원하는대로

주식투자, 어떻게 하고 계신가요? 가치투자, 아니면 기술적 매매? 어떤 매매든 돈을 벌 수만 있다면 그것이 바로 제일 좋은 방법이겠죠. 차트로 세력 맘을 읽을 수 있다면, 어떨까요? 돈 벌 확률이 배가 되겠지요? 그 방법을 한번 알아보죠.

차트로 세력맘을 읽으려면 우선 차트를 많이 보고, 자주 봐야 합니다. 차트에 나타나는 움직임은 대부분이 주도세력, 즉 주포가 만들어 놓았다고 해도 과언이 아닙니다. 차트를 유심히 관찰해 보시면 알겠지만 차트마다 그 움직임의 모양이 캔들로 적나라하게 보이지요. 그래서, 이 세력은 성격이 좀 온순하고, 한편 저 세력은 상하로 너무 많이 흔들어 대니 아주 괴팍한 성격이구나 하고 차트를 보면 느낄 수 있습니다.

주식차트의 기본은 같습니다. 끝없이 하락하며 계속 떨어지기만 할줄 알았던 주가가 더 이상 안 떨어지고 머뭇거리며 바닥을 만들기 시작하죠. 바닥도 기본은 최소 쌍바닥입니다. 논리적으로도 외바닥보다는 쌍바닥이 설득력이 있습니다. 뭐, 세력 맘이니까 가끔은 개인투자자들에게 매수 기회를 안 주려고 외바닥에서 바로 올리는 작전을 구사하기도 하죠.

왜 하필 쌍바닥이 많이 출현하느냐 하면, 흘러내리던 주가를 멈추게 하는 것도 세력, 멈춘후 매집을 하는 것도 세력입니다. 매집구간에서도 오르락내리락하는 것도 개인투자자의 물량을 털기 위함입니다. 즉, 주포가 매수를 많이 하면 주가는 오를 수밖에 없고, 주가가 오르면 제법 큰 양봉이 그려지죠. 그것을 본 개인투자자들이 오르는구나 하고 따라붙습니다. 

그러면 주포는 가격을 하락시켜 개인들이 공포에 질려 비교적 낮은 가격에 팔도록 하는 것입니다. 그리고 또 대량 물량을 사기 위해서는 양봉을 만들고, 따라붙으면 그다음엔 음봉을 만들고 하면서 주포들의 절대적인 주식 보유물량을 늘려 가는 것입니다.

주가가 오르락 내리락, 그렇게 하다 주포는 전 저점 부근에서 생각을 하겠죠. 전저점을 지킬까, 깰까, 어느 것이 이득인지 따지겠죠. 사실 전저점을 깨면 개인들이 왕창 털릴 수도 있고, 안 가면 어느 정도 개인투자자들을 안고 가야 할 것입니다. 전저점, 즉 세력이 내리던 주가를 멈추게 했던 그들의 가격을 지켜주고 간다면 상승의 속내를 어느 정도 보여 준다고 할 것입니다.

그래서 우리가 그토록 좋다고 얘기하는 것이 두번째 저점이 전저점보다 높은 일명 '짝궁뎅이 쌍바닥'이라고 하는 것이 탄생하는 것이지요. 이 의미는 바꿔 말하면 처음에 저점을 잡은 후 약간 들어 올릴 때 합승한 개인투자자들을 적어도 한 번은 털고 가는 게 기본이란 말입니다. 뭐, 한번 흔들었는데도 개인투자자들이 안 팔고 버틴다면 한번 더 흔들 수 있습니다. 모든 게 세력 맘이니까요. 이렇게 한번 더 흔들면 쓰리바닥이 나오는 것이죠. 바닥을 더 만들 수도 있습니다. 하지만, 대부분이 쓰리바닥 정도에서 끝나는 경우가 많고, 그중에서도 쌍바닥이 가장 보편적이기에 대부분의 기술적 분석 책에서는 쌍바닥을 중심으로 이야기하는 것입니다.

주포가 쌍바닥을 만들고 주가를 본격적으로 올리기 시작합니다. 올릴 때 꼭 통과하기 쉽지않은 첫 번째 관문이 있습니다. 이름하여 전고점인 것입니다. 전고점이 왜 통과하기 어려울까요? 예, 전고점에서는 팔려고 하는 사람들이 비교적 많이 대기하고 있기 때문입니다. 이 지점에서 막혀 힘을 잃고 다시 하락한다면 이른바 쓰리바닥을 만들 것이고 강하게 돌파한다면 쌍바닥 패턴이 되는 것이죠. 

주가는 이렇게 뒤에 오는 흐름이 어떻게 되느냐에 따라 쌍바닥이 되기도 하고, 쓰리바닥이 되기도 합니다. 그래서 매수는 어디서 하냐구요? 어느 지점이든지 매수는 항상 예측의 영역입니다. 혹자는 실패를 줄이기 위해 확인매수를 해야 한다고 하는데, 그것도 이치에 안 맞는 것이 확인매수를 하게 되면 대부분 한발 늦은 매매가 되더라는 것입니다. 이를테면 떨어진 것을 확인하고 매도하려니 너무 많이 떨어졌고, 오르는 것을 확인하고 매수하려니 이미 너무 많이 올라 그다음 날엔 하락 압력이 커지는 시점일 경우가 많습니다. 이점, 아마 거래하시면서 많이들 느끼셨을 겁니다.

누가 말했던가요? 주식은 예측의 영역이 아니고 대응의 영역이라고. 이것은 매수해 놓고 매도를 어떻게 할 지에 대해서만 해당되는 말일 겁니다. 즉, 주가의 현재 상황과 위치를 볼 때 더 오를 수 있는 여력이 있고, 오르는 흐름이면 관망, 이미 오른 폭이 커서 추가상승 여력이 없다고 판단되면 매도, 이렇게 나뉘겠죠.

주식매수는 어차피 예측입니다. 아니, 이것은 주식뿐만 아니라 모든 비지니스가 똑같습니다. 처음부터 확실한 미래를 보여주는 것은 이 세상에 아무것도 없습니다. 가능성이 어느 정도인가를 판단해서 많다고 생각되면 베팅하고 아니라면 손실을 최소화, 즉 손절하는 것이 주식의 시작이자 끝입니다. 이것을 모두 모르는 게 아닙니다. 알면서도 이 맺고 끊는 것을 잘 못하니까, 자꾸 떨어지지 않는 주식을 매수할 수는 없을까 하는 데 더 노력을 더 쏟는 것이죠.

세력 맘을 읽는다더니, 실망했다고요? 실망하기엔 이릅니다. 세력 맘은 어느 정도 차트에서 살필 수 있고, 보여 진다면 그것은 곧 가능성을 높이는 것입니다. 또 가능성 높은 투자를 일상화한다면 결국 높은 확률로 돈을 벌 수 있겠죠. 투자라는 것이 그런 거 아니겠습니까? 부동산 투자도 그렇고요, 사업도 그렇습니다. 모든 것이 확률 높이는 게임으로 볼 수 있습니다.

다시 쌍바닥을 만드는 것을 보고 따라 매수했다면 이 전고점 부근에서 1차 매도를 하는 구간입니다. 왜냐하면 여기서 바로 뚫고 올라가는 것은 따라 들어온 사람들에게 너무 수익을 쉽게 안겨 주기 때문이고 주포에겐 손해로 볼 수있는것이죠. 그래서 어차피 그 구간에서는 매도하는 사람도 많은 데, 그냥 그 매도 물량을 받아 주는 정도에서 머뭇거리거나(도지형태가 나타남) 다시 하락하는 경우도 많습니다. 그래서 전고점 부근이 매도해야 할 시점이란 것이죠.

만약 주가가 전고점을 바로 돌파를 하든, 아니면 좀 머뭇거리다가 이튿날 돌파를 하든 일단 돌파를 하게 된다면, 이젠 주가를 올리겠다라는 세력의 의도가 확실시되는 것입니다. 이 부분이 가장 알기 쉬운 세력 맘을 볼 수 있는 지점이죠.

이 중요한 지점(전고점)을 뚫은 후가 중요합니다. 그다음에 바로 연속 양봉으로 올릴지, 아니면 다시 조정을 주고 갈지입니다. 만약 다시 전고점 부근까지 온다면 절대 매수 포인트입니다.

이런 지점에서만 매수해도 확률이 상당히 높고 실제로 이런 매매만을 위주로 하는 고수 분들도 있습니다. 제 경험으로 봐도 이 매매는 정석 중의 정식이며 확률이 아주 높습니다. 아마, 좀 전에 확인매수라는 것이 있다면 바로 이 지점이 확인 매수에 가장 적합한 매매법이 아닌가 싶습니다.

혹시, 주식에 막 입문하시는 분들의 이해를 돕기 위해 차트를 하나 가져오겠습니다.

위의 차트를 보면 쌍바닥을 그린 후 전고점을 돌파하는 척하다가 다시 하락하여 다시 이전 저점과 비교하면 쌍바닥 혹은 쓰리바닥을 만듭니다. 그리고 이전에 없었던 아주 큰 대량 거래량을 터뜨리며 전고점을 강하게 돌파합니다. 그리고 다시 조정하는 모습을 보이죠. 음봉 길이가 점차 짧아지다가 짧은 양봉이 생깁니다. 그리고 그 지점이 바로 주포가 대량 거래량을 터뜨리며 강하게 돌파했던 가격대인 전고점입니다. 그림에서 별표 있는 부근입니다.

저런 곳에서 매수를 할 때 아주 확률이 높고, 또한 이론 상으로도 올라야 할 자리입니다. 주가를 올릴 목적으로 전고점을 많은 돈을 들여 뚫었는데, 그 가격 이하로 간다면 돈을 쓴 이유가 없어지는 것이죠. 물론 바로 안 갈 수도 있습니다. 하지만, 반드시 가야 한다는 논리이죠.

이 정도만 돼도 확률을 높이는데 도움이 안 되나요? 

그런데, 이런 경우가 확률이 매우 높은 것이 사실이나, 주식에는 100%가 없다는 말은 여기에도 예외는 아닙니다. 가끔 거래량 자체가 아주 적거나 매집구간(바닥)에서 일어나는 미미한 흐름에서는 이것도 무시하고 내리 박는 경우가 있습니다. 그 경우는 당장 올릴 필요가 없는 경우가 대부분입니다. 또한 상승할 때도 이런 경우가 안 맞는 경우가 아주 간혹 있는데, 그때 역시 한번 더 흔들기 위한 경우가 대부분이고, 결국에는 올린다는 것, 이건 거의 틀림없습니다. 또 그럴 수밖에 없고요.

이런 경우가 만약 다시 하락하여 저점을 깬다면, 그것은 개인투자자들 물량을 씨를 말리고 가겠다는 세력 맘일 수 있습니다. 이 경우 그다음 날은 아주 강하게 그리고 급하게 올라가는 경우가 많습니다. 

이것은 아주 단순하지만 가장 강력한 매수기법 중 하나이며, 이것만 해도 돈을 벌 수 있다고 개인적으로 확신합니다. 단, 이것만 해야 됩니다. 이러한 패턴이 나올 때까지 기다렸다가 해야 하고, 나오지 않으면 매매를 안 한다면 돈을 못 벌 수가 없다고 생각합니다. 

특히 지금 막 주린이로서 입문하는 분들이 이렇게 해도 안되고, 저렇게 해도 안되더라고 실의에 빠진 분이 있다면 한번 연구해 보시기 바랍니다. 그럼, 항상 건강하시고 성공투자하시길 기원합니다.  감사합니다.

Mansur

* 본 글은 투자에 대한 필자의 의견일 뿐이므로 투자에 대한 책임은 투자자에게 있음을 알려 드립니다.

집 없는 사람이면 누구가 지니고 있는 소박한 내 집 마련의 꿈, 꿈은 소박해도 이루기는 정말 소박하지 않은 어려움이 많죠? 이번에는 그 꿈에 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 아파트 청약을 쉽게 이해하는 방법을 알아보겠습니다.

아파트 청약, 어떻게 해야 돼요?

새 집을 가장 저렴하게 구입할 수 있는 방법이 재건축 조합원이 되거나, 조합원 중에서 재건축사업에 동의하지 않는 사람이 내놓은 집을 사서 입주권을 얻는 방법입니다.

그다음으로 싸게 구입하는 방법이 바로 청약에 의한 일반분양을 받는 방법일 것입니다. 

아파트 청약이란 쉽게 말하면 '아파트 분양계약을 신청합니다'라는 뜻입니다. 그러면 이 아파트를 분양받기 위해 청약할 때는 아무나 할 수 있을까요? 당연히 아니죠. 조건이 있는데, 조건부터 보고 그 조건을 맞추기 위해 '거꾸로' 거슬러 올라가면서 준비해야 할 것이 무엇인지 알아보겠습니다. 이렇게 접근하는 것이 이해가 더 쉬울 것 같기 때문입니다.

아파트 청약자격

아파트 청약자격을 알아봐야 하는데, 아파트 종류가 두 가지가 있네요. 국민주택과 민영주택 이렇게 말입니다. 국민주택은 국가나 지방단체에서 건설하는 주택인데요, LH나 지방 주택공사가 짓는 주택입니다. 민영주택은 말 그대로 민간 건설업체가 짓는 주택을 말합니다. 

우리나라 사람들은 내 집에 대한 애착이 큽니다. 특히 제반시설이 잘 갖추어져 있는 새 아파트라면 눈에 불을 켜고 달려들어 아파트 분양공고가 나면 늘 인산인해(人山人海)를 이룹니다. 새로운 아파트에 입주하기 위해서는 청약을 해야 하는데, 아파트 청약은 국민주택 청약과 민영주택 청약 두 유형이 있습니다. 

<< 청약 신청자격 >>

1. 청약통장이 있어야 합니다. 예전에는 국민, 민영 두 통장이 서로 달랐는데, 요즘은 주택청약종합저축 통장 하나로 통합되었고, 이 한 통장으로 2 가지 유형 모두 청약할 수 있습니다. 청약을 할 수 있는 자격은 청약통장만 있으면 청약은 누구나 할 수 있지만, 당첨은 통장만 갖고는 거의 힘들다고 봐야 합니다. 그래서 청약통장 만들기가 끝났으면 그다음은 1순위 조건을 눈여겨봐야 합니다.

2. 주택청약 가점제 1순위 조건(2021년 기준)

어느 정도 당첨확률을 높이기 위해서는 위의 조건은 일단 만들어 놓아야 가능성을 볼 수 있습니다. 더 나아가 만점을 받기 위해서는 무주택 15년 이상, 부양가족 6명 이상, 청약통장 가입기간 15년 이상인데, 이것을 충족하기는 쉽지 않을 것입니다.

당첨만 되면 되는 것이지, 굳이 만점 받을 필요는 없지요. 최근 뉴스 발표에 의하면 당첨자의 90% 이상이 1순위 조건을 맞춘 사람들이라고 하네요. 아직은 1순위 조건을 갖춘다면 거의 당첨이 되긴 하겠지만, 그래도 불안하다면 가입기간을 좀 늘리는 것이 유리하지 않나 싶습니다. 가입기간을 늘린다면 납입 횟수 및 금액도 커지니까 가점이 더 높아져 안정권에 들 수 있겠지요. 

청약통장의 월 납입금은 최소 2만 원에서 최대 50만 원입니다. 매 달 한 번씩만 한 번씩만 인정해 주며, 1회 납 입당 최대 10만 원까지만 인정해 줍니다. 따라서, 굳이 10만 원을 초과하여 더 큰돈을 무리해서 납입할 필요는 없습니다.

또한, 청약과 관련한 부정행위가 적발되면 10년 간이나 자격제한의 벌칙을 받기 때문에 유의해야 합니다.

가점 1순위 조건 만드는 구체적 방법

위와 같은 조건만 열거해 놓으면 좀 어렵게 느껴져 그다음에 어떻게 해야 할지 쉽게 와 닿지 않을 겁니다. 그래서 지금부터 1순위 조건을 맞추기 위한 구체적인 방법을 이야기해 볼까 합니다. 

대부분의 가정에서는 아이들도 크고 있고 해서 미래를 위해 청약저축은 하나씩 갖고 계신 분들이 많으리라 생각됩니다. 그래서, 그런 분들이 이해하기 쉬운 예를 들어 이야기를 풀어 나가겠습니다.

편의상 지역은 서울로 하겠습니다. 현재 서울에 1 주택(거주하고 있는 집)을 보유하고 있는 김주택 씨의 아들이 20세로 현재 취업 준비생이라고 하겠습니다. 김주택 씨는 아들 김세대 씨를 위해 청약저축을 들어서 매달 10만 원씩 납입한 지 2년 5개월이 되었답니다. 총납입액을 보니 벌써 290만 원이 되었네요. 계산식은 10만 원 x 29개월 = 290만 원, 맞죠?

김주택 씨는 최근 같은 서울 지역에 서울 주공아파트에서 분양공고를 접하고 아들 김새대 씨에게 청약을 해 보라고 했답니다. 이 경우 아들 김새대 씨는 현재까지 준비된 상황으로 가점 1순위 자격을 얻을 수 있을까요?

예, 1순위 자격이 아직 충족되지 않았습니다. 위의 가점제 1순위 조건을 보면 청약통장 가입기간, 납입 횟수는 모두 문제없이 충족했고, 청약지역에 거주한 것도 2년 이상으로 역시 충족했습니다. 그럼, 뭐가 문제일까요? 예, 맞습니다. 바로 무주택 세대주의 자격을 아직 갖추지 못하였네요.

아마, 여기까지 준비해 놓은 가정이 많을 줄 압니다. 그럼, 김세대김새대 씨는 남은 조건을 맞추기 위해 어떻게 해야 할까요? 예, 그렇습니다. 세대분리를 먼저 해야 합니다. 그러면 세대주가 되고 동시에 김새대 세대주는 무주택자가 되는 것입니다. 김새대 씨가 세대분리를 안 하고 아버지 김주택 씨와 함께 살고 있는 지금 상황은 1 주택 가구 구성원으로 있는 것입니다.

그래서, 김세대씨가 무주택 세대주가 되려면 세대분리를 하면 그 자격을 얻습니다. 그런데 세대분리만 하면 바로 세대주가 될까요? 이게 또 아니라는 것입니다. 주민등록상으로는 무주택 세대주가 되었지만, 청약 시 인정기준은 또 다르다는 것이지요.

청약 시, 인정기준은 1년 동안 김세대 씨의 세대주로서의 경제적 능력을 봐서 인정을 해 주는 것입니다. 즉, 1년 동안 꾸준한 수입이 있어야 하고, 월평균 소득이 중위권 표준소득의 40%를 벌어야 하는데, 중위 소득액의 40%는 2021년 기준 732,000원입니다. 김새대 씨가 세대분리를 한 후 매월 약 75만 원을 번다면 그로부터 1년 이후에 인정을 받으면 비로소 가점제 1순위 자격을 취득하게 되는 것입니다. 

세대분리는 주민센터에 김주택씨 도장, 신분증, 김세대 씨의 도장, 신분증을 가지고 김세대 씨만 가면 됩니다. 세대분리는 아주 간단하지만 세대분리 후 인정기간이 반드시 1년 이상 걸리고 인정금액이 돼야 1년 후에 무주택 세대주로 인정됩니다. 만약 월평균 수입이 732,000원에 못 미치면 1년 더 연장해서 2년 총소득을 월평균으로 계산해서 재산정한다고 하니 1년을 아끼기 위해 착오 없으셔야겠네요.

아, 김주택 씨 난 김새대 씨는 조건이 됐는지 알고 최근 공고 난 아파트에 청약하려고 했는데, 무주택 세대주 조건을 맞추려면 또 1년 이상을 기다려야 하네~ㅠ.  진작 알았더라면 미리 준비할 것을 이제야 알다니, ㅉ.ㅉ.

요즘 이 무주택 세대주의 자격을 얻기 위해 네이버 지식인이나 인터넷 온라인을 통해 상담을 요청하는 사람이 많은 것은 최근 청약대상 아파트들이 증가하고 있다는 단서이기도 한 것 같습니다.

가점 1순위 자격의 가장 중요한 핵심은 바로 미리미리 세대분리를 통해 무주택 세대주를 만들어 놓으셔야 당초 계획했던 아파트에 투자하는데 문제가 없겠습니다. 

무주택자 혹은 현재 1 주택을 소유하고 있으나, 자라나는 자녀들의 새로운 보금자리를 위해 제2의 주택 구입을 염두에 두고 계신 분들께 이글이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

부동산에 투자를 해 보려다가도 문득, 내가 이 부동산에 투자하면 세금이 어떻게 될까? 세금이 너무 많이 나오면 남는 것이 없는 건 아닌가?라고 걱정하는 분이 적지 않을 것입니다. 그래서, 이번에는 아파트를 사고 파는데 세금이 투자수익에 얼마나 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

요즘은 부동산에 투자하기 위해서는 세금을 항상 염두에 두고 해야 실패가 없습니다. 대충 사면 어느 정도 수익이 생길 것 같아 투자를 했다가 막상 팔고 나니 세금 떼고 나니 남는 수익이 없다면 나중에 크게 낙심할 수 있습니다.

그럼, 우선 아파트를 사고팔 때 드는 세금은 모두 몇 종류나 될까요? 이해를 돕기 위해 가상의 인물인 김 투자 씨를 내세워 이야기를 풀어 나가겠습니다.

김 투자 씨는 현재 1 주택을 보유하고 있고, 투자용으로 수도권의 조정대상지역에 있는 34평 아파트를 하나 7억 6천만 원을 주고 구매하려고 합니다. 그리고, 투자수익이 난다면 1년, 2년, 3년 정도 언제라도 팔려고 합니다. 물론, 아파트를 산 후에는 2 주택이 되는 것이죠.

이때 김 투자 씨가 이 아파트를 사고파는 데 드는 세금은 총 몇 종류가 있으며 상황별로 세금이 얼마나 소요되는지 알아보도록 하겠습니다.

먼저 살 때 내야 하는 세금은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세, 이 세 가지입니다. 보통 취득세 낼 때 농어촌특별세와 지방교육세를 함께 내기 때문에 우리는 이 세가기를 묶어 취득세라고 얘기하는 것이 일반적입니다. 아파트를 산 후 일정기간이 지나 수익이 어느 정도 난다면 팔기 시작하는데, 팔 때 내는 세금은 양도소득세만 내면 됩니다.

그러므로 사고 파는데 내는 세금은 간략하게 말씀드리면 취득세와 양도소득세라고 보시면 됩니다. 이 취득세와 양도소득세도 투자하는 사람의 현재 주택 보유 수와 투자하는 지역이 조정대상지역인지, 비조 정대상 지역인지에 따라서 달라지므로 지금부터 김 투자 씨의 경우에 그 세금이 어느정도 되는 지 하나 하나 알아보도록 하겠습니다.

먼저, 김투자씨의 취득세가 얼마나 되는지 알아보겠습니다.

아파트 살 때 취득세

첫째, 부동산을 사게 되면 취득세가 있습니다. 

취득세는 매수한 날로부터 60일 이내에 내야 하는 세금입니다. 취득세 낼 때 항상 따라붙는 세금이 있는데, 바로 농어촌특별세와 지방교육세입니다. 취득세의 구체적 내용은 아래를 참조하시기 바랍니다.

주택 구입 시 취득세율

위의 표는 주택 구입 시 주택 보유수와 주택이 위치하고 있는 지역에 따라 서로 다르다는 것을 보여주고 있습니다. 그러면 김 투자 씨의 취득세는 얼마일까요? 김투자씨의 아파트는 7억 6천만 원이고 조정대상 지역에 있으므로 취득세율이 1.01~2.99% 임을 알 수 있습니다. 

세율이 딱 안 떨어지는 이유는 세분화되어 있다는 얘기입니다. 즉 6억 원 초과 9억 원 이하의 아파트에 대해서는 150만 원 당 0.1%씩 세율이 더해집니다.

그런데, 김 투자 씨는 조정대상구역이고 2 주택에 해당되므로, 8%의 세율을 적용해야 합니다. 세율에 따라 계산해 보면 7억 6천만 원 x 8% = 6천8십만 원이 되네요.

농어촌특별세

농어촌특별세는 농어촌지역의 경쟁력 강화를 위해 내는 세금으로 소득세, 법인세, 관세, 취득세, 등록세의 감면세액과 법인세, 취득세, 레저세의 과세분에 부과하는 세금입니다.

취득세에 대한 농어촌특별세는 취득세액의 10%이고, 취득세 또는 등록세를 감면받았을 경우엔 감면세액의 20%를 내야 합니다. 단, 85㎡이하의 서민주택 및 자동차 등은 농어촌특별세 중 전부 또는 일부를 비과세 하기도 합니다.

따라서, 김 투자 씨가 내야 할 농어촌특별세는 취득세액은 위의 계산에서 나온 6천80만 원 x 0.1 = 608만 원이 됩니다.

지방교육세

지방교육기반시설의 확충과 교육환경개선 등 공교육 내실화를 위한 투자재원 확보를 위해 부과되는 세금입니다. 납세의무자는 지방세법에 의한 취득세, 등록면허세, 레저세, 재산세, 비영업용 승용자동차(영업용 기타 승용차 포함)에 대한 자동차세, 담배소비세의 납세의무자입니다. 세율은 다음과 같습니다.

항목별 지방교육세율

김 투자 씨의 지방교육세는 취득세액 60,800,000 의 20%는 12,160,000 이 되네요.

이제, 김 투자 씨의 아파트 살 때의 세금은 모두 나왔습니다. 취득세가 6천8십만원, 농어촌특별세가 608만원, 지방교육세가 1천2백1십6만원이므로, 이것을 모두 더하면 7천9백4만원이 나옵니다.  결국, 김투자씨가 7억6천만원을 주고 산 34평 아파트의 구매할 때 세금 총액은 7천9백4만원이 됩니다.

양도소득세

김투자씨의 아파트 구매 시 세금이 나왔습니다. 아파트를 사놓고 기다렸더니, 2년 후에 이 아파트가 11억 원으로 올랐습니다. 김 투자 씨는 투자 수익금을 회수할 때가 되었다고 생각하고 이 아파트를 2021년 2월에 매도하게 됩니다. 

아파트를 매도하게 되면 매수할 때와 마찬가지로 세금을 내야 하는데, 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 부동산을 양도, 즉, 매각하고 당초 매수한 가격과 비교해 수익이 난 금액, 즉 양도차액에 대해 부과하는 세금으로 아파트 거래 시 모든 세금 중 가장 큰 액수의 세금입니다. 

양도소득(차익)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비˙공제금액을 뺀 소득입니다. 양도소득세는 주택 보유수와 보유기간에 따라 그 부과비율이 달라지므로 각 상황별 양도소득세율을 자세히 알아보겠습니다.

여기서 필요경비란 아파트를 구매할 때 소요된 경비로서 취득세를 포함해 부동산 중개수수료, 시설비(에어컨 또는 필요한 내부 시설비용 등)등을 말합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 주면 양도차익이 나오는데, 이것이 바로 과세표준입니다. 이 과세표준에 해당 기본세율을 곱해준 뒤 누진공제액을 뺴주면 양도소득세가 나옵니다. 양도차익(소득)과 양도소득세를 계산식으로 표현하면 다음과 같습니다.

양도차익(소득) = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도소득세 = (양도차익 x 적용세율) - 공제액

기본 양도소득세율 표

보유기간 별 양도소득세

다주택자 중과세율 

이제, 위의 자료들을 종합하여 김 투자 씨의 양도소득세를 구해 보겠습니다. 김투자씨는 아파트를 2년이상 보유햇으므로 보유기간에 따른 세율은 기본세율을 적용하면 되는데요, 문제는 다주택자(2주택자)에 해당되고 2021년도에 매도했으므로 기본세율에 10%가 더 중과되네요.  아파트가 올라 11억원에 매도했고 이때 부동산 중개수수료는 150만원 들었습니다. 양도차익(소득)은 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 빼 주면 된다고 했습니다.

위에서 양도차익이 과세표준이라고 했습니다. 따라서 양도소득세를 구하기 위해서는 과세표준을 먼저 계산한 후에 해당 양도소득세율을 곱한 금액에서 마지막으로 공제액을 빼주면 됩니다. 김투자씨의 과세표준 계산식은 다음과 같습니다.

11억 원(양도가액) - 7억 6천만 원(취득가액) - 7천9백4만 원(취득세 등) - 150만 원(부동산 중개수수료)
= 259,460,000원

김 투자 씨의 과세표준은 259,460,000원입니다. 이 금액은 위의 양도소득세율표에 의하면 1억5천~ 3억원 에 해당되므로 38%가 되네요. 여기에 2주택자 중과세 2021년기준에 의하면 10%를 추가하면 48%의 양도세를 내야 합니다. 따라서, 김투자씨의 양도소득세는 259,460,000원 x 0.48 = 124,540,800원, 여기서 해당 누진공제액인 1,940만 원을 빼 주면 105,140,800원이 나옵니다.

결과적으로 김 투자 씨가 조정대상역 내의 34평 아파트 한 채를 사서 2투택자가 되었고, 2년이상 보유후 2021년 2월에 매도하였습니다. 매도 후 투자수익이 얼마나 생겼는지 따져 보니, 259,460,000 - 105,140,800 = 154,319,200원입니다.

김투자씨가 얻은 수익금은 결과적으로 154,319,200원, 약 1억 5천400만 원의 수익을 거뒀네요. 

그렇지만, 부동산 정책이 너무나 빨리 변화하기 때문에 양도소득세율은 몇 월에 파느냐에 따라 차이가 날 수 있음에 유의하셔야 합니다. 아직 투자용 부동산을 아직 보유하시고 계신다면 정확한 세율 계산을 위해 정책에 항상 귀 기울이고 언제 팔아야 세율이 조금이라도 유리할지를 판단해야 합니다. 

만약, 김 투자 씨가 보유하던 아파트를 2021년 2월에 안 팔고 6월 1일 이후에 판다면 투자수익은 확 줄어들 것입니다. 왜냐하면 2021년 6월 1일 이후 매도분에 대해서는 2 주택자가 조정대상지역 내의 아파트일 경우에 기본세율에 20%를 중과하기 때문이지요. 

오늘은 아파트 투자를 하시는 분들이 궁금해할 것 같아 재건축·재개발이 아닌 일반 아파트를 2년 이후를 보고 투자했을 때 어느 정도의 수익이 날 수 있는지에 대해 세금을 중심으로 이야기해 봤습니다. 김 투자 씨의 경우를 들어 풀어본 아파트 투자 사례가 여러분의 투자에 도움이 되셨기를 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

우리는 주변에서 다른 아파트는 몇 억원씩이나 올랐는데, 왜 우리 집은 안 오르지? 라는 이야기를 종종 듣습니다. 이는 오르는 아파트는 따로 있다는 얘긴데요, 그러면, 이 참에 경기를 타지 않고 꾸준히 오르는 아파트는 없는 것인지 알아보겠습니다.

모든 부동산이 함께 움직이지 않습니다. 설령, 부동산시장이 활황기라고 해도 오르던 아파트가 더 오르고, 잘 안오르던 아파트의 오름세는 그에 비해 미미한 수준임을 많이 보아 왔습니다.  또, 심지어 부동산 시장이 안 좋을 때도 어떤 곳의 아파트는 상승세를 보이기도 합니다. 이렇게 아파트에 따라서 지역에 따라서 그 오르고 내림이 전부 다릅니다.

입지가 좋은 부동산을 사라.

그 차이는 무엇일까요? 바로 입지입니다. 입지가 좋은 부동산은 경기의 흐름을 별로 타지 않습니다. 혹시 부동산 투자는 첫째도 입지, 둘째도, 입지, 셋째도 입지라고 하는 말을 들어 보셨습니까? 이런 말을 하는 이유는 입지가 부동산 투자의 전부라고 할만큼 중요하다는 말이지요. 이 입지가 좋은 부동산은 경기가 안 좋을 때는 적게 내리고, 경기가 좋아지면 더 많이 오르는 특징을 가지고 있습니다. 

경기가 안좋을 때 먼저 하락하는 부동산은 입지가 안 좋은 부동산부터 떨어진다고 합니다. 주거가 아닌 투자의 목적으로 부동산을 매수할 땐 입지의 중요성이 더 크다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 주거용으로는 가격의 오름과 상관없이 주거하는데 공기 좋고 물좋고 살기 편하면 그것만으로도 만족할 수 있습니다. 하지만, 투자수익을 목적으로 살 때는 입지의 중요성이 투자손익에 직접적인 영향을 미치기 때문에 절대로 간과할 수 없을 것입니다.

제가 아는 지인 중 한사람은 1억 4천만원을 투자해서 경기도 남양주의 쾌적한 신축아파트를 샀고, 한편 다른 지인 한사람은 똑같은 1억4천만원을 투자해 서울 옥수동에 있는 아파트를 샀었습니다. 그런데, 이 옥수동 아파트는 1년만에 4억9천만원에 팔렸는데 반해, 남양주 아파트는 1억 8천만원에 팔렸지요. 똑같은 자금을 투자했는데, 누군 3억5천만원을 , 누군 3000만원을 번것입니다. 무려 10배 이상의 투자수익이 차이가 난것입니다. 

어떤 입지의 아파트를 투자하느냐에 따라 투자수익이 이처럼 큰 차이가 나는 것입니다. 따라서 입지의 중요성은 아무리 강조해도 결코 지나치지 않다고 봅니다.

산이 있어 공기가 맑은 곳은 입지가 아니다.

주택이 산과 가까이 있어 공기도 좋고 환경이 쾌적한 곳을 우리는 입지가 좋지 않느냐고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만, 절대로 그렇지 않습니다. 산수가 화려하고 경치가 좋은 것은 그냥 주거환경만 좋은 것일 뿐 부동산가치를 높여주는 투자관점의 입지하고는 전혀 상관없음을 알아야 합니다.

제가 아는 어느 지인은 방배동아파트를 팔아 은평 뉴타운 아파트를 공기도 좋고, 교통도 괜찮다고 생각하여 53평의 큰 아파트에 청약했는데, 당첨되었습니다. 그런데, 은평 뉴타운 아파트는 거의 가격이 오르지 않고 있는데 반해, 방배동 아파트는 판지 1년도 안돼 1억5천만원이나 올랐습니다.

물론 은평 뉴타운 아파트도 입지가 아주 나쁜 것은 아닙니다. 하지만 지역 특성상 작은 평수가 더 수요가 많아서 작은평수는 올랐는데, 큰평수의 수요는 별로 없어 당시에 거의 오르지 않았습니다.

부동산의 가치는 역시 좋은 환경과는 무관하며, 땅값이 비싸고 입지가 좋은 곳이 더 가치가 있으므로 오를 때도 더 빨리 오른다는 것을 극명하게 보여 주고 있네요.

입지만 좋으면 낡은 집도 오른다.

한 지인은 안양에 조그만 상가주택을 가지고 있었는데, 건물도 노후화 됐고, 임대료 수익도 줄어들어 팔고 서울지역에 건물을 한 채 사기로 마음먹고 알아보러 다녔습니다. 그러던 중 두곳을 놓고 고민하기 시작했는데, 한 곳은 강서구 내발산동에 있는 건물이고, 다른 한 곳은 사당동에 있는 건물이였지요. 그런데, 사당동 아파트는 낡았고 내발산동 건물은 신축 건물이라서 내발산동 건물에 더 마음이 갔었답니다. 결국은 권유에 의해 사당동 아파트를 샀는데, 약 2억원 이상의 투자수익을 냈습니다.

이처럼, 부동산은 건물 자체의 상태만 보고 입지를 등한시 한다면 성공투자를 할 수 없다는 것을 경험으로도 알수 있었습니다. 당장은 건물이 번듯하고 새로 지어서 좋아 보이겠지만 입지가 좋지 않다면 오르는 부동산이 될 수 없는 것이죠. 좋은 입지란 사람들이 많이 모이고 선호하는 지역입니다. 결국, 건물의 상태를 보기 전에 가장 먼저 입지부터 생각한 후에 투자결정을 하는 것이 가장 중요하다고 하겠습니다.

부동산 종류에 따라 입지조건도 다르다.

입지는 교통, 학군, 환경 세가지 요소로 결정됩니다. 이 세가지가 충족되는 곳이라면 가장 입지가 좋은 곳이라고 합니다. 그런데, 교통과 환경은 서로 상충되는 부분이 있지요. 환경이 좋으면 교통이 썩 좋지 않을 가능성이 있고, 교통이 좋으면 각종 소음이나 나쁜 공기로 인해 환경이 안 좋은 경우가 많습니다. 그래서 위의 세 가지가 모두 좋을 경우엔 '절대입지'라고 부른답니다.

또 부동산은 종류에 따라 상가의 경우는 교통이 좋아 사람이 많이 모이는 대로변 상권이 발달해 있는 곳이 입지가 좋고,  아파트이면 대중교통과는 약간 떨어진 곳이 입지가 좋습니다. 즉 아파트는 교통도 좋으면서도 대로변과는 약간 떨어져 있어 소음도 적고 공기도 대로변에 비해 쾌적한 곳이 대로변에 있는 것보다 입지가 더 좋다는 것입니다. 

주택이 공기가 좋은 곳이 중요하다고 해도 너무 떨어져 있는 것을 말하는 것이 아님에 유의해야 할 것입니다. 예를 들어 전원주택은 환경만 좋을 것같아도 그렇지가 않습니다. 교통이 안좋은 전원주택이 잘 안팔리는 것이 그것을 말해주고 있는 것이죠.

임대용 건물에 투자시에는 입지를 더 신경써야 한다.

비싼 임대료를 받기 위해서는 입지요건이 잘 구비되어 있어야 합니다. 우선 교통이 좋아야 하고, 엘리베이터가 있어야 하며 주차장 이용이 넉넉해야 합니다. 집이 아무리 넓고 좋아도 지하철역에서 내려 15분 이상 걸어가야 한다면 입지가 안 좋은 것입니다. 반면에 집이 시세에 비해 좁더라도 역과 거리가 아주 가깝거나 큰길가에 있다면 임대가 더 빨리 나간다는 사실을 알아야 합니다.

따라서 임대를 하기 위한 건물에 투자할 때에는 입지에 더 세심하게 신경써야 할 것입니다. 즉, 교통뿐만아니라, 주차공간과 엘리베이터까지 편의시설을 잘 갖춘 곳에 투자를 해야 할 것입니다.

맺는말

부동산투자에는 여러가지 조건이 많지만, 그 중 가장 중요한 것이 입지라는 사실을 알았습니다. 그리고, 입지의 3 요소는 교통, 학군, 환경이라고 했습니다. 또, 이 세가지를 모두 충족한다면 절대입지라고 했습니다. 

입지의 요소를 세가지로 들었지만, 사실 이 세가지 입지가 갖는 공통점은 환경을 제외하면 한마디로, 땅값이 비싼 지역으로 귀결된다는 사실을 알 수 있습니다. 환경은 위에서도 언급했지만 교통과는 상충되는 면이 많습니다. 따라서 교통과 환경을 동시에 충족시키는 경우는 상당히 드물기 때문에 환경만을 떼어 놓고 생각한다면 교통과 학군입니다.

교통과 학군이 좋으면 사람이 많이 모이고, 사람들이 많이 모이 곳은 땅값이 오릅니다. 땅값이 오르면 건물값과 아파트값은 따라서 오르게 되구요. 결국 교통과 학군이 좋고 땅값이 지속적으로 오르는 지역이 부동산 투자할 때 최우선으로 검토해야 할 대상으로 여기고 투자하는 것이 성공투자로 이끄는 길인 것같습니다.  여러분 모두 성공투자 하기길 기원합니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 이기는 부동산투자/월전쉽 저

부동산투자하면 대체로 어렵게 느끼는 분들이 많죠. 그런데, 좋은 부동산을 찾는 쉬운 방법이 있다고 해서 찾아 보았습니다. 다름아닌 땅이름을 보고도 좋은 지역인지, 나쁜 지역인지를 알아낼 수가 있다고 하네요. 과연 그 방법이 무엇인지 파헤쳐 보겠습니다.

땅지, 이름 명, 즉 지명에는 부동산의 미래가치를 점칠 수 있는 실마리가 있다고 합니다. 사람에게도 이름이 있듯이 땅에도 사람들이 살아가면서 그 성격에 맞는 이름을 붙여 놓은 것이 바로 지명이랍니다.

땅이름은 기본적으로 그 생긴 모양에 따라, 고개, 산, 강, 언덕, 들판, 골짜기 등으로 나뉘어 집니다. 그리고 이 땅은 그 모양과 형상에 따라 예로부터 쓰임새가 달랐습니다. 쓰임새가 다르다는 것은 각각의 용도의 가치가 다르고, 그 용도에 따라 부동산으로의 미래가치가 다르다는 말과 직결되는 셈이죠. 부동산의 가치가 주택지역과 상권지역이 서로 다르듯이 말이지요.

예를 들어 말죽거리는 말에게 죽을 먹이는 거리라는 뜻인데, 왜 하필 그곳에 말죽거리를 만들었을까? 그 이유를 생각해 볼 수 있습니다. 바로 지형이 말에게 죽먹이기 좋은 곳이라서 그랬을 것입니다. 따라서 말에게 용도가 맞춰진 곳임을 알 수 있습니다. 그러면 말이 많이 모이는 곳이 부동산이 가치가 높을까요? 답은 아니다라는 것입니다. 부동산의 가치가 높아지기 위해서는 말이 아닌 사람이 많이 모이는 곳이 되어야 하겠죠.

말죽거리의 지형을 보면 양재라는 언덕이 있는데 반해 강남이라는 곳은 지형이 평평한 평지랍니다. 그런데, 사람들은 언덕보다 평지에서 놀기 좋아하는 습성이 있으므로 강남같은 평지에 많이 모인다고 하네요. 그래서 사람이 많이 모이는 강남이 부동산 가치가 높아진 것이겠죠.

이런식으로 지명의 뜻을 돼새기며 그런 지명이 붙은 이유를 들여다 본다면 부동산을 바라보는 새로운 시각의 투자마인드가 생길 수 있음을 발견할 수 있습니다.

그러면, 지명을 형상으로 분류하여 각각 어떠한 특성과 또 그 특성별로 가치가 어떻게 달라지는 지 알아보겠습니다.

신도시 지명으로 보는 부동산의 가치

지금 수도권의 신도시로는 판교신도시, 평촌신도시, 일산신도시,, 산본신도시 순으로 선호도가 매겨지는 것 같습니다. 그럼, 지명별로 한번 따져 보겠습니다.

판교는 한자로 표현하면 합판 판, 다리 교자를 써서 '판다리'라고 할수 있어요. 이 판다리의 유래는 운중동 청계산에서 시작해서 탄천으로 가는 운중천이 범람해서 길이 끊겼을 때 임시로 널빤지를 깔아서 다리로 사용한 데서 이름 붙여진 것이라고 하네요.

이곳의 땅모양은 기복이 없이 평지로 도시기반시설을 만들기에 좋다고 합니다. 그래서 판교는 지형적으로 좋은 신도시 조건을 갖췄다고 볼수 있답니다. 또한 판교중에서도 동판교가 서판교보다 더 평지라서 역시 인기도 동판교가 더 많다고 합니다. 따라서, 동판교의 잘 갖춰진 교통과 생활편의 인프라로 인해 특히 주부들이 살고 싶어하는 곳으로 알려져 있습니다. 그러니, 동판교와 서판교의 부동산 가치도 점차 벌어지게 되었겠죠.

그러면, 평촌신도시를 한번 볼까요? 평, 평평할 평, 촌, 마을 촌, 즉 평평한 마을이란 뜻이죠. 평촌신도시도 판교신도시와 비슷하게 평평한 범계역 부근과 약간의 언덕이 있는 갈산동으로 나뉘는데, 역시 언덕진 갈산동보다 평지인 범계역을 사람들이 더 선호함에 따라 범계역이 더 발전한 것이랍니다.

그래서 범계역 주변은 킴스클럽, 롯데백화점 등 대형 마트와 역세권 단지가 많이 조성되어 있는 것이 사실입니다. 반면 갈산동 샘마을은 전철역까지도 멀고 편의시설도 미약해 사람들의 선호도가 범계역 지역만큼 못해 아파트 가격상승도 느리다고 하네요.  

또한 일산은 한 일, 뫼 산, 즉 하나의 산이란 뜻을 가지고 있답니다. 이름이 일산이란 산이란 지명이 들어가나, 정작 일산신도시 안에는 산이 없고 호수공원을 끼고 있는 평지라고 하네요. 아파트단지도 전철 3호선과 접근이 용이하지만, 지명에 산이란 글자가 들어가서 그런지 업무시설이 집약된 자족형도시로 발전하지 못하고 베드타운으로 만족하게 되었답니다. 결국 부동산 가격도 자급형 신도시인 분당만 못하게 된것이랍니다.

산본시도시는 뫼 산, 밑 본, 즉 '산밑'이란 뜻인데요, 역시 산이란 글자가 있어 로데오거리가 있긴 하지만 범계역에 비해 발전속도가 늦음을 볼 수 있습니다. 또 산본역에서 가까운 주공6단지와 7단지 아파트가 있지만 아파트의 대부분이 경사진 곳에 있어 접근하기 용이치 않아 타 신도시에 비해 선호도가 떨어진다고 하네요.

여기까지 신도시를 두로 보았는데, 공통점은 '산'자가 들어가고 언덕이 있는 곳은 부동산 가치가 평지보다 부동산 가치가 떨어진다는 것을 알 수 있었습니다.

고개와 언덕을 가진 지명과 부동산

산이 많은 우리나라의 지형 특성에 따라 더불어 고개 령, 언덕 아 글자가 들어간 지명도 상당히 많습니다. 이 고개는 대체로 산으로 서로 격리된 지역을 연결해 주는 통로 역할을 해 예로부터 교통을 해결하는 중요한 역할을 했지요. 그런데, 오늘날에는 다른 교통이 많이 발달함으로 인해 고개가 차지하는 중요성이 미미해 졌지요.

예로, 충북 제천의 박달재는 동서를 연결하는 유일한 통로로 박달나무가 많은 고갯길이 너무 험해서 울지 않고는 넘을 수 없다고 해서 <울고넘는 박달재>라는 노래와 영화도 생겨났다고 합니다. 하지만, 지금은 그냥 한적한 곳으로 옛날 이야기로만 하는 곳으로 남아 있게 되었답니다.

서울에는 미아리고개가 언덕 '아' 자가 들어가서 '미아리고개' 라는 지명이 붙여 진것인데, 눈물고개라고 하죠. 이곳은 교통체증이 늘 발생해 통행하는 데 시간이 많이 걸렸습니다. 이 밖에도 아리랑고개, 망우리고개, 무악재고개, 박석고개, 만리동고개, 쑥고개, 버티고개, 독서당고개, 지하철 4호선 역 당고개 등 많은 고개가 있죠.

이러한 고개들은 산이라는 이름이 들어간 지명과 마찬가지로 사람들의 선호도가 떨어지는 것으로 나타났습니다. 일단, 고개가 있고 경사진 곳은 걸어다닐 때 숨이 벅차다면 내집마련의 대상지역으로 제외시키는 것이 좋습니다.

봉우리 봉자의 지명과 부동산

산, 고개와 마찬가지로 봉우리 봉자가 들어간 지명도 선호도가 낮은 것으로 알려져 있다고 합니다. 서울의 도봉구는 2017년 6월 기준 서울의 25개 구 가운데, 가격이 가장 낮은 곳으로 밝혀졌답니다. 도봉의 봉이란 글자가 뾰족한 봉우리를 뜻하는 것이죠. 

이외에도 봉자의 지명을 가진 곳은 서초구 매봉, 관악구 봉천동이 있습니다. 또, 서울 25개 구 중에서 두번째로 아파트가격이 저렴한 곳은 금천구이다. 금천구에는 독산동과 가리봉동이 있는데, 독산은 나무가 없어 헐벗은 산이라 하여 독산동이고, 산이라는 글자도 들어 있죠.  가리봉동 또한 집값이 저렴한 곳으로 유명합니다. 

이렇게 봉이라는 글자가 들어가면, 산, 고개와 같이 부동산의 가치가 비교적 낮습니다. 

하지만, 봉이란 글자가 있어도 이와는 다른 곳이 있답니다. 바로 봉황 봉자를 쓰는 중락구 상봉동, 광주광역시 남구 봉선동이 그 예라고 하네요. 

결국, 지명과 연관시켜 부동산을 판단해 보면 지형지세가 높다는 의미가 담긴 한자를 쓰는 지역은 부동산 가치가 낮다는 것을 알 수 있습니다. 

맺는말

지금까지의 내용에서 우리가 알수 있는 것은 산, 고개, 봉우리 등을 뜻하는 글자가 들어간 지명은 환경적으로는 쾌적해서 좋을 수는 있겠으나 대체적으로 생활편의시설과 교통이 썩 훌륭한 곳이 아니므로 부동산 가치는 좋지 않다는 것을 알 수 있었습니다. 

이 글이 프로투자자들에겐 다소 기초적인 내용일 수도 있으나 부동산에 대해 아직 익숙치 않은 분들에게는 부동산의 가치를 판단하는 데 이런 방법도 있구나 하는 좀더 쉽고 단순한 작은 팁을 될 수도 있을 것같았습니다.

앞으로 지형과 땅모양으로 부동산을 바라보는 새로운 시각도 부동산 선택의 기준에 추가한다면 부동산 보는 안목을 조금더 넓힐 수 있지 않을까 생각해 봅니다. 부동산 투자자 여러분께 이글이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 반지하에서 반포아파트 입성하기 - 이재국 저

논리적으로 무엇을 한다고 하면 사람들은 긍정적으로 생각하고 그 방법으로 하면 상당히 합리적이라고 생각하는 경향이 있습니다. 그러면 주식시장의 주가는 우리가 논리적으로 투자할 때 과연 합리적이고 수익이 잘 날 수 있을까요?

그럼 먼저 누구나가 수긍할 수 있는 지극히 상식적인 논리를 제시한 후 그 논리에 입각한 주식투자 방법을 도출해 보고자 합니다. 또 이 방법이 과연 합리적이고 효과가 있는 지도 함께 알아 보도록 하겠습니다. 그러면, 우선 우리가 상식적으로 떠 올릴 수 있는 주식시장에서 일반적으로 수긍할만한 논리를 채택해 보겠습니다.

논리1 : 일정기간(대략1.5개월 이상~1년반)횡보하다 거래량이 평균의 2배이상 늘면 매수준비를 하라.
논리2 : 쌀 때(저점에서) 사서 비쌀 때(고점에서) 판다.
논리3 : 주도세력이 들어 와서(매수하여) 나가지(팔지) 않았으면 계속 사도 된다.
논리4 : 매수세력의 거래량이 이전보다 많다면 추가상승의 여력이 있다.

이상과 같이 합리적일 법한 논리들을 간추려 봤습니다. 이 논리를 선택한 이유는 주식투자를 하는 분이라면 대부분 수긍할 만한 뼈대가 있는 말이 아닐까 하는 생각해서였습니다. 그럼 위의 논리를 바탕으로 주식투자의 실전에 대입해 보면서 그 효용성에 대해 따져 보도록 하겠습니다.

논리1 : 일정기간(대략1.5개월 이상~1년반) 횡보하다 거래량이 평균의 2배이상 늘면 매수준비를 하라.

보통 주가가 상승하기 이전에 시그널(신호)을 보냅니다. 그것은 바로 이전과 다른 거래량이 터지면서 양봉의 길이가 점점 길어질 때가 아닌가 생각합니다. 십중팔구 이러한 모습을 보인다는 것을 차트를 통해 확인해 봐도 별로 어렵지 않습니다. 확실한 이슈나 호재가 없는데, 이러한 움직임을 보이는 것은 분명히 정보력이 약한 개인투자자가 모르는 어떤 상승요인이 있음은 분명합니다.

그래서 그것을 아는 누군가가 미리 움직이는 것으로 추정할 수 있습니다. 사람들이 어떤 주식을 살 때는 투자수익을 기대할 수 있을 때 산다는데 동의하실 겁니다. 소량거래량으로 일관하던 주식이 갑자기 대량거래량이 들어오기 시작한다면 분명히 누군가 돈 많은 사람들이 투자수익을 기대하고 들어 오고 있다는 증거로 보기에 충분합니다. 그것이 단합한 동학개미들이나 동호회같은 많은 사람들이 짜고 한 일이 아니라면 누구일까요? 예, 맞습니다. 전자의 두 경우가 모두 아니라면 주도세력임이 틀림없습니다.

얼마전 뉴스에서 미국 내 주식투자자들의 온라인 커뮤니티 회원들이 단합하여 비디오게임 유통업체인 게임스톱의 주식을 동시에 사들이자 월가 큰손들의 공매도도 무력화 시켰다는 전래에 없었던 사실을 목격했습니다. 이처럼 개인투자자들도 단합하면 월가의 큰손들도 꼼짝 못하고 당할 수밖에 없는 놀라운 힘이 생긴다는 점을 우리는 직접 확인할 수 있었습니다.

그렇지만, 우리나라는 최근에 동학개미들이 주식투자에 많이 참여한다는 뉴스는 접하고 있지만, 단합된 힘을 보여준 적은 없었습니다. 그래서, 다시 본론으로 돌아가면, 지지부진하던 주가가 서서히 오르기 시작하면서 거래량이 현저하게 많아진다는 것은 동학개미들이나 동호회라 보긴 어렵고 각 종목을 리드하는 주도세력이 틀림없다고 추정하는 것이죠.

따라서, 이러한 움직임이 보이는 종목이 발견된다면 관심종목에 편입시키고 관찰하다가 확실성이 커지면 서서히 매수할 준비를 해도 될 것입니다. 물론, 완전 불황기엔 잠시 상승하는 모습을 보이다 재차 하락하는 경우도 있긴 합니다. 그래서 항상 손절라인 설정은 선택이 아닌 필수임을 간과해선 안될 것입니다. 

하지만, 이러한 주도세력의 물량과 양봉의 길이가 길어지는 시점을 잡아 투자한다면 지극히 논리적이고 상식적인 투자임에는 이의가 없으리라 생각합니다. 

논리2 : 쌀 때(저점에서) 사서 비쌀 때(고점에서) 판다.

쌀 때 사서 비쌀 때 판다. 이말은 참 쉽지만 실전에선 이해하기 쉽지 않은 말 중에 하나일 수 있습니다. "말은 알아 듣겠는데, 도대체 쌀 때가 언제요?" 라고 이야기 하는 게 귀에 들려 오는 것같습니다.하하. 맞습니다. 이부분에 대해 말씀 나눠 보겠습니다.

주식은 지속적으로 오르내림을 반복하는 특성이 있습니다. 물론 오르는 기간이 길수도, 내리는 기간이 길수도 있습니다. 이러한 움직임 속에서 그 바닥이 어딘지 알기 쉽지 않습니다. 

제가 판단하는 기준을 간편한 기준을 알려 드리겠습니다. 일단 주가와 거래량이 평소와 다르게 상승한다면 그 직전 횡보하던 구간이 바로 저점입니다. 주가와 거래량이 꿈틀거리면 그 시점이 시작이 될 확률이 높아지는 동시에, 그 이전의 횡보하던 때가 바닥이라고 보는 데는 무리가 없을 것입니다. 

그럼, 이제 저점을 알았으니 고점만 안다면 투자의 방법은 다 나왔다고 봐도 될 것입니다. 

고점은 어디일까요? 주가는 십중팔구 수없이 많은 파동을 그리며 상승합니다. 극히 일부만이 연속 상한가로 바로 올라가는 모습을 보일 뿐입니다. 왜냐하면 주도세력이 주가를 알기쉽게 상승시킨다면 수익보는 개인투자자들이 많아지면 상대적인 게임의 속성을 가지고 있는 주식투자에서 그들의 수익이 줄어 들 수밖에 없습니다. 개인투자자와 마찬가지로 투자수익을 목표로 하는 주도세력들이 그렇게 개인들에게 유리하게 운영할 리가 없습니다. 그래서 그들은 올리고 내리고를 반복하면서 올릴 때 매수한 개인투자자들의 물량을 빼앗아 상승시키고 또 빼았고를 반복합니다. 그러한 그들의 행동 때문에 상승구간에서도 지그재그식의 차트모양이 그려지는 것으로 보입니다.

따라서, 주가를 상승시켰다가 떨어지면 바로 직전의 상승시켰을 때가 고점인 것입니다. 이 말은 어디서 들어본 것같지 않은가요? 예, 맞습니다. 저점도 횡보하다 상승하는 움직임이 있을 때 알 수 있고, 고점 역시 하락하는 움직임이 있을 때 알 수 있는 것은 동일합니다. 

후행성의 느낌이 드나요? 단순하게 보면 그렇습니다. 상승이나 하락의 시그널이 나오기 전에 주가의 향방을 맞추는 사람은 주도세력을 빼곤 이세상에 아무도 없습니다. 

주식을 확인매수 확인매도해야 한다라고 말하는 사람들이 있는데, 저는 이러한 매매법은 타이밍을 잘 못 맞추게 돼, 오히려 손실을 가중시킬 수 있으므로 효율적인 투자법이 아니라고 생각합니다.

우리는 미리 예측하고 들어가고 또한 미리 예측하고 매도하고 나와야 투자타이밍을 제대로 맞출 수 있습니다. 즉, 오르기 전 단양봉이나 도지 혹은 단음봉에서 사고, 좀 크게 오른 양봉에서 팔아야 합니다. 여기서 행여 욕심이 생겨 더 오를 것을 기대해서는 안됩니다. 주식은 양봉이라고 계속 상승하지 않으며, 음봉이라고 해서 계속 하락하지 않습니다.

주가는 항상 지그재그로 움직인다는 것을 머리속에 넣고 매수포인트와 매도 포인트를 처음부터 계산하고 어디서 매수하고 생각대로 안 오르면 손절하고, 오르면 당연히 들고 가서, 어디서 매도할 것인가를 미리 계획하고 그 계획대로 실행하면 그 시나리오는 끝나는 것으로 해야 합니다. 계획대로 올라 수익의 기회를 줬는데도 욕심에 눈이 멀어 팔지 않고 머뭇거리는 순간 다음날 순식간에 주가는 다른 모습으로 미련을 못버린 자들에게 후회를 안겨 줍니다. 

그래서 주식은 반드시 고점에서 팔아야 합니다. 그러면 고점을 판단할 수 있는 다른 방법은 없을까? 예, 다행히 있습니다. 바로 매물대를 이용하는 방법입니다. 매물대가 많은 부분이 어디일까요? 투자자들이 많이 물렸던 부근이 바로 매물대입니다. 그곳이 바로 전고점입니다. 매물대에서는 물려 있는 많은 사람들이 현재 손실 구간에 있으므로, 이제나 저제나 주가가 그들의 매수가 이상으로 아니, 매수가 근방만 와도 본전을 찾기 위해 손꼽아 기다리고 있는 지점입니다. 그래서 주가가 그 매물대 부근에 다다르면 본전에라도 빠져 나올려는 사람들이 주식을 매도하기 시작하므로 주가가 쉽게 오르지 못하거나, 하락하는 경우가 십중팔구 입니다.

따라서 매수한 주식을 매도해야 하는 고점은 바로 전고점 부근이 가장 확률상 매도하기에 적절한 매도지점입니다.

논리4 : 매수세력의 거래량이 이전보다 많다면 추가상승의 여력이 있다.

우리는 주가의 바닥을 판단하는 법, 주가가 거래량을 터뜨리며 꿈틀대기 시작한 지점을 관찰하여 바닥권에서 살짝 오른 부근에서 주식매수포인트를 잡는 방법을 위에서 이미 알아 보았습니다. 또, 매수한 주식의 매도시점이 어디가 적절한지도 알아 봤습니다.

그러면, 주가가 이미 상승추세를 지그재그로 그리며 계속 오른다고 할 때, 오르는 구간에서의 매수포인트는 어디가 될 것인가가 또한 궁금해 집니다. 예를 들어 주가가 바닥권에서 지그재그로 상승하락상승하락으로 움직였다면 어디가 매수포인트가 될까요? 예, 바로 두번째 하락 지점입니다.

단, 이땐 속임수도 있을 수 있음을 염두에 둬야 합니다. 이 지점이 그 유명한 엘리어트 파동에 의하면 제 4파동 지점입니다. 주도세력들이 주가를 올릴 때는 대부분이 최소 파동이 제 5파동까지입니다. 실전경험에 의하면, 주가가 제 2파동까지 가서 제 3파동까지 갈 확률은 떨어집니다. 그런데 제 4파동까지 온 주가는 대부분 제 5파동까지 가는 것을 알 수 있습니다.

그런데, 웬 속임수? 예, 주식은 게임이라고 필자는 이미 이전 블로그에서 이야기 했습니다. 

 이것을 예상하고 또 많은 개인투자자들이 따라 왔다면 그냥 쉽게 올리지 않는 경우도 많습니다. 흔들고 개인들의 물량을 받아서 갈 수가 있습니다. 아니면 제 4파동이전의 제3파동에서 물량을 기술적으로 눈에 띄지 않게 처리했으므로 제5파동까지 굳이 올릴 필요가 없을 수도 있습니다. 

그러면 속임수를 가능하면 걸러내고 신뢰할 수 있는 투자방법은 없나요?라는 의문이 생길 겁니다. 방법이 있습니다. 이럴 땐 거래량의 변화가 신뢰도의 지표로 삼기에 효과적입니다.

파동이 오르고(1파), 내리고(2파), 오르고(3파), 내리고(4파)를 하는 파동에서 상승파동은 1파와 3파인데, 1파의 거래량보다 3파의 거래량이 많은 것만을 골라 매매한다면 상승확률을 높이는 데 상당히 유용합니다.

따라서, 네번째 논리인 매수세력의 거래량이 점증(근거: 이전 상승파동인 제1파동의 거래량보다 제3파동의 거래량이 증가함)하는 것은 주도세력이 물량 매집을 지속하고 있음을 시사하므로 추가상승의 여력이 있다고 판단됩니다. 이유는 추가 상승시켜야 주도세력이 매수한 구간 위에서 물량을 처분할 수 있기 때문이죠. 물론, 이렇게 매수한 주식의 매도지점은 전고점 또는 제3파동의 길이와 비슷한 것이 보통이나 간혹 그 이하에서 하락하는 경우도 있으니 매도 판단은 힘을 보고 시원치 않다면 전고점 근처에서 매도 하는 것이 좋습니다.

맺는말

이상과 같이 합리적이고 상식적인 논리를 바탕으로 주식 매수와 매도 적정구간을 알아 봤습니다. 필자는 위의 방법이 논리적으로 상당히 의미있고 수익으로 다가가는 하나의 좌표가 될 수 있다고 생각됩니다. 하지만, 주식시장에서 100%가 없다는 것은 그 어떤 방법, 어떤 기법이 있다고 해도 모두에게 적용되는 전제입니다. 따라서, 이러한 논리에 의한 주식매매를 진행할 때도 흑백논리로 너무 자로 잰 듯한 경직된 매매를 하기 보다는 기준으로 삼긴 하되, 상황에 따라 유연함을 가미하는 것이 승률을 높이는데 도움이 되리라고 봅니다. 

또한 흐름을 벗어날 땐 항상 손절이란 안전띠로 자산을 지키는 절제와, 예상대로 상승해서 수익구간이 주어졌을 때 매수전의 시나리오대로 계획했던 구간에서 매도하고 나오는 절제의 마인드를 잊지 마시고 기계적 매매를 습관화 시킨다면 꾸준한 수익구조를 만들 수 있으리라 믿습니다. 긴 글이 다소 지루하게 느껴질 수도 있으나 간략하게 단순화 시키지 않음은 필자의 글솜씨가 가지고 있는 한계점도 있습니다만, 한편으론 가지고 있는 생각을 한마디라도 더 표현함으로 실보다 득이 더 되지 않을까 하는 생각에서였습니다.

투자는 참으로 힘들고 긴여정입니다. 투자방법도 너무나 다양해서 현명한 투자방법을 찾는 우리 투자자들의 눈과 귀를 시시각각으로 가리고 있습니다. 투자기준 확립에 힘드신 주린이님들께 이 글이 다소나마 도움이 될 수 있길 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 항상 행복한 투자 되시길 기원드립니다.

Mansur

과거에는 재건축에 투자를 해서 돈을 벌었다는 사람들이 많았어요. 그래서, 재건축투자가 부동산의 백미라고 할 정도로 잘만 투자하면 마치 황금알을 낳는 거위라고 불릴 정도로 아주 매력적인 투자였음을 많은 사람들이 알고 있습니다.

하지만, 요즘은 재건축에 대한 각종 규제로 인해 재건축사업이 그렇게 활발하지 못한 것이 사실입니다.

그럼, 재건축을 무작정 하기만하면 돈을 버는 것인가? 그렇지는 않습니다. 과거에 자세히 따져 보지도 않고 수익성을 사전에 예측해 보지도 않은 채 소문만 믿고 성급하게 투자했다가 긴긴 세월 마음 고생 끝에 얻은 기대이하의 결과에 허탈해 한 사람들도 많았으니까요. 

하지만, 재건축투자가 어려운가요? 그렇지는 않습니다. 조금만 노력을 기울이면 또 그렇게 어려운 투자도 아닙니다. 재건축에는 공식이 있는데, 이 공식만 재대로 지킨다면 누구든지 해 낼 수 있습니다. 미리부터 겁낼 필요는 없습니다. 즉, 공식만 잘 지킨다면 사전에 수익성을 예상하고 투자하여 성공적인 투자를 얼마든지 할 수가 있습니다.

첫째, 우선 재건축 규제를 확인하자.

초과이익환수제

이것은 조합원이 재건축으로 얻은 이익 중 3000만원을 제외하고 추가적으로 얻은 수익에서 최대 50%까지 환수한다는 제도입니다. 2006년 9월 부동산 투기와 주택가격 급등을 막기 위해 도입한 법률입니다. 재건축 투자의 매력이 사업단계별로 나아갈 수록 초과이익이 많아지는데 이 제도로 인해 투자의 프레미엄이 급격하게 떨어지게 되었습니다.

투기과열지구 내 조합원지위에 대한 양도제한 강화

투기과열지구 내의 조합원 지위양도에 대한 제한을 더욱 강화하여 양도를 할려면 3년 내에 사업시행인가 신청이 없으며 3년이상 조합원의 지위를 유지해야 할수 있습니다. 단, 투기과열지구 지정 이전에 한 양도계약은 이전등기를 안 했어도 조합원 지위를 양도받을 수 있도록 했습니다.

아울러, 투기과열지구 내 재개발 등 조합원분양권 전매 제한기간을 개정했습니다. 제한기간을 재개발 관리처분계획 인가 후 소유권 이전등기 때까지로 변경했습니다.

분양당첨자의 재당첨 제한

재개발 사업 시 임대주택을 의무적으로 공급하도록 했습니다. 의무비율 하한선을 기존 0%에서 서울은 최소 10%, 그외 지역은 5%로 설정했습니다. 그리고 투기과열지구 내에서 일반분양이나 조합원분양에 당첨됐던 가구 구성원은 5년간 같은 분양의 재당첨이 제한됩니다. 또한 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 곳은 도시재생 뉴딜사업에서 제외됐습니다. 

재건축투자를 하는 방법

재건축투자란 간단히 말하면 조합원분양가와 일반분양가의 차액을 취하기 위한 투자로 볼 수 있습니다. 일반분양가보다 훨씬 저렴한 가격으로 조합원자격을 산 후 일반분양가 또는 그 이상의 가격에 팔아 투자수익을 얻고자 하는 투자입니다. 

방배5구역의 경우 2014년 조합원 평당 분양가가 2,300만원, 일반 평당 분양가가 3,300만원으로 그 차이가 무려 1000만원이나 났었습니다. 34평 아파트를 기준으로 한다면 3억4천만원의 차이가 나는 것입니다. 즉, 조합원자격을 사서 분양을 받아 놓으면 일반분양가격으로만 팔아도 3억원 이상을 벌 수 있습니다. 그러니까 1~2억원의 프레미엄을 주고 사도 수익을 볼 수 있는 것입니다. 그럼 조합원은 어떻게 되는 것인지 알아보겠습니다.

조합원이 되는 방법

조합원이 되면 재개발이나 재건축이 된 새로운 집에 입주할 수 있는 권리, 즉 입주권을 가질 수 있습니다. 조합원이 딜려면 해당구역 내 조합설립인가 동의, 사업시행 인가 동의, 분양신청 등을 하면 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 조합설립 요건은 소유주의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의가 있어야 시장.군수에 조합설립을 신청할 수 있습니다. 이때 새롭게 지어질 주택의 설계 및 비용 등을 사전에 확인해야 합니다.

일반분양을 받는 방법

일반분양은 관리처분계획 인가 후 조합원에게 물량을 배분하고 남은 물량을 분양받는 것인데, 이 권리를 분양권이라고 합니다. 그런데, 일반분양권의 가격은 조합원 분양가보다 훨씬 비싸므로 조합원 입주권을 사야 큰 이익을 챙길 수 있는 것입니다.

재건축과 재개발 어느것이 더 쉽나요?

재건축은 기반시설은 괜찮은데, 건물만 낡아서 새로 지은 후 기반시설은 그대로 이용하는 것입니다. 반면, 재개발은 건물은 물론 기반시설까지 모두 낡아 건물 및 기반시설을 싹 다 새롭게 짓는 것입니다. 재개발의 경우는 건물이나 토지중 하나만 소유해도 조합원자격을 얻을 수 있는 것이지요.

재건축, 땅값이 높으면 수익성도 높다

재건축을 할 때 땅값이 비싼 곳이나 싼 곳이나 공사비는 비슷합니다. 그런데, 재건축을 하면 용적률이 높아져 기존의 대지보다 면적이 더 커지는 효과가 있는 것이죠. 그러므로 땅값이 비싼 지역은 층을 높이 올리면 올릴수록 자산가치가 크게 증가하는 결과를 가져 옵니다. 그러나 싼 대지위에 건물을 올릴 경우 공사비가 더 나올 수도 있어 오히려 손해가 날 수도 있는 것입니다. 따라서, 비싼 땅 위에 건축되는 것에 투자를 해야 하는것은 당연하겠죠?

재건축투자 공식 1 : 비례율 100 이 넘는 곳에 투자하라.

비례율이 100을 넘어야 한다. 비례율이 용어로만 보면 처음 듣는 사람에겐 어렵게 느껴질 수 있습니다. 비례율을 다르게 표현하면 재건축이전의 자산가치보다 증가된 자산가치금액이다. 더 쉽게 말해 재건축해서 남는 이익이 어느 정도인지를 나타내는 비율이라고 보시면 됩니다. 

비례율은 총수입에서 총비용을 뺀 금액을 건축 전 자산평가 총액으로 나눠 준 후 곱하기 100 해서 백분율로 표시한 것입니다. 계산식은 위에서 설명한대로 비례율의 뜻만 알고 있으면 자동으로 나오실 겁니다. 용어가 어려운 것이지 내용을 알고 보면 쉽습니다.

비례율 = (총수입-총지출) ÷ 종전자산평가 총액 x 100

위의 계산식을 보면 강남 재건축 아파트와 강북 재건축 아파트 가격이 왜 차이가 날 수밖에 없는 지 이해할 수 있을 것입니다. 비례율이 그만큼 차이가 나기 때문입니다. 비례율이 커지려면 수입은 커야 하고 지출은 적으면 되는데, 수입이 커지기 위해서는 비싼 땅위에 건물이 올려지면 고층일수록 수입이 높아지는 것은 당연하겠지요. 설령 강북의 땅 가치도 강남보단 낮지만 올릴수록 가치는 높아진다 해도 강남보다는 덜 높아질 것입니다. 그래서, 같은 재건축이라고 해도 강남권이 비싼 것입니다.

그럼 이 비례율을 알아야 투자를 하는데, 과연 비례율은 언제쯤 알 수 있을까요?

예, 비례율은 사업시행인가 단계에서 알 수가 있습니다. 하지만, 비례율은 분양이 시작되고 입주시점이 되어서 예상과 달리 분양이 잘 안돼 미분양이 속출한다면 다시 낮아질 수도 있음을 염두에 둬야 합니다. 예전에 강북 재건축 아파트나 신길 뉴타운의 경우 비례율이 97이 나와서 투자를 말리기도 했습니다. 물론, 강남이 아니어도 비례율이 100이 넘는 곳이 있는데, 그런 곳은 투자해도 좋습니다.

재건축투자공식 2 : 대지지분과 용적률이 큰 곳에 투자하라.

대지지분과 용적률이 높을수록 좋습니다. 재건축에서 높은 수익을 거두기 위해서는 크게 지을 수 있는 조건이 되면 됩니다. 그럴려면 대지가 넓어야 되고 건물을 높이 올리면 됩니다. 그래서 대지지분과 용적률이 높은 곳을 투자해야 투자수익이 높아지는 것입니다. 그래야 조합원에게 돌아가는 수익이 늘어나고 분담금도 줄어들게 되는 것이죠.

재건축투자공식 3 : 추가분담금을 계산하고 투자하라.

감정평가액과 비례율을 알면 조합원 권리가액을 알수 있고, 조합원분양가, 일반분양가를 알면 처음 투자할 때부터 투자수익이 어느정도 날지 계산할 수 있습니다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해주면 나옵니다. 예를 들어, 감정평가액이 3억이고 비례율이 110%라면 권리가액은 3억3천만원이 됩니다.

권리가액 = 감정평가액 x 비례율

권리가액이 나오고 조합원분양가가 나오면 추가분담금이 얼마일지 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 34평을 기준한다면 분양가가 4억2천만원일 경우 추가분담금은 4억2천만원 - 3억3천만원 = 9000만원이 되는 식이죠.

추가분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

재건축, 초기단계에 투자할수록 투자금도 줄어든다.

재건축은 초기단계에 투자하면 큰돈 들이지 않고도 투자수익을 극대화할 수 있습니다. 실제로 재건축투자를 하는 사람들 중 약 1억원 정도로 구주택을 매입해 큰 수익을 거둔 사람들이 많았습니다. 방배동 재건축의 경우 초기에 지분 5평 가격이 2억5천만원 정도 했었습니다. 이 때 투자 할 때 집을 담보로 1억3,500만원 대출 받고, 1천만원 보증금에 월세를 40~50만원 정도를 받을 수 있어 월세로 대출이자를 갚아 나갈 수 있었습니다. 결국, 실제 투자금은 1억 1,500만원 정도였던 셈입니다. 이것을 입주할 때까지만 잘 견뎌 낸다면 몇 억원대의 수익을 충분히 기대할 수 있었던 것이죠.

그러므로 재건축은 단계별로 지가가 상승하여 단계가 올라갈 수록 프레미엄이 붙으므로 비례율과 수익률을 따져보고 초기에 투자하는 것이 좋다고 볼 수 있습니다.

맺는말

재건축이 활발했던 예전에 비해 재건축에 대한 규제도 많이 생겼습니다. 그래서, 재건축투자가 힘들어 진것도 사실입니다. 하지만 규제내용도 정확히 숙지하고 조합원초과이익환수제만큼의 비용을 감수해도 투자수익률이 보장되는지 확인하고 투자한다면 소기의 투자성과를 거두지 않을까 생각합니다. 재건축에 투자를 계획하고 계시는 분들에게 본 내용이 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Mansur

참고자료: 이기는 부동산투자/월전쉽 저

책에서 배운 주식투자 정석, 격언 실전투자에 쓸모 없다? 주식투자의 정석이라고 쓰여진 주식관련 전문서적들을 보면 수많은 이론들이 쓸모가 없다고 얘기들 합니다. 충격적입니다.

1. 오르는 주식을 사라.
2. 무릎에서 사서, 어께에서 팔아라.
3. 소문에 사서, 뉴스에 팔아라.
4. 주식과 결혼하지 말라.
5. 시세는 시세에게 물어보라.
6. 숲을 먼저 보고 나무를 보라.
7. 기회는 소녀처럼 왔다가 토끼처럼 달아난다.
8. 시장분위기에 도취하지 마라.
9. 천재지변으로 인한 폭락은 사라.
10. 촛불은 꺼지기 직전이 가장 밝다.

우리가 알고 있는 주식의 격언들은 참으로 많습니다. 그 중에 재미있는 10 가지 격언을 가지고 이러한 격언들이 우리가 하는 실전매매에 과연 쓸모가 있는지, 있다면 어떻게 써야 하는지 알아보겠습니다.

1. 오르는 주식을 사라.

장기투자의 경우는 다르겠지만, 효율적인 중단기 투자에서는 적용되는 말이라고 판단됩니다. 바닥에서 횡보만 하고 지지부진한 종목을 백날 들고 있어 봤자, 오르지 않으면 정말로 투자할 맛이 나지 않을 것입니다. 하지만, 적당한 매집기간(약2개월~1년 정도)을 거친 후 서서히 거래량이 늘어나면서 저점과 고점을 높여가는 주식을 공략해야 중기든 단기든 수익의 맛을 볼 수 있습니다. 

단기적인 관점으로 좀더 쉽게 말하자면, 매집기간 동안의 평균거래량의 2배 이상의 거래량과 장대 양봉이 터지기 시작하면 관심종목에 넣어 놓고 유심히 관찰합니다. 주포의 움직임을 계속 읽다가 본 차트의 과거의 상승모양을 비교해 보고 유사한 움직임을 보이면 비교적 저점에서 매수하면 가능성이 아주 높은 것을 알수 있습니다.

그래서, 오르는 주식을 매수하라는 격언은 상상히 경험이 녹아든 실전친화적인 격언이 안닌가 생각됩니다. 따라서, 이 격언은 매우 유용하며 실전에 참고할만 하다 하겠습니다. 저 역시 주식입문단계를 제외하고는 반드시 오르는 주식, 적어도 오를 준비가 된 주식만을 투자하고 있습니다.

2. 무릎에 사서 어깨에서 팔아라.

장기투자에는 적용이 될 수 있을 지 모르겠으나, 단기 투자에서는 정말로 가슴에 새겨야 할 중요한 격언이 아닌가 생각됩니다. 특히 단기 투자에서는 주가의 파동을 보고 투자를 해야 하므로 주가의 속성상 일단 오르기 시작하면 항상 전고점부근에서 머뭇거리거나, 하락하는 것이 일반적입니다. 그것은 전고점에 물려 있는 사람들이 많아, 매물이 쌓여 있기 때문에 주도세력이 크게 올리기 위해 작정하고 물려 있던 많은 매물을 쓸어 담지 않는 이상(매우 드문 일임) 전고점에서는 십중팔구 하락하게 됩니다. 

주식은 확률에 의거 매매해야 하기 때문에 전고점에서 하락할 확률이 80~90%인데 들고 있을 이유가 없습니다. 물론 올릴 수도 있지만 아주 드문 일이기 때문에 그 10~20%의 확률을 믿고 소중한 재산을 묶어 놓는 것은 정말 무모한 것입니다. 그런데, 주가가 전고점까지 채 못 미쳐 하락하는 경우도 있습니다. 그렇다면 우리가 확률이 제일 높은 매매를 할려면 어떻게 해야 할까요? 예, 전 고점가지 전에 대충 매도하는 것이 최상입니다. 즉, 어깨에서 파는 것이지요.

그래서, 이 격언은 단기투자에게 그 무엇보다 중요한 격언이라고 생각됩니다.

3. 소문에 사서 뉴스에 팔아라.

저는 뉴스에 의한 매매는 지금은 아예 하지 않습니다. 주포들이 뉴스를 띄우고 팔려는 목적이 또 십중팔구이기 때문입니다. 잠깐은 오르겠죠. 하지만 그 잠깐을 우리에게 예측불허입니다. 아차하는 순간 주도세력의 물량을 떠 앉고 물리게 되는 것이 대부분, 아니 거의 전부라 해도 과언이 아닙니다. 그래서 저는 아예 뉴스매매를 하지 않은 지 오래입니다.

만일 어떤 종목을 뉴스가 없을 때 샀다면 뉴스가 뜨면 바로 매도하는 신호로 보시면 됩니다. 따라서, 본 격언도 실전매매에 있어 상당히 의미있다고 할 수 있습니다.

4. 주식과 결혼하지 마라.

매수한 주식에 가치적으로 너무 좋게 생각하거나, 본 종목이 상승할 것이라고 본 판단이 맞을 것이라는 종목에 대한 과신때문에 주식이 주구장창 하락하는 모습을 보면서도 감싸 안고 팔지 못하는 경우가 있습니다. 저도 입문단계에서 이런 경우가 왕왕 있었습니다. 절대로 이런 투자는 하면 안됩니다. 주가는 하락하기 시작하면 관성이 작용하기 때문에 그 하락의 끝이 어디까지일지 정말로 모릅니다. 다시 상승하는 큰 힘이 들어오기 전까지는요.

따라서, 본 격언은 주식입문자들께서 주로 새겨야 할 것입니다.  상당히 중요한 격언입니다.

5. 시세는 시세에게 물어보라.

위의 내용과 연결해서 생각해 볼수 있습니다. 한번 하락하는 주가가 어디까지 더 하락할 지 모르는 데 가지고 있을 이유가 없습니다. 확률로 볼 때도 한번 하락으로 방향을 잡은 주가는 더 떨어질 확률이 매우 높습니다. 확률매매가 주식투자인데, 확률이 높은 것을 찾아 다니며 투자해야 할 터인데, 굳이 확률최하인 종목을 안고 있을 이유가 없습니다. 

그리고, 주가는 아무도 모릅니다. 시세가는대로 간다는 말입니다. 이 격언은 특히 손절을 해야 할 때 가슴에 깊이 새기며 아쉬워 하지 말고 과감하게 잘라야 할 것입니다.

6. 숲을 먼저 보고 나무를 보라.

주가의 흐름은 큰 흐름이 있고 큰 흐름안에 또 작은 흐름들이 있습니다. 예를 들어 캔들도 연봉, 주봉, 일봉이 있듯이 그 흐름의 대소가 있습니다. 단기투자의 경우는 연봉까지는 잘 안 보지만, 주로 주봉과 일봉을 사용합니다. 저같은 경우는 주봉은 전체적인 흐름을 보기 위해 사용하고요, 주로 일봉의 캔들로 매수타점을 잡습니다.

예전엔 데이트레이딩도 좀 해 보았습니다만, 저는 데이트레이딩은 잘 안 맞는 것같아 스윙으로 스타일을 바꾸었습니다. 데이트레이딩은 잃고 따는 문제보다 마음고생을 너무 해서 건강상 그리 도움이 되지 못할 것같아 별로 하고 싶지가 않았습니다. 그리고 아주 크게 지속적인 성과를 보는 것도 아닌데, 괜한 마음고생하는게 부질없다는 생각이 들기 시작한 이후로 그만하게 됐습니다.

스윙투자는 주로 일 단위로 가끔 HTS에 들어가 캔들의 변화만을 체크하면 짐작이 됩니다. 언제쯤 올릴지, 언제쯤 팔아야 할지, 알 수가 있습니다. 주구장창 HTS를 들여다 볼 필요가 없어서 좋습니다. 정신건강에도 좋구요. 또, 스윙투자를 하게 되니 다른 일을 할 수가 있습니다. 여러가지로 스윙매매가 저한텐 어울리더라구요. 

이 스윙투자는 흐름을 먼저 보고 세세한 캔들움직임을 볼 줄 아는것이 매우 중요합니다. 짧으면 2~3일, 길면 1주일에 매수한 주식을 파는 단기매매라 해도 주봉까지 보고 큰 흐름속에 현재 흐름과 캔들을 종합적으로 봐야 실패를 줄일 수 있습니다. 따라서, 숲을 보고 나무를 봐야 하는 것은 스윙투자의 매수에 매우 중요하다고 하겠습니다.

7. 기회는 소녀처럼 왔다가, 토끼처럼 달아난다.

기회는 소리없이 천천히 왔다가, 토끼처럼 순식간에 사라집니다. 이것은 주도세력이 주가를 올릴 땐 서서히 조금씩 올리다가 막상 그들이 이익실현하기 위한 지점까지 가면 걸음이 매우 빨라 집니다. 유추하건데, 올릴 땐 시장의 관심을 피해 개인투자자들이 많이 붙지 않게 올린 뒤, 고점에서는 이미 양봉을 뽑아내게 되어 시장에 관심을 많이 받은 상태이기 때문에 알 사람은 모두가 아는 상황이 되었을 때는 빠른 시간 내에 그들의 물량을 털기 시작합니다. 차트를 보면 장대양봉으로 계속 올릴 것같지만 순식간에 변해 빠른 속도로 음봉을 뽑아내면서 물량을 처분하는 모습을 흔히 볼수 있습니다. 

따라서, 어느정도 목표로 했던 수익권이 왔을 때 욕심을 자제하고 매도하는 습관을 유지해야 꾸준한 수익이 보장될 것이라 봅니다. 이부분은 필자가 특히 새겨듣고 실천을 많이 해야 하는 격언인 듯싶습니다. 아주 의미 깊은 격언입니다.

8. 시장분위기에 도취하지 마라.

주가가 힘있게 상승할 때는 그러한 분위기가 계속될 것같지만 결국 주가는 지그재그로 움직이기 때문에 지속적으로 올라만 가는 경우는 거의 없습니다. 거의 없는 확률에 소중한 자산을 맡길 이유가 없습니다. 따라서 적정 이익만 나면 팔고 나오는 습관을 만드는 것이 매우 중요합니다.

9. 천재지변으로 인한 폭락은 사라.

천재지변으로 인한 폭락은 당연하고, 이 때의 폭락은 오르던 주식, 단기투자에도 역시 유효합니다. 잘 가다가 종목자체의 문제가 아닌 모두의 문제, 즉 천재지변을 포함한 시장의 문제로 폭락한다면 절대 매수의 기회입니다. 어쩌면 이부분은 잃지 않는 투자 중에 백미라고도 할수 있습니다. 그만큼 확실한 투자 중의 하나이기 때문입니다. 이 경우, 시장에 의해 잠깐 캔들이 틀어질 뿐이지 짧은 시간에 바로 복원되고 가던길을 다시 가는 경우를 우리는 차트를 통해 확인해 왔습니다.

이 격언은 투자를 자주 안하는 사람에게도 매우 유용한, 돈을 벌어 주는 격언입니다. 주식을 자주 하는 것을 싫어하지만 가끔 주식으로 꽤 큰 자금을 만들고 싶으신 분들은 폭락할 때에만 노려 보는 것도 좋은 방법이라 생각합니다. 단, 장기적인 시장하락은 여기엔 해당이 안되니 구별해야 할 것입니다. 예를 들어, 북한에서 미사일을 쐈다든가하는 단발악재나 천재지변이 있을 때를 공략해야 할 것입니다. 

10. 촛불은 꺼지기 직전이 가장 밝다.

'새벽이 오기 전이 가장 어둡다'라는 격언과 대칭되는 개념인데요, 연속 양봉으로 주구장창 갈것만같던 주가는 예상을 깨고 순식간에 윗꼬리가 긴 장대양봉을 만들어 내는 경우가 아주 많지요. 이 역시 적당한 지점에서 매도를 하고 빠져 나오라는 의미입니다. 우리에게 절제를 촉구하는 경구라고 볼 수 있습니다. 저 역시 이 대목을 깊이 새겨야 할 것같습니다. 

주식을 격언으로 풀어 본 시간이었습니다. 제가 볼 때 이러한 격언에는 이미 모든 기법의 핵심이 들어 있는 듯 합니다.  
필자가 볼 때 성공적인 주식투자에 꼭 필요할 것같은 격언을 10가지 소개하면서 어떻게 응용해야 할 지에 대해 생각해 봤습니다. 여러분 모두의 성공투자를 기원합니다.

Mansur