                               = 7억1천4백만원 -(450만원 x58평)
                               =  453,000,000(4억5천3백만)원이 됩니다.

대지 1평당 일반분양수익 구하기

위에서 산출한 일반분양수익을 가지고 대지 1평당 일반분양수익을 구할 수 있습니다. 먼저 34평형 일반분양수익을 필요대지지분으로 나눠 주면 대지 1평당 일반분양 수익이 산출됩니다. 알기쉽게 위의 투자자 A씨를 예를 들어보면 가지고 있던 대지 총지분이 20평이라고 하면, 신축아파트 34평을 짓는데 12평들어가고, 2평은 기부체납하고, 6평이 남았다면 이 6평이 바로 일반분양기여 대지가 되는 것입니다. 그럼, 먼저 대지 1평당 일반분양수익이 얼마인지 계산해 볼까요? 위의 일반분양수익인 4억5천3백만원/12평, 이렇게 계산하면 37,750,000 이 됩니다.

일반분양기여금액 구하기

이제 드디어 마지막입니다. 대지 1평당 일반분양수익이 산출되었으니 기여한 대지에 대지 1평당 분양수익을 곱해주면 되겠습니다. 다시 계산식을 써서 일반분양기여금액을 구하면 다음과 같습니다.

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양수익 x 기여한 대지지분 

일반분양 기여금액 = 37,750,000원 x 6평
                         =226,500,000(2억2천6백5십만)원

결국, 투자자 A 씨가 34평형 아파트를 분양받고 보유하고 있던 대지지분 6평을 일반분양 아파트 짓는데 기여한 일반분양기여금액은 2억2천6백5십만원이 되는 것입니다.

맺음말

수익성을 분석하기 위한 핵심포인트인 분담금을 계산하는 방법, 그 두번째로 조합원건축원가와 일반분양기여금액을 이용한 방법이었습니다. 조합원건축원가를 먼저 산출한 다음 일반분양기여금액을 산출하여 조합원건축원가에서 일반분양기여금액을 빼 주면 됩니다. 다만 이 둘을 계산하기 위한 몇가지 이전 단계가 있어 다소 복잡해 보일 수도 있지만, 위에서 순서대로 서술한 단계별로 따라 하다보면 별로 어렵지 않을 것으로 생각됩니다. 아무쪼록 수익성분석하는 본 방법이 투자자 여러분께 도움이 되셨기를 바랍니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건측 재개발/이정열 저

이전에 우리는 재건축, 재개발 사업성판단하는 법을 알아봤습니다. 그러한 방법으로 사업성이 있다고 판단되었다면 이제부터 수익이 과연 어느정도 가능한지 알아야 최종적인 투자결정을 할 수 있을 것입니다. 투자자의 입장에선 아파트이든 지식산업센터이든 분양 시 투자를 할 때는 수익성 분석이 가장 중요할 것입니다. 그래서, 이번에는 수익성분석을 쉽게 하는 방법에 대해 이야기 해 보려 합니다. 우선, 목차부터 보겠습니다.

= 목     차 =
1) 수익성의 개념
2) 수익내는 방법
3) 분담금 계산하는 방법
4) P는 무엇이며, 왜 생기는 것일까?
5) 수익이 나는 구조
6) 맺음말

1) 수익성의 개념

아파트이든 지식산업센터이든 새로 건축하게 되면 분양을 합니다. 투자자의 입장에서 볼 때 투자를 할려면 분양을 받아야 하거나, 아파트의 경우는 조합원에게 입주권을 사면 투자가 시작됩니다. 수익성이란 쉽게 말하면 산 금액보다 팔 수 있는 금액이 더 크면 수익이 생기는 것입니다. 결국, 파는 금액에서 분양금액 또는 구매금액을 빼서 플러스가 나오면 수익을 보는 것입니다.  즉, 수익성 = 매도가 - 매수가 의 공식이 성립되는 것입니다. 

2) 수익내는 방법

수익내는 방법은 간단합니다. 적정매수가를 구해야 합니다. 적정매수가는 분담금에 프레미엄(P)을 합친 가격입니다. 적정매수가를 먼저 구해서 이 적정매수가와 현재 시장에서 동일한 부동산의 가치가 얼마인지를 따져 보면 현재 시점에서 얼마정도의 이익 남는다는 것은 쉽게 알 수가 있습니다. 물론, 향후 매도 시 미래의 시장가격이 더 떨어지지 않는다는 전제가 있다면 말입니다. 미래의 시장가치는 또다른 요소들을 동원해서 예측해야 하는 숙제로 남겨야 될 것입니다.  이때 프레미엄이야 시장에 의해 형성되므로 따라갈 수 밖에 없다지만 분담금은 주어진 자료를 근거로 산출해 낼 수 있다는 것이 포인트입니다. 결론적으로 분담금을 계산할 줄 알면 수익내는 데 아주 가까이 다가갈 수 있습니다. 그럼, 다음엔 과연 이 분담금을 어떻게 계산하는 지에 대해 알아보겠습니다.

3) 분담금 계산하는 방법

분담금은 조합원들이 사업계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액입니다. 쉽게 말해 건축 후에 얻게 될 추가이익금이 분담금입니다. 추가이익금은 완공 후 장부가치에서 현재의 장부가치를 빼면 될 것입니다.  분담금을 구하는 공식적인 계산식은 다음과 같습니다. 여기서 장부가치란 말 그대로 장부에 있는 가치로 감정평가액이라 보면 되겠습니다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

용어가 좀 어렵게 느껴 질 수 있겠지만, 조합원분양가가 완공 후 장부가격이라 보면 되고 권리가액은 현재의 장부가치에 사업성을 가미한 것이라고 보면 됩니다. 즉, 사업성까지 현재가치에 포함시킨 이유는 사업성도 조합원의 권리중 하나이기 때문입니다.

재건축을 하게 되면 완공할 때까지 공사비용이 들어 가긴 하지만, 일단 아파트가 완공되면 아파트 가격이 지금 현재의 낡은 아파트 가격보다 훨씬 올라가게 될 것입니다. 이 때 올라간 예상시장가치를 가지고 조합원 분양가를 정하고, 조합원분양가에서 지어놓은 후 변경된 장부상가치(감정평가액+비례율)인 권리가액을 뺀 것이 바로 분담금입니다.

여기서 조합원분양가는 관리처분계획단계에서 알수 있으므로 권리가액만 구하면 분담금이 산출될 것입니다. 권리가액을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

위에서 권리가격은 사업성을 가미한 현재가치라고 했습니다. 장부상 현재가치로는 감정평가액이라 할 수 있고, 여기에 사업성의 지표라고 할 수 있는 비례율을 곱해 준 것이 권리가액인 것입니다. 비례율은 사업성이 좋은지 나쁜지를 구별하는 기준이 됩니다. 감정평가가 서로 같은 아파트가 있다고 해도 사업성에서 차이가 난다면 투자수익은 달라질 것입니다.

비례율을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

비례율 = 완공후 자산평가액 - 총사업비용/완공전 자산평가액 x 100

위의 용어를 풀어서 이야기 하면, 현재가치에 대비 완공후가치를 백분율로 나타낸 것입니다. 완공후 가치는 완공후 자산평가액에서 건축할 때 들어간 비용을 빼준 것입니다. 비용을 빼줘야 실질적인 완공후 가치가 나오는 것은 당연한 이치입니다. 용어가 좀 어려울 뿐이지 내용을 뜯어 보면 어렵지 않습니다.  이 비례율은 무상지분율과도 유사하나, 무상지분율은 일반분양수익까지 포함해서 계산된 총개발이익을 토지소유비율대로 나눠주는 개념이라는 점에서 개발후 자산평가액만으로 계산(일반분양이익이 포함안됨)하기 때문에 무상지분율에 비해 적게 나타납니다. 무상지분율을 계산식으로 표현하면 다음과 같습니다.

※ 전체무상대지면적 = 총개발이익(총사업수익 -총사업비용)/평당분양가

무상지분율 = 전체무상대지면적/총대지면적 x 100

이렇게 분담금 구하는 방법을 알아 보았는데, 어떻습니까? 어렵지 않죠? 다음은 적정구매가의 또다른 요소인 프리미엄, 즉 P에 대해 알아 보겠습니다.

4) P는 무엇이며 왜 생기는 것일까?

P, 즉 프레미엄은 글자 그대로 액면가격이상의 초과액을 말하는 것입니다. 즉, 부동산 매매시에 제값에다 더 얹어서 거래가 되는 웃돈이라고 보시면 됩니다. 그러면 이 P는 왜 생기는 걸까요? 

예를 들어, 조합원이 재건축사업이 계획된 아파트를 팔려고 하는데, 시세를 보니 자꾸 오르는 추세에 있고 앞으로도 더 올라 상당한 시세차익이 예상된다면 제값에 그냥 팔고 싶지 않을 것입니다. 결국 웃돈을 붙여 매도하게 됩니다. 또한 투자수익을 목적으로 하는 투자자의 입장에서도 이 아파트가 사업성도 좋고 게다가 시장시세까지 계속 오르는 추세를 보인다면 그 웃돈을 주고 사도 이익이 된다고 판단되면 웃돈을 주고라도 사게 됩니다. 이와같이 향후 시장이 좋아질 것이라는 매수매도자의 낙관적 관점이 결국 P를 만들어 내게 된 것입니다.

5) 수익이 나는 구조 이해하기

수익나는 구조란 쉽게 얘기해서 싸게 사서 비싸게 파는 구조를 만들면 됩니다. 싸게 살려면 물건의 품질부터 봐야 하는데, 부동산 건축물의 품질은 사업성과 수익성, 그리고 시세의 상승가능성이 될 것입니다. 사업성을 볼려면 비례율을 지표로 하여 관리처분계획의 자료들을 꼼꼼히 살펴 봐야 합니다. 보는 방법은 이전의 글, "재건축, 재개발 사업성 판단하는 법"에서 밝혀 둔바 있습니다. 수익성을 판단하기 위해서는 적정가격인지를 따져 보면 될 것이고, 적정가격은 분담금을 구하고 프레미엄을 합산해 보면 알 수 있습니다. 분담금은 위에서 언급한 방법대로 구하고 프레미엄은 시장에 물어 보면 될 것입니다.

결국, 분담금을 잘 산출하고, 프레미엄까지 주고 샀을 때 현재의 시장가치보다 낮은 가격이라면 사도 수익내기 쉬울 것으로 판단할 수 있습니다. 물론, 위에서도 이야기 했지만 시장이 적어도 하락하지 않는다는 전제가 있어야 겠죠? 여기에 플러스 알파, 즉 향후 미래가치가 높아질 아파트에 이런 식으로 투자를 한다면 수익구조를 탄탄히 굳힐 수 있을 것입니다.

맺음말

지금까지 새롭게 건축하는 부동산에 투자하여 수익을 내는 방법에 대해 생각해 봤습니다. 주식이든 부동산이든 시장을 예측한다는 것은 너무나 어려운 일입니다. 아무리 신뢰하는 방법을 동원한 예측들도 한순간에 빗나가는 경우가 정말 많습니다. 아마, 어쩌면 이 부분은 신의 영역이 아닐까 생각됩니다.

세상에 인간의 노력으로 되는 것과 안되는 것을 분류한다면 아마 시세는 인간의 노력으로 안되는 일에 해당되지 않나 싶습니다. 하지만 우리는 진인사대천명이란 말을 상기하면서 노력으로 될 수 있는 것들, 즉 위에서 서술한 방법으로 부동산 투자를 진행해 나간다면 꼭 좋은 결과를 가져올 것으로 봅니다. 독자여러분들의 성공투자를 기원합니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저

부동산 투자를 할 때 재건축이나 재개발 계획이 있는 지역을 선택해서 투자를 합니다. 이런 지역을 선택하는 투자자들은 주택이 완공되어 분양했을 때 분양가가 내가 투자한 금액을 훨씬 뛰어넘는 높은 수익이 나올것을 기대하고 투자를 합니다.  그런데, 모든 재건축,재개발 사업장이 다 투자수익, 즉 사업성이 좋은 것이 아닙니다. 그러면 사업성을 미리 잘 판단하는 방법은 없을까? 이것이 부동산투자자들의 가장 궁금해 하는 부분들 중의 하나일 것입니다. 그래서 오늘은 사업성을 판단할 수 있는 방법들을 가지고 이야기 해 보도록 하겠습니다. 이 글의 목차는 다음과 같습니다.

= 목    차 =

조합의 책자 속에 답이 있다.

1) 공사비(시공비)
2) 보상비
3) 공과금

4) 금융비용

5) 예비비

6) 미분양대책비

7) 이주촉진비

8) 수입추산액

9) 추정비례율

맺음말

조합의 책자속에 답이 있다.

사업성은 의외로 조합에서 발행하는 책자를 꼼꼼히 들여다보면 대략적으로 판단할 수 있습니다. 책자 속의 내용 중에 사업비를 항목별로 따져 본다면 해당 사업이 잘 될 것인지 조금 힘들 것인지 예측할 수 있습니다. 특히 조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자를 보면 정비사업비 추산액이라는 것이 있는데, 이것은 정비사업을 위해 얼마의 비용을 쓸 것인지 항목별로 정리해 놓은 것입니다. 하나 하나 열거하면서 따져 보도록 하겠습니다.

공사비(시공비)

공사비는 말 그대로 아파트를 짓는데 들어가는 건축비라고 보면 됩니다.  여기에는 대지 토목공사, 주거공간 및 부대시설 공사, 그외 기존에 있던 건물 철거비용까지 포함됩니다.  이 공사비를 살펴 볼 때는 전체 공사비도 중요하겠지만, 특히 평당 공사비가 얼마인지를 따져 보면 총사업비를 추산해 보기 쉽습니다.

보상비

보상비는 조합원자격이 없거나 조합원 분양을 원치 않는 사람들에게 보상을 해 주는 데 들어가는 비용입니다. 여기에는 현금청산금, 세입자 주거이전비, 상가영업보상비 등이 있습니다.  여기서 현금청산금은 재건축에서 조합원 분양을 원치 않는 사람들의 주택은 협의매수하거나 매도청구소송을 통해 매입하는과 동시에 현금청산을 해줄 때 소요되는 비용입니다. 세입자 주거이전비와 상가영업보상비는 재개발 시 조합원이 되지 못하는 사람들의 부동산을 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 강제수용하면서 소요되는 비용입니다.

이 돈들은 대부분 금융기관 또는 시공사에서 차입하게 되는데, 이 항목이 크다면 그만큼 금융비용이 증가하게 되는 것을 알 수 있습니다. 사업성이 좋을려면 조합원이 많아서 금융비용이 상대적으로 적은 사업장이 더 유리하다고 볼 수 있습니다.

공과금

공과금 항목 중에 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분은 바로 법인세입니다.  이는 조합이 법인이기 때문에 내야 하는 세금입니다. 보통 수익성을 따질 때 '비례율'을 따지는데, 비례율이 100%가 넘으면 수익이 나고 이때 조합은 법인세를 내야 합니다. 그래서 이 법인세를 많이 잡았다면 비례율이 높게 나올 것으로 예상하면 됩니다. 즉, 이 법인세가 얼마나 많이 책정되어 있느냐에 따라 사업성의 높고 낮음을 예측해 볼 수 있는 것입니다.

금융비용

금융비용은 조합이 내는 각종 금융이자를 뜻합니다. 조합이 사업을 진행하면서 일반분양이 완료되어 돈이 들어오기 전까지의 비용들은 금융기관 및 시공사에 빌려서 해야 합니다.  여기에는 건축할 때 조합원들의 이주비에 대한 금융이자와 사업 진행 시 필요한 기타 부대비용들을 금융기관에서 차입한 금융비용 등이 있습니다. 

예비비

예비비는 사업을 진행하다보면 예기치 못한 일이 생길 때 사용하기 위해 책정해 놓은 비용입니다.  대부분 이 예비비는 총사업비의 1%정도로 잡는데, 이 예비비가 많다면 상대적으로 비례율이 더 떨어질 확률이 낮다고 예상할 수 있습니다.

미분양대책비

기타사업비 항목 중에 미분양대책비라는 것이 있습니다. 이 미분양대책비는 말 그대로 미분양이 되었을 때 분양촉진을 위해 사용되는 비용입니다. 여기에는 분양이 잘되게 하기 위해 중도금 이자후불제 또는 중도금 무이자, 더 나아가서 분양가 인하 등의 조치를 취하기 위해 책정되는 비용입니다.

여기서 사업성을 예상할 수 있는 포인트는 이 비용이 잘 계획되어 있다면 사업성이 좋다고 보면 됩니다. 왜냐하면 이 비용부분은 꼭 책정해야 하는 필수비용이 아닌 예비비의 성격이 있으므로 사업성이 좋지 않을 경우에 이 항목을 책정하지 않는 경우도 있기 때문입니다. 이 항목이 포함되어 있으면 앞으로 비례율이 낮아질 확률이 적다고 볼 수 있습니다. 따라서, 이 항목의 유무가 역으로 사업성을 가늠해 볼 수 있는 잣대가 되는 것입니다.

이주촉진비

정해 놓은 기간 내에 이사를 하면 이사비를 주는, 말 그대로 이주를 촉진시키기 위해 사용할 비용입니다. 이 또한 필수비용은 아니고 예비비의 성격이 있으므로 이주촉진비가 사업비 항목에 포함돼 있다면 비례율이 낮아 질 가능성이 줄어든다고 볼 수 있습니다. 따라서, 이 비용이 책정돼 있다면 사업성 점수가 좋아지는 것입니다.

수입추산액

이것은 조합원분양수입과 일반분양수입을 합쳐 대충 어느 정도 나올지 추산해 놓은 금액입니다. 조합원 분양가는 관리처분계획 시에 나오지만, 일반분양가는 분양이 시작되고 시장상황에 따라 결정됩니다. 따라서 수입추산액에서 이미 결정된 조합원분양가에 분양시에 나올 일반분양가를 예측하여 합산한 금액입니다.

추정비례율

일반분양이 되기 전까지는 비례율이 얼마든지 변할 수 있습니다. 그래서 추정하여 비례율을 계산해 놓은 것이 추정비례율입니다. 비례율은 한마디로 내가 보유하고 있던 부동산의 자산가치가 얼마나 증감했는지 알 수 있는 지표입니다. 예를 들어 1억원의 가치가 아파트를 지어놓고 보니 비용을 제하고 났더니 1억이다라고 하면 비례율은 100%이고, 1억 5천이다라고 한다면 비례율은 150인 것입니다. 즉, 종전자산가치에서 건축비용을 뺐더니 그대로이면 100%이고 이 이상이면 수익이 발생한다고 보시면 됩니다. 이것을 공식으로 나타내면 다음과 같습니다.

완공후 자산평가액-총사업비/종전 자산평가액 x 100

결국, 100% 이상이 되어야 사업성이 있는 것이고, 이보다 낮다면 사업성이 안 좋다고 보시면 되겠습니다. 이전에 언급했던 항목들 중에 상황에 따라 변동되는 것이 생길 때마다 비례율에 영향을 미칠 것입니다. 그러므로 사업초기에는 이 수치들이 개략적인 참고용으로만 쓰여야지 절대적인 수치라고 믿어서는 안될 것입니다. 여기서 한가지 참고할 것이 더 있는데, 조합은 이익이 많이 나더라도 일부러 100%에 맞출려고 하기도 합니다. 왜냐하면 100%이상부터 법인세를 내야 하기 때문입니다. 

또, 비례율은 얼마든지 조정이 가능하므로 맹신하는 것도 금물입니다. 왜냐하면 이 비례율도 조합원분양가, 일반분양가, 종전자산평가액, 총사업비 등을 의도적으로 조정한다고 하면 얼마든지 바꿀 수가 있기 때문입니다. 그래서, 이 비례율의 신뢰도를 높이기 위해 위에서 열거했던대로 관리처분계획의 정비사업비 추산액을 꼼꼼히 따져 본다면 비례율의 정확도를 높일 수 있게 됩니다. 이 비례율은 재건축의 '무상지분율'과도 비슷한 개념으로 무상지분율은 개발이익을 평당분양가로 나누어 계산한 총무상대지면적을 다시 총대지면적으로 나누어 백분률로 표시한 것입니다. 

맺음말

지금까지 재건축, 재개발의 사업성을 따져 보기 위한 지표로 조합에서 나오는 관리처분계획 등의 책자 속의 정비사업비 추산액으로 사업성을 판단해 보는 방법에 대해 알아 보았습니다. 이제 우리는 이 항목들이 뜻하는 용어만을 숙지하는 데 그치지 말고 이러한 항목들이 향후 비례율에 어떻게 영향을 미칠지에 대해 생각해 보아야 합니다. 예로, 예비비(미분양대책비, 이주촉진비 등)를 많이 책정해 놓았다면 당초 계획보다 비례율이 낮아질 가능성이 적다고 보시면 됩니다. 반대로 예비비가 책정이 되지 않았다면 비례율이 낮아질 가능성이 그만큼 높아지는 것입니다. 

사전에 미분양대책비같은 예비비용이 책정되지 않았다면 부동산 시장이 예기치 않게 안 좋아지게 되면 미분양이 속출하게 될것이고 이를 해결하기 위해 사업비에서 그 비용을 충당해야 하기 때문에 역시 비례율이 낮아질 확률을 높이는 요인이 될 것이며 사업성이 악화시키게 됩니다.

따라서, 우리는 위에서 열거한 정비사업비 추산액을 비례율과 연관시켜 꼼꼼히 따져 보고 투자한다면 사업성을 분석하는데 상당한 도움이 되리라고 봅니다. 이상으로 이 글이 부동산 투자를 계획하고 계신 분들에게 도움이 되셨기를 바랍니다.

Mansur

참고자료: 돈되는 재건축 재개발/이정열 저